物业管理师物业经营管理精讲班第21讲讲义

1、物业经营管理精讲班第 21 讲讲义房地产市场的特性第四节 房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性（一）市场供给的特点由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减， 因此市场供给缺乏弹性； 由于房地产的位置、 环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产 投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。（二）市场需求的特点 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性； 与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样 性；同时，购置房

2、地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。（三）市场交易的特点 由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常 需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏， 市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。（ 四 ） 市场价格的特点 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增 长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势；但现实价格是在长期考虑下而个别 形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。以上四个方面是房地产市场的主要特征，但对于某

3、一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经 济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的 土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。二、房地产市场的功能房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（ 一 ） 配置存量房地产资源和利益 由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在 各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到买卖双方 都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。（二）显示房地产市场需求变化 我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。假如居民想搬出自己租住的

4、房子而购买自 己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就会上升而租金就会下降。如图5 6 所示，售价从 OP 升到OP1，租金从 OR降到ORI。（三）指导供给以适应需求的变化房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：1 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。例如在图5 6（b）中，由于部分需求从岀租住宅转向岀售住宅，租金下降至 0R1，岀租住宅的供给量从 0L降到0L1 , LL1就可以转换成岀售 住宅，因为岀售住宅的需求量增加了MMI。最后形成了均衡价格 OP1和均衡租金 ORI。2 某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个

5、适当的租金售价比例，例如一般情况下住宅的售价相当于大约100个月的租金，如果售价太高，那么对岀租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化，举例来说，北京市1994年写字楼物业供给紧张，最高的月租金达到每平方米 110美元，所以有些酒店和公寓作为写字楼岀租，使这三类物业间的供给量发生 了相对变化。应该指岀的是，房地产市场供给的这些变化需要一定的时间才能完成，而且受房地产市场不完全 特性的影响，这一变化所需要的时间相对较长。同时，对市场供给与需求的有效调节还基于这样一 些假设，即所有的房地产利益是可分解的，并且有一个完全的资本市场存在。但实

6、际上这些假设条 件是很难达到的。例如银行的信贷政策往往受政府宏观政策的影响，使并非所有的人都能够获得金 融机构的支持；为了整个社会的利益，政府还会通过城市规划、售价或租金控制等政策干预市场。 房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等那样在短时间内达到市场 供求均衡。由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至 还没有达到，可能马上又岀现新的影响因素而造成新的不平衡。所以，用“不平衡是绝对的，平衡 是相对的和暂时的”来描述房地产市场是再恰当不过的了。（四）指导政府制定科学的土地供给计划在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定

7、科学的土地供给计划来适时满足全体社会 成员生产和生活的需要、调节房地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。然而，制定土地供给计 划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳 率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，才能制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政 府政策和意志的土地供给计划。（五）引导需求适应供给条件的变化例如，随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低， 导致高层住宅的供给量逐渐增加，价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住 宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅的

8、供给成为很自然的事。因 此，市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。房地产市场的政府干预三、房地产市场的政府干预（一 ）政府干预房地产市场的目标政府干预房地产市场的政策目标通常包括：1 实现房地产市场持续健康发展。以不断提高居民住房水平、改善居住质量，不断促进消费、拉 动投资增长，保持国民经济持续健康发展。实现房地产市场持续健康发展的主要标志是：市场供求 总量基本平衡，供求结构基本合理，市场价格基本稳定。2使存量房地产资源得到最有效的使用。3 保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间。4 引导新建项目的位置选择。在选择新建项目位

9、置时，要考虑当前不同类型物业的短缺情况、就 业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项 目空置。5 满足特殊群体的需要。例如，在城市住宅建设中，某些家庭，如老人和残疾人等，对住房有特 殊的要求，政府必须有与之相关的政策，从建设、分配和使用等方面作出特殊的安排，以满足其住 房需要；（ 二 ） 政府干预房地产市场的手段 宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。1土地供应政策没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国现行土地制度下，政府是惟一的土 地供给者，土地供应政策的核心，是土地供应计划。通过土地供应计划对房地产

10、市场进行宏观调控，要求政府必须拥有足够的土地储备和供给能力， 还要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。2 金融政策房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金 融业提供了广阔的发展天地。因此，发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融 创新等金融政策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。3 住房政策目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。其中，廉租 房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通；经济适用 房是具有社会保障性质的政策性

11、商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠， 但其销售价格和销售对象，要受政府的指导；市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营，是城 市房地产市场的主要组成部分。 1998 年政府停止住房实物分配，实行住房分配货币化政策以来，商 品住宅在全部新增住宅供给中的比例，已经从 1998 年的 29 7上升到了 2005 年的 6554城市规划城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开 发、利用起指导作用。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为 发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图五个层次。5地价政

12、策房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象， 因为房地产价格不仅直接影响房地产市场的运作， 而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、 招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。6税收政策 房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。例如，美国通过免除公司所得税这一税 务优惠政策， 推动了房地产投资信托行业的发展壮大。 我国 1998 年以来也曾成功运用降低契税的措 施，促进了住房二级市场的发展；在 2005 年初运用交易环节的营业税和契税政策，有效遏制了商品

13、房市场上的投机需求和对高档豪华住宅的需求； 还从 2003 年开始研究物业税的相关政策， 准备通过 物业税制度的实施，来调整居民和机构拥有房地产资产的行为，减轻地方政府对土地使用权出让收 入的依赖，建立起一个长期稳定的地方政府财政收人来源渠道。7租金和价格控制 在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。对住房价格的控制，也是政府调控房地产市场的重要工作内容。政府调控住房价格的目的，一个 是避免住房价格泡沫的形成，另一个是要保证中低收人家庭住房需求能够得到适当的满足。房地产市场分析的概念与作用第五节 房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用 （一）房地产市场分析的概念 房地产

14、市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房 地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势， 用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。房地产市场的风险很大，开发商和投资者有可能获得巨额利润，也有可能损失惨重。市场分析的 目的，就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。（ 二 ） 房地产市场分析的作用 房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应该起到的作用也是有差别 的。1 开发商。市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定

15、满足市场需求的 产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开 发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。2 置业投资者。置业投资者进行市场分析的目的是了解当地房地产市场发展趋势，判断其拟购置 物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景。根据市场分析的结果，置业 投资者可以设计或修订其房地产投资策略和资产管理策略。3 金融机构。通过市场分析，金融机构可以把握未来房地产市场发展的宏观走势，为其制定参与 房地产市场的策略和战略服务。就具体的房地产信贷业务而言，市场分析能帮助金融机构预测拟贷 款项目的未来收益情况、 还款能力和资

16、金需求的合理性， 为审批贷款 （开发贷款或抵押贷款 ） 提供依据。4 设计人员。建筑师、规划师及其他相关设计人员，必须了解开发项目所面对的目标市场，以便 在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满足市场需求。5 营销经理。 在市场分析的基础上， 把握目标市场特征， 并在此基础上有针对性地制定销售策略、 广告宣传策略等。6地方政府。不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用 权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。7租户和使用者。 租户和使用者在进行租买选择、 位置选择、 物业选择和判断租买时机与价格时， 非常需要市场分析的支持。尤其是

17、当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、 租金价格水平、市场吸纳情况和竞争情况的分析，以便制定出更明智的租买决策。8物业管理者。市场分析可帮助物业管理者了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展 趋势，预测市场发展前景，把握主要租户和使用者的产业分布及产业发展情况。根据市场分析的结 果，物业管理者可以制定确保物业保值增值的物业维护维修、更新改良、改建扩建、资产处置计划 或方案，适时调整物业租金水平和出租策略。（ 三 ） 市场区域的确定市场区域是指主要 （潜在 ） 需求的来源地或主要竞争物业的所在地， 它包含与目标物业相似的竞争空 间的需求和供给。1影响市场区域形状和大小的关键因素 在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具，最主要的交通形式，自然障碍，竞争项目，经济 和人口情况。影响市场区域形状和大小