江夏艳阳天地块项目定位与物业发展报告

1、GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。荣生地产江夏艳阳天地块项目定位与物业发展报告谨呈： 湖北荣生房地产有限公司GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTE

2、R CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。全国视野 本土智慧 为武汉楼市注入专业力量 辅佐生意是我们的志业2GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 本次报告着重于以从商业化的角度考量项目，确立实现项目土地价值最大化的定位与规划方向，作为后期的政府汇报出发点。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问

3、原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 本体解读 | 基本情况 | 资源研究 | 综合结论 客户目标与限制条件 专题研究体系 项目定位与规划布局 物业发展概念展示 拆迁评估GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。本体解读基本状况资源研究综合结论区位研究交通组织研究理解项目客观属性市

4、民活动中心位置、规划指标街区印象GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。光谷武昌汉口汉阳汤逊湖项目地块项目地块项目位于武汉的远城区江夏纸坊镇GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。*基本状况*规划指标 占地面积：20万平米总建面积：80万平米容积率：4.0用地性质：住宅及商业拆迁补偿：22万平米（住宅20万平米、商业2万平米）占地20万方、形

5、状规则，内部现有的建筑物构成复杂地块形状地块内部照片地块内部现有建筑物的复杂，增加了项目拆迁的难度东视图南视图西视图GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。四面邻路，既享受便利的交通和临街的商业价值，同时受过往车流的噪音影响地块四至北：至沙羡街东：至复江道南：至熊廷弼街西：至武昌大大道*基本状况*项目临街面约长800米特别是项目西侧的武昌大道是通向高速公路，过往的车流较多，噪音影响明显GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights rese

6、rved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。位于江夏老城区，享受成熟的生活配套*基本状况*周边的配套状况艳阳天中国人寿江夏四中海底捞联想专卖店项目地块GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。*资源研究*区位 江夏老城区的商业中心，逐步发展为江夏的综合服务中心江夏规划发展方向政府机构北移城市向东扩容* 在此规划中城北为政治中心，城东为居住新区，而本项目的地段是综合性的商业性中心1、项目所在的地段是江夏的老城区，在江夏人心目中是江夏

7、的中心；2、在江夏的未来的规划中，是扩张后的江夏的综合服务中心，承担体现江夏形象的使命项目地块江夏区地处武汉市南大门，是1+8城市圈的重要节点，东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区。现有人口68万。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。*资源研究*交通条件 交通格局的完善一方面拉近与武武汉中心区的距离，另一方面加强与周边产业区的联系武昌大道：北向经汤逊湖、黄家湖通至武昌中心区；南向通向泸蓉高速、和江夏的生态旅游区文化路：通向街道口江夏大道：经汤逊

8、湖通至光谷广场地铁E2号线：由黄陂向南，经天河机场、王家墩，沿三阳路过长江，然后转向武昌火车站、经南湖组团至纸坊，实现汉口与武昌的快速直达联系。线路全长76公里。公交：901、903路由武昌的中心城区经关山进入纸坊。两路车都经过项目附近的江夏体育馆站。1、文化路的建成已经未来地铁E2号线规划的实施，江夏与武汉的距离越来越近2、交通的完善必将加强纸坊的中心性，与周边的大学城、工业园区、生态旅游区之间的关联更加紧密纸坊大街101省道泸蓉高速民族大道国道107江夏大道文化路武昌大道地铁E2线项目位置武昌火车站街道口光谷广场庙山经济开发区郑店商贸物流区五里界梁子湖生态旅游黄家湖大学城汤逊湖三环线光谷武

9、昌南湖GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。*资源研究*市民活动中心江夏唯一的体育馆和公园，聚集江夏的人流，承担着江夏人休闲娱乐生活中心的使命项目东侧与市民活动中心仅隔一条复江道，项目直接受益于此。广场公园江夏体育馆： 不仅是江夏人的健康运动中心，也是江夏重大活动举办地，是江夏人心目中的城市中心。 （1991年7月动工，1995年4月竣工，建筑面积4000平方米，总投资500万元，观众席3000个，可进 行篮球、排球、乒乓球、网球、武术的训练和比赛，1995年4月承

10、办了全国女子甲级篮球邀请赛， 2009年11月份承办了有俄罗斯等国女篮参加的国际邀请赛）市民活动公园： 作为江夏的城市综合性公园，是市民交流集会、休闲健身、文化娱乐的中心场所。 是江夏人生活的展示的舞台。 （地处熊廷弼路以北、四贤路以西、沙羡街以南、复江道以东，总占地面积120亩。）GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。*综合结论*武汉远城区的中心地段，承担着江夏综合性服务中心的使命本体属性因素2高商业指标的大盘项目的高商业指标，考验着对项目商业价值的判断以及商业物

11、业发展思考的能力，在分解高商业指标的同时提升项目的价值；80万方的总建意味着项目的开发是长期的，需要有着与之相对应的战略规划，实施持续性的项目升值规划3江夏的综合服务中心本地块的开发在江夏的城市发展中担负着怎么样的使命，是项目更高层次的定位出发点；4市民活动中心项目的地段本身承担江夏人生活中心的使命，同时又紧邻现有的体育馆与公园，项目如何在担负起自身的城市功能要求同时利用好由此产生的价值；5拆迁难题地块上现有建筑物构成的复杂性与较大的规模，都增加了项目拆迁的难度，如何处理好拆迁问题，必将影响着项目的盈利能力6承上启下的交通位置项目如何体现承上启下的交通格局下所产生的价值，联系江夏南部的产业区、

12、生态旅游区与繁华的武汉，武汉远城区的中心地段项目所在地段是江夏的老城区的中心地段，是江夏的商业、经济、生活中心；1GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 本体解读 客户目标与限制条件 | 客户目标 | 限制条件 | 核心问题 专题研究体系 项目定位与规划布局 物业发展概念展示 拆迁评估GREAT MA

13、STER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。*客户目标*一切研究都必须以现实条件为基础，以企业的目标为导向GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。*限制条件*1.高商业指标在一个卫星城，本项目20万方商业体量，项目需要在承担城市发展中的使命与项目运营的财务要求之间取得平衡；3.大规模的拆迁包含住宅和商业的22万方的拆迁，在财务上和空间上对项目的运营提出了限制，必

14、须在项目的运营的财务整体考虑，在项目的规划布局中合理布局2.安排合适的持有量，并保证经营成功按贵司的发展目标和理念，对持有物业的体量持谨慎态度，以保证成功的经营为持有前提。1、土地价值最大化2、合理的功能布局3、商业构成与持有4、项目客户扩容客户目标限制条件需解决核心问题GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全

15、部内容。 本体解读 客户目标与限制条件 专题研究体系 | 专题1：宏观层面研究 | 专题2：产业布局研究 | 专题3：商业/商务/酒店市场研究 | 专题4：住宅市场研究 | 专题5：客户专题研究 | 专题6：都市综合体研究 项目定位与规划布局 物业发展概念展示 拆迁评估GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。出口导向型的经济结构面临转型压力2010 年一季度内地GDP 预计将达到12%左右，全年经济走势预计将呈现“前高后低”。2010 年1-2 月出口反弹，2 月份出

16、口同比增长约40%，主要原因是去年同期出口下跌30%，在低基数上出现大幅增长。进口增速远远大于出口出口导向型难以持续*宏观形势*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 形势迫使中国经济由过度投资转向鼓励消费，由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调推动转变。 2009 年以来，城镇居民收入实

17、际增长速度赶超GDP 实际增速，并带动同期居民人均消费支出实际增长也大大超过GDP 增长率，为刺激消费提供了基础。消费回暖是2010年的大趋势*宏观形势*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。货币政策：M2 趋势性下降不改宽松货币环境当前，信贷政策并未大幅收紧，而信贷投放的节奏控制力度加强。从总量来看，2010 年新增贷款预设目标为7.5 万亿元，为2009 年全年9.59 万亿的78.2%。从投放节奏看，今年1-2 月份人民币贷款共增加2.09 万亿元（而2009

18、 年前两月累计新发放贷款为2.69 万亿元人民币），是去年同期的77.7%。无论是总量指标还是进度指标，目前的贷款投放并未出现大幅紧缩。M2 趋势性下降不改宽松的货币环境（单位：%）流动性仍然较高人民币贷款余额及增速*宏观形势*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。利率：加息滞后，负息环境推高资产泡沫随着 2 月份CPI 的超预期增长，实际利率已经为负，资产价格泡沫显著。对于政府工作报告确定的今年 3%的通胀目标，从整个国民经济运行和价格走势来看，是一个控制难度比较

19、大的指标。回顾改革开放以来的几次大通胀，如果经济过热、粮食产量和货币信贷过量投放“三碰头”，“中国就躲不过去通货膨胀”。2009 年的大额货币投放量很可能引起2010 年物价的上涨。如果今年保持7、8 万亿元的货币投放，将形成比较严重的通胀局面。预计涨幅最高可能在6-7 月达到4.5%左右。CPI 同比和环比变化（单位：%）大宗商品价格短暂回调后保持上涨趋势BERNT 原油现货价格（单位：美元/桶）*宏观形势*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MAS

20、TER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 从房地产角度，当前整体评估宏观经济、货币政策、信贷、利率、汇率，可以发现宏观经济各环节均助推房地产资产价格的上涨，房地产资产价格上涨环境特征显著：1、宏观经济处于过热前端；2、货币供应趋势性下降，但不改宽松货币环境；3、年初信贷并未实质收紧，房地产信贷定向调控阶段性效果不明显；4、负息环境推高房地产资产价格；5、人民币升值预期引导资金流向资产领域；6、房调政策对市场的调节仍未见实效。 在目前内地一线城市和部分二线城市房地产资产价格上涨程度已令人

21、担忧的背景下，宏观经济环境对价格的推动作用，将加大房地产“硬着陆”的可能性。对于后市，我们展望认为：1、房调政策将进一步加强，增加房地产市场短期下调的可能性。2、信贷政策在房地产资产价格压力下，下半年收紧态势加强且幅度加大。3、加息趋势，将进一步促使房地产价格下调。鉴于目前的经济形势的复杂性，房地产市场形势仍不明朗。*宏观形势总结*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。专题2：产业布局研究总体布局产业区分析综合结论高新技术区生态旅游区物流商贸区整体产业定位产业格局重

22、点项目巴登城伊托邦区域现状商业的租售GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。江夏作为武汉的远城区，发展势头良好、潜力大050100150200250300350400450汉南区蔡甸区东西湖区新洲区江夏区黄陂区江岸区硚口区洪山区汉阳区江汉区武昌区青山区武汉市各区2008年GDP排名 单位：亿元0510152025硚口区江汉区武昌区洪山区蔡甸区江岸区黄陂区江夏区汉阳区青山区东西湖区新洲区汉南区武汉市各区2008年GDP增幅排名 单位：%*区域现状*1、在远城区中，江夏的

23、经济总规模仅略次于黄陂区；2、江夏的经济增速高于武汉的平均水平GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。33.1693.7459.35.723.211.10102030405060708090100第一产业第二产业第三产业生产总值增幅 江夏区2009年三产业发展状况 单位：亿元 %18%50%32%第一产业第二产业第三产业江夏区2009年三产业占比 单位：%依据城市发展的规律，随着经济的发展，江夏对金融、酒店等第三产业的需求越来越强烈*区域经济*1、目前江夏已经由以第一

24、产业为主的农业型过渡到第二产业为主的工业性城市；并正向第三产业为主的综合性的城市发展2、江夏城市发展对服务性第三产业的需求与当下缺乏的现实存在矛盾GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。在大武汉背景下的江夏，将承接居住、休闲、产业经济三大功能江夏*区域功能定位*光谷武昌1、在城市化进程中部分居住人口将从中心城区外移；2、大光谷概念下的同类产业的聚集与扩张，江夏是其主要的承接区域3、江夏作为武汉的远城区，自身具有优良的自然景观。GREAT MASTER CHINA LI

25、MITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。承接光谷，发挥自身资源优势的产业新城六大远城区中，工业产值最高六大远城区中，产业发展最快六大远城区中，就业人口增长速度最快六大远城区中，城市化率最快*产业定位*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷

26、贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。以光谷为核心，大力发展医药、光电、新型材料为主的高科技和装配制造业豹澥冶化工业园大桥新区综合开发园区庙山开发区利用优越的资源交通条件，包括龙泉风景区、五里巴登城，建设生态旅游休闲产业园区。 龙泉生态旅游园五里生态旅游园金口制造业基地郑店物流产业园利用京珠、沪蓉高速和武汉三环快速路，以现有金口、郑店物流园和黄金工业园为基础，发展新型建材和物流业为主物流产业基地。 江夏的产业布局以高新技术、物流商贸和生态旅游，

27、缺乏相关配套的服务性功能区。江夏区域产业分布图*产业布局*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。金口开发区以“中山舰”为题材将金口发展为武汉长江上游水陆联运枢纽及主城外围制造业基地；郑店物流区郑店以现有郑店物流园和黄金工业园为基础，扩展连片，建设1020平方公里的工业园和物流园。产业以新型建材和物流业

28、为主。 武汉江南新型制造业基地之一，武汉南部新城组群的科教基地和现代物流基地，农业产业化示范基地”。大桥新区庙山开发区重点发展相配套的医药、新型材料、电力为主的制造业基地，积极培育自身完善的综合产业集群；努力建设以制造业为主，成为武汉市江夏经济发展的主要支持地区。五里界巴登城旅游开发区重点发展相配套的医药、新型材料、电力为主的制造业基地，积极培育自身完善的综合产业集群；努力建设以制造业为主，成为武汉市江夏经济发展的主要支持地区。周边的产业区以纸坊为核心，形成江夏未来经济发展的格局*产业布局*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家

29、顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。大桥新区：吸引高校教师、科研人员等高收入人群进入庙山开发区：大量引进制造业工人、高级技术人员现有人口5万人，未来规划人口总量9万人现有人口2.8万人，未来规划人口总量10万人高新开发区人口将会实现爆炸式增长，高新产业带来大量高收入人口，将会产生较高购买力*产业区分析*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属

30、大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。以现有郑店物流园和黄金工业园为基础，扩展连片，建设1020平方公里的工业园和物流园。产业以新型建材和物流业为主。 规划发挥交通优势，将金口发展为武汉长江上游水陆联运枢纽及主城外围制造业基地；以“中山舰”为题材，结合沿江景观带，以舰船博览为延伸的文化旅游景区。金口开发区郑店黄金物流工业产业园现有人口8.5万人，未来规划人口总量20万人现有人口3万人，未来规划人口总

31、量6万人周边非城市级居住条件配套较差，将吸引产业人口大量转移进入纸坊居住*产业区分析*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。武汉巴登城：华中地区最著名的温泉SPA胜地、旅游胜地和国际会议中心项目核心理念源于德国巴登高端温泉休闲区 总投资46亿元，规划用地667公顷，分三期六年建设。，集合温泉度假，体育

32、休闲，污水、垃圾处理，太阳能发电，森林、气象观测等多种功能。 一期工程可于2011年建成营业。整体建成后，将提供1000多间高星级客房，日接待游客能力达5000人。回收期内上缴税收约22.5亿元，可解决3000-4000个就业岗位。武昌光谷巴登城纸坊巴登城 吸引的是高端目的性旅游休闲的客群，一方面提升江夏的知名度，另一方面将产生相对应的商业商务需求。*重点项目*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rig

33、hts reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 中国首个低碳智能新城，两型社会的样本田和试验区。 伊托邦的开发将以五里界城镇旧城改造为契机和中心点，以沪蓉高速、梁子湖大道东部对接藏龙岛开发区、南部对接巴登城国际休闲度假区，未来将形成容纳10万人以上的新城，同时可提供上万个新的就业岗位。 总规划面积约14平方公里，预计总投资超过100亿元。首期启动约2.62平方公里，投资逾50亿元辐射三大消费群：从事高科技创业及企业的财智、财富人群，从事高新区企业管理的精英高层人群以及诉求生活品质的大武汉主城区度假休闲人群。1、以东湖高新、庙山开发区、藏龙岛

34、科技园区所带来的创意研发动力；2、以武汉城区及江夏城区带来的学校教育文化消费动力；3、以汤逊湖和梁子湖拉动的整个武汉城市圈的生态休闲度假动力；伊托邦 撬动大光谷，推动江夏区融入光谷一体化发展的进程。从而加速江夏的城市发展，对城市商业提出层次提出更高的要求。*重点项目*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内

35、容。商业商务配套完善光谷中心区商业商务配套较差景观资源较好开发区本地商业商务配套有待提升纸纺城区社区商业配套完善武昌南湖区纸坊对大桥、庙山区存在政务需求，商业、酒店需求吸引力不及光谷中心区商业、酒店需求商业、酒店需求大桥、庙山地处光谷核心区与纸坊中间，商务需求更多会考虑光谷中心区。商务需求吸引力不及光谷核心区产业园区需要与江夏区政府形成行政有关系，存在政务需求纸坊是区政府所在地，形成政务需求商务需求政务需求*综合结论*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT

36、 MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。商业商务配套较差景观资源较好居住配套较差商业商务配套有提升潜力，购物环境有待升级居住生活配套完善纸纺城区商业商务配套较差居住配套较差产业发展带动商务、政务公差住宿、产业展示需求物流区和生态旅游区给纸坊带动居住、酒店、商务、购物需求产业发展带动商务、政务公差住宿、产业展示需求政务需求商业、酒店需求政务需求商业、酒店需求*综合结论*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创

37、出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。*综合结论*站在江夏产业的布局的层面看，项目将要承担的功能是商务、商业、居住的多动能融合1、纸坊承接物流商贸园区的企业产生的地缘性的商务商业需求，成为这些企业办公总部地的首选2、以巴登城为代表的江夏目的性生态旅游项目，必将聚集的大量人流，由此带来的商业需求也将落于纸坊3、在光谷产业价值推动房价上涨的趋势背景下，位于光谷与纸坊中间产业人群购买的选择方向将转向纸坊结论GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。专题3：商

38、业/商务/酒店市场研究总体概况综合结论商业市场概况业态租金重点商业体结论酒店市场办公市场兴新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。江夏商业目前处于多档次、多阶段商业并存阶段，纸坊城镇型商业形态较为成熟原始型商业多分布于纸坊城区周边城镇型商业集中于纸坊城居住型商业多集中于兴新产业园区城镇中心集中型

39、商业位于纸坊城兴新街纸坊周边乡村分布于主要国道周边的服务型商业、乡村摊贩、流动商贩。新兴产业集中区域，服务中型居住组团的商业，如庙山汤逊湖区、大桥区大学城商业街区纸坊城区内，沿城市街区分布以中心百货、中百仓储、苏宁电器等主力店集中的兴新街，具有城市商圈特征江夏处于快速发展时期，目前仍然保留有商业发展阶段中多种形态，档次各有不同；纸坊拥有区域商圈特征的城镇集中型商业，是江夏商业发展较成熟区域。*商业*概况GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。商圈情况商圈位置商圈组成商

40、圈体量约12.24万平方米，为购物型区域级中心，主要以区域居民时尚消费群体为主导。兴新街商圈主要沿兴新街西段东西走向分布，与复江道、西交路形成路网，属于江夏区历史较早，发展较成熟的商圈。以时尚百货和各类专场店、精品店为主。主力店主要以中心百货、中百仓储、肯德基、苏宁电器、铜罗湾购物广场、路仕丹时尚广场，吸引周边居民购物消费。兴新街商圈是纸坊唯一的商圈；本项目位于兴新街商圈。兴新街商圈*商业*兴新街商圈位置图GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。主力店为过时大卖场设计

41、，垂直化布局未考虑购物空间感，平面布局较为紧凑，舒适感较差。未考虑购物环境布置及空间过渡，与现流行的体验式购物中心在档次上还有较大差距。中心百货 代表了纸坊商业最高形态，规划设计仍有待提升*商业*兴新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。主力店临街布置，受区域交通条件和项目自身设计影响，卸货区交通动线设计未做到货运车辆与购物人流分开布置，降低购物舒适度。受区域商业街区规划限制影响，未能达到较好的收益水平。武商量贩 购物环境较低端，受规划条件限制，未达到大型超市

42、运营水平*商业*兴新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。项目所在地*商业*缺乏国际性的品牌和国内一线品牌国际知名品牌：集中在化妆品和服饰NIKE、阿迪达斯、乔丹、迪奥、兰蔻、国内知名品牌：集中在运动品牌，缺乏一线品牌的专卖店佐丹奴、美邦、安踏、匡威、金莱克、正克、阿依莲、森马、361等兴新街商圈复江道是江夏品牌集中的地段，但仍以国内的二、三品牌为主。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原

43、创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。兴新街主要以各式家用消费员为主，集中大量服装类购物店，主要主力店分布在复江道与兴新街交汇处。*商业*兴新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。类别数量服装类90烟酒副食31餐饮45眼镜9医药18家电11电子15美容美发25精品店30大型商场2中型卖场6摄影11儿童用品8生活用品25休闲、娱乐6珠宝3通信18书店1文具店10建材9网吧8维修、五金等44商圈业态较多以中低端购物类为主，休闲娱乐类消费较少购物

44、型消费占到绝大多数，其中服装、烟酒、美容占比过半。休闲娱乐类消费过少，仅6家。核心商业区餐饮类消费极少，均分布在古驿道周边，档次较低。*商业*兴新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。租金 沿兴新街与西交路和复江道交汇路段租金较高兴新街商圈核心区临街商铺面积约40-70平米，租金达到4-6万元/年，平均商铺每平米单月租金最高达到约120元左右，一般为105-85元。复江道商铺租金靠近兴新街租金较高。西交路商铺远离核心商圈，租金较低。租金计算未计入主力店及公共面

45、铺，以私营面铺为主要调查对象。项目所在地*商业*125元/月/105元/月/90元/月/75元/月/50元/月/40元/月/兴新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。物业陈旧，交通环境一般等原因给商圈发展带来一定限制。缺乏多元休闲娱乐业，商圈整体商业档次以中低档为主，消费人群为周边居民为主。商圈以中心百货、中百仓储、苏宁电器等主力店为核心，缺乏统一经营管理，商业整体提升较难。商业形态消费群体商圈优势发展趋势以传统百货为主，辅以超市纸坊市民及周边乡民，以家庭型消

46、费为主传统商业聚集地，地段优势明显，区域知名度高受城市开发规划限制，依然逐步形成沿街铺延伸开发形式兴新街购物环境受多方面制约，较难达到提高纸坊商业中心地位的潜力*商业*兴新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。江夏的酒店形态：1、政府机构的招待所2、低档次的商务酒店（金鸿商务、江都酒店）3、提供住宿为主的小旅馆*酒店*由于远城区的地理区位以及区域经济发展状况，江夏的酒店市场目前处于起步阶段典型酒店1、金鸿商务：准三星级、10层，约100间，进行状况良好，目前是

47、江夏商务的首选2、江都酒店：准四星，约有200间，实际价格相对金鸿商务略低，因为地段和自身管理服务的原因，经营状况不甚理想项目位置金鸿商务江都酒店GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。酒店服务逐渐走高依托江夏光谷经济圈的发展，随着纸坊周边工业园的陆续开发，不仅在硬件施设服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向。商务行政型酒店将成为新的开发方向随着大量企业进驻周边工业园，这些大企业的商务关系往来将日趋频繁，给本区酒店带来大量的商机。功能增强酒店的社会功能将不断提

48、升，从最初的简单歇脚居住成功集旅游、商务、会议于一体的“多功能厅”，向多元化方向发展。*酒店*区域产业的发展将将带来酒店需求的市场容量的增加以及档次的提升GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。江夏目前无真正商务办公市场，整体处于原始阶段江夏目前的办公设施的构成分三部分：1、政府机构及事业单位的政府办公楼2、国有单位如银行、电信等的经营现场办公3、部分具有规模的企业的自建办公设施，如中建十八局等未来趋势：区域经济发展出现的办公需求的提高区域产业园企业的商务、政务需求*

49、商务*江夏目前无商务办公市场GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。多业态融合、多商业物业集中的大型体验式购物中心的复合发展模式是未来纸坊商业升级的方向*综合结论*区域商业商务的升级，即使城市发展的需求也是本项目承担的使命商业商务酒店是未来的方向、服务与功能均需要升级酒店产业发展产生多元化功能的高集中度办公设施需求商务功能上升级区域商业、商务配套，契合区域产业经济发展的需求购物中心、酒店、办公必将形成项目商业的持有，从而影响项目的财务结构，因此持有商业体量成为一个须解

50、决的命题。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。基于财务概算，项目的可持有商业的上限为9万方需要销售多少商业完成目标住宅销售收入约20亿元 销售收入要求29.12亿元项目总投资约22.4亿元利润要求约6.72亿元总建面积：约80万商业面积：万住宅面积：40万就地还建：22万预计成本约2800元/预期利润30% 住宅估价：5000元/可以考虑中长期持有的商业面积：9万方商业销售价格按1万元/计算*财务导入下的商业持有思考*以就地还建为例进行财务概算。GREAT MAS

51、TER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。本项目可能的商业物业的租售模式*商业运营*物业类别一般租售模式扩展模式购物中心持有1、自己成立公司经营；委托或租赁给专业零售管理公司2、在经营成功后可进行分割出售（运用返租等方式） 超市百货持有1、招商百货超市的经营公司入住2、整体出售（在上海北京一线城市有少数案例）商业街销售1、直接销售，适用于商业价值高的地段2、带租约出售，成立公司知道运营 专业市场持有1、自己成立公司经营；委托或租赁给专业零售管理公司2、在经营成功后可进行分割出售（运用返租

52、等方式） 酒店持有1、自己成立专门公司经营或者整体出租给专业的酒店经营公司2、卖给投资者再通过经营公司运营办公楼持有1、自己管理收入租金或出租给专业的管理公司经营2、出售给投资者，再成立经营公司经营公寓销售1、通常直接销售2、也可出售后成立公司经营获得租金回报以上物业都可通过发行房地产信托基金（REITS）或者商业地产公司IPO上市以及重组上市的方式进行商业退出，以套现。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。专题4：住宅市场研究整体市场综合结论市场格局板块划分纸坊板

53、块汤逊湖板块文化路板块结论发展历程市场现状产品特征GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。江夏区房地产市场进入快速发展的阶段第一阶段：以汤逊湖为中心的沿湖区域，依托湖景资源，开发高端别墅区。第三阶段：随着大花岭大学城以及文化路延长线连通市中心，区域地段价值迅速提升，进入新一轮的快速发展阶段。第二阶段：富士康等科技产业带动的“泛光谷”概念，带动纸坊板块进入快速发展阶段。*整体市场*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserve

54、d本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。2009年，江夏区全年商品房供应面积为147.07万，仅高于经济技术开发区及青山区。2009年，江夏区全年成交商品住房68.01万，成交套数累计6329套，成交金额25亿元。三项指标均位居全市第九。*整体市场*江夏作为远城区其年供应消化量超过部分主城区，上升空间大江夏年供求量比作为主城区的经技术开发区和青山区还高，是青山区的2倍还多GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。江夏区的成交量超过主

55、城区的经济技术开发区和青山区，但价格却是最低的*整体市场*量高价低，随着江夏城市的发展，逐步拉近与武汉的距离，房地产市场前景看好GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。2009年，江夏区商品房供应量为147.07万，同比减少23.12万，降幅为14%，与2007年相比增加3%，区域供应量波动变化，总量偏低。 截至2010年1月10日，江夏区商品房存量77.04万，相比09 年11月初减少6%；相比2009 年年中减少9%。区域存量房源持续消化，可售面积逐步减少。江夏区

56、成交量成倍增加，成交面积同比增长54%，相比2007年减少43%。*整体市场*江夏房地产市场整体供求形势良好1、相对与07年的繁荣，江夏09年的成交量仍有很大的上升空间2、江夏目前的供应量并不高，而且存量面积逐步减少，后市市场竞争形势看好GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。江夏区房地产市场现状从自身资源来看：土地资源丰富，自然条件优越以及发展规划的良好前景等优势。 武汉市近郊依山傍水的花园式卫星新城，江夏区政治、文化中心，以居住、综合服务和休闲度假为主要功能。从投

57、资前景来看：“泛光谷”概念的支撑，置业群体的年轻化、郊区化，未来将有更长远的发展。 从交通规划来看：随着文化大道、汤逊湖大桥的建成，拉近与武汉中心城区的距离。*整体市场*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。江夏区房地产市场板块划分目前的江夏区房地产开发主要集中在纸坊老城板块、汤逊湖高端别墅板块以及沿文化路发展的新兴板块。*市场格局*江夏武昌中心光谷黄家湖大学城南湖1、随着城市的发展，居住区外迁。由武昌中心区向南迁移，江夏逐步承接更多的中心区居住人口迁徙2、江夏周边

58、的板块具有景观或者大学城的人文优势，江夏优势在其远离武昌中心但不远离繁华成熟的生活GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。汤逊湖板块：依托湖景资源以及光谷产业支撑，打造高端别墅区。区域的开发以旅游、居住、大学城、科技园建设等非工业性开发为主。伴随中国光谷、中国药谷等科技产业的蓬勃发展和武汉高校的迁入，逐渐成为科技、教育、人文强势区域，其价值的成长空间是无可限量的。汤逊湖板块武汉长岛纳帕溪谷美加湖滨新城梅南星座保利海寓保利海上五月花*市场格局*GREAT MASTER

59、CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。户型面积：45-250占地面积: 166205容积率： 2.4建筑面积: 372562总户数: 3809户典型楼盘：保利海上五月花物业形态：别墅、高层及多层产品建筑风格：英伦风情*市场格局*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。纸坊板块纸坊板块：传统老城区低端住宅区、吸引地缘性客户2005年房地产才逐步形成市场，以富丽园地产所

60、开发的系列项目为代表，以多层纯住宅小区为主，主要是面向纸坊城区的公务员、回乡置业者、部分光谷科技园的职工等。*市场格局*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。典型楼盘：世纪城本项目住宅均价：3800元/住宅面积：45-250占地面积：120424容积率： 3.4建筑面积：460000总户数: 3554设计注重性价比优势，以产品设计破局。以133三房送空中花园和105 紧凑三房改四房的设计，获得市场普遍追捧。江夏区购房者多选择中大型三房。*市场格局*GREAT MAS