北京自住型住房政策解读-2019年文档

1、北京自住型住房政策解读1 引言北京市 2013 年 10 月正式出台自住型改善型商品房销售、 管 理政策。该项政策的出台，也引来了广泛的讨论，下面浅谈对该 项政策的认识。2 北京自住型住房政策的具体内容及出台意义2.1 具体内容2.1.1 申购条件根据北京自住型住房政策， 自住型商品住房面向全市符合申 购条件的家庭，对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭实行限 购；非京籍家庭持有效暂住证，连续 5 年（含）以上在本市缴纳 社保或个税，可以购买一套住房。而且两类家庭可优先购买：一 是本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人 士购买的要年满 25 周岁；二是已在轮候经济适用住房、限价商

2、品住房的家庭。2.1.2 产权性质及权利限制自住型商品住房进行房屋权属登记时， 登记部门应将房屋性 质登记为“自住型商品住房”。 并且规定自住型商品住房购房人 取得房屋所有权证后， 原则上 5 年内不得转让； 购房人取得房屋 所有权证 5 年以后转让的，如果有增值，应当将差价的 30%交纳 土地收益等价款。同时，自住商品房也不能出租。而违规出租查 处的措施正在制定之中。 符合条件的购房家庭只能购买一套， 如 将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房。2.1.3 销售方式 自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房 销售备案后， 由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销 售。选房顺

3、序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当 进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。2.2 北京自住型住房政策的出台意义 针对北京面临房价高的现象出台的新政策， 我们认为应该有 以下两点出台意义：2.2.1 这是地方政府面临房价上涨局面的积极主动态度 长期以来对房地产价格调控， 由于“土地财政”等各方面原 因地方政府对中央政府的调控政策的执行态度和力度往往不能 令人满意，尤其是那些房地产市场火爆、房价极高的一线城市， 政府对调控政策的执行力更是常常被人诟病。 2013 年下半年以 来，部分城市的土地市场、房地产市产再度陷入癫狂状态，房价 不断创出新高， 面对这种情况， 媒体和消费者

4、其实更多关心的是 中央政府的政策动向。 在这种局面下， 北京地方政府主动出台调 控新政策，反映出地方政府对房地产市场的问题并非无动于衷， 而是积极地应对、主动调控。同时，深圳等其他城市也有类似行 为，笔者认为地方政府对房地产调控积极主动的态度， 是调控见 效、楼市趋稳的重要保障。2.2.2 这是地方政府对调控房价的措施的积极探索和创新 在一次又一次的调控之下，部分一线城市的市场经济的表 现，一方面说明当前整体经济及房地产市场的复杂性； 另一方面， 也说明现有调控房价的政策和措施还需要不断完善。 北京此次推 出的加快自住型商品住房建设的举措， 虽然与现在存在的经适房 和限价房有很多相似之处， 但

5、是该项政策明确定位中端， 针对居 民自住型、 改善型住房需求， 特别是未来北京住房供应将形成保 障房、商品房、自住型商品房各占一定比例的结构，其政策的探 索和创新都是非常有意义的。3 北京自住房型政策的利与弊3.1 北京自住房型政策的利 该项政策是解决“夹心层”群体的住房问题， 也就是对既买 不起高价商品房、 又没有资格购买保障房的群体， 可以起一种住 房保障的作用。 这必然与其他保障性住房类型有联系， 又有区别。 基于此下表中， 我们可以了解到北京自住房政策的出台有以下几 点好处：自住型住房的目的是为解决“夹心层”群体的住房问题而 提出的，与其他的保障性住房一样，都具有保障作用，但是针对 的

6、人群不同。 这无疑是为社会更多需要住房的人提供房源， 也可 说是我国保障性住房体系的一种完善和补充。从上表中，我们可以看出，自住型住房较经适房、廉租房、 政策性租赁房而言，没有户籍、收入、资产方面的限制，也就是说“自住房”保障的范围比前三者要广泛得多。3.2 北京自住型住房政策的弊（1）从该项政策出台的意义来说，虽然自住型商品房的推 出，必然会受到大量在京工作多年的外地人士的欢迎。 但毕竟僧 多粥少。并且轮候摇号的时间比较长，有些消费者不愿意等，可 能就会又去购买高价商品房， 从而抵消“自住房”对纯商品房需 求的分流，这样会影响该政策的实施效果。（2）从销售方式来看，是由房地产开发企业组织向符

7、合购 房资格的申请人销售。 选房顺序由房地产开发企业组织公开摇号 确定， 并且有可能产生“自住房”摇号分配时的寻租行为。 这必 然会带来“不公平”的现象产生， 所以需要有关政府部门加强监 督和管理。（3）从土地的获得方式说，自住型住房是采取“限房价、 竞地价”等方式供地，套型建筑面积以90 平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低 30%左右。这对房地产开发 商来说涉及成本和收益的问题， 形成一定的压力。 也会使消费者 产生疑问，这种地理位置好的地段，地价飞涨，同等位置的低价 房在质量上能不能保证？后期是不是无人管理？这个问题也需 要政府考虑到并加以完善。4 北京自住房政策的未来趋势

8、 针对北京自住型住房 政策，业内也提出了各种各样的声音，有支持的，也有质疑的。多位业内人士表示， 由于自住型商品房位置并不会很理想， 盈利 有限，在扩大建设规模之后， 房地产开发企业的积极性可能会下 降，自住型商品房之外的商品住宅用地可能会遭到抢购。 著名的 央视经济评论员叶檀也认为北京自住型住房估计销路不太好。通过前面上述的分析， 笔者认为该项政策是地方政府面对房 价过快上涨的情形所作出的积极举措， 自住房将会分流一部分高 价商品房的需求， 从而有助于抑制商品房价格的上涨， 也就是说 自住房可以在一定程度上对抑制房价起到一定作用。 但是这样一 来，会导致商品房的建设用地大幅减少， 并导致纯商品房有效供 应量的减少。 而且由于“自住房”需要较长时间的轮候等待， 但 是有些购房者不愿意等，就可能去购买高价商品房，从而抵消 “自住房”对纯商品房需求的分流作用， 这样使得该项的实施效 果未必会如预期的那样。 因此， 笔者也是认为未来的自住型住房 未必能得到购房者的青睐。5 结 论本文通过对北京自住房政策的具体内容， 出台背景， 未来趋 势的具体阐述和分析， 可以看出该项政策是为了稳定房价所采取 的重要手段，也是住房机制的探索，有其积极的一面。但是在真 正的实施过程中， 有许多的执行细节问题值得大家商榷、 提意