最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第二条：房屋登记簿在房屋确权纠纷中的证明力

1、最高院肖峰法官解读物权法解释一第二条：房屋登记簿 在房屋确权纠纷中的证明力【条文】第二条【不动产确权争议中登记的证明力】当 事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、 其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的， 应予支持。【条文主旨】本条是对不动产物权确认纠纷中，是否可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中的 证明力所作的规定。【要点提示】在不动产物权确认纠纷中， 如一律赋予不动产登记簿以终局证明效力，则既为不动产登 记制度功能所不能承受之重，又有违诉讼证据的基本原则。 承认不动产登记簿记载事项存在不实这一点在内部关系中 尤为重要。而在外部关系中，则需协调好真实权利保护与

2、交 易安全维护之间的关系。【条文理解】关于本条的理解，应 着重把握好以下几个方面： 一、如何理解本条中的“有证据证 明”。司法实践中，对主张否定不动产登记簿记载权属事项真 实性的一方应苛以更多举证证明责任，并无异议。但在举证 应达到何种程度才可否定不动产登记簿的证明力这一问题 上存在争议。大致而言，有以下三种：一是有证据证明不动 产登记簿的记载与真实权利状态不符；二是主张不动产登记 簿记载与真实权利状态不符的一方提供的证据明显大于登 记簿的证明力；三是，有充分证据证明不动产登记簿的记载 与真实权利状态不符。本条在起草过程中，对此问题也存在 一个认识不断深化的过程。截止到 2014 年 7 月征

3、求全国人 大常委会法工委等部门意见稿为止， 本条的文字表述都是“有 证据证明”。但在随后 2015 年 12 月，最高人民法院审判委 员会送审稿中，“有证据证明”的表述已经修改为“有充分证据 证明”。也即，该稿对否定不动产登记簿的证据证明力提出了 更高要求。但在最后定稿中，又回到了征求全国人大常委会 法工委等部门意见稿的表述，也即删除了“充分”二字。至于 本条中所述“有证据”，则应结合不动产登记簿的证明力来分 析。不动产登记簿作为公文书证其对不动产物权归属具有法 律上的权利推定效力。进而，一般情况下，不动产登记簿本 身既有形式证据效力，又有实质证据效力。也即：一方面， 以不动产登记簿举证证明其

4、有不动产物权的当事人不必再 举证证明不动产登记簿本身的真实性以及记载内容的真实 性；另一方面，基于物权法第十六条第一款关于物权归 属和内容推定的规定，不动产登记簿本身很强的证明力。换 言之，这就意味着要否定不动产登记簿证明力的当事人不但 要有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，而 且其所提供的证据达到一定的证明标准。司法实务中，理解 和适用本条中“有证据”这一表述时，要与最高人民法院关 于适用中华人民共和国民事诉讼法 的解释第一百零八条 中“高度可能性”的表述看齐。这里的高度可能性，在理论上与“优势证据”基本一致。所谓“优势证据”，是指能证明对特定 事实存在或不存在具有高度盖然性的证

5、据。高度盖然性，强 调的是一种存在可能而非存在必然，是根据事物发展的高度 概率进行判断的一种认识方法，是人民在对事物的认识达不 到逻辑必然性条件时不得不采用的一种认识手段。1 如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性， 人民法院即可对该事实予以确认。因为在不能拒绝裁判的前 提下，认定高度盖然性的事实发生，更接近于真实。如果以 高度盖然性的证明标准为参照，特殊类型的民事诉讼所适用 的证明标准大致可以分为两种情况，一种应低于高度盖然性 的证明标准，另一种标准则应高于高度盖然性的证明标准， 直至接近或达到排除合理怀疑的程度”。 2 由于不动产登记的 公信力即为登记内容对善意第三人推定

6、为正确或真实，意味 着登记簿上记载的不动产物权权利人被推定为真正权利人。 这种推定真实或正确不但体现了国家公权力对不动产权属 的介入， 而且还维系交易安全， 勾连着善意取得制度的实施。 因此，在否定不动产登记簿作为不动产物权归属的证据证明 力这一问题上，应秉持审慎态度，不宜轻易否定不动产登记 簿记载的真实性。特别是在不动产物权归属处于真伪不明情 形时，一般应维持不动产登记簿在不动产物权归属方面的证 明效力，而不通过证据之间证明力的比较，采信证明力较大 的优势证据方式，来确认不动产物权的归属。只有在相对方 所提供的证据在证明其为不动产物权权利人具有高度可能 性且不动产登记簿上记载确有错误等待证事

7、实方面能够排 除合理怀疑，足以让法官产生逻辑必然性的心证时，才能确 认其享有物权。具体而言，可通过否定不动产登记簿形式证 据力和不动产登记簿实质证据力两个角度着手： 1 、如果有 证据证明不动产登记簿本身并非有权机关依职权制作这一 事实具有高度可能性，则不动产登记簿本身就不具备证据的 真实性，此时，已无需再进一步证明不动产登记簿记载事项 不实，即可直接否定不动产登记簿的证明力。关于不动产登 记簿本身的真假性问题，一个简单的办法就是根据最高人 民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法 的解释第一 百一十四条之规定，人民法院可以在必要时，要求制作不动 产登记簿的机关对该登记簿的真实性予以说明。 32

8、 、如果 有证据证明不动产登记簿记载事项不实具有高度可能性，亦 可否定不动产登记簿的证明力。虽然不动产登记簿的登记需 要经过严格的审核程序，但其记载事项与事实不符者，仍难 完全避免，王泽鉴先生认为，其主要发生原因有四： （ 1）地 政机关的错误或疏漏： 例如将 A 地误登记为 B 地，张三误登 记为李四。（2）土地登记簿外的法律变动：例如甲死亡，由 乙办理继承登记，但真正继承人为丙。 （ 3）物权行为无效或 撤销：例如通谋虚伪设定抵押权，让与土地所有权的物权行 为被法院以诈害债权为理由撤销之。 （ 4）依法律规定取得不 动产物权，但迄未办理登记；例如征收土地手续已毕，但未 为所有权移转登记等。

9、 4 司法实践中，上述情形引发的争议 经常发生。对此，如当事人主张否定不动产登记簿关于不动 产权属记载事项的真实性，是否能得到支持，应根据案件具 体情况而定。根据不动产登记暂行条例第八条第三款第 二项、第三项“不动产登记簿应当记载以下事项： （二）不动 产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属 状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项”之规定，不 动产登记簿上应记载登记原因，也就是不动产物权的取得、 丧失或限制的方式。因此，对该不动产登记簿记载事项有异 议者，只需证明该权利产生、消灭或限制要件不存在即可。 例如，房屋登记簿上必须记载房屋所有权的取得方式，如究 竟是因为买卖、互换、

10、赠与、继承还是其他原因而取得所有 权。因此，主张房屋登记簿不正确的人只要证明房屋登记簿 上记载的那个特定的所有权取得方式（如买卖合同）并不存 在，如合同没有成立、无效或被撤销，即可认为登记簿确有 错误，登记簿的推定就被推翻。此时，登记名义人即便提出 其他能够获得该房屋所有权的情形（如赠与合同或继承等） 也无法继续维持登记簿的正确性推定。当然，要最终确定不 动产物权的归属和内容，主张登记簿错误之人仍须就此等权 利发生要件之不存在负举证责任。 5 除了要证明不动产登记 簿上记载权利状况不真实之外，本条还规定当事人必须证明自己对特定不动产享有物权。这是因为，即使当事人能提交 证据否定不动产登记簿记载

11、权利人的真实性，也不能必然得 出自己就是登记簿登记的不动产物权真正权利人的结论。如 果当事人不能证明其为该不动产的真实权利人，就可能因不 符合民事诉讼法第一百一九条“原告与本案有直接利害 关系”之规定，而被裁定驳回起诉。 由上，当事人还需证明自 己已经通过合法途径取得了该物权。至于取得方式为原始取 得抑或继受取得，在所不问。例如在不动产物权变动情形中， 凡是记载有关不动产物权变动的有效法律行为的文件或文 书，即可能成为本条所指证据。 这些文件或文书主要有遗嘱、 遗赠协议、财产分割协议、合同、人民法院、仲裁委员会的 法律文书或者人民政府的征收决定等。当然，基于以上书面 文件公示效力的有限性，当事

12、人在举证时往往还要结合其他 证据一起构成一个完整的证据链，以满足本条所指的“高度可能性”条件，最终实现否定不动产登记簿证明力的目的。二、 如何理解本条中“请求确认其享有物权的， 应予支持”（一）“请 求确认其享有物权的”是确认之诉一般而言， 诉是当事人向人 民法院提出的请求法院就特定法律或权利主张进行裁判的 诉讼行为。根据诉的性质和内容可以将诉分为确认之诉、给 付之诉和形成之诉。确认之诉是指当事人请求法院确认其主 张的法律关系或权利关系存在或不存在的诉。要求确认权利 关系或者法律关系是确认之诉原则上的形式，不过作为例外， 要求对证明法律关系的文书是否真实（文书是否给予原告所 主张的特定人员之意

13、思而制作） 之事实进行确认的“确认证明 文书（书证） 真伪之诉（参照日本民事诉讼法 第 134 条） 也属于确认之诉。此外，确认之诉还可以分为确认权利关系 存在的积极确认之诉与确认权利关系不存在的消极确认之 诉。 6具体到本条规范对象，诉讼中，当事人提出证据否定 不动产登记簿并主张其为不动产物权权利人只是手段，其目 的则为请求人民法院确认其对特定不动产享有物权。因此， 本条属于上述确认之诉中的积极确认之诉范畴。至于确认的 对象，固为可登记的物权无疑。但在早期的草稿中，并未作 进一步区分。从 2011 年征求专家学者意见稿第五条 7 表述 来看，当时规范的对象为登记了的物权，包括不动产物权， 但

14、并没有将特殊动产物权（例如机动车）明确排除在外。但 在其后的征求意见中，有观点认为， 物权法第二十三条 已经规定， 动产物权的设立和转让， 一般自交付时发生效力。 至于特殊动产船舶、航空器和机动车等， 物权法第二十 四条则在坚持交付和占有为公示方法的前提下，采理论上所 称“登记对抗主义”，未经登记， 不得对抗善意第三人。 因此， 对这些特殊动产而言，登记并非能产生法律上的权利推定效 力。例如：甲将汽车卖给乙，乙取得汽车后，并未办理变更 登记手续。此时，甲又将汽车卖给丙并为丙办理了变更登记 手续。此时，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第十条第四项之规定，应由实际占 有汽

15、车的乙获得汽车所有权。 8 既然对特殊动产而言，登记 不产生物权推定效力，那么本条笼统用登记物权来定义，容 易让人误以为采登记对抗主义的特殊动产也属于本条的规 范对象范畴。故建议对本条中的物权登记作进一步明确和限 定。我们认同该观点，并在 2014 年 7 月的征求全国人大常 委会法工委等部门意见稿中，将本条表述中规范的对象已经 限缩到“不动产物权”范畴，而将特殊动产物权（例如汽车） 排除在外。 9因此，本条只规范不动产物权的确权之诉。根据民事案件案由规定 ，本条适用的具体案由主要为物 权确认纠纷，包括（ 1）所有权确认纠纷； （ 2）用益物权确 认纠纷；（ 3）担保物权确认纠纷等。这里需要注

16、意的是，在司法实践中，当事人基于自身利益的不同考量，起诉时既 有可能将请求确认其对特定不动产享有物权作为独立的诉 讼请求，提起确认之诉，也有可能不单独提出确认其对特定 不动产享有物权的诉讼请求，而只是通过主张其享有不动产 物权，从而请求相对方返还不动产或实现担保物权。此时， 当事人并没有单独提出独立的确权的诉讼请求。此时，能否 适用本条否定不动产登记簿的权利推定效力？答案是肯定 的。当事人起诉要求相对方返还不动产，属于给付之诉。所 谓给付之诉，即原告主张对于被告有特定的私法上之请求权， 被告有给付之义务，求法院为判决之诉。例如请求命被告为 一定金额之支付、特定物之交付、一定之作为或不作为、一

17、定之意思表示等是。 10 给付之诉在法律关系存在争议之时， 一般需要以确认该法律关系存在为前提。 但该确认并 不意味着在给付之诉之外还存在一个独立的确认之诉。这是 因为给付之诉的目的仍然是要求被告履行给付，而不是仅仅 为了确认。由上，根据同样的情形同样处理的原则，在返还 不动产等给付之诉中，既然还需要以不动产物权权属的确认 为前提，那么在需要通过否定不动产登记簿的权利推定力来 证明自己为不动产物权权利人时， 仍应适用本条确定的“具有 高度可能性”证据标准。（二）“请求确认其享有物权的，应予 支持”不适用于第三人善意取得不动产的情形。 从司法实 践情况来看，不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不

18、一 致的情形主要有以下几种：第一，夫妻共同所有不动产（主 要是房屋）登记在一方名下情形；第二，借名购买不动产， 将不动产物权登记在被借名人名下（主要是房屋）情形；第 三，作为遗产的不动产物权登记在继承人、受遗赠人以外的 人名下情形；第四，不动产共有人未按约定分割并登记不动 产份额情形；第五，人民法院生效裁判文书确认的不动产物 权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的；第六， 仲裁委员会的仲裁书确认的不动产物权权利人与不动产登 记簿上登记的权利人不一致的等。以上情形中，如果不动产 登记簿登记的权利人是从无权处分人处取得该不动产物权， 则可能因为该登记权利人构成善意取得，而使得当事人不能 通过

19、依据本条文请求法院确认其享有不动产物权。例如甲死 亡后，由于登记机关的错误或申请人提交的是虚假资料，从 而导致乙办理了房屋继承登记，并已按合理价格将房屋转让 给了丁且已经办理了变更登记手续。此时，如果丙以房屋所 有权人名义将丁诉至法院请求确认其享有该房屋的所有权， 则可能因丁主张善意取得该房屋所有权，而并不能通过引用 本条规定，得到法院的支持。这是因为丁关于其善意取得该 房屋所有权的抗辩一旦成立，则其就因为善意取得已经成为 该房屋的真正所有权人。由于受让人取得所有权并不是基于 转让人既存的权利，而是基于法律对善意购买人的的特殊保 护或对交易安全的保护，因此，善意取得更多地被归类为所 有权的原始

20、取得类别。这一点也可从物权法第一百零八 条“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭”中得 到印证。既然善意取得为原始取得，故丁已成为该房屋真正 权利人，相应地，不动产登记簿上关于丁为权利人的记载就 已属于真实权利状态，也就不存在本条中当事人能提供证据 证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的可能。类似 情形，通常也多见于因不动产的连环买卖引发的确权纠纷中。 在此不再赘述。由上，本条所规定的能得到法院支持的确权 请求适用情形应有所限定，至少应排除第三人善意取得不动 产物权的情形。 如果您觉得本文：哎呦，还不错哦！请添加并向朋友推荐本公众号：法语峰言。我们将通过该公众号 与您分享更多来自高院法官、资深学者的实务文章。哈哈， 重要的事情说三遍：法语峰言！法语峰言！法语峰言！作为 法律人，有必要声明如下：近期，有不少公号未经允许，即 转载本公号上刊登的文章，甚至转载时将本公号“法语峰言” 修改为“法言峰语”。在此，特别强调，其他公号需转载本公 号内容，必须事先通过后台征得本公号同意，并在转载时务 必以显著方式注明出处：法语峰言。 如果未经本 公号同意，再转载的话，本公号很生气，后果很严重哦！ 1 最高人民法院民事审判第一庭著： 民事诉讼证据司法解释 的理解与适用 ，中国法制出版社 2002 年版，第351 页。 2 江必新主