商业模式商业地产分类及各类成型运营模式模式

1、七ij（商业模式）商业地产分类及各类成型运营模式模式20XX年XX月商业地产分类及各类成型运营模式模式 商铺概念 商铺，由 "市"演变而来，说文将 "市"解释为 "集中交易之场所 "，也就是今日之商铺。北宋时期商铺和市场是分开的，首均东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。清明上河图曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。到当下， 商铺是运营者为顾客提供商品交易、 服务 /或感受体验的场所。 和过去商铺的定义相

2、 比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交 易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店均有规模不等的商 品交易场所。商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者于这种商铺里，通过得到运营者提供的服务，享受服务的品质。商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV 量贩、健身设施等，消费者于这类商铺里充分感受运营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而运营 者于此过程中实现收益。商业分类： 商铺分类：从商铺的概念能够见出，其范围极为

3、广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行 关联研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解。按照开发形式进行分类1）、商业街商铺商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街俩侧的铺面及商业楼里面的铺位均属于商业街商铺。商业街过去十年于国内取得了良好的发展，其中包括建材、 汽车配件、 服装精品街、 酒吧街、 美容美发用品街等。2 ）、市场类商铺 于这里，我们所说的 "市场 "是指各种用于某类或综合商品批发、零售、运营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺于零售业中所

4、占比重比较高，于全国各地均有大量从事某种商品运营的专业批发 和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其运营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是 1-3 层商业楼或建筑底层商铺， 有些铺面能够直接对外开门营业， 但多数属于铺位形式。4）、百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型 购物中心的运营好坏对里面商铺的运营情况影响直接而深远。5）、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于 商

5、业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼 底商商铺项目运营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美 容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中 高档消费者，而且国际品牌于当中占很大的比重。6）、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路 俩侧各类中小型商铺。、专卖店、商业业态的分类的基本特征： 商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城） 购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和运营特征如下：1、百货店百货店是指于壹个

6、大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。1）选址于城市繁华区、交通要道。2）商店规模大，营业面积于 5000 平方米之上。3）商品结构以运营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。5）采取柜台销售和自选（开架）销售相结合方式。采取定价销售，能够退货。7）服务功能齐全。2 、超级市场 超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客 每日生活需求的零售业态。1）选址于居民区、交通要道、商业区。2 ）以居民为主要销售对象， 10 分钟左右

7、可到达。3 ）商店营业面积于 1000 平方米以下。4）商品构成以购买频率高的商品为主。5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设于出口处的收银机统壹进行。6 ）营业时间每天不低于 11 小时。7）有壹定面积的停车场地。3 、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客壹次性购足需求的零售业态。1）选址于城乡结合部、住宅区、交通要道。2）商店营业面积 2500 平方米之上。商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。4）采取自选销售方式。5）设和商店营业面积相适应的停车场。4 、便利店（方便店） 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。1 ）

8、选址于居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业 事业所于地。2 ）商店营业面积于 100 平方米左右，营业面积利用率高。3 ）居民徒步购物 5 7 分钟可到达， 80% 的顾客为有目的的购买。4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。5 ）营业时间长，壹般于 10 小时之上，甚至 24 小时，终年无休日。5 、购物中心 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。1）由发起者有计划地开设、布局统壹规划，店铺独立运营。2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。3 ）内部结构由百货店或超级市场作为核心

9、店，和各类专业店、专卖店、快餐店等组合构 成。4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。5）核心店的面积壹般不超过购物中心面积的80% 。6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为壹体。7）根据销售面积，设相应规模的停车场。6 、仓储式商场 仓储式商场指以运营生活资料为主的，储销壹体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其 中有的采取会员制形式，只为会员服务） 。1）于城乡结合部、交通要道。2 ）商店营业面积大，壹般为 10000 平方米左右。3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。商业街商铺： 商业街商铺类型 商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商

10、业街商铺往往集中运营某壹类种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对 运营的商品不加确定，运营者能够按照自己的设想去随意运营，如北京西单商业街，北京宣 武区的大均市街等。商业街1 ）专业商业街特点规模大小不壹，和运营商品的类型有关，比如，运营服装的商业街和运营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的 "女人街 "属于典型的女性服装商业街，单个独立的"女人街 "规模于壹万多平米； 而北京十里河建材街， 建筑规模远远超过壹万平米， 达到近十万平方米。商业街的规模必须体现市场需求和所运营的商品适合的运营规模。如果壹个商业

11、街盲目追求 规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的运营困境。2 ）沿街俩侧布置商铺，单层建筑居多；商业街能够是壹条街，也能够是壹条主街，多条 副街；商业街的长度不能太长，超过 600 米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。比如，"北京三3）商业街名称特点专业商业街的名称往往体现商业街所于的位置和所运营的商品类型俩大要素。"不夜城 " ，消费者从其名称里屯酒吧街 "名称就准确包含了位置元素 "三里屯 "，和运营商品类型元素 "酒吧"，位于北京西三环至西四环、由北京世纪金源投资集团集团开发的金源大酒店 就能够

12、很容易搞清楚该商业街项目的位置及能够提供的服务等。复合商业街的特点1）商业街规模特点复合商业街大多数规模庞大。 无论北京的王府井商业街， 仍是上海南京路， 均是商业 " 巨无霸" ，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。2）商业街规划设计特点沿街俩侧布置， 大多数为多层建筑， 长度往往比较长 （有的复合商业街长度达到 23 公里）。复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。科学考虑交通组织、停车场规划、消 防、环境、商业引导概念等问题。3）商业街名称特点复合商业街的名称主要体现其所于的位置。复合商业街的名称主要体现其所于位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少

13、比 较高。壹个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。开发量 的问题， 专业的问题， 无序开发问题等等。 最初商业地产形成是我们城市商业网点立法之后。第二，于执行过程中，政府管理这块又缺失，立法滞后，管理缺失，这就造成了整个行业的 无序发展。实际上商业地产这么多年壹直是个无序发展的状态。导致当下也无法做工作。可是这么多年来政府没有做工作， 反而做了壹些不应该做的位置上， 首先， 各个城市有商业网点规划， 可是壹直没有出台， 就是无法可依， 各地政府能够不执行。实际上当下商业地产怎么开发， 均是规划局说得算。 这方面， 政府没有壹个严格的管理条例。建委又不懂商业，规划也不

14、懂商业，所以商业地产开发这么多年来壹直是无序的状态，就是 没人管，不该管。所以商业地产开发，归根到底是政府的问题。商业网点规划，这里面有几个大问题，就是政 府缺失于这个商业网点的规划，它更主要的出发点是城市形象和政绩工程，所以造成了商业 地产的无序发展。所以政府应该是目前商业地产发展的壹个最大的责任。总之，俩方面的原因，壹个是政府支持不到位，恐怕商业地产五年十年之后仍会这样无序的 发展。我们今天探讨的问题可能五年十年之后仍是这种情况。我们希望大家从自身条件多约 束，来推动商业地产的发展。商业地产我们无法驾御，因为政策、法律的问题我们解决不了。商业地产各类运营模式简述1 、温州模式：2、温州模式

15、7该行业温州人控制较多，以资源性招商为主，喜欢运用炒作、假牌的技巧。3 、 由于市场这个领域内，大部分市场均是温州人开的，温州人控制着全国各地大大小小的大部分市场资源，又因各行业商户也以浙江人为多，所以常见的是温州人运作模式。4 、温州壹般是民营企业，股东较多，办事效率高，注重政府等人际关系建设，社会游资力量丰富，资金融资能力强。5 、对于市场壹般是几个人合股运作，招商方式中多采用温州传统的老乡资源，进行炒作或出假牌，对于广告投入不甚加强，节点控制观念不强，但其对开业、开盘之类活动重视，对于政府的组织公关能力非常擅长，而且于关键时刻敢于投资。6、 远洋城模式：7、远洋城模式7城市中心建Shop

16、pingmall，销售采用虚拟铺位方式。8、 由河北万昌投资公司修建的唐山远洋城，保定远洋城，石家庄远洋城，这种中国式的shoppingmall ，虽然超出市场领域的范畴，但其有许多新意之处，和市场有许多借鉴之处。9 、远洋城，于城市中心地带或次中心地带，这和传统的郊区商业不同，而且城市人均收入水平和汽车拥有量低于标准水平，如唐山、保定等为三级城市，建设规模宏大的shoppingmall 。10、通过概念营造，招商也是通过主力店（麦当劳、肯德基、超市、娱乐等）组成壹个大的集合体。11、新颖之处于于其虚拟铺位，产权销售模式，即将商场划分为若干个小小铺位，通过平面图虚拟铺位销售产权，采用统壹返点，

17、然后于运营上统壹管理、根据对主力店实力和号召力不同定不同租金，租金和售价之间的必然联系不强烈。比例也不正确。但其shoppingmall 中许多设计和运作理念，仿造传统 shoppingmall 的概念进行，有许多成功之处，尤其于建筑设计中颇有借鉴的成功之处。12、其产权销售价奇高，从销价提返点给投资人，其模式于河北几个城市欲连锁，走租金制和流水返扣结合模式，建中国式的shopplngmall 。目前唐山远洋城已处半倒闭状态，其营销方式脱离中国国情。13、远洋城简介：14、远洋城商业广场是由北京万昌投资XX 公司投资规划 ,由远洋城房地产开发公司开发、建设的大型综合性购物中心（ SHOPPIN

18、GMALL ）。远洋城商业广场集购物、休闲、15、娱乐、餐饮等多种商业业态于壹体，使顾客享受壹站式购物、娱乐的崭新生活体验。远洋城商业广场的商业形态定位于以大型百货、超市商业业态为主，以各类精 品专卖店为辅，以特色化、大众化餐饮娱乐及其他业态为补充的复合型商业中心。此项 目得到河北省、市各级领导 ,各关联单位的大量关注和支持，远洋城商业广场建成后将成16、为河北省内的商业地标，引领消费、娱乐的新时尚，是购物、休闲、娱乐的最佳选择。河北省内目前有俩个远洋城商业广场正于进行筹建，分别是石家庄远洋城商业广场、唐山远洋城商业广场。其中：17、石家庄远洋城商业广场：总建筑面积约为240000 平方米18

19、、开发商：石家庄远洋城房地产开发 XX 公司）19、20、开发商：唐山远洋城房地产开发 XX 公司）21、保定远洋城商业广场：总建筑面积约为60000 平方米22、开发商：保定远洋城房地产开发 XX 公司）唐山远洋城商业广场：总建筑面积约为 110000 平方米23、24、之上三个远洋城商业广场项目均处于城市的商业黄金地带和市政府规划的商业发 展中心。交通方便，人流、客流充足，地域优势强。远洋城商业广场将引进国际（国内）知名的零售商和具有专业特色的专卖商场，国 际（国内）知名品牌的专卖店分布其中。整体商业布局和每层卖场规划，均由专业的商业顾问（咨询）公司进行指导。其匠心独具的设计和商品组合，将

20、为当地顾客度身打造新颖的购物、休闲空间，提供舒适的购物环境和崭新的生活体验。25、功能定位远洋城 MALL 由俩大功能组团构成， 壹是以零售消费为主的购物组团， 面积约为 70000 平方米；二是以餐饮、文化、娱乐为主的休闲消费组团，面积约为4000026、27、平方米。建筑总面积为 110000 平方米。项目市场形象定位华北极具热带浪漫风情的集观光、购物、美食、休闲、娱乐于壹体的唐山“城中之城”。万达模式7定单产业。28、万达的定单产业， 利用 500 强中的沃尔玛等品牌商业进行定单式开发， 其属于住宅 范畴，商业主要对定式商业服务，利用品牌连锁商业为其做地产服务商，而且由于依靠 强大品牌效

21、应，得到各地政府积极支持。现其商业部分出售产权，造成小业主和统壹管理之间的矛盾不断，使其开发的部分万达广场运营维艰。29、哈尔滨万达商业广场30、哈尔滨万达商业广场，是以 4 座大型商厦为主体，有机整和的大型商业建筑群落。3C俩条林荫步行街联络着各个商业单元，近 3000 平米的大型休闲广场，营造出度假、欢 聚的主题氛围；抢先入驻的有沃尔玛、大洋百货、大食代美食广场、华纳国际影城和 数码广场 5 大国际级巨头，只有不到 10% 的铺面产权出售，出售的铺位要求自营，其最小销售单位是 20 平米。开业时间 2004 年 10 月 .31、东方家园模式：32、东方家园东方家园模式7超市化连锁商业。3

22、3、东方家园是家居装饰材料领域中的“中国的宜家”，通过大型建材超市，于产品管 理、品牌优势，地产资源（地产资源于这几个要素且不是最主要的）因区域消费力要求34、35、36、37、38、39、有关（达到壹二级城市，人均水平过 2000 元/ 月的城市，方可支撑建材超市模式，返之选购就于建材大批发市场） 。其完全是资源性扩张，如于食品业中已很普遍，如各超市华普、家乐福、物美等。它已超越了市场摊位式，采用的是流水返扣和自营管理模式。于其基础的家世界、通过超市、建材，餐饮，三板斧迅速扩张。家电行业中的国美、苏宁、大中、他们均是通过控制产品渠道，对市场的进程要求严格，进行区域化扩张，其远比任何壹种模式均

23、有杀伤力，也是未来商业发展的主流模式和方向。其市场运作和产品行销控制于壹体。东方家园由东方集团全面引进了美国 THEHOMEDEPOT （家居货栈）的运营理念和管理模式投资兴办的全国连锁大型仓储式建筑装饰材料自选超市。它以统壹采购、统壹营销、天天平价、壹站购齐为主要特色，于建材市场尚不发达的中国展示了装饰建材零售业的现代形象让顾客天天均能以低廉的价格感受现代商业文化的氛围。东方家园运营的商品共分为 10 大部类，即：木材、建材、墙地面覆盖材料、油漆涂料、五金工具、管材管件、电工电料、灯具、园艺、厨卫用品，商品品种多达万种，家庭装饰装修所需材料于这里均能壹次购齐。3 万 5运营模式是 :于总部设

24、立壹个采购中心 ,按上述 10 大部类分工 ,精选全国各名牌产品供货商 ,以统壹采购的方式 ,杜绝了劣质和假冒产品 ,同时也为消费者争取到最优惠的价格让消费者于产品质量价格和售后服务上放心。商品全部放于货架上展示，由顾客自由选购。营运特色是：店址选择于交通方便的城郊结合部，店面整洁，宽敞明亮，且不着意豪华装饰。对每壹个店的建设力求规模宏大，每家标准店的营业面积均于3 万平方米之上，室外停车场也不少于 1 万平方米。店内所售商品种类达 3 万 5 万种，且所有商品40、直接向制造厂家采购，摈弃壹切中间环节。运营目标是：连锁化规模运营，采用统壹标识、统壹进销和统壹管理，以高品质的商品和优质的服务树

25、立东方家园的服务品牌和整体形象。41、香港豪德公司模式：42、通过住宅模式，于中低级城市运作商业，进行规模化扩张模式。43、于江西省的三级城市赣州市，以及内蒙古包头，均有香港豪德公司开发的市场。其主要于三级城市运行，其开发商拿地壹般很优惠，他对地块的商业性要求不太苛刻。44、通过住宅模式运营商业的市场，主要于低端城市和无低端市场竞争的城市运作取得成功的例子。 于三级城市， 人均收入于 600 元/ 月的城市开发， 建筑模式连锁壹托三式市场，壹二层做商业， 3 层住人或做仓库，实行产权销售，售价参照当地商品房价，略高壹点；也有容积率高的，壹二层为市场，3、 4、 5 为住宅，其规模较大，可滚动开

26、发，对业态不限制，从最低端食品批发，服装、建材、装饰材料。粮油等能够包罗万象，而且兼容性大，市场形成壹个组合体，其中商业、住宅、物流，车流、人流混杂）热闹，特适合低端城市的需求，所以其模式已复制不少，而且因其采用住宅模式，所以商业压力小，资金借贷方便，操作难度低。由于于这类城市壹般无有规模市场竞争，所以容易成功45、开封豪德贸易广场开封豪德贸易广场是开封市政府和香港豪德集团合作开发的大型商贸广场，位于开封市具有大均市风范的开发区黄金路段金明大道南段。优越的地理位置，商机无限。广场内设有工商银行建立的豪德贸易广场金融中心。广场外紧邻多个著名住宅小区，入住人口将达 25 万人。贸易广场商户从业人员

27、近 8000 人，日客流量将达 3 万人次，购货群体将辐射周边 30 多个市县乡镇。开封豪德贸易广场将成为豫东商贸中心 ,且重新确立著名商品集散地之地位，重拾当年雄风，展壹幅当代清明上河图。46、广场占地近 400 亩，总建筑面积 25 万平方米 ,商住俩用商铺 2300 余套。广场西区 为综合商品区 ,三种户型 ,面积 100m2 150m2 。分为百货区、 烟酒副食区、 电子电器区、 土特产综合区、餐饮区。广场东区为灯具、水暖、油漆、五金交电、建材区。四种户型，面积 100m2 200m2 。广场内户户临街，路路通畅。本项目为联体结构，独立门户，壹、二、三层为壹套。47、赛博模式：48、品牌优势、产品资源优势和地产资源三者组合，进行扩张模式。49、于中国电脑行业，电子计算机领域中，赛博电子市场已遍布中国的开了几十家连锁市场，控制着各城市的电脑行业的市场。50、这种模式是比较欣赏和推荐的，品牌