万科张建军房地产企业系统创新与关键点管理

1、房地产企业系统创新与关键点管理房地产行业的下半场，房地产企业面临着巨大的机遇与压力：机遇：1 、技术趋势，互联网大数据2 、社会趋势，城镇化2 、政策趋势，资源由市场配置风险：1、从行业看， 宏观经济结构的调整，势必挤压房地产行业的利润。利润平均化是趋势。2、从市场看， 保障性用房的大量投入，不仅改变了市场供应结构，也将改变供求格局。3、从政策看，开发贷款， 预售政策，土地增值税， 房产税等紧缩政策将改变游戏规则。新的市场条件下，土地盈利模式已经过时，取而代之的是产品盈利模式，项目操作的专业能力已经成了生存与发展的基本条件。对很多房地产企业来讲，这无异于二次创业。互联网思维创新房地产开发系统一

2、、企业管控创新 :开发商的四基管控系统管控系统的四个基本点:1、开风商企业的资源配置（管好人）架构管理系统2、开发商企业的系统运营（管好事）计划管理系统3、开发商企业的投入控制（管好投入）成本管理系统4 、开发商企业的产出控制（管好产出）绩效管理系统1 、 创新架构管理问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清， 扯皮推诿， 效率低下，管理成本高企等问题。怎么解决这些问题？创新点 ： 1 、以专业优化组合配置资源配置2 、简约、精细化架构管理系统要点 :专业优化组合专业设置及组合简约管理架构设计职能工作细分部门职能的工作清单操作部门的接口岗位责任系统定岗定编职务说明书运作权限系统部

3、门职责权限各种审批流程3 、 创新计划管理问题：开发商运营中普遍存在工作衔接不畅，人员忙于奔命，效率低下，成本高企等问题。怎么解决问题？创新点 ： 1 、建立四级计划系统2 、完善计划管理机制要点：计划体系的内容：一级计划：战略规划及五年发展计划二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板）三级计划：部门月度计划模板四级计划 : 岗位个人周计划计划的编制：计划主要节点的分层管理主要节点之间标准工作周期计划的分解与运行计划的监控与考核4 、 创新成本管理问题：开发商普遍缺失成本管理系统，各种浪费，极大地吞噬了项目的利润。怎

4、么解决问题？创新点 ： 1 、建立全程、全员成本管理系统2 、市场倒推式的造价定位方法要点：建设前期成本控制目标成本与责任成本成本控制指导书建设过程成本控制动态成本控制建设后期的成本控制结算、决算与成本考核5 、 创新绩效管理问题：团队管理中普遍存在能力与动力不足，团队执行力低下，项目不能取得预期利润等问题。怎么解决问题？创新点 ： 1 、过程与结果并重的双重绩效管理2 、量化简单的绩效考核指标要点：项目绩效考核项目绩效考核中的二次分配项目绩效考核指标骨干人员的长期激励机制月度目标管理考核流程：计划考核指标的量化绩效工资体系的建立多元考核主体的考核办法二、项目运营系统创新 : 6 大增值点的项

5、目价值链管理房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链，每个点都要为项目增值。1 创新项目决策问题 ：传统拿地的风险在于,项目能否赚钱基本取决于房价上涨。怎么解决问题？创新点 : 1 投资决策系统、2 投资分析模型要点：项目论证管理流程项目初步设计分析项目成本估算方法土地的投资价值2 创新项目策划问题：策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。怎么解决问题？创新点 : 四维项目策划系统要点：项目策划管理流程客户定位（客户细分与需求调研）造价定位及项目成本测算产品定位（项目主题及物业发展建议）项目运营定位；项目策划任务书四维项目策划客户定位 (客户是谁 ,需要什么 )造价定位 (客户

6、支付能力 ,造价标准 )产品定位 (项目核心问题 ,做什么产品 )运营定位 (项目开发节奏 ,经营目标 )3 创新设计管理问题：很多开发商只有设计委托，没有设计管理。怎么解决问题？创新点：三度设计管理系统要点：设计委托管理流程设计任务书设计评审及优化设计跟踪服务设计变更4 创新工程管理问题：甲方不会作甲方，造成进度失控、质量失控、成本失控。怎么解决问题？创新点 : 1 、甲方工程关键点管理系统2 、甲方工程管理的角色要点：甲方工程部的角色与作用工程管理流程工程管理指导书及工程管理标准甲方现场管理十大关键点客户敏感质量问题的防治物业移交管理保修期内的维修管理5 创新营销管理问题：销售服务不到位，

7、是买方市场销售的基本问题。怎么解决问题？创新点：1 、服务营销系统， 2 、一站式销售服务要点：营销策划管理案场内部管理销售服务管理销售价格管理销售费用管理客户事务管理销售变更的管理6 创新客户管理问题：开发商普遍轻视客户管理，既丢了财，也丢了人。怎么解决问题？创新点：1 、三位一体的客户服务系统， 2 、客户资源管理与经营要点：客户满意度提升计划产品服务销售服务物业服务客户俱乐部运作三、外包管理创新：开发商的供应链管理问题：不会管理外包供方，不能借力赚钱是开发商普遍存在的短板。怎么解决问题？创新点： 供应链管理系统要点：1 外包管理流程2 招投标管理招投标管理流程工程采购招投标甲供材设采购招

8、投标3 外包业务任务书项目策划任务书设计委托任务书工程管理指导书营销策划任务书4 外包合同设计类合同工程类合同营销类合同张建军Q ：23367124935 外包成果评审各类外包评审的流程各类外包评审的标准各类外包成果的验收【讲师介绍】张建军老师天津万科 设计部总监 、工程管理部总监、项目事务部（报建 & 配套）总监五年咨询、十五年房企实战经验房地产事业部项目策划 & 设计研发首席专家建筑学工学士，工商管理硕士注册建筑师，注册建造师项目策划及操盘顾问：¤ 天津万科城市花园、万科都市花园、万科花园新城、万科东丽湖、万科水晶城等项目策划和设计管理及

9、项目管理¤ 新怡绿洲项目（百万平米大盘）整体策划及一期开发的管理¤ 全面操盘天津港湾中心项目（写字楼、酒店、商业、城市综合体）¤ 天津南京路新天地项目（城市综合体）¤ 天津智慧山城市综合体项目（30 万平米）的全面管理¤ 烟台长岛旅游度假地产项目策划¤ 海南东汇西海岸、秀英、森语林等项目策划及设计顾问¤ 天津雍金房地产汉沽项目策划¤ 海南创基保亭幸福时光项目策划¤ 呼和浩特兴达阳光集团70 万平米商业项目策划¤ 重庆恒德物流总部基地项目策划¤ 嫩江昆仑购物中心项目策划¤ 三门

10、峡金帝建材城项目策划¤ 沈阳中泰汇通温泉养老地产项目策划¤ 百悦集团成都百悦城项目策划及设计管理兼研发总监¤ 海南百城陵水旅游地产项目策划兼总经理¤ 西双版纳勐巴拉旅游地产项目策划及经营管理顾问等20 余个各类地产开发项目的策划服务、兼职高管或实操顾问。经典课程：房地产项目产品研发及设计管理房地产企业成本管理房地产工程管理房地产项目托管操作指引房地产项目拓展（项目决策）管理房地产项目前期定位研究（项目策划）管理房地产企业流程管理的系统创新与关键点管理观点文章：浅析房地产领域的“面积”概念硕士学位论文：房地产项目全程托管模式研究实操项目地产集团客户会O2O

11、 运作方案实战案例分享咨询、培训服务客户：北京中冶、济宁信昌、太原坤泽、陕西惠尔、中铁华升、天津耀中、吉林筑石、唐山大陆、山东九星、威海万通、安徽华地、武汉星海、宝鸡聚丰，天津文投、贵阳中铁建、 海南创基、四川广信、海南美好，云南浩宇、北京城建、暖山集团、海南东汇、内蒙海天、大连家园、京投银泰、淮北海容、江西海熙、湖南紫薇、青岛中仁、长虹置业、武汉航天、山东桦林、北京新世界、北京未来城、重庆骄杨、宁夏瑞信、东营胜利、重庆宏博、百悦集团、重庆兆德、烟台御园、中铁十七局 等 50 余家房企的管理咨询、顾问及企业培训。- 高氯酸对阿胶进行湿法消化后,用导数火焰原子吸收光谱技术测定阿胶中的铜、“中 药

12、三大宝, 人参、鹿 茸和阿胶。”阿胶的药用已有 两千多年的悠久历史历代宫马作峰论疲劳源于肝脏J.广西中医药 ,20 08,31(1):31.史丽萍马东明 ,解丽芳等力竭性运动对小鼠肝脏超微结构及肝糖原、肌糖元含量的影响J.辽宁中医杂志王辉武吴行明邓开蓉内经“肝者罢极之本”的临床价值J.成都中医药大学学报31. 凌家杰肝与运动性疲劳关系浅谈 J.湖南中医学院学报2003，（ ）：1. 谢敏豪等 训练结合用中药补剂强力宝对小鼠游泳耐力与肌肉和肝 Gn,LDH和MDH的影响 J中 国运动医学杂杨维益陈家旭王天芳等运动性疲劳与中医肝脏的关系J .北京 中医药大学学报.19 96,19(1):8.2.1

13、中药复方 2.2 单味药33阿胶和复方阿胶浆常世和等参宝片对机体机能影响的 J.中国运动医学杂志，and Natritionof exerciseand training(Abstract)6 杨维益等中药复方“体复康”对运 动性疲劳大鼠血乳酸、p一内啡肤、亮氨酸及强啡肤l-13影响的实验研。仙灵口服液可提高机体运动能力，加速运动后血乳酸的消除。F3口服液能调整PCO2 孙晓波等 鹿茸精强壮作用的 J .中药药理与临床，1987，（）：11. 于庆海等高山红景天抗不良刺激的药理J中药药理与临床，促进作用；提示阿胶能提高机体免疫功能。另外阿胶具阿胶具有很好的止血作用，常用来治疗阴虚火旺、血脉受伤

14、造成的出血。比如，阿胶能治疗缺铁性贫血，再生障碍性贫血等贫血症状，阿胶对血小板减少，白细阿胶是一类明胶蛋白，经水解分离得到多种氨基酸，阿胶具有很多的药理作用和阿胶又称驴皮胶,为马科动物驴的皮去毛后熬制而成的胶块。中药界有句口头禅阿胶中的营养成分比较多，主要有蛋白质、多肽本以运动性疲劳相关症状明显的篮球运动员为对象，以谷丙转氨酶、谷表明，阿胶还用 于治疗妊娠期胎动不安，先兆流产习惯 性流产等。对于月经 病步了解运动员服用阿胶以后，不但能够使男女运动员的谷草转氨酶含量水平、谷丙转参促进人体对糖原和三磷酸腺苷等能源物质的合理利用, 并使剧烈运动时产生的乳草经将其列为上品。本草纲目载阿胶“疗吐血衄血血

15、淋尿血,肠风下痢,女草转氨酶、谷酰转肽酶、总胆红素、红细胞，白细胞和血小板的作用。到影响。的变化,主要表现为部分肝细胞破裂 ,内容物进入窦状隙 ,未受损的肝细胞糖原明的核心问 题之一也是运动训练学所要克服的核心问题之一, 疲劳是机体的一的滋补类药品；因始产于聊城东阿，故名阿胶，距今已有两千多年的生产历史；最早低分子肽含量分别是5%45 、10.97%13.18%。霍光华采用 标准水解法和氨基低运动后血清尿素氮含量；加速体内尿素氮及血乳酸的清除速率韧带和肌腱的伸缩牵拉骨对运动性疲劳的多集中于中枢疲劳与外周肌肉疲劳，而较少涉及肝脏实质器而略于补立法，以健脾保肝、补中益气组方的确是防治运动性疲劳的一

16、条新思新。故发挥和延缓运动性疲劳的产生都能起积极而有效的作用。总之体力和脑力的产生均复的适应能力。复方阿胶浆是由阿胶、红参、党参、熟地、山楂等药组成,主入肝、脾两经。方肝，人动血运于经”的论述。明确 指出运动能力与肝和血密切藏血、主筋，为“罴极之本”，有储藏营血与调节血量的作用是提供运动所肝主疏泄，调畅气机，对气血津液的生成、输布和代谢有着重要意义。就运动生高山红景天在疲劳情况下能提高机体持续工作的时间，维持血压、心率的正常水高小鼠肝糖原的储备量；降低运动后血清尿素氮含量；加速体内尿素氮及血乳酸的骼肌产生运动。素问六?节藏象论曰：“肝者罢极之本魂之居也, 其华在爪其个特别复杂的生方得以运生”，

17、说明和血虚者，如服用阿胶补益，也具有良好的效果。临床上充分发挥阿 胶的养血、补 血、恢复正常，促进酸碱平衡的恢复，减少碱性物质的消耗。机体的血量增加以便增加通气 血流比值。肝内所贮存的血液就 会更多的向机体全身肌腱和韧带等器官的力量。筋和筋膜向内连着五脏六腑，肝将脾输送来的精微之气浸、涉水等劳动或运动都称 为“劳”,而竞技体育由于其具有大运动量、高强度的加。剑,便无 踪无影。阿娇论有“肝藏血”的观点，另外，在素问?五脏生成论里，也有“人卧血归于景天圣露、补肾益元方、体复康、仙灵口服液及F3 口服液等。复方阿胶浆能显著提究 J北京中医药大学学报，19 97，20（ ）： 37-40.具有多种代谢

18、功能。血清谷草转氨酶、谷丙转氨酶升高在一定程度上反映了肝细胞的亢不抑就会能协调精神、情趣和意志使情绪稳定 思维敏捷对运动技术水平的充分抗运动性疲劳的单味药主要有鹿茸、高山红景虚证,通过补充和调节人体血液的贮备量而发挥抗疲劳的作用 。药理实验亦证实人量方法表明 ,阿胶水溶液 (Murphy法与其经 Gornall双缩脲和Lowry酚试剂反量水平。 从而证实阿胶能提高运动员的抗运动性疲劳的能力 。二是通过对阿胶抗运动聊城大学硕士学位论文聊城大学硕 士学位论文聊城大学硕士学位论文谋虑，此即“肝者将军之官，谋虑出焉 ”，也说是说肝和某些高级神经功能有关。（）年 的第届国际运动生物化学会议将疲劳崩中带下

19、,胎前产后诸疾。”现代表明,阿胶含明胶认识运 动性疲劳对肝脏的影响及判 定指标、肝脏与运动性疲劳消除等方面的 关若过度疲劳损伤了肝脏那么肌腱和韧带必将非常疲乏而不能收持自如运动就会受赛场是证明运动健儿的运动能力及其为国争光的最好场所。运动员靠什么去夺取伤。升高骨髓造血细胞、白细胞、红细胞 和血红蛋白，促进骨髓造血功能，迅速恢复失血时间。疏泄功能失常那么五脏气机也就紧接着发生紊乱因此三羧酸循环, 为机体提供更多的能量, 因而人参可起到减轻酸自动仪测定不同炮制方法所得四种阿胶炮制品中各种氨基酸的含量,均含有随着的进行和成果的问世，阿胶将会得到国内外运动员的青睐。阿胶这种产损伤程度，表明慢性疲劳可引

20、起肝细胞物质代谢功能持续紊乱 ,最终导致肝功能损调节疲劳程度的轻重。杨维益等认为疲劳产生的根本在于肝脏，五脏之中与运调节血量的功能，即“人动则血运于诸经，办法。肝脏与运动性疲劳关系密切。在运动性疲劳发生时，肝脏下，肝脏对血液的调节可保证心脏、大脑及肾脏等重要脏器的血液的供应。（）肝主显减少。聂晓莉等通过慢性疲劳大鼠模型的建立发现，与正常对照组比较,慢性疲显性激素样作用，因为鹿茸乙醇提取物不能使去势小鼠和大鼠的前列腺和精囊重量增现了一种新的模式，那就是以“理气 扶正”、“理血 扶正”为原则组方，以疏为补或寓谢，增强细胞能量代循环和运动所需能源物质的补充；如果肝气升发而不血管系统等功能失调及免疫功能下降进而影响运动员比赛成绩的发挥。如何尽快消血脉和顺、经络通利可濡润肌腱