农村住房建设和旧村改造实施细则

1、农村住房建设和旧村改造实施细则第一章 总 则第一条 为进一步做好农村住房建设和旧 村改造工作，加快新型城镇化进程，促进城乡一体化发展， 推动新农村建设， 改善城乡居民生产和生活环境 ,集约节约用 地，提升城乡建设品质 ,根据国家有关法律、法规规定和莱 州市委、莱州市人民政府关于加快推进农村住房建设和旧村 改造的意见（试行）莱发 2010 13 号文件要求，特制 定本细则。第二条 本实施细则适用范围为城中 村、城郊村、镇街驻地村、经济强村和迁村并点村。 城中村是指掖城区北苑路以南、云峰路以西、南阳河以 北以东围合区域内的村。城郊村是指玉泰路以南、东环路以西、南环路以北、西 环路以东围合区域内城中

2、村以外的村。镇街驻地村是指镇街驻地规划建成区范围内的村；经济 强村是指村集体经济较为发达、村两委班子齐全、有进行旧 村改造能力的村。迁村并点村是指将村庄规模较小的村整体 迁至城中村、城郊村、镇街驻地村或经济强村的村。第三条 在农村住房建设和旧村改造过程中，必须遵循 “因地制宜、集约用地、集聚发展、群众自愿、有序推进” 的原则。第四条 城中村、城郊村和镇街驻地村，旧村改造 地块内的土地全部征为国有土地，村民回迁房建设用地可以 使用国有划拨土地，其余土地由市政府以招拍挂方式进行出 让。纳入城乡建设用地增减挂钩项目的村民安置用地可使用集体建设用地。第五条 城中村、城郊村和镇街驻地村旧村改造实行 “先

3、拆后建”的原则，纳入城乡建设用地增减挂钩项目的可 实行“先建后拆”的原则进行。第六条 农村住房建设和旧村改造工作，在市委、市政 府的统一领导下，由市农村住房建设和旧村改造指挥部办公 室督导、指导，镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街） 负责，村级集体经济组织实施；市住建局、国土资源局、财 政局、发改局、环保局、房管局、气象局、公安局等行政主 管部门根据各自职责依法履行所涉及的行政职能。第二章 规划设计第七条 城市中心区片区详细规划、 旧村改造项目修建性详细规划和全市建设用地增减挂钩试 点专项规划、项目区实施规划，必须符合城市（镇）总体规 划、新一轮土地利用总体规划、县域村镇体系规划，村庄布 点

4、规划和农村住房建设与危房改造规划。第八条 农村住房建设要以迁村并点、连片建设为主要 形式，集中建设村民集中居住区。在城市规划建成区内的农 村住房建设项目，集中居住区规模要达到 1500 户以上；在 城市规划建成区以外、城市规划区以内和镇街驻地规划建成 区以内的要达到 1000 户以上； 其他范围内的要达到 500 户 以上。第九条 在城市规划区范围内的农村住房建设要以中 高层、高层住宅为主；在镇街驻地规划建成区以内的要以多 层住宅为主， 鼓励建设中高层住宅； 其它范围的以多层为主， 严禁建设二层（含二层）以下住宅。第十条 农村住房建设项目以 70m 2户、 80m 2户、90m 2户为主， 9

5、0m 2 户以下户型数量不得低于总户数的 70% 。第十一条 在城市规划区内农村住房建设项目，要按规 划设计要求配套建设道路、给排水、供电、通讯、广电、消 防、供热、供气、垃圾处理等基础设施，配套建设养老、幼 儿园、学校、医疗、商贸、文化体育、社区服务、物业管理 等公共服务设施。第十二条 在镇街驻地规划建成区内和经济强村农村 住房建设项目， 要按规划要求配套建设道路、 给排水、 供电、 通讯、广电、消防、垃圾转运站、多格化粪池等基础设施， 有条件的要实行集中供热、供气，合理配套建设养老、幼儿 园、医疗、商贸、文化体育、社区服务、物业管理等公共服 务设施。第十三条 农村住房建设和旧村改造项目规划

6、要做好 有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、宗教场所、文 物古迹、名贵古树等遗迹保护。第四章 旧村改造第十四条 实施旧村改造的村，应以 镇街为单位向市农村住房建设和旧村改造工程指挥部提出 旧村改造申请，经指挥部审查报市政府批准后，按以下程序 进行。（一）村集体经济组织委托有资质测绘单位对改造地块 进行现状地形图测量和地籍测量。（二）村集体经济组织持地籍测量成果资料和旧村改 造地块宗地及房屋情况一览表 （见附表 1），向市国土资源 局申请审核拆迁宅基地面积。市国土资源局 5 个工作日之内 予以核实， 核实后在旧村改造地块宗地及房屋情况一览表相应位置加盖审核单位公章（三）村集体经济组织持地形图

7、测量成果资料和加盖市 国土资源局单位公章的旧村改造地块宗地及房屋情况一览 表向市住房和规划建设管理局函索改造地块的用地规划设 计条件意见书。市住房和规划建设管理局5 个工作日之内提供改造地块的用地规划设计条件意见书。（四）村集体经济组织持改造地块的用地规划设计条件 意见书，委托有资质的规划设计单位编制旧村改造规划设计 方案，制定房屋拆迁安置方案，征求村民意见。（五）村集体经济组织持改造地块规划设计方案、房屋 拆迁安置方案和村民意见，向市住房和规划建设管理局申请 批准规划设计方案。市住房和规划建设管理局接到申请后 5 个工作日内完成审核，审核合格上报市农村住房建设和旧村 改造工程指挥部审查，报请

8、市政府审批，并将审批情况函复 所在镇街。（六）村集体经济组织与村民签订拆迁安置协议，收齐 村民宅基地集体土地使用权证和房屋所有权证 ，分 别到主管部门办理注销登记。由村集体经济组织负责落实旧 房拆除。主管部门要在 5 个工作日内办结相关证件注销工作。（七）市国土资源局依据市住房和规划建设管理局提供 的改造地块用地规划设计条件意见书将规划设计条件图指 定范围内的集体建设用地征收为国有土地，并与村集体经济 组织签订土地征用协议 ，确定土地征收费用总额。核算 村民回迁房建设用地和开发出让用地。（八）由村集体经济组织所在镇街政府提出土地招拍挂 周转资金申请，上报市农村住房建设和旧村改造工程指挥部 审查

9、，报市政府批准后， 由市财政局一次性拨付到镇街政府，由镇街政府负责拨付到村集体经济组织。（九）市国土资源局对出让地块编制出让文件，以招拍 挂方式进行出让，择优选择开发建设单位。（十）村集体经济组织和开发建设单位， 持国土、 建设、 环保和资金证明等相关证件到市发展和改革局进行项目立 项。市发展和改革局 5 个工作日之内予以办结。（十一）村集体经济组织将改造地块内房屋全部拆除以 后，填写旧村改造地块回迁安置、社会保障和公共服务设 施建设资金拨付申请审查表（见附表2），由村集体经济组织所在镇街提出书面申请，由市财政局牵头，市国土资源 局、市住房和规划建设管理局配合共同确认，报市政府批准 后，一次性

10、拨付到镇街政府，并由镇街政府负责兑现到村集 体经济组织。市财政局收到市政府批复后， 5 个工作日之内 予以办结。（十二）村集体经济组织和开发建设单位凭相关材料向 市住房和规划建设管理局领取建设用地规划许可证 ，向 市国土资源局领取 国有土地使用权证 。各部门在受理后 5 个工作日之内予以办结。（十三）村集体经济组织和开发建设单位按国家相关法 律法规规定程序办理其它相关开发建设、销售等手续。（十四）旧村改造地块内新建住宅全部完毕，并经验收 合格后，村集体经济组织和开发建设单位统一向房产管理部 门申领回迁房的 房屋所有权证 。房产管理部门在受理后 5 个工作日内予以办结，第五章 城乡建设用地增减挂

11、钩第十五条 城乡建设用地增减挂钩项目，由若干拟拆除 复垦为耕地的农村建设用地地块（主要是农村居民点）和拟用于城镇建设用地的地块（包括搬迁村民安置地块）组成。第十六条 项目实施原则：（一）规划引导、政府牵头、依法自愿；严格管理、总 量控制、封闭运行；保护耕地、集约节约、统筹发展；以人 为本、因地制宜、分步实施。（二）符合土地利用总体规划、城乡建设用地增减挂钩 专项规划、城市总体规划、村镇规划。（三）实施增减挂钩要整村规划搬迁建设，建新与拆旧 相挂钩，建新必须拆旧。第十七条 各镇街根据农村住房建设项目计划，制订增 减挂钩项目实施方案。实施方案内容包括：（一）拟搬迁村庄原因、依据、可行性。（二）拟搬

12、迁村庄情况：村庄名称、自然地理概况、土 地利用现状、村庄占地面积（村民住宅占地面积，公建房屋 占地面积，企业等占地面积）、土地权属情况、搬迁户数、 人口数、拆除房屋栋数、村民收入水平、搬迁补偿方案、补 助资金使用方案和安置方案等。（三）农村建设用地整理复垦的条件、规模、范围、潜 力、标准和可行性。（四）安置区情况：安置地块的位置、 面积、公建面积、 配套设施、建设标准、建设时限。（五）旧村拆除复垦的总体安排和具体实施时间顺序。第十八条增减挂钩项目申报资料：（一）村委会增减挂钩项目申请，村两委会及村民会议 纪要。（二）镇街实施增减挂钩项目申请。（三）项目区实施方案。（四）镇街驻地控制性详细规划和

13、农村住房建设项目修 建性详细规划。（五）项目区现状图、规划图和建设范围勘测定界图。（六）项目区土地权属证明。第十九条 镇街负责组织增减挂钩项目申报资料，报市 国土资源局审查，市国土资源局组织有关专家对项目进行论 证，提出审查意见，经市政府批准后，由市国土资源局分别 与各镇街签订农村土地复垦协议书，并编制增减挂钩实施规 划和实施计划，报省国土资源厅审查并报省政府审批。第二十条 增减挂钩项目经省政府批复后， 原则上 3 年 内完成旧村整体拆除并整理复垦（用于建新安置的部分必须 一年内完成） ，达到上级验收标准后，各镇街及时提出验收 申请，由国土局逐级申报验收。第二十一条 搬迁村庄复垦出的土地必须用

14、于农业生 产，土地权属由主管部门根据搬迁合并村庄的实际情况依法 予以确认。第二十二条 工作流程（一）各镇街按照先急后缓、先易后难的原则，编制各 年度计划。（二）村两委拟定搬迁初步意见，经镇街审查后，交由 党员、村民代表研究通过，并征求全体村民意见。（三）村两委拟定拆迁补偿安置方案，经镇街审查后交 由党员、村民代表研究，征求全体村民意见。（四）镇街制定增减挂钩项目实施方案，提报增减挂钩 申报材料，报市国土资源局审查、市政府审批。（五）编制增减挂钩项目区实施规划和实施计划，逐级报省政府审批（六）进行拆迁公示、公告，聘请评估公司或镇村组织 力量进行丈量、评估、测算，并公示结果，征求户型意见，由 建设

15、单位或村委会与被搬迁人签订拆迁补偿安置协议，由镇街 确认并备案。（七）农村住房建设项目必须按照基本建设程序办理有 关手续，由镇街或建设单位确定监理、施工单位，在村两委 或建设单位对原村庄房屋拆除复垦，组织建设施工。（八）拆除复垦达到上级验收标准后，逐级申报验收。 第六章 旧房拆除和资金管理第二十三条 拆迁宅基地面积以 土地使用权证 登记 的宅基地占地面积为准。未发放土地使用权证的旧房， 以院墙内的宅基地占地面积为准，由国土部门予以丈量审核 确定。第二十四条 拆迁共有产权的房屋，应待共有权人 达成协议后再予拆除；拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有 关担保的法律、法规执行。第二十五条 村级组织与被拆

16、除人应签订房屋拆 迁补偿书面协议，协议签订后，被拆除人应当将原土地使用 权证和房屋所有权证上交村级组织，统一向国土和房产管理 部门办理产权注销手续，并在规定的期限内完成搬迁。村级 组织应在回迁房开工建设前完成旧房拆除。第二十六条 专项资金拨付（一）规划资金：完成项目规划编制、组织专家评审结 束后拨付 80% ，其余资金在项目建设结束并验收合格后一个 月内一次付清。（二）拆旧建新补助资金：旧房拆除户数占改造地块应 拆迁总户数的 50% 以上的，拨付 50% ；旧房全部拆除、开 工建筑面积达到回迁安置面积要求的， 拨付到 80% ；其余资 金在项目建设全部结束并验收合格后一个月内一次付清。（三）腾

17、空土地补助资金：拆旧区旧房全部拆除，建新 区开工建筑面积达到回迁安置面积要求的， 拨付 50% ；拆旧 区土地复垦结束、拆迁户全部安置完毕的， 拨付到 80% ；其 余资金在省国土资源厅验收合格后一个月内一次付清。（四）旧村改造地块招拍挂周转资金：对用于村民回迁 安置建设用地除外的土地，市政府通过招拍挂方式出让，出 让部分市政府提供招拍挂周转资金，招拍挂周转资金不超过 旧村改造地块总占地面积 40% 的土地所需资金。第二十七条 市政府提供的各项奖补资金实行专款专 用，由各镇街统一管理，及时兑现到村集体经济组织，专款 用于村民回迁安置、腾空土地复垦、社区基础设施和公共服 务设施建设、村民社会保障

18、。各项账务应单独列支、定期张 榜公布，接受群众监督。第二十八条 市财政、国土、审计等部门要加强对 资金使用情况的监管检查，杜绝弄虚作假，截留、挤占、挪 用等违法违规行为。第二十九条 村集体经济组织应建立、健全档案制度， 加强对农村住房建设和旧村改造项目的档案、资料管理。档 案资料包括：批准文件、规划和建设方案、拆迁补偿协议等 与农村住房建设和旧村改造项目相关的材料。第七章 附 则第三十条 本实施细则公布前，已批准且开工建设 的旧村改造项目，可按原批准方案执行，享受相应时期内的 政策规定；已经批准未实施的旧村改造项目，按本实施细则 规定完善审批程序，经指挥部办公室审查，报市政府同意后享受新政策规定第三一条 本实施细则自发布之日起施行。第三十二条 本实施细则由指挥部办公室负责解释。附表1旧村改造地块宗地及房屋情况一览表填报单位（章）：填报时间：地块编户主或单用地面积律彳筑面积权属性质户主签字盖章层数面积分类地块总面积:其中，宅基地面积:村企业面