2019年房屋租赁合同操作指引

1、租赁合同签订指引一、为何要签订租赁合同？（一）什么是租赁合同 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中， 提供物的使用或收益权的一方为出租人； 对租赁物有使用或收益权的一方为 承租人。说的通俗一点，就是有偿借用。（二）租赁合同有何优点1、可不花资金购买或者建造租赁物，有利于资金周转；2、期限灵活，且租赁物可挑选的余地大；3、采用固定租金，支出固定。（三）有没有比租赁更好的方法1、如果需求是住宿，期限短可以选择旅馆；如果期限长，最好选择租房居住；2、如果需求是办公，如期限中短期或者暂时性设置的办公机构，最好选择租赁；如果有长 远规划发展，可以选择购买或者

2、自行建造；3、如果需求是货物存放，条件许可的情况下，可以选择仓储合同；如果我方要追求对仓库 的绝对控制权还是签订租赁合同为好。仓储合同较租赁合同有如下特点：（1）仓储合同是是保管人储存存货人交付的仓储物，存货人支付仓储费的合同，提供仓储 保管服务的一方为仓储保管人，将仓储物交由保管人仓储保管的为存货人。（2）仓储保管的对象只能是动产，不动产不能成为仓储物，存货人的货物交付或返还请求 权以仓单为凭证。（3）仓储合同是一方提供服务，另一方支付报酬费用，仓储人还负有验收、接受仓储物， 给付仓单、保管、危险通知和及时处理，返还仓储物等义务。可见 ，如果我方签订的是仓储合同，那么我方相应承担的义务就要比

3、租赁合同中我方的义 务轻的多，其缺点就是我方可能对仓库没有绝对的管理权。二、签订租赁合同前的准备工作（一）寻找房源 尽量从正规渠道取得信息（二）确定目标房后的权属核实1 、合同主体资格查验。个人要核实其身份证，公司要查验营业执照。当事人是否具有相应的民事行为能力，若当 事人属无民事行为能力人，则租赁须由其法定代理人代理，若当事人属限制民事行为能力人， 则租赁须由其法定代理人代理，或经其法定代理人同意。2、房屋权属核实（1）房子是其本人的，且与房屋所有权证上的权利人一致，这种情况最好。（2）如果房屋是共有（房屋所有权证所有人一栏有两个以上的人），这时候需要共有人出 具同意房屋出租的证明，且要在租

4、赁合同上签字或者提供授权。（3）如果房子是他租来的，那要提供原房屋出租人提供的可以转租的书面证明。这种情况 还要查验一下他租的房子期限是多长？如果这个期限短于其和我们之间租赁合同的期限，那是 不可接受的。（4）房子不是他的，他是受人之托。这时候要其提供房主的授权委托书。授权委托书一般 应具备一下五个要件：委托人、受托人、委托事项、委托期限、委托人签名。如果委托人居住 在国外或者是外国人，该授权委托书必须经该国公证机构公证并经中华人民共和国驻该国的使 领馆认证。【授权委托书格式见附件】3、查看房屋的设计用途 如果所租赁的房屋是住宅用房，但我公司的用途是作为办公场所，依照现行法律，如果将 住宅用房

5、用做经营性用房，除了要遵守相关的法律、法规及管理规定外，还需要经过有利害关 系业主的同意。4、如房屋权属存在如下情况的处理（1）仔细查验该房屋所有权证和土地使用权证， 必要时可以到房管局房屋登记处上查询该 房屋的权利状态，看是否存在权利上的瑕疵。A）如果该房屋被设定抵押。根据物权法的规定，如果承租人明知该房屋设定抵押的，则承 租人的权利不能对抗抵押权人。也就是说，此时我们租了房子，假如房主迟延履行对第三人的 债务导致房屋被实现抵押权的， 我方的权利即得不到保障， 抵押权人可以要求我公司搬离房屋。 虽然这种情况我公司可以要求出租方支付违约金，但仍得不偿失；B）如果该房屋上被设定地役权（地役权是指

6、为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权力）。如果我们租的房子被房主设定了地役权，地役权 人有权要求该房屋的所有人或者管理人限制房屋的部分属性（根据地役权合同的约定）， 这时我们就要评估该地役权对我方使用租住的房屋的影响程度，从而决定是否能承受。 【此种情况出现的几率很小，可以不必太过注意】C）该房屋是否存在法定的相邻关系（相邻关系两个或两个以上相互毗邻不动产的所 有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。如他人必须 从我土地上通行、取水、排水、采光等）。由于该关系在房屋产权证上无法体现，需要在 看房时实际查验并评估是否可以承受。【此种情况出

7、现的几率很小，可以不必太过注意】（ 2）如果所租的房屋在农村或者是小产权房的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、村民对宅基地也只有享有使用但现在实践中对小根据中华人民共和国土地管理法租赁物是小产权房的 所以如果有更其与村委会的土地出转让或者出租用于非农业建设。 而农村宅基地属集体所有， 权， 农民将房屋出售城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护， 产权房的出租并没有太多政策性的限制。现实中， 特别是租赁的仓库大多在城郊或者离城市较远的乡镇， 情况屡见不鲜。对这种情况，小产权房在本身存在的合法性上就受到质疑， 好的选择尽量放弃； 如果要选择的话也要查验该房的宅基地使用证、 让合同等证明

8、性文件。（三）房屋产权证及房屋所有权人、代理人等证书复印作为合同的一部分。该证件包括： 土地使用权证、 房屋所有权证、 房屋所有权人身份证、 代理人身份证 （如 果有代理人）、委托授权书（如非房屋所有权人签订合同）、宅基地使用证（如果房屋是 小产权）等。三、商定合同条款与签订合同（一）应尽量争取使用我公司的合同版本。（二）合同文本中需要重点提示的条款；1、合同第六条合同期限的提示（1）合同法规定，租赁的期限最长为 20 年，超过的部分无效；（2）合同法规定，租赁期限在 6 个月以上的，应当采用书面形式；（3）合同法规定，如果双方没有约定租赁期限的，则合同为不定期租赁合同，双方均可随 时解除合同

9、，但应当在合理期限之前通知对方；（4）合同法规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合 同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。（5）请仔细了解合同法的规定。2、合同第七、八条租金和保证金提示（1）商谈租金时，应当尽量争取“先住房后付款”，始终保留一部分尾款，利于我方掌控 合同。注意此处的“先住后付款”不是“先住后签合同”；2）3）给对方交付租金和保证金时，务必让对方打收条；建议租金留一部分尾款，且与保证金的金额大致等同，且约定该尾款能以保证金来冲4）5）抵。付款尽量通过银行走账的形式，这样有据可查；让对方提供一个资金账户，这样付款便利，而且一旦发生诉讼，我方也可以保全该

10、账 户。交付房租时需要对方开具发票。（6）3、合同第十七条通知和送达条款（1）该条约定双方互相通知对方的方式，避免我方有事找不到对方的情况；（2）在此，在签订合同时一定要向对方了解足够多的信息，具体内容为出租方签字那个地 方列明的信息。特别是房主的通信地址、电话、紧急联系人联系方式，有代理人的提供代理人 的联系方式和地址；（3）合同履行期间一旦发生找不到对方人或者对方怠于履行义务的情况，可尝试以下几种特快专递。快递单上注明信件内容，并保存快递公司的回执。 发送传真。给指定邮箱发送电邮并保存。打电话录音。电话中最好能体现出对方的名称等信息，必要时可以对打电话过程进行录方法向对方、对方的代理人、紧

11、急联系人送达信息：A）B）C）D） 音录像。注意保持录音录像的原始载体。（4）合同十七条四款所说的详细联系方式不仅仅只是邮寄、电邮、传真等方式而且还包含 其具体信息，也可以是电邮或者传真，可以填写一项有效的方式，也可以写两项或者三项都写4、合同第二十条特别告知条款（1）这里主要是约定一些对方房屋中可能存在一定隐患，但又不被一般人所注意的事项， 所以要求对方特别说明；（2）该特别说明应当在此列明；（3）如果对方未尽说明义务，我方免责。5、合同第二十条其它约定一些未注明东西或者其它需要约定的事项可以在此列明。（三）对方不同意使用我方合同文本怎么办？1、首先尽量争取；2、该文本是在各地房管局印发的租

12、赁合同示范文本的基础上修改的，所以大部分的条款基本上雷同于该示范文本，万一对方不同意我方的文本，那就一定要求对方使用房管局的示范文 本；3、使用其它文本，请务必将本合同中的十七、十九两条增加进入，益处不赘述。（四）签订合同1、先让对方签字盖章，我公司盖章按照公司流程办理。2、如果有中介的，让中介以中介人的身份在合同上签字盖章。（五）提前准备，避免先住房子再补合同。1、只要合同双方还没签字，合同是否不成立？ 合同法规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履 行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同法解释规定：当事人未以书面形式或者口头形式 订立合同，但从双方从事的民事行为

13、能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以 合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。通过这些规定，即使双方没签字，但如果 我方事实上已经使用、管理对方的房子、拿了钥匙，这时候合同已经成立了。2、这样做有什么风险？（1）双方未明确权利义务，合同已经成立，极易产生纠纷；（2）自以为合同还没成立， 但实际上并非如此， 会在接下来的谈判中措手不及， 十分被动。（六）合同中其它空白下划线处需要填写的均为事实性内容或者在实际操作中需根据具体 情况具体操作的部分，请依据事实及实际情况填写完整。四、合同的履行（一）入住1、检查对方房屋内设施状况，是否适合使用，有无破损、需要修缮的地方，然后双方制

14、作 房屋附属设施、设备清单（见合同附件一）上述情况写明，双方签字各留存一份。2、务必查验水、电、煤气（这些都有表的）的起始数字，双方可做表（见合同附件二）签 字画押，物业费、供暖、电视电话、网费等商谈时一定要询问对方缴纳到何时，并可要求对方 出示单据。3、交钥匙。4、在租住期间，我方也要妥善的保护屋内设施，以免产生纠纷。（二）使用过程中租赁的房屋及内部设备需要维修1、合同法规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未 履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使 用的，应当相应减少租金或者延长租期。所以除非双方有特别约定，否则维修

15、义务是属于对方 的。2、向房主送达维修通知时，按照合同中约定的通知或者送达方式及指引中方法办理。3、如果是我方自己带进去的设备需要维修，应当由我方负责。（三）对租赁的房屋进行装修、装饰（1）如果需要对方对房屋进行改善，应当事先和对方商谈妥当并就费用归属、退租时是否 恢复原样、添附物如何处理等做出书面约定；（2）如果要对房屋进行装修和装饰，应尽量避免对房屋进行结构性改动，确实需要改动的 需要房屋所有权人同意，并履行相关报批手续；3）4）5）在改善及装修、装饰前，最好征得对方的同意并保存对方同意的证据； 尽量与房主协商期满或者解除合同后我方无须恢复原状； 在装修、装饰时，应当本着“轻装修、重装饰”

16、的原则，装饰的部分我方可以在合同 期满或者解除的时候带走，但装修却是添附在房屋上成为房屋的一部分，移动成本太高，而且 出租人可能会对装修的部分提出异议，带来纠纷。（6）如果我方对房屋进行了装修、装饰，为了保证我方在合同期内的使用，避免提前解除 合同对我方带来的不利，应尽量将合同的违约责任加重，别是商用房（如仓库和办公用房）可 适当加重违约责任，而住宿用房可根据实际情况酌定。五、合同的备案（一）为什么要备案？城市房屋租赁管理办法规定：房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合 同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋租赁当事人应 当在租赁合同签订后 30 日内

17、，到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续（二）备案有什么好处？ 房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。所以，合同的登记备案能起到对房屋租 赁的公示作用，保护房客的承租权。如果租赁合同未经登记备案，则该合同不得对抗第三人。 具体表现在以下几个方面：1、如房东因利益驱动，在租期内又与他人签订租赁合同并办理了登记备案手续的话，新房 客就有权要求老房客搬走。尽管未经登记的租赁合同也是有效的，老房客可按照原租赁合同的 约定要求房东承担违约责任，但往往是得不偿失；2、未经登记备案的合同，如果在租赁期间房东出售该房屋，房客在同等条件下享有的优先 购买权得不到保护；3、未经登记备案的合同，如果租

18、赁期届满房东需将房屋再出租的，在同等条件下，房客享 有的优先承租权也得不到保护；4、未经登记备案的合同，如果在租赁期间，房东将该房屋转让给第三人的，房客要求第三 人继续履行原租赁合同的权利也得不到保护；5. 未经登记备案的租赁合同，房客的转租权也受到一定的限制。（三）小产权房无需备案（四）备案由哪方办理及费用承担双方协商确定，法律无硬性规定。五、合同到期或者解除（一）到期或者解除前注意的事情1、把在租赁房屋中我方的物资及早转移，特别是租赁仓库的情况下，否则万一有纠纷，对 方限制我方从仓库中转移物资，我方将非常被动。2、合同到期应当通知房东收房。合同法规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出 租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。因此，只要我方到期没有通知房东交房，对方也没提出异议，该合同继续有效。部分无赖房主就利用这条故意在合同到 期时玩消失，拒不返还我方保证金。3、上款通知的方式