物业案例地产物业管理

1、物业秦例11、未获产权之前是否为业主【案情简介】1998年10月，张某与开发商签订了商品房销售合同，约定张某以每 平方米4700元的价格购买白玉苑商品房一套。1999年4月，张某办 理了入住手续并实际居住，但未办妥产权过户手续。入住后，张某一 直催开发商办理产权过户手续，但未能办妥。从1999年8月份开始， 张某以其并非业主为由拒绝向物业管理公司交付物业管理费。物业管理公司认为，张某是实际居住人，享受了物业管理服务，理应交纳物 业管理服务费用。未获得产权之前的购买人是否为业主？应否交纳物业管理费用？【本案评析】一般而言，房屋买卖合同的签订时间与房屋产权过户的时间并非 一致。在买受人已经入住但未

2、取得产权之前， 房屋之买受人并非实际 产权人，此时的产权人仍为房地产开发商。既然买受人并非产权人， 那么实际人入住的买受人是否应当缴纳物业管理费用呢？从我国物业管理地方法律法规来看，业主是指物业的所有权人。 然而，业主在产权手续办理完毕之前，因其并未获得房屋产权，所以 此时虽已经入住的买受人仍然不是产权人； 但是，从我国目前各地物 业管理实践操作来看，不管购房人是否取得房屋的产权，购房人均从 办理入住手续开始即交付物业管理费用。按照物业管理法规之规定，应当交纳物业管理费用的是业主， 那么，此时未获得产权的业主是否 有义务交纳物业管理费呢？我们认为，虽然买受人尚未获得所购房屋的产权而成为名副其实

3、 的业主，但对其入住房屋享有相当的控制权， 尤其是已经办理了房屋 买卖合同登记手续的买受人，获得了实际居住的权利。购房人虽未获 得产权，但已经获得了占有控制的权利，获得了实际居住的权利；而 且，已经办理了入住手续的买受人将从物业管理中受益，要求其支付 物业管理费用也是合理的。当然，虽然已经办理了入住手续，但未实 际入住的买受人可以协商适当少交物业管理费用。综上所述，获得产权之前的买受人虽然不是真正意义上的业主， 但仍应按照业主的标准履行物业管理有关的义务。承租人是否应交纳物业管理费【案情简介】王某经人介绍，在某小区租凭了业主张某住房一套， 双方签订了 房屋租凭协议，但没有明确物业管理费由谁缴纳

4、。王某入住3个月后， 管理该小区的某物业管理企业上门催缴物业管理费。王某认为，自己乃是房屋的承租人而非业主，并无交纳物业管理费的义务。而张某认 为，房屋已由王某实际居住，物业管理费不应由自己交纳，也拒绝交 纳物业管理费。物业管理企业遂将王某和张某诉至法院， 要求法院判 令他们交纳物业管理费900元。【本案评析】1）在无任何其他约定的情况下，承租人是否有交纳物业管理费用的义务?基于房屋租凭关系，承租人有交纳租金的义务。在交纳租金以后， 出租人即有对出租物瑕疵担保的义务，出租人有义务保障房屋能够适 于正常的利用。在缺乏任何对其它相关费用承担约定的情况下，出租人应承担所有出租物之上的费用负担。 因此

5、，本案中的出租人张某应 当交纳物业管理费用。2）出租人如何才能使承担人承担物业管理费用？如果出租人希望承租人承担物业管理费用，则应当在房屋租凭合 同中加以明确约定。并且最好将该租凭合同交物业管理企业一份，由物业管理企业盖章确认。这便可以产生债务转移的后果，即本应由业 主承担的、交纳物业管理费用的义务，已经转移给承租人承担。如果 没有告知物业管理企业并经确认，物业管理企业仍可以向业主直接追 交。3）承租人有遵守小区业主公约和规章制度的义务尽管承租人并未参加业主大会会议、投票决议业主公约和规章制 度，然而必须遵守业主公约和所有的规章制度。其理由在于，业主公 约和规章制度仍是约束物业区域内的不动产利

6、用秩序的规则，因此， 业主之外的使用人也应遵守物业区域内的利用秩序规则。交纳物业管理费纠纷案【案情简介】2003年9月23日，某小区在当地房地产行政主管部门的指导下 成立了业主大会，并选举产生业主委员会。2000年10月10日，业 主委员会与业主大会选聘的物业管理公司万家平安物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定物业服务费按照每月每平方米 1元的价 格直接由物业公司向业主收取，合同期限为一年。2004年9月，该小区业主大会决定继续聘用该物业管理公司。 经交涉，双方同意将每 月每平方米物业服务费用提高至1.1元并续签了合同。小区业主卢某 认为服务费过高，业主委员会擅自与该物业管理公司签订的物业

7、服务 合同提高物业服务费，没有经自己的同意是无效的合同，因此拒交物 业服务费用。物业公司多次向卢某追偿未果于是向人民法院提起诉讼， 要求卢某缴纳物业服务费。【本案评析】该小区的业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同是有效的合同，卢某拒交物业管理服务费的理由不能成立。理由如下：物业管理条例第11条第（三）项规定：业主大会的职责之 一是“选聘、解聘物业管理企业”。物业管理条例第15条第（二） 项规定：业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业 管理企业签订物业服务合同”。这说明，我国实行的是业主决策机构 和执行机构分离的管理模式。业主大会是决策机构，只要业主大会按 照法定的或者议定的

8、议事规则做出了其职责范围内的决定，那么对于该小区的全体业主就有约束力。业主拒交物业费纠纷案【案情简介】某花园业主委员会成立于2003年9月，由秦某担任委员会主任，任期1年。2003年8月，张某在换届选举中被当选为新一届的业主 委员会主任。该小区与物业管理公司的物业服务合同即将到期，新一届业主委员会在备案之前，就在业主大会的授权下与物业管理公司协 商签订了物业服务合同，合同中提高物业服务费的收费标准， 一些业 主颇有微词。2003年12月，物业管理公司向小区业主朱某收取物业 服务费时，朱某拒交物业服务费，其理由是新一届业主委员会尚未备 案就与物业管理公司签订物业服务合同，该物业服务合同是无效的，

9、 于是拒交物业服务费。【本案评析】朱某是否应该交物业服务费的关键是新一届业主委员会在备案 之前与物业管理企业签订的物业服务合同是否有效。而这又主要牵涉 到业主委员会的法律性质问题，即业主委员会从何时起成立的问题。对业主委员会法律性质有不同的看法。我国物业管理条例对 业主委员会的法律性质并没有作明确规定各个地方的规定也不尽相 同，有的认为业主委员会是社团法人，完全独立于业主，能够独立行 使民事权利，承担民事责任；有的认为业主委员会是非法人组织，不 享独立的民事权利能力。民法通则第50条的规定，未经登记者， 不能取得法人资格，所以如果是法人单位，登记是社团法人成立的要 件；如果是非法人组织，则自选

10、举产生之日起即告成立，登记备案不 意味着委员会主体资格的确立。物业管理条例第16条规定，“业 主委员会应当自选举产生之日起 30日内，向物业所在地的区、县人 民政府房地产行政主管部门备案。”虽然物业管理条例对业主委 员会的法律性质没有作出明确的界定，但是从其字面意义我们可以看 出，业主委员会不可能具有法人资格。业主委员会成立后，其委员的变动及再次选任是小区业主的内部 事务，应当由全体业主自主决策。新的委员会成立后，即可接受物业 管理事务，而无需等到办理登记备案手续才获得合法地位。业主委员 会的选举产生，是全体业主自由意志的体现。业主委员会对外代表全 体业主的利益，其所从事民事活动，后果应当由全

11、体业主承担。对于 相对方来说，它在与业主委员会进行交易时，一般都认为业主委员会 具有相应的代表权，其从事物业管理活动是在履行法定职责。 相对方 对此具有合理的信赖，即使业主委员会尚未进行备案，交易相对方的 利益亦应依法予以保护。综上所述，该小区新一届业主委员会虽然尚未进行登记备案， 业 主委员会的成立也是有效的，它在业主大会的授权下与物业管理公司 签订的合同是有效的，对全体业主具有法律约束力。朱某认为该合同无效并拒交物业服务费不应予以支持。三起物业费“打折”案件引发的思考案例一：日照一小区的业主刘某，自2005年入住该小区以来，一直未交 纳物业服务费。今年1月，物业公司将其告上法庭，要求其给付

12、所拖 欠的全额物业服务费10444元。但刘某辩称，双方未签订书面的物业 管理合同，物业公司也没有提供相应的物业服务， 并且由于物业公司 管理上存在问题，导致刘某及其他几户业主室内被盗， 所以自己拒绝 交纳物业服务费。法院经审理认为，刘某入住小区后，并未重新选聘物业管理企业， 应视为接受了物业公司的管理，双方形成物业管理合同关系，刘某应 交纳物业服务费。但作为物业管理企业，物业公司应提供与其资质相 适应的服务，维护小区内业主的人身、财产安全。由于其管理存在不 足，导致小区内发生盗窃事件，因此应酌情减免刘某该交纳的物业服 务费。据此法院判决刘某给付物业公司物业服务费 6000元。案例二：2003年

13、4月，杨女士等人购买了丰台区某小区的房屋，并与小 区的开发公司签订了前期物业管理服务协议。2004年7月1日, 开发公司与某物业公司签订物业管理委托合同，委托其对小区实 行物业管理服务。该合同对物业管理服务的标准作了约定， 其中包括 小区整体形象安全舒适，环境卫生干净、利落，保洁工作高标准、高 质量、无死角，房屋的公共楼梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清 洁，无随意堆放杂物和被占用现象，花草树木长势良好、无病虫灾、 无死枝、无死株和干枝，达到四季常青、三季有花。当年，物业公司 进驻小区进行物业管理服务。之后，杨女士等人只向物业公司交纳了 2003年4月3日以前的物业服务费1240元，但此后至今

14、的6950元 物业服务费一直未付。于是，物业公司起诉到法院要求杨女士立即交 纳拖欠的物业服务费。丰台法院经审理后认为，自2002年物业公司向业主提供了物业 管理服务，且杨女士等人也实际享受到了物业公司提供的服务，故应当支付物业服务费。根据杨女士等人提供的照片及物业管理满意度调 查问卷，可以认定该小区存在着部分公共设施不整洁且损坏、树木枯黄、草地光秃、草地上留有粪便、停车秩序混乱等问题，物业公司提 供的物业管理服务存有一定的瑕疵，故应当对其诉求的物业服务费予 以一定比例的扣减，扣减的比例根据物业服务的实际情况确定为 30% 案例三：秦某，系上海某小区的一名业主，而上海某物业管理有限公司是 该小区

15、的物业服务公司。2005年1月1日该物业管理有限公司与该 小区业主大会签订了物业管理服务合同。2005年6月1日，该物 业公司依据物业管理服务合同开始对该小区实施物业管理。物业管理服务合同约定，委托管理期限为：自 2005年6月1日起至 2009年5月31日。该合同约定：商品房的物业服务费为每平方米每 月1.40元；合同还约定：“对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费 的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。”被告从2009年1月起至2009年5月未支付物业服务费计人民币980.70元，故该物 业公司向法院提起诉讼。秦某认为，该物业管理有限公司在对小区实 施物业管理过程中存在服务质量瑕疵，

16、 如有账目不清等问题，并且就 此事宜与该物业公司及有关房地局信访部门进行了交涉。此外，该物业公司在物业管理期间存在拖欠公共部位的电费， 致供电部门多次发 函通知停电。因此，秦某决定暂缓缴纳物业服务费。法院认为，该物业管理服务有限公司是该小区的物业管理服务公 司，已按照其与该小区业主大会签订的物业管理服务合同履行了 物业管理职责，秦某作为该小区的一名业主也接受了该物业管理服务 有限公司的物业管理服务，应当按照合同约定向该物业管理有限公司 支付相应的物业服务费。对于该物业公司在物业管理过程中如有账目 不清等问题，可以由全体业主选举出的业主大会提出诉讼， 而不能借 此作为拒付物业服务费的理由。此外，

17、该物业管理服务公司在管理过 程中并未受到相关行政机关的处罚，因此无法认定其物业服务存在重 大瑕疵。该物业公司对拖欠该小区公共部位的电费，负有一定的管理责任。法院最后认为，根据原告已经履行的物业管理服务以及其在诸 如未缴纳公共部位电费以及相关部门的信访处理意见书中涉及的物 业管理方面存在的问题，对秦某应当支付的物业服务费酌情予以减少， 减少比例为0.3%。几点思考：法院裁判案件“以事实为依据，以法院为准绳”，对这类案件法 院的事实依据和法律依据分别是什么，在此笔者一一分析，以助读者更好地理解法院的判决从事实方面讲，三起案件无一例外地认定物业服务公司服务不 到位，有瑕疵，但在认定的证据方面有一定的

18、差别。案例一中法院认 定物业管理服务不到位主要是“小区有多起失窃案件”，故认定物业 服务公司在管理方面有不足。案例二主要是根据业委会与开发商的 前期物业管理服务合同中服务标准的约定，主要是保洁和绿化， 物业服务公司未达到合同约定的标准，故法院认定物业公司服务不到 位，法院认定的证据主要是一些保洁、绿化的照片，还有业主的满意 度调查问卷。案例三中法院认定的证据主要是物业公司拖欠公共部位 的电费和房地产主管部门对管理瑕疵（房地办对服务不到位的情况有 一个书面的材料，认定了物业公司服务不到位）的认定。从法院认定 的证据看，物业服务公司如果想避免服务费打折的情况， 提供全面的、 符合合同约定的服务是最

19、为关键的因素。从法律上讲，业委会代表业主委托或开发商委托物业服务公司为 小区提供物业管理服务，双方是合同关系。按照合同法第一百零 七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。 故一审法院认定物业公司服务不到位，就有权裁判物业服务费打折， 以此方式让物业公司承担违约责任。对于这一法律问题，2009年5月1日生效的最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释第三条规定更为明确：“物业服务企业不履行或 者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、 法规规定以及相关行业 规范确定的维修、养护、管理和维护义务

20、，业主请求物业服务企业承 担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的， 人民法院应 予支持。”所以从目前的法律依据讲，法院判决物业管理费打折有法 律依据。二、物业管理公司在签约与履约中应注意的问题不管是开发商委托，还是业主委员会代表业主委托，均要与物业 服务公司签订（前期）物业服务合同。现在的合同大都是示范文本， 大部分物业服务企业认为基本不需要改动， 直接签约就好了。这一做 法往往会将物业服务企业在合同的履行过程中置于不利的地位。那么,签约中到底应注意什么问题呢？笔者认为应注意两个方面的问题：一一是合同中物业服务公司的义务条款应约定清楚， 标准明确，量力而行。 合同中有部分内容为“委托

21、管理服务事项”，这部分一般是规定物业 服务公司的义务，其应当明确具体，比如说应明确车辆管理不是车辆 保管、保洁的具体部位等等。这一部分不能有“兜底”条款，就是不 能在明确服务范围的基础上，再约定“其它公共部位、公共设施的管 理”，因为这样约定就意味所有公共部位、公共设施出了问题都可以 找物业公司。所以，在约定这部分内容时，物业公司应量力而行，做 不到就不应写进合同，否则，完不成就是违约。二是关于物业公司是 否服务到位，可以在合同中明确物业服务公司的服务是否达到了合同 约定，应以多数业主的书面意见或业主大会的意见为准， 不能以个别 业主的陈述为准。在履行合同过程中，物业服务公司的内部管理制度应与

22、实际提供服务的能力相适应，做不到就不要建立相关制度。按照最高人民法 院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应 当认定为物业服务合同的组成部分。”可见，物业服务公司的内部管 理制度如果不能执行到位的话，也视为合同约定部分的内容不能完成， 也存在对业主违约，进而可能会造成物业服务费“打折”的情况。在 提供物业管理服务时，物业公司还应注意一个问题，就是服务的具体 内容应该落实到书面记录上，比如说维修要有记录、保安巡逻要有记 录、清洁卫生要有记录等等。一旦小区发生物业服务费打折的判决， 其对物业公司管理的负面 影响是非常大的

23、，甚至面临已交费业主退费的风险，所以，物业公司 应尽最大努力避免出现这样的情况。如果从审判过程看，法院对案件 倾向于打折的，物业公司应采取调解结案的诉讼技巧，因为，调解结 案不管打折与否，对今后的再诉讼的案件是都没有影响的。三、物业服务费“打折”案件的理论讨论从目前司法实践看，物业服务费“打折”的情况是非常少见的， 由于物业管理行为的特殊性，收费“打折”短期内也不可能成为普遍 现象。值得注意的是，法院不轻易判决物业服务费“打折”，根本原因在于其并没有足够的理论支撑其判决。 针对法院的这类判决，笔者 提出三点疑问，供各位读者讨论：个别业主提出物业服务不到位，法院是否应当采信？物业管理服 务是一种

24、“群体消费”，是物业服务企业面对全体业主提供的服务，受益者是全体业主，其不能等同于家庭请“保姆”或是一对一的“管 家”。保姆干活不好，可以扣工资，是这个家庭说了算，但由于物业 服务消费的特点，不能说个别业主说物业服务不到位，法院就作认定。 认定物业服务是否达到合同的约定，应当以大部分业主的意见为准， 案例二中杨女士提供的调查问卷如果超过小区半数以上业主均认为 物业服务不达合同约定标准，法院认定物业服务不到位是没问题的， 故案例一中的证据就显得相对粗糙。所以，笔者认为，物业管理服务 是特殊的群体消费，个别业主有意见认为物业服务不到位是正常的， 处理这一类案件的关键应以大部分业主的意见为准， 结合

25、物业管理的 具体情况进行认定。法院直接裁量物业费打折是否合理？三个案件中，都涉及到物业 管理不到位，但打折的幅度完全不一样，比如说，案例二法院打了七 折，案例三法院打了九点七折。对于这一问题，笔者认为，在一定条 件下法院认定物业服务不到位是可以的， 但定量的问题一一服务不到 位该扣多少钱，法院实际上是无法裁决的也无权利直接裁决，原因在 于法院没有专业能力来确定打折的幅度。从事法律职业的人都知道， 在司法鉴定中的一类鉴定称司法审价，比如说工程量是多少要审价， 维修需要多少费用要审价，因为这些问题法院都没有能力来定量， 所 以，笔者认为法院在认定物业服务不到位的基础上，应当具体请第三方审价机构来认

26、定物业费的打折幅度。在酬金制收费模式下，法院判令打折是否合适？物业服务收费模 式有两种：包干制和酬金制。所谓包干制，指的是业主向物业管理企 业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者 承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定 税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务 资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业， 其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有 或者承担。在物业服务实行酬金制收费的情况下，收取的物业管理费 属于代收代付性质，是全体业主的财产，这种情况下，法院判令打折 就会与酬金制收费模式产生矛

27、盾，充其量法院只能裁定减少物业公司 的酬金，而不能减少业主的物业服务费用。案例某投资公司将车牌号码粤 Y01354的小型客车配给职员邓某使用， 邓某居住在同华东小区，因此使用同华东小区停车场东侧 011号固定 车位，每月缴纳150元停车费。2007年7月1日，邓某一次交纳半年的停车费，共计 900元。 某物业公司开出机动车辆存放保管洗车及配套服务定额发票， 同时出 具编号为0000686号小区停车证给邓某。2007年9月13日晚上9时左右，邓某的丈夫陈某驾驶该车搭载 邓某出去。9月14日3时，陈某到派出所报案称粤 Y01354号小型客 车停放在同华东小区停车场被盗，并出示停车证。随后，投资公司

28、向 人民法院提起诉讼，要求物业公司赔偿车辆损失 70500元。法院在审理此案中，双方争议辩论的焦点：投资公司主张双方之间为保管合同关系， 其向物业公司缴纳了停 车费，车辆进入停车场发放了停车证，物业公司负有对车辆的保管责 任，车辆丢失，物业公司应当赔偿。而物业公司则辩称，其所提供的 车辆停放服务费并不包含车辆保管服务，双方之间不存在保管合同关 系，理由是：1、客观上双方未订立书面保管合同，也没有口头上的保管约定。2、 主观上双方没有订立车辆保管合同的意思表示。在小区停 车证及同华东小区停车场管理规则中，物业公司明确提示对车 辆“只供停放，不作保管”，证明其没有保管车辆的意思表示，并且， 车辆使

29、用人停车后，从未将车钥匙交付物业公司保管， 致使其无从对 车辆实行控制，证明投资公司的车辆使用人也没有将车辆交付保管的 主观意思表示。3、收费发票不能证明双方保管关系的存在。 物业公司的收费是 基于提供车位停放，而非基于车辆保管，此费用的性质是停车费而不 是保管费。法院审理后认为，物业公司与投资公司之间存在保管合同关系， 物业公司未充分履行其保管义务，致使车辆丢失，应负赔偿责任，故 判决物业公司赔偿投资公司车辆损失 70500元。判决后，物业公司不 服，向法院提起上诉。法院经审理后驳回物业公司的上诉，维持原判。法律评析：业主车辆在停车场停放被盗或损坏向物业公司索赔是常见的法 律纠纷，法院审理判

30、决的依据主要是认定业主（车主）与物业公司是 保管关系、租赁关系还是停车场仅提供有偿使用服务，此类案件，国 内法院大多数案例是按保管合同关系判决的。结合本案，应从以下几个方面分析物业公司与业主（车主）之间的法律关系和法律责任。一、法律关系的认定及保管合同的成1、界定法律关系，首先要看双方是否签订车辆保管合同或租 赁合同，或停车管理服务合同（协议），按合同中权利主体和义务主体及双方的责任约定进行识别。2、通过停车管理的服务事实来认定。合同法的第三百六十七 条规定保管合同自保管物交付时成立；第三百六十八条规定寄存人交 付保管物品，保管人应给付保管凭证。因此，“交付”和“给付凭证” 是保管合同成立的条

31、件和法律依据， 保管合同为实践合同，在车场停 车管理中，如果业主车子开进停车场，物业公司发放了停车证、车保 卡等保管凭证，就可以认定保管合同成立。3、依据停车场或停车位的产权归属和经营性质，推定停车费是 泊位服务费、租赁费还是保管费，以认定车辆管理中业主与物业公司 的法律关系。实践中，停车位归属的划分：一是小区路面的公共停车位，产 权归全体业主所有，车位停车应交的是泊位服务费；二是小区的车位 或车库由业主私人购买，业主享有所有权（私家车库）或使用权（专 用车位），业主缴纳的是物业服务费（私家车库）或车位管理服务费 （专用车位）；三是停车场产权归开发商所有，开发商委托物业公司 专属经营，业主缴纳

32、的是保管费，或业主与物业公司签订车位租赁服 务合同（协议），缴纳租赁费；四是属于公建设施的停车场，产权归 全体业主所有，由业主大会委托物业公司经营，收缴的费用主要用于 弥补维修资金的不足，也可以按照业主大会的决定使用， 此类停车费 用一般为保管费，或依据车位租赁服务合同（协议）交纳租赁费。车 辆停泊服务费，主要是用于场地维修及养护，不具备经营性质，而保管费、租赁费具有经营性质，其费用含有物业公司停车场的的管理收、人益。4、车辆钥匙及行驶证是否能作为保管合同交付的依据。保管合同是以标的物交付为成立要件，对于车辆保管合同来说， 业主（车主）是否应将可以控制车辆的钥匙、行驶证等交给停车场才 算完成车

33、辆的交付呢？本人认为，只要业主（车主）按照物业公司停 车场管理人员的指示，将车开进停车场并停放在指定的位置， 交付就 已完成，保管合同就成立了。在车辆保管合同中，停车场是对车辆这 一标的物进行“保管”而非对车辆进行使用，也就是说，只要停车场 具有控制车辆能否进出停车场的权利，业主（车主）按规定将车子开 进停车场，就是实际控制了存放的车辆，“凭证放行”便是停车场控 制车辆这一事物的体现。车钥匙、行驶证是车辆使用权的象征，保管 合同只转移保管物的占有权，不转移标的物的所有权或使用权、 收益 权。因此，车辆保管合同的成立，不是以交付车钥匙、行驶证为标准， 而只以车辆控制权的转移为要件。二、格式条款及

34、免责声明的效力物业公司在停车场公示的停车管理规定及出入证、停车证、 车保卡上明示的条款应认定为能反复使用而预先约定的格式合同条 款，是以格式合同的方式明确双方的法律关系。 免责声明是物业公司 停车场自我权益保护的一种方式，公平性、合法性、合理性和业主（车 主）明确表示接受该意思表示是其有效的主要特征。 合同法对格式条 款的合法性有明确规定，如合同法第 40条规定：“提供格式条款 一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”； 消费者权益保护法第24条对免责声明是否有效也作出了强制性 的规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作 出对消费者不公平、不合理的规定，

35、或者减轻、免除其损害消费者合 法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含 有前款所列内容的，其内容无效”。因此，停车场的物业管理单位要 遵循自愿、平等、公平、诚实信用原则，订立合法的格式条款和明示 有效的免责声明，避免条款内容的无效而引起的争议。三、物业公司或车辆管理单位承担车辆赔偿责任的过错行为按照民法、合同法的有关规定，物业公司停车场因管理过错导致 车辆被盗或损坏，应当依法承担赔偿责任。业主（或车主）交费停车 被盗或损坏后，向法院提起诉讼，国内法院通常根据双方的保管合同 关系，在有证据证明停车场的物业管理单位存在以下过错行为而判决 其赔偿：不按规定发放查验停放凭证的；车辆

36、在停车场保管看守期间 丢失的；停车场设施设备保养不善的；停车场无人看守或看守人员脱 离岗位的；发现他人损坏或者盗窃车辆，未采取相应措施阻止和报警 的；未按公示的管理制度，提供车辆管理服务的；停车场、行驶弯道 及有障碍物的路面未设置警示标志的； 法律、法规规定的其他应当承 担民事责任的行为。发生车辆被盗或损坏产生的法律案件， 物业公司 必须举证无上述管理过错，才能免责。根据上述法律评析，判决本案某物业服务公司败诉的理由： 根据本案的实际情况，本人认为法院按“保管论”判决物业公司赔偿70500元，其理由：一是投资公司与物业公司双方虽没有明确的保 管约定，但投资公司每月交付了 150元的停车费，物业

37、公司开给投资 公司的发票是机动车辆存放保管洗车及配套服务定额发票，证明物业公司所经营的停车场是经工商登记的收费停车场， 经营服务性项目及 收费许可均应证明停车场包括车辆保管服务的经营范围；物业公司发放停车证，车辆使用人将车辆开进停车场，就应认定本案双方已达成 停车位使用的口头协议，形成了事实上车辆保管合同关系；二是物业 公司称其发放的小区停车证及同华东小区停车场管理规则中， 作出了“车辆只供停放，不作保管”的声明，但根据消费者权益保 护法及合同法的相关规定，应不具有实质性的法律效力；并且 物业公司作出的以上声明是免除其保管责任的单方意思，除非投资公司明确表示接受该意思表示，否则这种意思表示应视为无效行为， 不 影响双方保管关系的成立，本案投资公司与物业公司无任何特别约定， 双方也没有另行签订场地租赁合同，交纳停车费的行为不应认定为接 受了物业公司的声明。因此，物业公司在小区停车证及同华东 小区停车场管理规则上所作出的声明是单方声明，对投资公司不发 生法律效力；三是本案车钥匙交付的法律问题。 保管合同为实践合同 同，以标的交付为合同成立要件，物业公司所经营的停车场有专门保 管人员控制车辆进出，因此当邓某将车停放在固定车位上， 车辆的交 付即视为已完成，是否交付车钥匙并不影响保