房地产项目成本测算工具

1、项项目目投投资资估估算算数据输入 基本报表附助报表静态测算经济评价指标汇总表项目总投资估算表基本信息全部投资现金流量表 土地费用估算表自有资金现金流量表 勘察设计费投资估算资金来源与运用表 前期各项交费表损益表 配套设施建设费估算表投资计划资产负债表 建筑安装工程费费估算表借款还本付息表 期间费用估算表销售税金总体进度计划横道图投资计划及资金筹措表单因素敏感性分析表营业收入及税金计算表资金运用临界点分析表开发产品成本估算表风险分析返回静静态态快快速速测测算算系系统统一、各项经济指标：总规划用地（平方米）88104.8 折合（亩）132.16 规划建筑容积率1.20 规划建筑面积（平方米）105

2、725.76 其中：多层建筑面积98025.76高层建筑面积0商业网点建筑面积7700幼儿园 地下建筑面积（平方米） 停车位（个）其中:地下车位（个） 人防面积0 规划建筑密度25.00% 规划绿化率35.00%二、销售收入预测(单位:万元)可售面积多层住宅98025.76 平方米高层住宅商业网点7700 平方米幼儿园地下停车库面积合计105725.76平方米单价多层住宅2650 元/平方米高层住宅商业网点5000 元/平方米地下停车库元个总收入多层住宅25976.83万元高层住宅0 万元商业网点3850 万元幼儿园0 万元地下停车库0 万元销售收入合计29826.83万元三三、投投资资支支出

3、出预预测测项目计算面积（平方米）支出标准及计费基础(元/平方米)总价（万元） 合计(万元）单方造价一、土地转让价（万元/亩）105725.76100010572.5810942.621035.00契税转让价的 3.5%370.04二、前期费用勘察设计费地质勘探费105725.76221.15448.0142.38建筑设计费105725.7630317.18道路、管网设计费105725.76110.57人防设计费0.00800.00景观设计费66078.6015.0099.12规划局收费规划技术服务费2.1元/平方米*总用地面积+2.3元/平方米*住宅建筑面积（含地下车库）+3.2元/平方米*其

4、他建筑面积+1.6元/平方米*道路长度0.002917.05275.91指标审核费105725.76设计费的0%0.00规划招标服务费105725.76按工程造价取费7.60建委收费城市基础设施配套费105725.761962204.38多层物业管理资金105725.7600.00 高层物业管理资金0.0000.00劳保统筹费105725.76（四）* 2.60%198.43人防易地建设费105725.7625264.31白蚁防治费105725.7600.00墙体节能费105725.7610.00105.73水泥扶散费105725.762.0021.15水土保持基金105725.7600.00

5、质检费（四）* 0.07%5.34招标管理费（四）* 0.05%3.82他项费用监理费(三+四五+六)* 0.60%61.89施工图审查费105725.76施工图设计费的8%25.37测绘放线费105725.761.515.86竣工测量费105725.760.303.17三、三通一平、土石方及桩基88104.8015132.16132.1612.50四、建安成本 多层98025.76每平方米建筑面积7006861.807631.80721.85高层住宅0.0013500.00商业网点建筑面积7700.001000770.00幼儿园0.006500.00地下车库0.0013500.00人防工程0

6、.007000.00五、公共配套物管用房13500.000.000.00物业网点房13500.00六、室外配套工程 环境工程费30836.68120370.042550.69241.25道路硬化35241.92100352.42变电配套105725.7660634.35自来水105725.7625264.31雨污水105725.7616169.16热力工程98025.7630294.08煤制气工程98025.7626254.87小区智能化配套105725.7620211.45七、不可预见费（二三+四+五+六）* 1%136.80136.8012.94八、投资合计24759.122341.82四

7、、三项费用项目标准总价(万元) 单方造价 管理费用（一六）*0.5%123.1111.64销售费用329.9931.21其中：销售人员费用销售收入*0.50%149.13广告推广费销售收入*0.50%149.13交易费产权面积*331.72财务费用投资额*3%742.7770.25 合 计1195.87113.11五、营业税金及附加项目标准总价(万元) 单方造价营业税销售收入*5.00%1491.34城建维护税营业税*7.00%104.39教育费附加营业税*3%44.74河道维护基金销售收入*0.10%29.83合计销售收入*5.60%1670.30157.98六、单方造价含土地成本2454.

8、94元/平方米不含土地成本1419.94元/平方米七、利润：利 润 表(单位:万元)项目金额 销售收入29826.83 减：总投资24759.12其中：土地成本10942.62前期成本3497.22建造成本10182.49不可预见费136.80 销售费用329.99 营业税金及附加1670.30 经营利润3067.42销售收入总投资销售费用营业税金 减：管理费用123.11 财务费用742.77 利润2201.54经营利润管理费用财务费用 减：所得税726.51 净利润1475.03利润所得税 销售利润率7.38%二、前期费用他项费用 投资利润率8.48%返回表表2.1土土地地征征用用费费项目

9、名称计算公式金额（万元）说明基数单位单价(元)土地购置费安置用房拆迁补偿费土地转让费土地他项费用土地出让金10572.58契税370.04新增建设用地有偿使用费征地管理费开垦造地费综合开发费综合开发管理费合计10942.62备注：、合计栏由计算机自动计算汇总。 、栏目名称可修改，可插入增加栏目，下同。表表2.2勘勘察察设设计计费费项目名称计算公式金额（万元）说明基数单位单价(元)地质勘探费21.15建筑设计费317.18道路、管网设计费10.57人防设计费景观设计费99.12三通一平132.16合计580.17表表2.3前前期期各各项项交交费费项目名称计算公式金额（万元）说明基数单位单价(元)

10、规划技术服务费指标审核费规划招标服务费7.60城市基础设施配套费2204.38多层物业管理资金 高层物业管理资金劳保统筹费198.43人防费264.31白蚁防治费墙体节能费105.73水泥扶散费21.15水土保持基金质检费5.34招标管理费3.82监理费61.89施工图审查费25.37测绘放线费15.86竣工测量费3.17合计2917.05表表2.4建建筑筑安安装装单单项项工工程程费费单项工程名称计算公式建安金额（万元）装饰工程单价装饰工程金额合计金额建筑面积 单位单价(元)多层住宅98025.766861.806861.80高层住宅商业网点7700.00770.00770.00幼儿园地下停车

11、库合计105725.767631.807631.80表表2.5公公共共配配套套设设施施费费项目名称计算公式金额（万元）说明基数单位单价(元)物管用房物业网点房其他合计表表2.6室室外外配配套套工工程程费费项目名称计算公式建设费用（万元）接口费用(万元)合计(万元)基数单位单价(元)环境工程费370.04370.04道路硬化352.42352.42变电配套634.35634.35自来水264.31264.31雨污水169.16169.16通讯、有线电视热力工程294.08煤制气工程254.87小区智能化配套211.45211.45合计2550.692550.69表表2.7期期间间费费用用项目名称

12、计算公式金额（万元）说明基数单位单价(元)管理费用123.11销售费用329.99财务费用676.92自动计算表表2.8项项目目总总投投资资汇汇总总数数据据项目名称总投资(万元)说明土地费用10942.62勘察设计费580.17前期各项交费2917.05建筑安装工程费7631.80其中：多层住宅6861.80高层住宅商业网点770幼儿园地下停车库公共配套设施费室外配套工程费2550.69财务费用676.92管理费用123.11销售费用329.99不可预见费136.80开发建设投资合计25889.14经营资金项目总投资25889.14检测（若为0则正确）返回基基本本信信息息序号项目名称单位数量1

13、 计算期年2.752 每年分期期/年43 基准收益率8.0%432.403110.20%4 预征所得税33%571.531513.50%5 营业税5%6 城建维护税7%7 教育费附加3%8 河道维护基金0.10%9 所得税33%10 公积金10%11 公益金5%12 贷款利率年5.58%13 每期利率1.40%13 长期贷款种类二年贷款返回投资费用分类投资计划与资金筹措表表3.1投投资资费费用用分分类类参参数数序号项目名称多层住宅高层住宅商业网点 幼儿园 地 下 停车库1建筑面积98025.7677002开发产品成本2.1土地费用10145.677972.2勘察设计费537.92422.3 前

14、期各项交费2704.602122.4建筑安装工程费高层住宅商业网点770幼儿园地下停车库2.5公共配套设施费2.6 室外配套工程费2364.921862.7 财务费用627.62492.8 管理费用114.1592.9 销售费用305.95242.10 不可预见费126.8310开发产品成本合计 23789.462100单位成本(元/M2)2426.85782727不含土地单位成本1391.85781692总原则 ：所有的总投资均应分摊到可售(可租)的面积中去。细则：(1)按计算投资的各项成本来分摊； (2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； (3)若不能按使用数量或容量

15、来分摊，则按各的面积比例来分摊； (4)各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； (5)与工程无关的分项按各功能面积比例分摊。表表3.2投投资资计计划划与与资资金金筹筹措措表表单位：万元序号项目名称合计校对1234561 投资使用计划合计2588925805508626487982727138118981.1 土地费用1094310943500059431.2 勘察设计费580580582322901.3 前期各项交费29172917145914591.4 建筑安装工程费763276321012108911669351.5多层住宅686268628

16、58858858858高层住宅商业网点77077015423130877幼儿园地下停车库1.6 公共配套设施费1.7 室外配套工程费255125517651.8 财务费用67767726691421531231.9 管理费用1231231212121212121.10 销售费用3302461237491.11 不可预见费1371371414141414142 资金筹措合计2576625766510025088002766140019602.1 自有资金480048002.1.1其中：用于开发建设投资480048002.1.2 用于经营资金2.2 二年贷款10950300250880016002

17、.3 销售收入投入10016116614001960可用销售收入1167.52 1402.55 1970.077891011121544969170514239858858858858858858858858总原则 ：所有的总投资均应分摊到可售(可租)的面积中去。细则：(1)按计算投资的各项成本来分摊； (2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； (3)若不能按使用数量或容量来分摊，则按各的面积比例来分摊； (4)各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； (5)与工程无关的分项按各功能面积比例分摊。510765510866630

18、1212121264192629914141414155985717051360915598571705136091560.6859.416 2569.953551573返回表表4.14.1产产品品销销售售基基本本情情况况产品名称售价售价变动率营业税及附加多层住宅2650100.00%5.60%高层住宅100.00%5.60%商业网点5000100.00%5.60%幼儿园100.00%5.60%地下停车库100.00%5.60%100.00%5.60%表表4 4.2产产量量售售价价税税率率数数据据表表产品名称分项名称数量合 计第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11

19、期第12期收入(万元)25976.82641225.322 3675.966 4901.2882450.6442744.72134117.08195489.44261372.3606销售比例100.00%5.00% 15.00%20.00% 10.00% 10.00% 15.00% 20.00%5.00%多层住宅价格(元)265025002500250025002500250028002800280028002800数量98025.764901.28814703.86419605.152 9802.576 9802.57614703.86419605.1524901.288营业税及附加(万元)

20、1454.7068.618032205.8541274.472128137.23606153.70439230.55659307.4087876.852196收入(万元)385077011551155385385销售比例100.00%20.00% 30.00% 30.00% 10.00% 10.00%商业网点价格(元)500050005000500050005000500050005000500050005000数量7700154023102310770770营业税及附加(万元)215.643.1264.6864.6821.5621.56合计收入(万元)29826.82641225.32367

21、5.974901.2883220.643899.725272.085874.441757.36营业税金及附加(万元)1670.30227868.618205.854274.4721180.356218.384295.237328.96998.41224.3产产品品经经营营成成本本数数据据表表产品名称分项名称数量合 计第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期得房成本2426.862426.86 2426.862426.862426.862426.862426.862426.86多层住宅销售数量 98025.764901.29 14703.8619605.15

22、9802.589802.58 14703.86 19605.154901.29成本合计 23789.461189.473568.42 4757.892378.952378.953568.424757.891189.47得房成本高层住宅销售数量成本合计得房成本2726.862726.862726.862726.862726.86商业网点销售数量7700.001540.002310.002310.00 770.00 770.00成本合计2099.68419.94 629.90 629.90 209.97 209.97得房成本幼儿园销售数量成本合计得房成本地下停车库销售数量170.00170.00成

23、本合计成本总计 25889.141189.473568.42 4757.892798.883008.854198.324967.861399.444.4土地增值税数据表产品名称分项名称数量合 计第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期扣除项目1495.994487.96 5983.942991.973008.444512.666016.881504.22多层住宅增值额-270.66-811.99-1082.65-541.33-263.72-395.58-527.44-131.86增值税扣除项目高层住宅增值额增值税扣除项目547.04 820.56 820.

24、56 273.52 273.52商业网点增值额222.96 334.44 334.44 111.48 111.48增值税扣除项目幼儿园增值额增值税扣除项目地下停车库增值额增值税增值税合计返回资金来源与运用表表5单位：万元序号项目合计第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期1资金来源45576.835100.00250.008800.002825.323675.974901.293220.641.1销售产品收入29826.830.000.000.001225.323675.974901.293220.641.2出租产品收入0.001.3自营产品收入0.001.4自有资金4800.004800.

25、000.000.000.000.000.000.001.5长期借款10950.00300.00250.008800.001600.000.000.001.6经营资金借款0.001.7其它短期借款0.001.8回收固定资产余值0.001.9回收经营资金0.001.10其它0.002资金运用39173.665086.10263.998797.992784.893654.644829.613203.592.1开发建设投资25805.125086.10263.998797.992727.081381.231898.391543.572.2经营资金0.002.3日常经营费用0.002.4营业税金及附加1

26、670.300.000.000.0068.62205.85274.47180.362.5土地增值税0.000.000.000.000.000.000.000.002.6所得税748.240.000.000.00-10.81-32.44-43.2579.662.7应付利润0.002.8偿还借款本金10950.002100.002700.001400.002.9偿还经营资金借款0.002.10偿还其它短期借款0.002.11其它0.003盈余资金6403.1713.90-13.992.0140.4321.3271.6817.054累计盈余资金19003.8613.90-0.091.9242.356

27、3.68135.36152.41第8期第9期第10期第11期3899.725272.085874.441757.363899.725272.085874.441757.360.000.000.000.000.000.000.000.004009.784407.421942.81192.84969.481705.271423.238.79218.38295.24328.9798.410.000.000.000.00221.92256.91190.6185.642600.002150.00-110.06864.663931.641564.5242.35907.014838.646403.17返回损

28、益表表 6单位：万元序号项目合计第1期第2期第3期第4期第5期第6期1经营收入29826.831225.323675.974901.291.1销售产品收入29826.831225.323675.974901.291.2出租产品收入1.3自营产品收入2经营成本25889.141189.473568.424757.892.1商品房经营成本25889.141189.473568.424757.892.2出租房经营成本3日常经营费用4经营税金及附加1670.3068.62205.85274.475土地增值税6利润总额2267.39-32.77-98.31-131.087所得税748.24-10.81-

29、32.44-43.258税后利润1519.15-21.96-65.87-87.828.1盈余公税金169.488.2公益金84.748.3应付利润8.4未分配利润1264.93-21.96-65.87-87.82其中：用于还款 用于投资累计未分配利润-21.96-87.82-175.64第7期第8期第9期第10期第11期第12期3220.643899.725272.085874.441757.363220.643899.725272.085874.441757.362798.883008.854198.324967.861399.442798.883008.854198.324967.8613

30、99.44180.36218.38295.24328.9798.41241.41672.49778.52577.61259.5179.66221.92256.91190.6185.64161.74450.57521.61387.00173.8716.1745.0652.1638.7017.398.0922.5326.0819.358.69137.48382.98443.37328.95147.79-38.16344.82788.191117.141264.931264.93返回借款还本付息计算表表7单位：万元序号项目利率合计第1期第2期第3期第4期第5期1期初借款累计0300550935010

31、950二年贷款03005509350109502本期借款10950300250880016000二年贷款109503002508800160003本期应计利息676.922.095.9369.05141.59152.75二年贷款1.40%676.922.095.9369.05141.59152.754本期还利息676.922.095.9369.05141.59152.75二年贷款676.922.095.9369.05141.59152.755本期还本金1095000002100二年贷款10950000021006偿还本息的资金06.1投资回收6.2未分配利润6.3其它第6期第7期第8期第9期第

32、10期第11期第12期8850615047502150000885061504750215000000000000000000123.4685.7966.2629.990.000.000.00123.4685.7966.2629.990.000.000.00123.4685.7966.2629.990.000.000.00123.4685.7966.2629.990.000.000.0027001400260021500002700140026002150000返回经济评价指标汇总表序号指标名称单位数量备注1 项目总投资万元25889.142 资金筹措万元25766.002.1 自有资金万元4

33、800.002.2 长期贷款万元10950.002.3 预租售收入万元10016.002.4 短期借款万元3 营业收入万元29826.834 营业税及附加万元1670.305 土地增值税万元6 利润总额万元2267.397 所得税万元748.248 净利润万元1519.159 全部投资内部收益率10.20%10 自有资金内部收益率13.50%11 销售利润率7.60%12 销售净利率5.09%12 投资利润率8.76%13 项目开发周期月33返回单单因因素素敏敏感感性性分分析析序号变动幅度变化因素利润额-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%1售价变化-895.58335.8

34、01271.642207.483000.812 土地成本变化2031.921651.781271.64891.50511.363 建安成本变化1640.891353.791271.641100.601000.50单因素敏感性分析表15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-2000.00 -1000.00 0.00 1000.00 2000.00 3000.00 4000.00 各因素变动幅度净利润额售价变动土地成本变动建安成本变动返回全部投资现金流量表表 8单位：万元序号项目合计第1期第2期第3期第4期1现金流入29826.831225.321.1销

35、售产品收入29826.831225.322现金流出27546.745084.01258.068728.942643.302.1开发建设投资25128.205084.01258.068728.942585.492.2经营资金2.3日常经营费用2.4经营税金及附加1670.3068.622.5土地增值税2.6所得税748.24-10.813净现金流量2280.09-5084.01-258.06-8728.94-1417.974累计净现金 流量-5084.01-5342.07-14071.01-15488.985净现值432.40-4987.13-248.32-8239.36-1312.946累计净

36、现值-4987.13-5235.44-13474.81-14787.75全部投资内部收益率：10.20%第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期3675.974901.293220.643899.725272.085874.441757.363675.974901.293220.643899.725272.085874.441757.361401.892006.151717.801343.522227.431942.81192.841228.481774.931457.78903.211675.281423.238.79205.85274.47180.36218.38295.24

37、328.9798.41-32.44-43.2579.66221.92256.91190.6185.642274.082895.141502.852556.203044.653931.641564.52-13214.90-10319.77-8816.92-6260.72-3216.07715.572280.092065.502579.491313.482191.532560.553243.501266.10-12722.24-10142.76-8829.28-6637.75-4077.19-833.69432.40全部投资现金流量表返回自有资金现金流量表表单位：万元序号项目合计第1期第2期第3期

38、第4期第5期1现金流入40776.83300.00250.008800.002825.323675.971.1销售产品收入29826.831225.323675.971.5长期借款10950.00300.00250.008800.001600.002现金流出39173.665086.10263.998797.992784.893654.642.1开发建设投资25128.205084.01258.068728.942585.491228.482.4经营税金及附加1670.3068.62205.852.5土地增值税2.6所得税748.24-10.81-32.442.7借款本金偿10950.0021

39、00.002.8借款利息支付676.922.095.9369.05141.59152.753净现金流量1603.17-4786.10-13.992.0140.4321.324累计净现金 流量-4786.10-4800.09-4798.08-4757.65-4736.325净现值571.53-4694.89-13.461.8937.4419.376累计净现值-4694.89-4708.35-4706.46-4669.02-4649.65自有资金内部收益率：13.50%第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期4901.293220.643899.725272.085874.441757.3

40、64901.293220.643899.725272.085874.441757.364829.613203.594009.784407.421942.81192.841774.931457.78903.211675.281423.238.79274.47180.36218.38295.24328.9798.41-43.2579.66221.92256.91190.6185.642700.001400.002600.002150.00123.4685.7966.2629.9971.6817.05-110.06864.663931.641564.52-4664.64-4647.59-4757.65-3892.9938.641603.1763.8614.91-94.36727.183243.501266.10-4585.79-4570.88-4665.24-3938.07-694.57571.53自有资金现金流量