股权转让涉及不动产如何纳税

1、股权转让涉及不动产如何纳税股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律 行为。股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式，我国公司法规定股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。股权自由转让制度，是现代公司制度最为成功的表 现之一。近年来，随着我国市场经济体制的建立，国有企业改革及公司法的实施，股权转 让成为企业募集资本、产权流动重组、资源优化配置的重要形式。股权转让协议是当事人 以转让股权为目的而达成的关于出让方交付股权并收取价金，受让方支付价金得到股权的 意思表示。股权转让是一种物权变动行为，股权转让后，股东基于股东地位而对公司所发生的权利义务关系全部同时

2、移转于受让人。受让人因此成为公司的股东，取得股东权。将 持有的股份全部转让给另一股东，在以不动产投资入股的股东，其转让股权是否应当缴纳“销售不动产”营业税、土地增值税、个人所得税以及印花税？受让方是否应当缴纳契税？、营业税根据财政部、 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知 （财税2002191 号）的规定，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资 风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。二、土地增值税根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548 号）规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地

3、产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。但是，当企业转让股权的时候，则需要缴纳土地增值税。”“当企业转让 股权的时候，则需要缴纳土地增值税”应当是投资、联营企业将上述房地产再转让的，应 征收土地增值税，相应纳税人主体应当是投资、联营企业，而并非是针对投资、联营者。对投资、联营者来说，其权利只有转让所持有的股权而已，并没有权利转让作价投入的房 地产；同时，对所投资、联营企业来说，只有转让投资、联营者投入的房地产的权利，没有转让股权的权利。因此，文件规定的“投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收 土地增值税。”其转让主体只能是所投资、联营企业

4、，其纳税主体也是所投资、联营企业。此外，从土地增值税的征税对象上看，只有房地产转让行为才能成为土地增值税的征税对 象，税法没有规定转让股权行为应当缴纳土地增值税，所以，股权的转让行为并不能成为 土地增值税的征税对象。虽然国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土 地增值税问题的批复（国税函 2000687 号）规定：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应 按土地增值税的规定征税。“该政策出台的目的在于防止法人单位规避土地增值税，而针 对

5、法人转让 100%股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、 地上建筑物及附着物的情况下，应按土地增值税的规定征税。但对股东个人转让的只是属于个人的股份， 无权处分 100%的股权。所以，该规定并不适用股东转让股权。三、个人所得税根据个人所得税法规的有关规定，个人转让股权应按“财产转让所得”项目依20%的税率计算缴纳个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用 后的余额为应纳税所得额。另据国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管 理的通知（国税函 2009285 号）的规定，股权交易各方在签订股权转让协议并完成股 权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有

6、纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让 方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个 人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。因 此，股权转让个人所得税，可以由“负有纳税义务的转让方”或者“负有代扣代缴的受让方”。到各自所在的主管税务机关办理纳税或扣缴申报，并持税务机关开具的完税凭证或 免税、不征税证明，到所在注册登记的工商行政管理部门办理股权变更登记手续。四、印花税非上市公司不以股票形式发生的企业股权转让行为，属于财产所有权转让行为，应按 照产权转移书据缴纳印花税。产权转移书据应按所载金额的万分之五贴花。五、契税受让方受让股权，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通 知（财税 2008175 号）的规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、 房屋权属不发生转移，不征收契税。该政策的执行期限为 2009年1月1日至 2011年12月 31 日。国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知（国税发200989 号）进一步明确，上述文件中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人 存续的情况，不包括企业