2取得物业管理项目的途径招投标精

1、1.1取得物业管理项目的途径、不同历史时期的房屋管理（一）计划经济下的房屋管理传统的房屋管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部 门、事业单位采用行政手段，直接对房屋进行管理，管理机构是房管局、房管所或 房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。（二）市场经济下的房屋管理物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过 市场竞争取得管理项目，采用科学管理的手段进行社会化管理提供有偿服务，其管 理机构是物业管理公司。二、市场经济下物业管理项目的取得物业管理是市场经济条件下的经营型服务性的行业。物业管理的实体是具有法 人资格的专业企业。由于房屋产权属个人所有

2、，物业管理企业通过合同或契约，接 受业主委托（雇用），代表业主并运用经济手段经营管理物业。（一）谁开发、谁管理10多年前，在房地产市场刚刚启动时，物业管理概念未被广大业主所认识，物业管理也未被绝大多数业主所接受。为避免开发商开发出的楼盘卖出后由于产权 分散而无人管理，政府制定了 谁开发建设、谁负责管理”的政策。当时绝大多数的 小区（大厦）都是由开发商属下的物业管理公司负责管理的。（二）招投标随着人们对物业管理的认识提高和行业的发展壮大，以及法律法规的健全与完 善，物业管理逐步走向市场化、社会化。一大批专业的管理公司，凭借素质良好的 人才及丰富的经验、优良的服务态度获得开发商及业主的信赖，为开发

3、商承担了物 业经营的最后一个环节-管理服务工作，从而实现了物业所有权与管理权的分离, 也使物业管理的招投标成为可能并进而成为必须。物业管理招投标彻底变了物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发 的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我发展的市场主体，独 立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决了建管不分产生 的弊端，在业主、政府、物业招投标单位各个层面强化了市场化物业管理的意识，为物业管理企业创造了公平竞争的机会，使一大批观念到位、实力 雄厚、服务优质的物业管理企业脱颖而出，显著推动了我国物业管理行业整体的健 康发展。国家物业管理条例规定：住宅建设单位，应

4、当通过招投标的方式选聘 具有相应资质的物业管理企业；投标人少于 3个或者住宅规模较小的，经物业所在 地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资 质的物业管理企业。121-2物业管理招投标概述、物业管理招标投标的基本概念招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。1999年8月30 日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部招投标法，确立了强制 性招投标制度。物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会）， 在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会 公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并

5、与之订立物业管理合同的 过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中 确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制 投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形 式。1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业有限 公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，并以优质服务、规范管理和丰富 多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的 先河。1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业

6、管理市场的迅 猛发展。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在 工作报告中强调各地要 在调查研究的基础上，制定物业招投标规则，努力创造公 开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作 ”。会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比 较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宝贵经验。2003年9月1日正 式实施的国家物业管理条例第 24条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选 聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理的招标按内容可分为：单纯物业管理招标和物业管理与经营总招

7、标两 种。一些经营性的物业管理（例如商住楼、购物中心往往采用第二种形式。、物业管理开展招投标应遵循的原则物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据招标法的规定，招投标活动中必须遵循 公开”、公平”、公正”和 合理”的原则。具 体要求如下:（一公开原则所谓公开原则，就是说如果物业管理招投标定为公开招标，就必须按公开原 则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的 服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。（二公平原则所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须 是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小 区（大厦楼宇 要求，需要资质在三级以上的物业管理企业参与竞争，那么就不能随 便拒绝任何具有三级以上资质的物业管理企业来投标，同时也不能允许低于三级以 下资质的物业管理企业来投标竞争，总之要体现公平性。（三公正原则所谓公正原则，就是在评定标书时要准确，原物业管理企业进行管理服务瑚场 答辩时的尺度应对任何物业管理企业是一致的。特别在评标、决标的过程中一定要 采