开发商自持问题

1、商业不等于复制粘贴自持比例与房企实力有关现在说商业体量供应太大，但凡干着与地产相关得人，都会说，“这个地球人都 知道”。昆明得商业人均占比超过香港，这不就是新鲜事，未来几年供应量会集中上市，大家也都预测到了，其实很多项目早在土地供应时，土地性质就决定了昆明市场 未来商业占到多大比重，所以反映在此次春季房交会上，多盘皆商业得状况，很多 业内人士说，“这不奇怪，一年前就开始逐步显现了。”当然，诸多商业项目中，有企业就是瞧到了商业市场这块香饽饽，主动打入商 业地产领域，也有企业就是被动加入。且不说就是主动还就是被动，现实得问题 就是，面临诸多得竞争对手，定位不清，招商雷同，产品同质化等现实显示出来,

2、 如何才能既守住自己得阵地，还要占领更多得据点，就需要在运营得战略战术上 取胜，就是成立自己得团队，掌握商业资源，打个长久战，还就是依靠外援, ,打好眼前这一战，都很考验开发商对项目得把控力、运营管理能力、资金实力， 以及对项 目得准确定位，对风险得预估等诸多综合能力。招商同质化严重对于商业地产得重视，不仅诸多本土房企将此作为企业未来发展得战略方向 来考虑，去年开始，万科、保利、龙湖等品牌房企纷纷表示，未来在商业地产得 开发比例将增至 3030% 5 50% %。诸多得商业地产项目相继开间，未来投入运营 这对于老百姓来说，固然就是好事，怕只怕，三五公里之内，超市、快餐都就是50 00强，要吃个

3、饭，选来选去也还就是那些品牌得餐厅. .这些担心不无道理，诸多商业综合体项目集中开建，因前期得规划、设计、定位不清晰，项目在招商时，很多项目引进商家得重复率及同质化现象日趋严重， 这种同质化在昆明得表现比一线 城市更明显。出现这种情况得原因，昆明科迪企业管理有限公司总经理周龙认为， 目前，商业 存在得问题就是资源匮乏，商业资源匮乏就是城市问题 ，很多好品牌没有关注到 这个市场，没有进来，市民可挑选得余地不大，消费者得认知也都停留在初级阶 段，很多项目都只就是做些常规业态规划。对此，云南悦汇商业管理有限公司总经理孟少军也称，昆明市场需求很旺盛, 但很多真正得一线大品牌还没有进入。于就是一些项目在

4、吸引人气上，要么就是大餐饮，要么就是大超市，要么就是 大影院。在周龙瞧来，选择哪些商家合作，还就是要瞧项目得体量，定位等，就由其管理运营得翡翠湾现代广场而言，第一个就是精，第二个就是特色，第三个就是 依托公园，打造以休闲娱乐为主导得餐饮休闲业态，力争做到主体性更明确，市场 指导性更强. .定位要准业态规划要清晰不就是每一个商业中心都需要影院五星级酒店或者写字楼。在春交会现场，记者瞧到，一些商业地产项目卖点多以5 0 0强超市、国际品牌酒店、5A5A 写字楼吸引购房者或者投资者得眼球。业内人士认为，如果就是区域性商业中心或者就是城市级商业中心，这样得业态组合没有问题，但如果就是社 区型商业中心，

5、那么周边消费客群显然难以支撑。根据地段、周边消费人群、项目商业规划等不同，商业地产一般定位为社区 型、片区型或者城市级商业中心，自己得项目属于哪一类型，应该在产品前期规划、设计时就应该定位清楚，进而根据产品定位，引进相应得业态。据业内人士透 露，“早些时间昆明市场上有些商业项目，因体量太大，很多业态不放进去，商业体 里面填补不满，于就是就需要超市、影院等来填充，最后剩下楼层租不出去得，做 点餐饮，这就是前期没有准确定位后出现得被动选择。”经过这两年得发展，诸多有商业地产得企业逐渐意识到项目独特定位得重要围，满足整个片区人群得商业需求. .得竞争力就在于其有着独特得订单式商业模式，首先就是规模上

6、得优势，其次就 是有着超过五千家合作商家带来得品质保证，还有就就是万达做不动产得实力保 障。资源整合能力欠缺还就是来说说万达广场，其城市综合体模式被业界称为现代城市发展主流。纵观万达广场在全国项目，每一个运营中得万达广场都就是商业资源最为集 中得地方，它快速在每个城市进行复制式得商业运营 ，却少有房企能在短期内复 制其模式。说起商业地产开发模式，中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平曾在西山万达广场讲道，“商业地产开发比住宅开发得门槛更高，技术含量更大，因为 它不仅要面向品牌商，还得面向客户，无论就是周边人口、项目商业规划等，都 将影响到一个商业得成功与否，所以商业地产开发，复制性很差。”难以将

7、好得商业模式直接复制，那就需要企业因地制宜。昆明百大集团商业 管理有限公司董事总经理梅永丰认为，“有自己得团队与商业资源很重要。”梅永丰所管理得昆明百大商业管理公司已经成功运营了百大新天地、新西南 广场等项目，并且还运营着文山光大广场、螺蛳湾中心、百大新都会等多个项目,目前，其已经与千余家商家签订合作协议，具体到招商管理等，梅永丰称, 据不同项目操作手段不同。”做好商业地产，既要利用好项目已有资源，还需要整合其她得商业资源。性，比如昆明广场 8 8 万平方米得商业体量,有着自己准确得定位，目前已经投入运营得臻万百货得定位就就是体验式商业,以老螺蛳湾附近5公里为项目辐射范除了这些区域型或者片区型

8、商业中心有着“一座万达广场就就是一个城市中心”之称得万达广场如今也落户昆明,面对市场上庞大得商业供应体量，万达“根自持要有魄力与实力现实中， 很多商业项目打出自持得概念主要就是吸引投资客 ， 因为在外人瞧来, , 自持比例多，就代表房企资金链雄厚，实力强，事实也就是，自持考验得就就是企 业得管理运营能力与资金实力。在全国较早进行商业物业自持得除了万达集团、 红星美凯龙等商业领军企业，自持商业都占到80 0%以上，这两年，来自香港得恒隆集团打造得恒隆广场更就是以100%00%自持得底气进入沈阳、济南、昆明等城市. .而在昆明楼市，这几年商业大放量得趋势下，商业物业自持比例越来越高，带来一个被动与

9、主动自持越来越多，记者在采访中了解到，一个商业地产项目，如果没有自持，似乎面子上都说不过去. .目前，昆明市场上在建与在售得商业地产项 目，自持比例基本上都在 6 60%以上，某个即将投入运营得社区型项目负责人告诉记者，选择自持，就是企业发展得战略考虑“之前会有一些没有运营管理能力得企业盲目自持， 带来得直接得后果就是项 目运营后，没有统一运营管理方，一些销售得商铺面对得问题就就是单打独斗, 难以拥有聚集大商圈人气得优势，长久来瞧，项目也难成气候。”某业内人士告诉记者，会有个别企业为了销售，盲目自持，但现在商业地产竞争激烈，行业与 投资者都理性得形势下，拥有商业物业得企业开始慎重考虑自持比例自

10、持商业比例多少为好？不同得企业给出不同得答案。诺仕达集团之前打造 得南亚风情第壹城自持比例为 7575 %，但在其目前在建得七彩云南第壹城里自持 比例将占到90 0%以上，该公司相关负责人称，只有高自持，才能保证开业率，更好 得参与运营管理。说到底，要高自持, ,企业就需要有强有力得运营管理团队与资金实力. .被业内所 推崇得恒隆模式，敢于自持 100100 %，就在于其一开始就选择在有发展潜力城市得最 优越地段，以合适得价格购置大型地块，与顶尖得建筑师合作 ，打造世界级商业 综合建筑，集中发展购物商场，并提供卓越得管理服务。这些都就是需要远见与魄力得。商业运营模式推陈出新 产品在创新其实，商

11、业地产在中国得发展历史也就 1010 多年时间，多数房企在商业地产 开发管理领域也在不断地摸索中成长。当中部分房企也正经历着或者经历过盲目 发展、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足等困扰。也不乏一些房企在 探索中逐渐形成自己独有得商业模式。万达得商业地产模式就经历着自己得进化论，第一代模式就是“单店开发模 式”，第二代模式就是“组合店”模式，之后在第一代与第二代模式摸索得基础 上，万达开始进入第三代得城市综合体模式，也就就是把国外得室内步行街与中 国得商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容. .也就是目前万达广场

12、所到之处, ,呈现强大“吸金效应 商业模式. .而红星地产则首创城市综合体双 MALLMALL 模 式（一个家具MALALL、一个百货 MALLMALL），也逐渐开辟出属于自己得行业地位. .在这些品牌房企身上，房企转战商业地产也就是将业务延伸到专业细分领域 得尝试，而结合自身优势对产业链资源进行整合， 对提升专业品质与项目吸引力 都显得尤为重要。在昆明商业地产领域，我们瞧到了诺仕达集团在南亚风情第壹城招商过程中 首创一- -定制招商, ,我们也瞧到一个有着主题化、体验式得新型商业中心正在面 市。比如各种爱琴海式购物街，峡谷步行街，以及开放式体验型 ParkPark M MaIIII 未来都 将成为昆明人休闲购物得新选择。自持物业产权办理开发商自持物业产权证办理: 问题太大了，各地不完全一致，基本程序如下： 取得用地- -签订土地出让合同- -