房地产实战沙盘推演指引

1、前言本实战沙盘旨在通过对房地产公司经营实战的模拟,帮助你 一一职业经理人, 在两天的时间内学到治理的知识精髓,了解到公司的经营成果是如何通过运营与管 理来实现,帮助你知道自身的工作如何表达在公司的经营成果中,从而有针对性的 改进你的工作.通过本课程的学习,能够增强你对经营方案、开发方案、资金方案、本钱方案、 公司战略等工作的理解,增强沟通,实现公司整体利益的最大化.推演过程第一篇初涉商海关注经营方案第二篇牛刀小试现金为王第三篇狭路相逢利润至上第四篇风云再起提升运营效率第五篇巅峰对决胜者为王第2页共20页沙盘推演战略规划平台：公司开展战略规划表内容 年份财务规划财务指标和市场占有市场与客户规划

2、目标客户研发内部治理规划 流程研发综合水平规划 综合水平水 平提升第3页共20页沙盘推演战略规划平台：本钱测算表金额单位：万元,除可售单位本钱数据结果四舍五入保存100万元整数,以下均相同年度 本钱工程第一年度计算本钱第二年度计算本钱第三年度计算本钱第四年度计算本钱土地本钱前期本钱工程本钱建安本钱社区管网园林环境配套设施小计开发间接费合计第4页共20页沙盘推演战略规划平台：销售收入及销售回款计算表金额单位：万元,数据结果四舍五入保存 100万元整数,以下均相同X目第一年第二年第三年第四年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度销售销售 单

3、价销售 收入回款 比例实际 回款第5页共20页沙盘推演战略规划平台：资金需求方案第一年度资金需求方案金额单位：万元,数据结果四舍五入保存100万元整数第6页共20页类别工程1季度2季度3季度4季度合计期初现金余额现 金 流 入注入资本银行借款销售回款小计现 金 支 付购入固定资产归还借款分配利润支付地价支付前期本钱支付工程款支付开发间接费支付治理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付小计期末现金余额第二年度资金需求方案金额单位：万元,数据结果四舍五入保存100万元整数类别工程1季度2季度3季度4季度合计期初现金余额现 金 流 入注入资本银行借款销售回款小计现 金 支 付购入固定资

4、产归还借款分配利润支付低价支付前期本钱支付工程款支付开发间接费支付治理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付小计期末现金余额第7页共20页第三年度资金需求方案金额单位：万元,数据结果四舍五入保存100万元整数类别工程1季度2季度3季度4季度合计期初现金余额现注入资本金 流 入银行借款销售回款小计现金支付购入固定资产归还借款分配利润支付低价支付前期本钱支付工程款支付开发间接费支付治理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付小计期末现金余额第8页共20页第四年度资金需求方案金额单位：万元,数据结果四舍五入保存100万元整数类别工程1季度2季度3季度4季度合计期初现金余额现

5、注入资本金 流银行借款入销售回款小计现 金 支 付购入固定资产归还借款分配利润支付低价支付前期本钱支付工程款支付开发间接费支付治理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付小计期末现金余额第9页共20页沙盘推演战略规划平台：沙盘模拟经营步骤核对表公司名称:经营步骤第一年度第二年度第三年度第四年度第五年度年初：1、收回应收账款2、分配利润3、购置土地4、新增临时借款5、支付地价款季度：1、归还临时借款利息2、新增临时借款3、支付地价款4、土地投入开发5、更新进行中工程开发进度6、收回销售回款7、支付销售费用8、支付前期费用9、支付工程款10、支付开发间接费11、支付治理费12、工程竣工

6、验收年末：1、提取折旧2、中长期借款还本付息3、计算、确认应收账款4、编制利润表,审核确认未分配 利润,审核确认应交所得税5、缴纳营业税6、缴纳企业所得税7、编制资产负债表注：没操作完成一个步骤后打“第10页共20页沙盘推演财务治理平台：利润表金额单位：万元,数据结果四舍五入保存100万元整数工程第一年第二年第三年第四年第五年减：主营业务本钱主营业务税金及附加主营业务利润减：期间费用一治理费用一营业费用-财务费用营业利润减：营业外支出利润总额减：所得税净禾I润一、资产负债表工程第一年第二年第三年第四年第五年货币资金应收账款存货流动资产小计固定资产长期投资无形资产一资产合计不银行借款等预收账款应

7、交税金负债小计实收资本股本未分配利润所有者权益小计负债及所有者权益合计、一第11页共20页沙盘推演通用规那么一、银行贷款规那么1、沙盘模拟中资金缺乏局部可通过银行年度借款的方式解决；2、银行正常借款期限分一年和两年两种,借款年利率均为10%年初借款,年末还本付息,不得提前还款或展期还款；如上一年末资产负债率超过65%那么下年度借款的年利率上调至20% 上年度获得的未到期正常借款不受此影响；3、正常借款总额不得高于年初净资产假设年初得到股东增资,那么为增资后净资产的3倍；4、正常借款至少为2000万元和2000万元的整数倍；5各公司之间不得相互拆借资金.二、资金支付时限规那么时间节点规那么见五表

8、1、拿地当季支付地价；2、开工支付前期费用；3、从开工到竣工平均支付工程本钱按开竣工时间,算头算尾,最后一期倒计,工程本钱包括建安本钱、管网本钱、园林环境、配套设施本钱四项；4、从工程开工到竣工每季度按工程支付开发间接费工程治理费用,每季度每工程100万元；5、实现销售时,按当期销售面积支付销售费用,最后一期倒计；销售费用须在销售回款前支付；6、除固定资产折旧外,每季度支付公司治理费用 100万元.三、工程本钱费用规那么1、主体建安本钱以总建筑面积计算,己考虑配套本钱因素的影响产品类型标准化产品常规产品创新产品多层产品2000元/平米2400元/平米2800元/平米高层产品2400元/平米28

9、00元/平米3200元/平米2、社区管网本钱100元/平米总建筑面积1、园林环境本钱：软景观按绿化面积100元/平米,硬景观按施工面积150元/平米占地面积=建筑覆盖面积+硬景观面积第12页共20页2、配套设施：2000元/平米非经营公建面积3、前期本钱：标准化产品10元/平米,常规产品30元/平米,创新产品50元/平 米C按总建筑面积4、开发间接费不含利息：100万/季从工程启动至竣工的经营期间,算头尾5、利息费用按实际发生计算,全部列 A当期财务费用6、销售费用50元/平米销售面积7、治理费用100万/季四、税收规那么1、为方便操作,模拟企业仅缴纳营业税和企业所得税；2、营业税率为销售额的

10、5%在产品结算当季缴纳并入账；3、所得税率为利润总额的33%年末缴纳；本年亏损可在以后五个年度所得税前进 行抵扣.五、各类产品时间节点时间均自工程启动开始计算：工程节点标准化产品常规产品创新产品局层启动第1季度第1季度第1季度开工第1季度第2季度第2季度开盘第2季度第3季度第3季度竣工第3季度第4季度第4季度多层启动第1季度第1季度第1季度开工第1季度第1季度第1季度开盘第1季度第2季度第2季度竣工第2季度第3季度第4季度以上为自工程启动开始计算的时间节点,而不是拿地开始计算的时间节点.为躲避 市场风险,各公司在获取土地后可以推迟启动,推迟启开工程后,开工、开盘、竣 工及计算节点相应后延.工程

11、启动时间最多可推迟 1年.六、其他1、每小组在拿到土地后按要求确定产品开发策略；土地在获取后开盘前可退地,罚金为土地价格的10%所退土地不再进入市场；各公司之间不得转让土地.2、销售收入实现确实认以竣工时间为准,假设编制报表时工程还没有竣工,那么不结转收入,预售的房款作为“预收账款挂账反映.第13页共20页3、固定资产属企业经营管辉所用,按直线法分 5年折旧,无残值,折旧计入当期 治理费用.4、各公司可进行多工程经营.5、模拟经营期间五年,从第一年度开始至第五年度结束.其中第四年度将参加市场定价机制当年开盘超过60%勺产品类别降价10%低于20%勺产品类别涨价10% 此处不分高层和多层.6、数

12、据计算中,除销售单价外均按四舍五入保存 100万元整数.7、游戏结束评定最有价值公司奖三家,并据此分配奖金,评定依据为 5年累计 净利润.此外还将评定安居工程奖累计开发面积、最正确公司治理奖团队配合和协作.第14页共20页经营模拟第一年工程及市场信息模拟经营背景：各公司进入一城市,通过土地市场拍到一地块,该工程占地10万平米,各公司进行经营,并在第一年度初给予每个公司注册资金 8000万元.成立时各公司须购置固定资产1000万元.工程情况：1、工程占地面积10万平米,容积率1.0,多层常规产品,建筑覆盖率20%小区绿 化率为40%可售比90%,非经营公建为建筑面积的10%其余均为可售住宅.2、

13、开工、开盘及结算要求：土地取得日期为第一年度 1月1日,按集团加速工程考虑,工程于第一年度2季度开工,第一年度3季度开盘,第一年度4季度竣工结 算.3、工程地价：拍卖价8000万元人民币,一次性支付.4、工程本钱费用：主体建安本钱2400元/平米总建筑面积社区管网本钱100元/平米总建筑面积园林环境本钱：软景观按绿化面积100元/平米,硬景观按施工面积150元/平米占地面积=建筑覆盖面积+ 绿化面积+硬景观面积配套设施：2000元/平米非经营公建面积前期本钱：30元/平米按总建筑面积开发间接费不含利息：100万/季开工至竣工结算利息费用按实际发生计算,全部列入当期财务费用销售费用50元/平米销

14、售面积治理费用100万/季5、销售和回款：工程销售均价5000元/平米；开盘即售磬,当季收到销售回款50%下一季度收到50%第15页共20页经营模拟第二年度土地及市场信息 本年竞拍规那么：本年土地以竞价形式竞拍,各公司可自由报价,每次报价至少超出当前价格500万元,报价最高者获得土地；未获得土地的公司可在本年其他季度参加拍卖. 土地信息：根据市土地储藏中央公开资料,本年可推出土地 6块,占地面积54万平米,根本情况下土地推出时间及顺序不定：地块编号单位地块1地块2地块3地块4地块5地块6土地类型编码201DB201DS201DX201GB201GS201GX交地时间第二年度1季度第二年度1季度

15、第二年度1季度第二年度1季度第二年度1季度第二年度1季度产品类别多层标准化多层常规多层创新高层标准化高层常规高层创新土地面积平米100,000100,000100,00080,00080,00080,000容积率%1.201.201.202.002.002.00起拍价力兀20,00020,00020,00020,00020,00020,000建筑覆盖率20%20%20%15%15%15%小区绿化率40%40%40%40%40%40%非经营公建比10%10%10%10%10%10%销售均价元/平米700075008000750080008500销售及回款节奏开盘当季销售 50%下季度销售50%销

16、售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%第16页共20页经营模拟第三年度土地及市场信息 本年竞拍规那么：各公司可自由竞拍,报价最高者获得土地 土地信息：根据市土地储藏中央公开资料,本年可推出土地12块,占地面积134万平米,根本情况下:地块编号单位地块1地块2地块3地块4地块5地块6土地类型编码301D*302D*303G*304G*305G

17、*306G*交地时间第三年度1季度第三年度1季度第三年度1季度第三年度1季度第三年度2季度第三年度2季度产品类别多层(DBDSDX )多层(DBDSDX )高层(GBGSGX )高层(GBGSGX )多层(DBDSDX )多层(DBDSDX )土地面积平米120,000200,000120,00050,00080,000250,000容积率1.01.22.25.02.01.2起拍价力兀10,00025,00012,00020,00015,00020,000建筑覆盖率30%20%15%30%40%30%小区绿化率40%40%40%30%30%30%非经营公建比10%10%10%15%10%10%

18、销售均价元/平米6600 标准化产品7200 常规产品7800 创新产品6700 标准化产品7300 常规产品7800 创新产品6800 标准化产品7000 常规产品7500 创新产品7200 标准化产品7800 常规产品8300 创新产品6600 标准化产品7200 常规产品7800 创新产品6200 标准化产品6800 常规产品7400 创新产品销售及回款节奏开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售

19、 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%第17页共20页地块编号单位地块7地块8地块9地块10地块11地块12土地类型编码307D*308D*309G*310G*311G*312G*交地时间第三年度1季度第三年度1季度第三年度2季度第三年度1季度第三年度1季度第三年度1季度产品类别高层(GBGSGX )高层(GBGSGX )多层(DBDSDX )高层(GBGSGX )多层(DBDSDX )高层(GBGSGX )土地面积平米160,00080,00060,000100,00080,00040,000容积率1.24.01.01.61.52

20、.0起拍价力兀25,00032,0005,00012,00012,0006,000建筑覆盖率20%20%20%20%20%20%小区绿化率40%30%40%40%40%40%非经营公建比15%10%10%10%10%10%销售均价元/平米6200 标准化产品6800 常规产品7400 创新产品7000 标准化产品7500 常规产品8000 创新产品6900 标准化产品7500 常规产品8200 创新产品6800 标准化产品7400 常规产品8000 创新产品6800 标准化产品7300 常规产品7800 创新产品7000 标准化产品7500 常规产品8000 创新产品销售及回款节奏开盘当季销售

21、 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%第18页共20页经营模拟第四年度土地及市场信息 本年竞拍规那么：本年土地以竞价形式竞拍,各公司可自由报价,每次报价至少超出当前价格500万元,报价最高者获得土地；未获得土地的公司可在本年其他季度参加拍卖 土地信息：根据市土地储藏中央公开资料,本年可推出土地12块,占地面积144

22、万平米,根本情况下土地推出时间及顺序不定：地块编号单位地块1地块2地块3地块4地块5地块6土地类型编码401D*402D*403G*404G*405G*406G*交地时间第四年度1季度第四年度1季度第四年度2季度第四年度1季度第四年度1季度第四年度1季度产品类别多层(DBDSDX )高层(GBGSGX )多层(DBDSDX )高层(GBGSGX )多层(DBDSDX )高层(GBGSGX )土地面积平米300,000100,000100,00080,000120,000100,000容积率1.24.00.62.51.52.0起拍价力兀22,00028,00022,00018,00018,000

23、20,000建筑覆盖率20%20%20%20%30%20%小区绿化率40%40%50%40%30%40%非经营公建比10%10%10%10%10%10%销售均价元/平米6800 标准化产品7500 常规产品8000 创新产品7500 标准化产品8000 常规产品8500 创新产品10500 标准化产品10300 常规产品12500 创新产品7800 标准化产品8200 常规产品8800 创新产品7300 标准化产品7800 常规产品8500 创新产品7600 标准化产品8100 常规产品8600 创新产品销售及回款节奏开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%下季度销售50% 销售当季回款100%开盘当季销售50%下季度销售50%销售当季回款100%开盘当季销售 50%