我国住房反向抵押养老保险问题研究及解决对策

1、保险学研究作业 题目：我国住房反向抵押养老保险问题研究及对策 我国住房反向抵押养老保险问题研究摘 要在我国人口老龄化问题日益突出，养老金缺口不断增加的背景下，保险作为我国社会保障的重要支撑应该更多的发挥其自身的作用。2013年出台的国务院关于加快发展养老服务业的若干意见明确提出了开展老年人住房反向抵押养老保险试点的工作，这不仅仅满足了保险创新需求，而且也满足了老年人不断增长的要老服务需求，拓宽了养老选择，具有重要的意义。但住房反向抵押养老保险在我国的推行上面临着传统观念束缚、金融行业经营局限、中介市场发展落后、产权制度不明晰的问题。本文将在对美国住房反向抵押产品进行分析的基础上，提出适合我国发

2、展的住房反向抵押养老保险的发展方式及针对上述问题的解决对策。关键词：住房反向抵押养老保险;运行模式;发展问题;解决对策引 言我国早在 2000 年就开始进入老龄化社会，根据有关专家的统计2014年我国老龄化人口数目已经突破2亿大关，面对如此大的养老压力如何拓宽普通百姓的养老选择，增加养老资金的供应成为了重中之重。住房反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，是解决现阶段我国养老问题的方法之一。住房反向抵押养老保险,是“以房养老”的模式之一,具体是指老年人(投保人)将自有住房的产权抵押给保险公司,将全部或部分房屋价值转换成现金,作为房屋的维修、日常生活、长

3、期护理和其他费用等。所有债务(包括本金、利息及相关费用)将在住房出售、房主永久搬离或死亡时支付,投保人也可以在任何自愿偿还所有款项。具体来看,是指投保人以产权房为标的向保险公司抵押,保险公司按约定向被保险人支付养老金,直至被保险人身故的保险。归纳起来,住房反向抵押贷款保险具有以下几个特点。首先,其投保人就是受益人,通常是拥有住房权但是缺乏养老资金来源的老年人。其次,基于养老的目的,该险种保险金的给付方式一般为年金形式,类似终生生存年金。第三,该保险的保费可以被认为是抵押房产延期支付的趸缴保费,因此可以将住房反向抵押贷款保险看成是非现金支付的保险。第四,老年人在抵押房产期间拥有住房的使用权。由于

4、住房反向抵押养老保险是将老年人的房屋产权转化为即期的养老金收入,用以改善其生活质量而不依赖子女的经济支持,这种养老方式在英法等欧洲国家普遍推行,也是我国目前积极尝试的一种养老方式。住房反向抵押养老保险虽然曾在我国某些地区试点过，但未获成功，其在我国的发展瓶颈有待突破。一、住房反向抵押养老保险在发展遇到的问题 (一) 传统观念的束缚“养儿防老”已经成为人们几千年根深蒂固的养老观念。对于老人而言，如果将自己居住多年的房产抵押出去，不留给自己的子女，虽然每月能够获得相应的收入，提高了自己的生活质量，但是短时间让他们接受有一定的难度。一般认为老人以房养老是迫不得已之举，是因为子女对父母不孝顺，不供给父

5、母养老金，不赡养老人，老人逼不得已才参与住房的倒按揭，自己养活自己。这些因素将导致住房反向抵押保险的市场需求量不高。 (二) 金融分业经营的局限住房反向抵押养老保险业务鉴于自身的复杂性，在具体的运作过程中涉及的行业和部门比较多，银行、证券、保险、房地产等行业都牵涉其中，任何一个行业都不能脱离其他行业单独运作。然而，我国现行证券法和相关的银行法等法规，都明确提出“证券业和银行业、信托业、保险业分业经营、分业管理。证券公司和银行、信托、保险业务机构分别设立”。这种“分业经营，分业管理”的做法，不仅极大的限制了机构投资者各自的发展空间，同时将商业银行的业务限制在一个狭窄的区域。在我国目前严格地分业经

6、营的状况下，这种反向抵押贷款产品是不可能出现也无法顺利进行的，许多新型、大型金融产品也是无法顺利推出的。(三) 中介市场发展滞后住房反向抵押养老保险首先要求是对房屋价值进行评估，在保险合同结束时要通过中介机构对房产进行处置，评估的准确性直接关系养老金数额以及贷款人的风险水平。反向抵押养老保险中涉及的评估、交易、咨询和维护等多个业务，若是依靠保险机构来运作，由于不是其业务长项，成本也会太高; 反向抵押贷款业务中涉及各种法律，并非保险、房产机构的长处。我国房地产中介机构整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争。中介机构的不规范可能会使借款人利用自身拥有的信息优势( 如房产的使用情况和自身的健康状况) ，

7、追求利益最大化，损害金融机构的利益，使房产的使用情况和当前的价值很难得到一个客观公正的评价，从而影响该业务的稳健发展。(四) 土地所有权制度的限制美国的住房反向抵押贷款之所以能成功运行，关键因素之一在于其相关的土地管理法规对此起到支持作用。在美国，土地完全私有，没有土地使用权的权利期限，地价的变更完全是一种自然经济运行过程，不会随使用年限的推移而变化。而我国城市土地属于国有，土地有偿有限期使用，住宅用地最长期限为 70 年，之后土地使用权连同地上的建筑物无偿收归国有。在此期间，老年人很可能花了 20 30 年的时间才还完贷款，才完全的拥有房屋产权，如果再向保险公司申请例如 20 年的“反抵押”

8、，等到保险机构拥有房屋产权后，土地使用权的剩余时间往往不多了，最后发现到手的房子几乎没了价值。此外，我国正处于城市化快速发展的阶段，不可避免会增加许多旧城的拆迁和改造，现有的“拆迁条例”对被拆迁户的权益保障有限，而养老所涉及的时间则难以估算。如果这些拆迁的住宅正式作为抵押的房产，而有关住宅拆迁补偿的政策走向很难预料，这些无疑也会给推行机构带来风险。二、住房反向抵押养老保险问题解决对策住房反向抵押贷款养老模式的积极开展，不但能够一定程度上改善一部分老年人退休后的老年生活，更是对我国现有社会养老保障体系的有益补充。鉴于我国国情，目前我国推出此项产品还存在诸多困难和障碍，国家应该出台相关政策来规范和

9、鼓励住房反向抵押贷款业务的发展。（一）加强政府的作用在我国养老保险的整体框架中,商业保险和社会保险是互为补充的。开展住房反向抵押贷款保险将居民养老和住房保障有机地结合起来,成为解决有房缺钱的老年人养老的有效途径之一,减轻了社会保险的养老压力,可以争取政府的政策支持。如对最终房产价值严重低于预期估计价值时提供一定比例的政府补贴,将保险公司经营该险种的风险分担到社会,提高其业务开展的积极性;也可以通过政府建立保险企业和其他金融机构在住房反向抵押贷款中的协作机制,提高该险种的整体抗风险能力和保障程度。此外，住房反向抵押贷款业务持续的周期较长，会长期的占用贷款机构的资金，有可能给贷款机构造成流动性上的

10、困难。针对这种情况，政府可以考虑给予相关金融机构一些融资上的支持，例如在向银行贷款方面给予优惠措施。另一种可行的方法是支持贷款机构在二级市场上融资，例如美国的联邦抵押协会（Fannie Mae）就专门收购贷款机构的住房反向抵押贷款合同，之后再在二级市场上进行流通，极大的解决了贷款机构的流动性风险。我国政府也可以参照美国联邦抵押协会的做法，为住房反向抵押贷款二级市场的发展创造条件。(二) 加强住房反向抵押养老保险业务的宣传力度人的观念并非是板上钉钉，一成不变的，随着经济社会的变化而发生相应的变化。对传统观念的注重是对的，但不需要过于看重这个传统观念，否则，我们的国家就不需要进行任何改革，只要一直

11、遵循着传统观念就好了。正如住房抵押贷款一样，刚开始的时候不被人们所接受，因为中国人有勤俭节约和储蓄的美德，欠债消费是一种令人可耻的行径。然而由于住房贷款得到了国家的鼓励和支持，加之买房压力的增大，人们的消费观念已经发生了变化，目前在北京和上海等大城市，按揭住房贷款已经成为一种普遍的消费方式。随着经济形势的转化、时代的进步和家庭财富的积聚，人们的思维多元化发展，人生的选择也将趋于多元化发展，传统的伦理观念肯定会发生变化。由于各个地区的可接受程度不一，应首先在一些比较开放的沿海城市开展，加强金融知识在群众中的普及和推广，大力的宣传此项产品，让更多的百姓了解它，从而引导人们改变现有的个人消费方式和理

12、财方式，更好的推动此项业务的发展。 （三）鼓励合格保险公司大胆尝试。 住房反向抵押贷款本质上是一种养老年金产品，其精算及设计均需对死差益、利差益、费差益等因素的合理估算，这无疑是寿险公司之专长。而对于住房财产保险、贷款人履约保证、二级市场发行的担保等，均可由财产险或责任险公司承担。总之，在我国现行分业经营背景下，相比银行而言，保险公司在该产品运作中更具灵活性性优势。保险公司试点的路径可为:(1)可选择保险集团先行先试。发挥保险集团内产、寿险甚至参(控)股银行的优势，综合设计较为完整的产品体系，弥补目前我国市场体系和支持政策的不足;(2)充分运用大数据拓展业务。把握互联网金融本质，挖掘沉淀的数据

13、资源。比如详细分析农房保险参保人员信息、团体年金产品客户信息等，梳理潜在目标对象，并在保险集团内部成员单位之间共享;(3)综合开发保险产品。对应开发合适的即期年金、长期护理、住院津贴等系列化保险产品;(4)选择合适地区试点。当前，我国老龄化较高的地区与经济发达地区高度重合，这些地区近年来房价增长也较快。与此同时，这些省(市) 往往保费收入增长较快、保险密度深度等指标表现良好，居民对保险的理解、对于新型金融产品的接受程度较好，因而在这些地区开展试点，可以取得较好的成效并向全国推广。 (四) 进一步规范房地产评估机构、中介机构以及信用评估机构尽管近年来我国房地产评估机构、中介机构等在发展进程中走上

14、了法制化、正规化的道路，但是仍存在一些哄抬房价暗箱操作等不尽人意的地方。发展住房反向抵押贷款养老模式不但关系着相关运营机构的利益与风险，而且是关乎民生的一项大事。因此，当前我国应大力培育和规范中介机构，政府要通过立法或条例对房产评估机构进行规范和约束，通过建立信息服务渠道，增加信息透明度，防止其与当事人一方串谋，损害另一方利益。 （五) 明确土地所有权制度物权法草案已于 2006 年 10 月 27 日第六次提请全国人大常委会审议。六审稿草案规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。对土地使用权到期后物权消灭的情况，六审稿还对地上的房屋等不动产的归属问题做了明确。此次审议虽然取消了以前草案中

15、住宅土地使用权 70 年到期需要支付费用的条文，但是否续费仍待明确。只有新物权法对土地使用权期满后的相关问题予以确定下来，才能为我国推行住房反向抵押贷款奠定法律基础。三、结论我国的老年养老问题在人口老龄化的大背景下日趋成为社会保障的重要议题。在养老保障体系中,充分发挥保险公司的作用,积极促进社会保险和商业保险的协同作用,为老年提供切实保障,也是我国社会保障改革的应有之义。开展住房反向抵押贷款保险是保险企业提供养老保障服务的特色之路。尽管开展此项保险项目面临很多问题，,操作过程也比其他保险项目更为复杂,更为繁琐。但在我们充分认识该险种面临的诸多问题并不断找出更有效的解决方法下,积极稳步地推进该保

16、险项目的发展,会使得这个“舶来品”真正内化为适合我国国情的养老方式,真正为我国养老保障起到重要的作用。参考文献1范子文 中国住房反向抵押贷款研究M 北京: 中国农业出版20112孟晓苏，柴效武 反向抵押贷款M 北京: 人民出版社，2009: 1113柴效武 以房养老漫谈M 北京: 人民出版社，20094尹成远，尹雨晴，肖芜，赵锡宇 我国住房反向抵押贷款保险发展中面临的问题及建议J 邢台学院学报，2011 9，26( 3) 5陶萍萍 住房反向抵押货款“叫好不叫座”论我国发展反向抵押货款的障碍J 金融观察，2005，( 02) : 49 506崔少敏 四大难题制约“以房养老”J 人民论坛，2006，( 08)7 陈盛淦住房反向抵押贷款养老模式研究D 福州:福建师范20088 冯静生 住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践J 金融观察，2006(5):26 293 韩 再 住房反向抵押贷款研究综述J 城市发展研究，2009，(8):125 1329 姜向群、杜鹏主编 中国人口老龄化和老龄事业发展报告M 北京:中国人民大学出版社，201310 李 斌 分化与特色:中国老年人的居住安排对692 位老人的调查J 中国人口