利益集团固化前提下商品房泡沫的主成分分析

1、利益集团固化前提下商品房泡沫的主成分分析    内容摘要：摘要：在利益集团固化假设下，利用主成分分析法对2006年到2010年福州商品房市场泡沫形成因素进行分析。得出泡沫形成的原因实质是各个利益集团对社会财富重新分配的结论。在这个过程中权利机关、房地产开发商联合金融服务业以及中介机构结成的利益集团、中小商品房投资者三个利益集团起主要作用.摘要：在利益集团固化假设下，利用主成分分析法对2006年到2010年福州商品房市场泡沫形成因素进行分析。得出泡沫形成的原因实质是各个利益集团对社会财富重新分配的结论。在这个过程中权利机关、房地产开发商联合金融服务业以及中

2、介机构结成的利益集团、中小商品房投资者三个利益集团起主要作用。关键词：商品房市场泡沫；利益集团固化；主成分分析 The principal component analysis of factors of real estate bubbles under the premise of fixed interest groupsREN Yong( Fujian International Business & Economic College, Fuzhou 350016 ,Fujian,China) Abstract: Under the premise of fixed

3、interest groups, factors in real estate of Fuzhou from 2006 to 2010 is discussed with the method of principal component analysis. The real reason of real estate market bubble is the redistribution of social wealth among various interest groups. In this process, three interest groups, i.e , the right

4、 agencies, the interest group jointly formed by real estate developers and financial services agency and house agents , small and medium real estate investors, play a major role.Key words: real estate bubble; fixed interest groups; principal components analysis 1998年，中国政府取消福利分房制度开始实行商品房制度。到2010年底，房地

5、产经济已经成为中国国民经济的支柱产业，在GDP中占有相当大的比重。同时，商品房市场的巨大泡沫也成为影响国计民生的一大隐患。分析影响泡沫形成的主要因素，为合理治理泡沫提供依据成为当务之急。国内外经济界学者普遍认为：房地产泡沫是指由投机等因素引起的房地产商品的市场价格严重偏离市场基础决定的合理价格并且持续上涨，失去有效需求支撑，造成房地产经济的虚假繁荣现象。最后，过高价格难以长时间维持，最终会像泡沫一样破灭1。关于房地产泡沫的形成机制有不同观点。“有效市场假说”认为：投资者是理性的，市场价格能够充分反映资产定价的所有信息，那么该市场就是有效市场。非理性泡沫理论放弃了投资者完全理性的假设条件，噪声交

6、易模型极具代表性。索罗斯彻底推翻了有效市场理论的理性前提，揭露了泡沫的必然性和顽固性2。房地产泡沫测定通用指标包括：房价上升幅度与GDP增幅之比、房价与收入比、空置率。其他一些指标还有租售比和投机比率等3。2010年9月16日的人民日报发表题目为向上流动的路怎样才畅通文章，对社会成员的社会地位问题进行探究4。为方便研究，引入“利益集团固化”的概念。“利益集团固化”是指以上各群体成员之间互相不转化而保持相对静止的状态。中国目前利益集团可以划分为三部分：权利机关；房地产开发商、金融服务业、中介行业的联合体；中小房屋投资者。下面利用主成分分析法从各个利益集团在价格中的占比进行研究。主成分分析法5是把

7、原来多个变量化为少数几个综合指标的一种统计分析方法。设原来的变量指标为，新综合指标为，其中是原来第个变量关于第新变量的相关系数。则可以得到下列方程组， · （1） 如果互不相关，可以利用公式 （2）计算相关实对称矩阵。然后求解特征方程，得到特征根以及对应特征向量，按大小顺序排列特征根。第个成分的贡献率和累计贡献率分别是 （3） （4）只要前个成分的累计贡献率在70%，则这个成分就是可以解释原来变量组的主成分。这些主成分在原来变量组上的权重就是各个分量。假设是第个利益集团在商品房价格中的预期收益，而则表示商品房市场各种价格因素比如地产价格、房屋价格、租金价格、利率、税费率等相关因素。在

8、“利益集团固化”前提下，必然互不相关。满足主成分分析的条件。研究表2-1                福州市2006年-2010年商品房相关数据（表2-1）                       

9、60;年份                土地均价         元/平方米                房屋均价       

10、;  元/平方米                租金        元/平方米                一年期存款利率     

11、60;          普通住宅税费占比                        2006             

12、60;  6000                3733                              &

13、#160; 252%                18%                        2007      &#

14、160;         8000                5800                       

15、         387%                18%                        

16、;2008                12000                8552               

17、0;6                414%                13%                &#

18、160;       2009                25000                10490        

19、        13                225%                1%        

20、0;               2010                40000                11000&#

21、160;               25                3%                08% &

22、#160;       以上原始数据分别来源于福州市国土资源局网站、福州市房地产交易管理中心网站、海西房产网、建设银行网站利用统计分析软件SAS-9.1进行主成分分析可以得到：                Correlation Matrix（表2-2）          &#

23、160;                              q1                 q2  

24、60;             q3                q4                 q5   &#

25、160;                    q1                             

26、                                                  

27、                         q2                        

28、0;                                                 

29、0;                             q3                    &#

30、160;                                                 &#

31、160;                                 q4                

32、                                                  

33、                                      q5           

34、0;                                                 

35、0;                                            Eigenvalues of the Correlation Matrix（表

36、2-3）                                         Eigenvalue      

37、0;         Difference                Proportion                Cumulative   

38、0;                    1                             

39、60;                                                 

40、60;        2                                         &#

41、160;                                              3   &

42、#160;                                                 &

43、#160;                                  4               

44、                                                  

45、                       5                           

46、;                                                  

47、0;              Eigenvectors（表2-4）                        q1         &

48、#160;                                                 &

49、#160;                                            q2     

50、;                                                  

51、;                                                 q3

52、60;                                                 

53、60;                                                     q4