《土地管理概论》重点总结

1、土地管理概 论重点总结土地管理概论( 一 ) 名词解释：土地：地球表层的一部分，由岩石、土壤、地形、气候、水文、生物等自然要素所组成的自然历史综合体，包括人类过去和现在的活动成果。土地类型：根据土地的性状、地域和用途等方面存在的相似性和差异性，按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。土地生产力：土地各组成因素综合作用的表现，同时也取决于人类科学技术水平和经济水平。土地生产力可以区分为自然生产力和人工生产力。土地自然生产力是指自然状态下土地的生物生产量，是土地生产力的基础。土地的人工生产力又称为劳动生产力，是在人类通过劳动对土地进行改造的过程中形成的。土地的人口承载力：指在一定的行政区域内

2、，根据土地资源的自然生产潜力及不同的投入水平所能生产的食物，可能供养一定生活社会水平的人口数量。土地管理：指国家为维护土地所有制，调整土地关系，保障土地的合理利用，促进社会经济的可持续发展，对土地资源的开发、利用、整理、保护，对土地资产的流转、收回等各项活动进行的计划、组织、控制和协调。生产可能性曲线：是指一个社会用其全部的资源和当时的技术所能生产的各种产品和劳务的最大数量的组合。环境问题：广义的环境问题是指由于自然环境的运动变化而给人类造成的一切有害影响和危害。它包括由火山、地震、洪水等自然灾害所引起的第一类环境问题或原生环境问题，由人类活动作用于自然界并反过来对人类自身造成有害影响和危害的

3、第二类环境问题，又称认为环境问题或次生环境问题。清洁生产：是以节能、降耗、减污为目标，以管理、技术为手段，实施工业生产全过程控制污染，使污染物的产生量、排污量最小化的一种综合性措施。生态农业：是根据生态学、生态经济学的原理，在传统农业精耕细作的基础上，应用现代科学技术建立和发展起来的一种多层次、多结构、多功能的集约经营管理的综合农业生产体系。生态恢复：指人们有目的地对生态系统的结构、功能、生物多样性和持续性进行全面的恢复。地籍控制测量：根据界址点和地籍图的精度要求，视测区范围的大小、测区内现存控制点数量和等级等情况，按测量的基本原则和精度要求进行技术设计、选点、埋石、野外观测、数据处理等测量工

4、作。地籍管理：国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级、土地估价、地籍档案工作等为主要内容的行政措施。土地利用现状调查：以县为单位，为查清各类用地面积、分布及利用状况，并逐级汇总为全国土地总面积和分类面积而进行的调查。土地登记：指国家机关依照法定程序将宗地的权属、位置、面积、用途、质量等级等状况记录于专门的簿册，以加强国家对土地的有效管理，保护土地权利人合法权益的一项法律制度。初始土地登记：又称土地总登记，是在一定时间内对辖区内全部土地 ( 或者全部农村土地，或者全部城镇土地 ) 进行的普遍登记。变更土地登记：又称日常土地

5、登记，是指对已经进行过初始土地登记的土地所有权、土地使用权、土地他项权利或宗地用途发生变化而进行的及时更新的登记。土地统计：国家对土地数量、质量、分布、利用和权属状况进行的调查、汇总、统计分析和提供土地统计资料的制度。土地分等定级：在特定的目的下，对土地的经济和自然两方面的属性及其在社会活动中的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。农用地分等定级：根据农用地的自然属性和社会经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。土地资源评价：为了一定的目的，在一定的用途条件下，对土地质量的高低或土地生产力的大小进行评定的过程。基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级

6、别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价：市、县政府根据需要评估的正常土地交易市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年期内的价格。土地权属管理：国家行政机关通过各种手段对土地权属关系进行调整，以维护土地所有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，规范土地权属流转，发挥市场对土地资源的优化配置作用，促进土地资源的合理利用。土地所有权：土地所有者依照法律规定对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是土地所有制的法律表现形式。土地使用权：土地使用者根据法律规定对其使用的土地享有的占有、使用

7、、收益和部分处分的权利。土地租赁权：承租人在按期支付租金的条件下对土地进行占有和使用的权利。土地抵押权：土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和地上建筑物、其他附属物所享有的以处分权和优先受偿权为中心的一系列权利。土地权属争议：两个或两个以上的单位或者个人对未经确权的同一块土地各据理由，主张权属，根据各方理由难以解决的土地权属矛盾。土地征用：国家为了公共利益的需要，依照法律规定的程序和批准权限批准，并给予农村集体经济组织和农民补偿后，将集体土地使用权收归国有的行为。土地征收：国家为了社会公共利益的需要，依照法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织和农民补偿后，将集体土

8、地变为国有土地的行为。( 二 ) 问答题、论述题：1、土地的资源特性：客观性、生产性、面积有限性、位置固定性、地域分异性、可持续利用性、多功能性；土地的资产特性：土地资产的可垄断性、土地价格构成的二元性、土地资产的增值性。2、土地的功能：承载功能、养育功能、仓储功能、景观功能、资产功能、生态保护功能、历史记录功能、商品功能、储蓄和增值功能。3、土地管理的手段：指为实现土地管理目的，完成土地管理任务而采取的各项措施。土地管理的手段主要有法律手段、行政手段、经济手段和工程技术手段。4、完善我国土地管理机构设置模式：土地管理机构设置应当适度综合化；土地管理机构平行设置中必须加强垂直监控；土地管理机构

9、垂直设置中必须协调好与各级政府的关系。5、比较两种土地管理机构设置模式：(1) 专门性土地管理机构与非专门性土地管理机构比较：对行政相对人而言，专门性土地管理机构的行政效率较综合性土地管理机构要低，综合性土地管理机构相对于专门性土地管理机构在业务流程的缩短方面有其综合性优势。在行政效果上，对国家和地方而言，专门性土地管理机构设置模式下可能会存在政出多门、互有冲突、难以协调等问题；综合性土地管理机构设置模式下，可以较好地避免部门利益冲突，针对同一行政事件，制定统一的规章制度，采取统一的手段措施，树立良好的政府形象，更好地服务社会。 (2) 垂直性土地管理机构与平行性土地管理机构比较：从行政效率的

10、角度看，平行性土地管理机构设置较垂直性土地管理机构设置更有效率。在行政效果上，垂直性土地管理机构设置模式更有利于全局性、战略性、整体性土地政策的贯彻落实。6、测绘技术在土地管理中的运用：(1) 常规地籍测量：地籍控制测量、界址点测量、土地面积的量算；(2)数字地籍测量：数据采集、数据处理、成果输出、数据库管理、数字地籍测绘系统； (3) 地图制图：地籍图的测制、分幅地籍图的测制、宗地图的测制、土地利用现状图的编制、农村居民点地籍图的编制。7、土地利用现状调查的基本程序：准备工作、外业调绘与补测、内业工作、成果验收归档。8、城镇土地分等的技术方法：(1) 城镇土地分等因素因子权重的确定：特尔菲测

11、定法、因素成对比较法、层次分析法； (2) 城镇土地分等因素因子分值计算：城镇土地分等因素分值计算、城镇土地分等对象的综合分值计算( 公式见课本 108、 109 页) ；(3) 城镇土地等的初步划分：数轴法、总分频率曲线法； (4) 城镇土地分等成果验证和确定：利用市场资料验证土地等、利用聚类方法验证土地等。9、城镇土地定级工作的程序：(1) 准备工作 (2) 定级因素的选择 (3) 城镇土地定级资料调查 (4) 定级资料整理和量化 (5) 城镇土地定级单元分值计算与级别确定10、土地适宜性评价的最小因子法：最小因子法是指在通过比较得出各参评因子的单项适宜性等级后，将最低的单项适宜性等级作为

12、单元的适宜性等级。最小因子法的基本程序：(1) 确定每个评价因子的适宜性等级 (2) 地块评价因子指标值的获取 (3) 确定评价单元各因子的适宜性等级 (4) 确定评价单元的适宜性等级11、宗地地价评估的方法 ( 详见课本 132 页表格 )A 市场比较法 B 收益还原法 C 剩余法 D 成本逼近法 E 路线价法 F 基准地价修正法(1) 观点 A 替代 B 收益 C 建筑成本 +地价 =房地价 D 成本 E 可及性、替代性F 替代(2) 评估对象 A 土地、建筑物、不动产 B 土地、建筑物、不动产 C 土地、建筑物 D 新开发地、建筑物 E 土地 F 土地(3) 适用范围 A 适宜有交易实例

13、地区的土地及不动产评估 B 适宜有收益的土地或建筑物 C 有交易地区且地产有开发、再开发价值 D 建筑物或新开发地 E道路系统完整，且附设有路线价、深度修正系数表和条件修正系数 F 已有基准地价和宗地价格修正系数表0fc1b-Bulleted_e48fb663-6013-46de-a901-b5d4206618d7-Numbered_48a802ba-cef4-4c3a-882e-754c8d1ba965-限制 A 无类似交易案例或无市地交易时，难以评估；必须考虑所有差异的项目，并加以适当修正；必须查证比较案例的准确性B 对无收益不动产估价困难；收益数据必须合理准确；还原利率必须适当C 对不适

14、宜建筑或无再开发价值土地评估困难；房产预测难以准确；开发费用难以准确预测 D 不适宜已建筑地或已开发地；成本不等于价格 E 不适宜无路线价区域 F 不适宜无基准地价区域0fc1b-Bulleted_e48fb663-6013-46de-a901-b5d4206618d7-Numbered_48a802ba-cef4-4c3a-882e-754c8d1ba965-理论基础 A 依实例地价，比较求评估地价；无理论基础但适用 B 未来纯收益还原值即为价格；有理论基础 C 地价 =房地价 - 建筑成本 - 利润利息；建筑价 =房地价 -地价；有理论基础 D 建筑价 =重置成本 - 折旧；新开发低价 =

15、土地取得费 +开发费+利润 +利息 +区位修正 E 宗地价 =路线价 * 深度修正系数 * 时间修正系数 F 宗地价 =基准地价 *(1+S 区域及个别因素修正系数 )* 批租年期系数 * 时间修正系数0fc1b-Bulleted_e48fb663-6013-46de-a901-b5d4206618d7-Numbered_48a802ba-cef4-4c3a-882e-754c8d1ba965-估价程序 A 收集适当交易实例；查证交易条件状况，包括价格、支付条件、动机及宗地条件；实例交易情况修正；实例期日修正；实例区域及个别因素修正；判定比较价格B 估计总收益；估计总费用；估计各项税费；计算地价 C 估计开发完成后房地售价；估计建筑费用；估计各项税费；计算地价 D 确定土地征用 ( 收) 拆迁费；确定开发费；确定利润；确定利息；计算成本价格；年期修正 E 查定路线价；查定深度指数；查定条件指数；查定时间修正指数；修正宗地价格 F 查定基准地价；查证评估地块条件；查定各项修正系数；修正出宗地地价现实性 A 评估结果与市价相近，最具现实性 B 评估结果与市价稍有偏差 C 接近市价 D 评估结果与市价常有偏差 E 接近市价 F 接近市价掌握难易 A 易 B 难 C 易 D 易 E 易，适于多宗地估价 F 易，适于多宗地估价评估结果