低碳经济下中国房地产的转型与发展

1、低碳经济下中国房地产的转型与发展在哥本哈根世界气候大会落幕之后， 低碳经济已成为我国经济转型和突破发 展的必然选择， 低碳发展也将渗透到经济社会发展的诸多产业和众多领域。 作为 占我国终端能耗 40%的房地产建筑业 ，走低碳发展之路已经刻不容缓。如何抓住 低碳经济这一机遇推动房地产业的调整升级？中国房地产的低碳之路面临着哪 些困难？、低碳经济与低碳建筑英国政府在 2003 年的能源白皮书我们能源之未来：创建低碳经济中， 首次提山了 低碳经济”(Low Carbon Economy的概念。所谓低碳经济，是指在可 持续发展理念指导下， 通过技术创新、 制度创新、 产业转型、 新能源开发等多种 手段

2、， 尽可能地减少煤炭石油等高碳能源消耗， 减少温室气体排放， 达到经济社 会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。 低碳经济是在全球工业化快速 发展，其工业副产品二氧化碳排放也大幅提高， 造成全球变暖、 气候异常、 自然 灾害增加进而影响人类生存环境的情况下产生的， 是人类对自身近 300 年来的过 度开发进行补偿， 从而挽救地球环境的一种行为。 低碳经济涉及广泛的产业领域 和管理领域， 催生新的经济增长点， 它将与全球化、 信息技术一样， 成为重塑世 界经济版图的强大力量。低碳建筑( Low carbon building )又称低碳房地产建筑，是指在建筑材料 与设备制造、施工建造和建筑

3、物使用的整个生命周期内，减少化石能源的使用， 提高能效，降低二氧化碳排放量。低碳建筑已逐渐成为国际建筑界的主流趋势。 建筑业对世界环境的影响不容小觑，有关资料显示，全球 50%的资源都用于建筑 业，建筑物所排放的二氧化碳气体占全球排放量的 40%。目前，世界建筑总面积 达 3000 亿平方米，随着建筑节能低碳改造和品质的不断提升，由此形成了巨大 的商机，美国、日本等国都已将建筑业列入低碳经济、绿色经济的重点领域。工业化、 城市化、现代化加快推进的中国， 拥有世界上最大的建筑市场。 全 国房屋总面积已超过400亿平方米，今后我国每年还将新增建筑面积 16亿20 亿平方米， 到 2020 年新增建

4、筑面积将达 200 多亿平方米。 我国当前的大量建筑， 存在着种种因结构不合理、材料使用失当而引发的高耗能、高排放现象，采暖、 空调、通风、照明的能耗占全国总能耗的 30%左右，到 2010 年，我国的排放量 将比 2000年增加 6 亿吨，环境将达到无法承受的程度。因此，推进低碳房地产 建设，将对我国发展低碳经济起到十分重要的作用。房地产业作为我国国民经济支柱产业， 处于国民经济各个产业链的中游， 房 地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等 50 多个物质生产部门 20 多个大类， 近 2000 种产品的发展 （ 传统的高排放、高耗能的电力、钢铁、有色、石化、建 材、化工、轻工、纺织 8 个

5、行业都与房地产业的发展相关 ） 。房地产是一个资本密集型产业， 发展低碳房地产， 让资本和绿化低碳相结合， 改变的不仅仅是住宅标准， 既可拉动上游绿色生产、 推动下游绿色消费， 又能促 进房地产产业结构调整， 对拉动经济增长、 增加就业、 平抑房价都具有重要意义。 中国的房地产业能否顺应低碳经济的大势， 走上一条低能耗、 低排放的发展道路， 或许将在更大程度上决定这个行业的前景， 低碳将成为中国房地产发展的下一个 引擎。二、低碳房地产业发展困境 尽管理论界、学术界、科研界都一致认为中国房地产业走向低碳势在必行， 但低碳房地产战略是一项系统工程， 现阶段中国发展低碳房地产尚需排除众多障 碍。1缺

6、乏低碳房地产建筑与计价标准近年来，我国围绕 “四节一环保 ”（ 节能、节材、节水、节地、环保 ） 理念，提 出了“生态建筑 ”、 “环保建筑 ”、 “健康住宅 ”、“低能耗建筑 ”、“资源循环型建筑 ” 等概念，但低碳建筑仍然处于示范阶段， 大规模的推广应用还缺乏一定的社会基 础与技术支撑。2缺乏可操作的强制参与的法律法规。 现阶段，没有可操作的奖惩方法来强制各方利益主体必须积极参与， 企业在 低碳房地产的开发经营中承担着更大的风险和责任。 据估算，低碳建筑材料的 采用必然带来成本的增加，以节能 50%来说，节能建筑的建造成本要增加 10%左 右。目前在我国， 低碳建筑资金由开发商一次性投入，

7、 而节能回报却由业主持续 性享受，两方面的主体并不一致。 究竟谁应该为建筑节能买单？开发商不愿承担 因此新增的全部成本，而消费者虽然接受低碳地产观念，但更看重现实的支出，3缺乏有效的激励政策进行引导和扶植低碳房地产相应的政策法规不到位， 特别是激励企业去节省能源，减少对环 境的影响，重视低碳经济发展的政策相对较少。但由于受相关法规不配套等因素， 原本体现环保、节约原则的精装修房在国内的发展道路不平坦，大量毛坯房充斥市场，售出以后需要消费者自行组织室内二次装修，由此造成严重浪费，而精装修房无论从设计角度，还是批量生产、节能、节水、节材等方面无疑能起到节能 减排的作用。三、低碳房地产发展的对策1

8、创新决策思维，以低碳理念促进房地产的转型一要用低碳理念进行房地产发展规划，与现有节能减排、循环经济发展政策 措施的衔接。明确低碳房地产发展的总体思路、 主要目标、发展路径、工作重点 和保障措施等。二要进行价值理念的变革，从传统的产品拥有型社会（重视交换价 值）转向未来的服务使用型社会（重视使用价值），加快实施绿色GDP核算体系。三 要进行增长模式的创新，不但重视劳动和资本这样的经济资本和人力资本，更要 着眼于制约化石能源和大气环境容量这样的自然资本。2 出台经济激励政策发达国家为实现其低碳经济的战略目标， 设计了各种有效的激励措施，对全 社会的环保理念、居住理念产生了长远的渗透力， 从而形成一

9、种规模效应，大大 降低推广低碳建筑的难度。其主要低碳政策工具有：政府管制、碳排放税、财政 补贴、碳基金、碳排放交易、标签计划、自愿协议、能源合同管理、生态工业园 规划等。我国要积极抓住低碳经济发展契机，加大能源政策、技术政策、产业政 策、消费政策支持力度，建立低碳房地产利益相关方 （政府、行业协会、房地产 相关企业、消费者）参与合作机制，对低碳房地产开发企业进行减免税收、财政 补贴、政府米购、绿色信贷等鼓励措施：对低碳房地产购买者提供抵押贷款、 减 税或补贴等优惠政策。可以将减碳指标设臵为土地出让的一项参数， 改变单纯“价 高者得”的土地出让方式。不仅能够降低低碳项目的开发成本， 也将促使房地

10、产 企业主动应用绿色低碳技术，还有利于平抑地价和房价。3.制定建筑节能标准规范中国低碳的发展要有一套符合中国实际的可操作的标准，同时整合技术产品 资金，推广低碳技术。（1）低碳设计，做好土地利用规划、城市规划与住宅小区 规划设计环节衔接，坚持新能源和建筑的一体化设计。 (2) 提高新建建筑的节能 设计标准， 注重房地产全寿命周期成本， 实现建造成本、运营成本、 维护成本及 环境成本之间的综合平衡。 (3) 遵循“适用经济”原则，针对高、中、低档价位 大的住宅， 制定中国低碳住宅标准， 对建筑进行节能评级与认证并保持认证标准 的差异性、可持续性及可操作性。(4)参照美国的LEED认证等构建我国低

11、碳建筑 标准的第三方测评体系。 由第三方测评机构对建筑物的能耗或能效进行测试、 评 估，根据测评结果出具建筑物能耗或能效水平的证明， 并将此证明以标识的方式 向公众明示。4健全低碳房地产技术体系技术进步是实现低碳经济的重要途径。 发展低碳经济， 关键是通过技术创新 促进经济发展模式和社会消费模式转变，建立低碳经济技术体系。(1) 采用低碳技术和零碳技术乃至负碳技术策略，加速发展天然气、核电、风能、太阳能、水 能、地热能和生物质能等可再生能源，改变建筑用能及能耗结构。(2) 通过整体优化设计，采用被动式的能源策略，在建筑全生命周期内实现3R”，即再利用(Reuse)、再节约(Reduce)、再循

12、环(Recycle)与四节”(节地、节能、节水、节 材)，变房地产市场毛坯房销售模式为精装房销售，减少二次污染。 (3) 研发高效保温隔热材料和新型墙体体系， 加强建筑材料的保温性、 提高供暖系统的使用能 效等途径， 在符合城市规划和工程建设标准下， 适当延长建筑物的使用寿命， 减 少新增建筑。5通过金融创新，支持房地产业的低碳发展方式 我国应该通过开创低碳信贷产品、设立碳基金、鼓励和引导房地产业参与清 洁发展机制(CDM项目，支持房地产业的低碳发展方式。与有关主管部门合作建 立房地产 “碳积分 ”机制，力争使低碳与房地产开发的全过程相关联， 促使开发商 主动去做低碳。 即开发商每开发一个项目

13、， 金融部门都可以根据低碳房地产技术 评估体系对项目的减碳量进行计算、 评级， 并计入开发商的信用记录。 做的项目 越低碳，开发商的 “碳积分 ”就越高，贷款和拿地的时候就越有优势。相关的创投 基金也将参考 “碳积分”，对低碳地产项目进行股权投资。 未来房地产业的腾飞需 要两只翅膀， 一是低碳， 一是金融。 低碳地产必须要创投来支持， 用资本和绿色 低碳相结合来促进中国房地产业的发展，这是一条与国际接轨的路子6倡导低碳生活方式低碳经济包括低碳生产与低碳消费两部分， 低碳社会生产方式是前提， 而低 碳生活方式是实现低碳经济的关键。 (1) 整合低碳房地产价值体系的社会认同性， 充分调动设计师、

14、建造师、物业管理、房地产商、材料供应商、 业主等的积极性， 达成低碳消费的共识，形成发展低碳房地产的社会氛围和舆论环境。 (2) 调整产 业结构和发展模式，提高能源利用效率，倡导以TOD为主导的土地利用开发模式、 紧凑的土地利用形态。 (3) 发展节能环保的公共交通，鼓励低碳消费模式和生活 方式。四、结论房地产业是国民经济的支柱产业， 同时也是高能耗、 高排放的大户。 一直以 来我国房地产业的科技含量低， 主要靠投资来拉动经济的发展， 低碳地产恰好是 房地产业转型的一个契机。 ,去房地产化 ?就是中国经济发展不能仅靠房地产投资 来拉动， 而是发展低碳地产， 通过使用低碳的建材、 低碳的施工方式、 低碳的装 修、家电等， 促进房地产业本身的节能减排， 还将带动上下游几十个相关产业加 大