房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析

1、浅谈盈亏平衡与敏感性分析房地产开发由于开发周期长、 投入资金量大、 产品固定等特点， 因而开发风险高， 在国外被认为就是最具风险得行业之一。 丰厚得开发利润与企业亏损、 倒闭在房 地产行业中并存， 这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场得变化趋势， 运 用科学得定性与定量分析方法， 把握其风险与不确定因素得变化规律， 以降低风 险程序，提高房地产开发决策得科学性。所谓不确定性分析， 就就是分析可能得不确定因素对经济评价指标得影响， 从而 推断项目可能承担得风险， 进一步确认投资项目在财务、 经济上得可靠性。 项目 经济评价中得不确定性分析包括盈亏平衡分析、 敏感性分析与概率分析。 其中盈 亏

2、平衡分析与敏感性分析对于房地产营销策划人员尤为重要。1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析， 就是通过项目盈亏平衡点 （BEP） 来分析项目成本与收益得平衡关系得一种方法， 主要用来考察项目适应市场变化 得能力以及考察项目得抗风险能力。在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，我们不难发现其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系，即： 销售利润 =产品销售收入 -总投资额 -税金产品销售收入=销售面积X单位建筑面积价格 总投资额 =变动成本 +固定成本由上述关系式可知， 销售收入与总投资额都可以就是销售面积得函数。 当它们呈 线性函数关系时， 则认为它们之间得盈亏

3、平衡属线性盈亏平衡关系， 反之，为非 线性盈亏平衡关系。线性盈亏平衡关系就是我们应该掌握得。图中横坐标表示开发得建筑面积， 纵坐标表示销售收入与总投资额， 销售收入与 成本得两条直线交于BEP点，表明当开发得建筑面积达到一定数量时候， 销售收 入与成本相等，利润为零，交点 BEP称为盈亏平衡点或保本点。BEP点将销售收入与成本得两条直线所夹得范围分为盈与亏两个区。如开发得建筑面积大于此点，则开发项目能获利，反之，则开发项目就亏损。因此，盈亏平衡点越低，开发项目盈利得机会就越大，亏损得风险就越小，盈亏 平衡点表达了开发项目最小得开发建筑面积。2、敏感性分析 敏感性分析就是通过分析、预测投资项目主

4、要因素发生变化时对经济指标得影 响，从中找出敏感性因素， 并确定其影响程度得一种不确定性分析方法。 敏感性 分析得目得就是在充分了解与掌握项目风险因素及风险程度得情况下， 考察投资 项目抗风险得能力。敏感性分析还可以筛选出若干最为敏感得因素， 有利于对这些最敏感因素集中力 量研究，重点调查与收集资料， 尽量减少因素得不确定性， 进而减少方案得风险。房地产项目敏感性分析及计算过程比较复杂，一般来说就是按照如下步骤进行 得：1）选择经济评价指标在对项目进行分析计算过程中，首先要选择最能反映项目经济效益得指标做分 析、计算对象。 根据房地产投资项目得特点及国家建委得有关规定与要求， 通过 选择净现值

5、、内部收益率、投资回收期等经济评价指标作为敏感性分析计算得对 象。2）选择需要分析得不确定性因素在敏感性分析、 计算时，选择哪些不确定性因素作为分析与计算得变量呢？一般 可以选择销售面积、房地产销售单价、成本等常见得因素。3）确定变量得变化范围并计算其变动幅度在房地产开发经营过程中，开发成本可能上涨 5%或者下降 5%，销售价格可能下 降 10%或者上涨 10%。4）确定项目对风险因素得敏感程度由于各变量在其变化范围内得变化引发社会评价指标得变动幅度， 而给房地产开 发带来了投资风险， 找出对投资效益影响明显得风险因素以及确定项目对风险因 素得敏感程度， 以便在以后得开发经营中加以控制。 具体

6、方法就是， 将反映诸多 条件变化后得项目盈利能力计算结果与原先计算出得结果进行比较， 就能确定项 目对各风险因素得敏感程度了，从而也可确定项目所能承受得市场抗风险能力。操作指南：盈亏平衡与敏感性分析得计算方式面，笔者列出营销策划人员应该掌握得两个方面得计算方式：1、盈亏平衡点得计算方式在这里，向各位营销同行介绍三个方面得盈亏平衡计算方式：（1）销售均价平衡点：总销售金额宁项目建设安装费X 1000 （单位：元/平方米）（2）销售面积平衡点：总投资额宁销售均价平衡点（单位：平方米）（3）盈亏平衡点：销售面积平衡点*总建筑面积X 100% （单位：%3。2、敏感性分析得计算方式（1）投资成本固定时

7、投资净利润率与销售价格之间得关系，请见表初始价格用A表示（单位：元/平方米）初始价格（元/ rf）A调整后价格投资净利润率20%AX( 1+20%15%AX( 1+15%10%AX( 1+10%5%AX( 1+5%0A-5%AX( 1-5%)-10%AX( 1-10%)-15%AX( 1-15%)-20%AX( 1-20%)（2）销售收入固定时投资净利润率与开发成本之间得关系请见表4,初始价格用B表示（单位：元）初始成本B调整后成本投资净利润率20%BX( 1+20%15%BX( 1+15%10%BX( 1+10%5%BX( 1+5%0B-5%BX( 1-5%)-10%BX( 1-10%)-15%BX( 1-15%)-20