商业选址策略

1、北京上奥区商业属性及投资价值高峰论坛房地产门户-搜房网2007年11月19日09:21 来源：搜房商铺网 徐倩 “北京上奥区商业属性及投资价值高峰论坛”邀请了中国步行商业街工作委员会、北京市餐饮行业协会、北京中关村不动产商会、中国连锁经营协会等商业界的研究专家，同时20余家餐饮类、娱乐休闲类、零售百货类的品牌商家代表也将悉数到场。这是商业地产界一次难得的交流平台。在这次论坛中，专家们将以专业的角度去分析北京上奥区商业发展的现状、区域消费潜力、区域内商业项目成功运作所具备的条件以及上奥区商业的发展前景。届时上奥世纪中心的开发商也将对刚刚面市的“上奥新天地蓝调美食广场”进行总体介绍，作为区域内唯一

2、城市综合体的商业，“上奥新天地”被称为上奥区休闲娱乐核，因此必将成为众多商家和媒体所关注的焦点。商铺网对此次活动进行全程现场直播。时间：2007年11月17日（周六）下午14：00地点：上奥世纪中心售楼处以下是搜房商铺网对此次活动的现场直播：北京上奥区商业属性及投资价值高峰论坛现场实况主持人 殷苏峰：尊敬的各位领导，各位来宾大家下午好！我是楼市传媒副总经理殷苏峰，非常感谢主办方邀请担当本次活动主持。我们楼市杂志将在08年全面改版，其中财讯刊的报道内容将全面围绕商业地产和品牌地产进行。因此，今天能够与众多商业地产专家、领导及商业企业共聚，感到非常荣幸！也希望大家关注楼市杂志！我先介绍一下参与本次

3、活动的嘉宾：北京市中关村不动产商会会长杨建平；中国人民大学博士生导师，北京商业企业管理协会副会长黄国雄；中国步行商业街工作委员会秘书长董利；中国连锁经营协会楚东；北京市饮食行业协会发展部部长冯晟松。其他还有来自不同行业的商业企业代表：希利多日开发经理霍小兵；北京王府井洋华唐公司开发部长刘巍；味多美开发经理阮小健；眉州东坡常务副总经理郭晓东；好利来开发经理屈宝良；SUBWAY（赛百味）开发经理李群；北京蓝黛文化传播公司总裁林征宇；一兆韦德总经理陈磊；SPORT100开发经理王旭；迪卡侬开发经理支勇；纸老虎副总经理王泰；深发展北京分行张悦逢，我们对他们的到来表示衷心的感谢！主持人 殷苏峰：大家知道

4、，随着奥运的日益临近，奥运经济已成为备受关注的词汇。一项资料统计：直接或间接的奥运投资约为2800亿，而有次创造的奥运经济产业链价值为3万亿。由此可见，奥运对整个社会经济的拉动作用。主持人 殷苏峰：今天，我们所在的上奥世纪中心，便是身处奥运商圈的一个综合体项目。大家从他们的案名便可知晓。此外，由于其临近西临中关村西区及上地产业园区，东临高新建材产业园区，因而这个区域所蕴含的价值能量不可低估。主持人 殷苏峰：今天我们首先邀请中关村不动产商会会长杨建平先生对“上奥区域的消费潜力”做一下阐释。在这儿我说一下，杨会长同时是CCIM（国际注册商业房地产投资师协会）中国总会的2007年度主席，首先有请杨会

5、长发言。 中关村不动产商会会长杨建平杨建平：很高兴今天能够跟大家一起在这个地方一起来交流，因为奥运而给北京市带来的各种机会，今天跟大家一起交流主要是商业地产的机会。杨建平：可能大家都是做商业地产的应该明白，选择一个商业地产或者商业位置，前提条件是有几个：首先要分析这个地区人均GDP增长值。其次要分析这个地区基础设施长期投入的量以至于决定这个地区未来是否有良好的基础设施环境。杨建平：要选择这个地区所带来的生产产品是为本地区服务还是为外地区服务。当然还有其他的条件，我先就这几个条件跟大家分析一下。杨建平：北京市去年2006年，因为这个地区是在海淀区和朝阳区的中间偏北的地区，我也认为这个地区具备了中

6、关村和朝阳区两个地区的优势。2006年海淀区人均GDP已经达到了8000美元，全北京市2006年是6000美元，朝阳区达到了7200美元，这都是在北京市算富的两个区了。杨建平：同时，北京市一共人口是1700万，海淀区常住人口是260万，朝阳区是280万。这样也决定了这两个地区人均对全北京市贡献想是最大的，这是第一个基础数据给大家的分析。杨建平：第二，这个地区的基础设施的投入，刚才主持人也讲到了2400亿这个概念，大概的框可以记这么一个简单的数据是23456。什么叫23456呢，北京市这几年跟奥运相关的投入200亿的水电设施改造投入。300亿通讯和电信的技术投入还有设施的该座。400亿环境治理，

7、包括绿色环境，包括路边的市政管道等等。500亿的轨道设施建设，包括轻轨，包括有轨，包括快速铁路。600亿的场馆设施建设，总的来讲就是23456，加起来也就是2000多亿。杨建平：由于这种长期的和长线对这个地区基础设施投入，势必决定这个地区将来会有完好的生活和工作环境，这是第二个因素。杨建平：第三个因素本地区的生产产品是为那些人服务的？在投资学里面应该有这么一个分析，叫基础就业率，也就是说为本地区以外的人和城市、国家提供生产的劳动就业率这个水平表现了这个地区的经济水平。也就是说如果这个地区的生产只为这个地区的人的基本生活所服务，这个地区的经济价值不是太高，而反过来说我们这个地区的生产产品都是为全

8、国的服务的，为全世界服务的，那这个地区经济水平是相当过的。杨建平：我们看看海淀区和朝阳区，海淀区现在30%的劳动就业率是为本地服务的，其他的60-70%是为全国服务和为国际上服务的。朝阳区也一样，朝阳区第三产业非常发达，像金融服务业，像物流业还有商贸等等这些都是第三服务业里面，而这些服务业基本上是为全国和国际服务的。杨建平：这个问题说明了什么呢？说明这两个地区有丰富或者有雄厚的经济基础的资本。以上这些观点和数据表明什么呢？表明这两个地区存在着很大的生活的提升价值。杨建平：北奥地区就是海淀和朝阳中间这个地区，北京的北边，随着奥运场馆不断的完善和建设，势必给这个地区带来更好的生存环境，也就是说这个

9、地区可以享乐生活品质的地区，从大的趋势来看作为这个项目也应该在这两个区域之间。虽然项目不大，但是它已经得到了这种全国和政府强力投入带来的附加的效益。虽然开发商已经尽了力，设计完好，但是实际上更多的获得好的销售的结果我觉得是大环境带来的，开发商在这个方面应该更多的去研究，因为不光是你自己的问题，是全国老百姓在这个地方投入使你创造很好的附加值，所以应该很好的研究自己的产品，研究自己的业态，将来很好为这个地区的人提供更好的商业服务，谢谢大家！主持人 殷苏峰：听完杨会长的讲话，想必大家对上奥地区的消费潜在的价值有了更深的体会。刚才我也提到的关于奥运经济所创造的巨大价值，那么下面我们就有请中国人民大学博

10、士生导师，北京商业企业管理协会副会长黄国雄黄老介绍一下“奥运商机对区域发展的影响”。黄国雄：刚才杨会长做了非常详细，精采的报告。上奥这个区位特点我谈三个特点。昨天香港民报跟我谈 中国人民大学博士生导师 北京商业企业管理协会副会长 黄国雄了将近40分钟，从北京来看奥运带来的很大的商机，从这个角度对于整个零售市场至少可以推动了三到五个百分点销售额，北京整体销售达到3000多亿。所以从北京来看市场是比较广阔的，这个广阔不仅以奥运为契机，同时北京作为国际城市，作为首都它的发展前景应该说还是比较广阔的，从这个角度来看北京的市场还有很大的发展突破。黄国雄：从目前来看最近因为奥运推动商业购物中心项目比较多，

11、这几天就论证了六个，但是相比之下我认为咱们这个项目应该最区有优势。为什么这么说呢？这个地区整个收入、地理位置以及发展前景应该说都比其他地区更有发展优势。这一点作为搞商业来看还是搞地产来看必须研究它的发展潜力。黄国雄：我一直有一个观点，搞商业地产不求一时拥有，但有天上拥有，这是我们最大职责。从这个角度来看这个地区比其他地区相比具有更多的优势。黄国雄：从开发商来看，对整个市场的定位来说是科学的，是符合于北京的实际情况，也充分利用了中中关村、奥运会的优势结合起来，定位为消费地区。黄国雄：实际上现在北京购物中心与世界购物中心的发展趋势基本上相同，也就是从欧美国家看这几年整个购物中心是小型化的。最近福布

12、斯统计十个世界上最大的购物中心八个在亚洲，四个在中国，真正大的美国一个，加拿大一个。整个西方欧美国家购物中心的小型化一个原因是土地昂贵，汽油上涨，以及社区商业设施、购物环境得到了很大的改善。从这个角度购物中心都小型化，区域化，功能化来更好的满足本地区人口的消费需要。这一点我们立足于上奥地区，立足于西三旗，为他们服务提供多种功能，这位定位是科学的。黄国雄：销售形式是什么形势？是只卖不售，这一点很好探讨，这一点涉及到了后期经营的问题，能不能使后期的经营要素有机的结合，能够持续的发展，从这个角度来看应该采取选择什么体系？我想有三个问题在中国必须考虑。黄国雄：第一，大的品牌店、世界的名牌店一般不去买地

13、，而且从目前来看要给他很多的优惠条件他才进来，甚至要装修好了才肯进来。在这样情况下大品牌店引进如果不租只售很难接受，大店引不进来。黄国雄：第二，中小这部分作为置业的角度来考虑，他卖不了经营，而且卖了以后现在可以进行一些产业布局，或者哪一块地方卖什么，如果作为产权给他以后，今后变化就不是我们可以作主的了。你说这块应该卖餐饮，但是这个餐饮在这经营不下去，他卖次品，这样整体布局就发生了很大的变化，就可能打乱了，这就会影响到整体消费倾向，这是作为中小企业对产权投入的情况。黄国雄：底商的情况作为投资的形势买了以后租出去，这个东西也无法定位，也类似于第二个情况，第二我们无法进行统一管理。黄国雄：购物中心作

14、为一个多业态的结合体，多功能的荟萃，它一个很重要的问题就是要有同管理，同经营，能够协调各种经营单位，促进功能化更好的为社区服务。如果这点做不到就可能出现各搞各的，我想一个方面要考虑到我们可能面临的挑战。这个面临的挑战就是说作为海淀来看有一些购物中心已经逐步上来了，包括中关村的国际购物中心是日本福旺集团全包下来了，他带了日本100个专卖店进来了。黄国雄：大钟寺上来以后作为以休闲为主的购物中心能不能形成一个大的截留，使中关村那边的客流不一定过来到那边去了。这些问题作为开发商来看得考虑，对经营商来看既要看到优势，也要看到未来的竞争，要理性的进入来充实这个地区能够使商业整体开发建设、活泼、发展，谢谢大

15、家！主持人 殷苏峰：谢谢黄老，现在已经实际上形成了很多区域中心，比如说在亚运村去北辰购物中心，包括西边都已经形成购物中心了。但是对于如何定位区域商业中心，如果一个商业地产项目想打造一个区域商业中心的话应该具备什么条件？我想就这个问题有请中国步行商业街工作委员会秘书长董利对这个问题进行发言。 中国步行商业街工作委员会秘书长董利 董利：大家好！刚才从杨会长和黄教授我觉得有很多启发和收获。刚才主持人问到这个项目所在的区位能否打造一个商业中心。我想从供需两点来谈谈对这个项目的看法。董利：如果从需方来讲我对这个区域是这样认为的，这个区域不仅是现在，应该说从过去到现在一直在呼唤这个区域商业中心的出现。大家

16、知道西三旗这个板块在过去应该是以毛纺厂为中心，周边许多大型的企业、厂矿、国营单位等等，在没有回龙观的时候这就是一个很大的居住中心区域。所以说这个区域有人群就需要有消费，有消费就需要有消费场所，但是这些年来这方面一直不仅理想，尽管北京市这几年商业地产发展非常之快，但是在这个区域似乎从使人们感觉到发展不足，后劲不足，空间也不足，我想有一些原因：董利：首先是这个区域始终在动荡和变化，包括交通等等。还有一个原因可能在周边区域快速的发展，周边区域价值得到大幅度的提升，可能更多的投资商、开发商包括一些品牌商家在周边区域更多的着眼这些。董利：我想随着时间的发展，经济的发展，这个区域应该说正在被开发商或者商家

17、所关注，今天来了这么多品牌商家就能证明这一点。这里面刚才杨会长讲了一些数据我觉得非常有感慨，数据做支撑也说明了这个区域对商业的需求，这么高的GDP已经远远超过国家GDP的数值了，但是这个GDP数值跟它相对应的商业需求我觉得差距还是挺大的。董利：我觉得这个区域一直在呼唤商业，呼唤商业中心，不是坐在这里看这些数字，我们这条街上都是百八平米的店铺，尽管这条街每到晚上的时候或者周末假日人流量非常之大。但是本地消费始终没有得到满足，大家更多消费习惯，尤其对要求比较高，比如说想买一些品牌，质量或者其他更高的消费类型还到城里去，因为交通也比较方便。在这个区域一直没有发展起来我们所需要的商业中心，但是现在我觉

18、得机会到来了，从功用角度来看，区域商业发展一定要随着区域经济的发展，区域消费力的提升，包括区域交通条件，环境的改善而得到发展。董利：我们应该看到再往西蓝岛，这个开的时间并不长，但是经营情况非常之快，这个面积也不大，应该说一些品牌商家，一些百货或者其他的商业已经看到了这个前景和优势。应该说他们进来在带动改变这个区域的消费习惯和理念，他们在培养这个区域商业作贡献，区域商业培养应该说可能比一个项目商业培养时期要更长。董利：大家在过去甚至在十来年之前就在喊回龙观是一个卧城，望京是一个卧城，商业得不到发展。商业的发展肯定要滞后人群和地方的发展，一定是等地区经济发展，人群得到高度集中，消费力得到发展，能够

19、养活这个商业之后，商业才能够得到发展。董利：所以说早些进入这个区域的商业担负着对整个区域商业培养的责任。所以说我觉得蓝岛进来，包括其他的商业正在酝酿进来说明这个时机正在成熟，大家看到了希望，肯定了未来的发展。因为培养期越来越短了，假如三、五年之前像蓝岛他们不会进来。但是现在条件应该说得到大幅度改善，机会正在出现，这个经济上有这样一个观点，我班门弄斧的说一下，因为杨会长已经讲了，奥运会的投资是23456加起来2000多亿，这个投入带来的效果是一个乘数的效果，这对于区域经济拉动是一个长期的，是一个迅速的。董利：所以说按照我们一些研究和专业人的观点，区域的发展还会很长。如果有了这个背景、因素，奥运会

20、的因素可能只是一方面，实际它所带来的发展是背后的投入，投入拉动经济成倍增长。所以说这个区域看到了希望，商业区域中心我认为现在还没有出现，但是气氛正在逐渐酝酿形成，机会在不断到来。董利：最后我谈一下这个项目，这个项目区域价值勿庸置疑，他所在地块价值刚才也说了，这个规模也不小，而且店铺应该说开发商没有想投资拥有，但是这种方式跟现在的区域是吻合的，把它卖掉了，投资机会给一些投资者。假如我对这个项目有一个看法和建议，我希望大家一起努力来共同打造这个商业中心，尽管这个区域，这个地块非常大，打造商业中心并不容易，既是一个整体品牌出现，在这里整体经营，统一经营管理也需要一两年，两三年的时间培养起来，更何况对

21、我们项目而言，因为他主要是销售。所以这需要花费我们更大的力气，首先开发商在销售同时更多的考虑招商，我觉得今天非常好，请了这么多商家，尽早着手引进商家，为商家更做的进入多做一些工作，多做一些努力。尽快的考虑商业的统一和经营管理，可能这个并不容易，但是我觉得也要去努力，因为统一的经营和管理要大大缩短商业成功培养的阶段。董利：所以我希望这个项目开发商首先要多做一些工作，但是我前面提到一个建议是大家一起努力，不仅开发商还有投资者，投资者我希望也要把眼光放得长远一些，可能你购买的商铺，你早期不要寻求过高的回报，整体的商业发展其他以后租金会得到大幅度提升，你在后面会得到回报。如果前几年投资者、开发商一起抗

22、这个困难时期，把自己回报尽量短一些和高一些可能会拉大项目市场培养时间。董利：所以我希望开发商、投资者一起来多为项目早期成功，前期可能要多付出一些，这是我的一个建议。其他的因为杨会长和黄老师讲得非常或，我就讲到这儿，我希望这个项目能够获得成功，能够尽快使这个区域人群销售能够更多可以选择的场所，谢谢大家。主持人 殷苏峰：感谢董先生，说起来也是我们媒体圈经常请的顾问专家，也经常参与我们媒体各种关于商业地产的探讨活动。另外确实在商业地产研究领域狠下功夫，包括对于投资客的建议，我觉得不仅仅站在专业人士角度，而是体现了一种责任感。主持人 殷苏峰：下面有请中国联营经营协会楚东，我想楚先生交流一个课题，这个上

23、奥世纪中心是一个建筑综合题，其实在北京也有很多的建筑综合体，包括最做的国贸，包括像现在华贸中心等等都是建筑综合体。这在一个城市得到快速的发展，这对城市价值提升能起到什么作用，另外说到商业，如果商业在建筑中辅助一个建筑综合体，他的价值在那儿呢？楚东：大家好，我来自中国联营经营协会。前面几位专家都讲到了奥运的商机，我就这个项目从商家的角度讲讲看法。楚东：第一，我觉得目前城市不断变迁，其实有一个特点，我们在座差不多每一个人都被城市边缘化，因为 城市居住成本越来越高，很多主力消费群体都转移到城市边缘地区。同时在商家来说也是这样，大家原来钟爱于传统的商业中心。但是由于租金高，另外同质化竞争严重，使他区域

24、边缘化，在城市边缘化寻找新的发展空间。楚东：我们现在城市当中出现了很多不同的商业模式，商业模式划分有很多种，我觉得有一种说法很有意思。有一种模式叫做创新模式，创新的商业模式，这个特点不同于传统的百货、超市，这种购物中心，总是能够找到新一点的，找到存在的空间。楚东：比如说像第五大道这样的例子创新模式，还有一种叫创意式，所谓创意就是很有新意，超前的。比如说有叫欧洲风情街等等，这些都是创意形式的，也给商家们带来了一定的生存空间。还有一种叫做创造性的商业空间。所谓创造性商业空间是在合适的地理位置，辐射周边的消费人群。在这个里面创造式的商业中心更具有价值。楚东：我记得在今年年初从北苑路骑车走到这条街上，

25、当时是为了堵交通堵塞，后来发现这个从东向西走感觉车水马龙，到了这个门口人都围绕得水泄不通了。后来抬头一看这有一个建筑，一看这是商业项目，当时给我的印象是这个地方是很好的地段，很好的价值，这个商业价值在从西到东有一个缔结点。楚东：我觉得这个项目应该属于创造型的商业中心，应该说这个价值潜力还是非常大的。另外不要忽视专业性市场的模式，什么叫专业市场的模式呢？我们毕竟不是一个传统的商圈，不是西单、王府井，我们在周边有一些特点，比如说我们有百安居，有居然之家，这些属于传统的专业市场，他确实需要城市边缘的特点。楚东：还有一种形式，专业市场是追随着现在主流的时尚的生活模式。迪卡侬今天也来了，他的消费人群更为

26、广泛，实际上这种专业市场对带动我们周边其他的商户有很好的价值。楚东：专业集合体，同样这个地方如果有一个差异化的品质化的品牌餐饮集合，这个辐射能力绝不亚于一个百货商场，在这个地区我也来过，消费能力还是可以的。所以我觉得从商业模式上来说在融入专业化市场模式进来，会使这个地段，会使项目价值得到更大的提升，对所有进入这个项目品牌来说也会有相互陪衬的效果。大概就是这么一个情况，谢谢大家。主持人 殷苏峰：刚才各位专家也提到了奥运商机，这个奥运商机有一块就是对北京饮食商业的机遇，保证很多外地包括国外朋友来到北京，其实对于餐饮行业来说是隐含着巨大的商机，我们今天请来了北京市饮食行业发展部部长冯晟松，请他从商业

27、角度谈一下上奥区域的现状？冯晟松：大家好，很高兴能够参加今天的活动，大家经常在外面就餐，包括我在内也是。看到大量酒楼，有得很好，有的一般。目前北京餐饮在四万多人，法人单位不到7000人。因为酒楼每天都有开的，每天也有关的。但是开一个好的餐饮整个要选选址开始，选址里面有一个关键点包括需求、客流，包括风味，我认为需求是很重要因素之一。冯晟松：比如说今天来到上我区这个项目，这个地理位置刚刚专家说了非常好。我听开发商介绍了一下，说餐饮面积我觉得少了，这个位置没有问题，而且周边人流也很多，本身这个项目又有写字楼，又有商务两用，又有住宅，还有一个广场，另外要打造这么一个中心的概念。冯晟松：所以也肯定是需求

28、量很大的，在这个区域餐饮方面需求肯定会很旺盛。现在餐饮娱乐业在上奥区发展会很好。我记得上学的时候提到西三旗觉得很遥远，现在随着城市不断的发展，现在这个区域已经很繁华了。在我来之前看了一下餐饮情况，这个地区没有适合时尚或者适合商务的餐饮企业，也就是说餐饮发展还停留在低端的水平。所以说打造中心首先要选择餐饮，因为有人的地方肯定要吃饭，吃饭的同时也在拉动中心的形成，把人留住，有逛商场的，有写字楼，有商住两用的，所以我刚才说餐饮面积太说了，我说以后最好能加一点。冯晟松：我刚才看了一下餐饮方面的发展，这个地区跟发展不相匹配的，而且跟老百姓吃饭餐饮的需求也是不匹配的。包括大家现在有一些新新人类的面孔，但是

29、吸引他们的店很少，一般都是停留在以前概念的店。这一块我觉得很不匹配，现在全国全年餐饮收入已经过万亿了，全国和北京一块增长率都是两位数，所以在高速增长的情况下本地区的餐饮应该肯定要得到大力的发展。冯晟松：我在此呼吁一下广大餐饮企业能够到上我区来看一看，看一看考察一下，对上奥区餐饮业的发展多做一些工作。另外我也希望咱们项目开发商能够以餐饮企业接受的价格，开发商说只售不租，现在餐饮大家不太清楚，现在租一般是3.3-4块，如果再高就没有竞争力了。所以说这个项目能够以餐饮业接受的价格，提供质量好的项目供置业者选择，我也衷心的希望以后这个地区可以成为京城的新的亮点。主持人 殷苏峰：刚才咱们嘉宾谈了上奥世纪

30、中心做了介绍，我们项目代理公司秦总，他再把项目重点给大家做一个介绍。秦天：首先在这里我代表甲方，代表开发商给我们这个项目说一下，感谢今天各位嘉宾、专家以及各位商户来到我们上奥世纪中心看我们这个项目，关于整个区域商业发展和投资前景做了一个沟通和交流，很感谢大家。秦天：刚才几位专家针对我们这个项目提了很多的建议和想法，这一点其实我们很多东西已经考虑到了，同 时也有一些想法，这个项目首先名字叫上奥世纪中心，上奥新天地。首先这个区域杨会长已经讲到了，各位专家也说到了，这个区域未来发展前景很大。我们当时提出上奥区概念的时候，这个名字从哪儿来，这个西侧实际上紧捱着中国硅谷，东侧到临翠路，北侧到回龙观，南侧

31、到北五环，实际上这涉及到两个商圈的辐射，一边是中国硅谷，他每平方里土地创造产值是1000亿，东边是奥运商圈，这是2800亿打造，未来能创造三万亿产值。我们所在的区域是北京上奥区，目前的发展概念在那儿呢？从交通上来讲已经形成四大城市功能聚集，一方面是交通聚集，产业汇集，商业聚集，以及居住聚集。这从哪儿来，首先交通，整个区域形成四行，三纵交通体系，所谓四行的概念一个世纪上我们是门前这条路，这条路是这个区域唯一一条能够打同上地，中国硅谷到奥运村的东西项干道。秦天：再往南实际上形成一条线清河小营，这个是通向西边，奔上地产业基地。另外是北五环以及北四环，这是四行。三纵主要是八达岭高速，还有中关村北大街，

32、一个民翠路，这个未来也会形成南北交通线，这已经形成四行三纵的交通体系，这个是交通聚集。从产业聚集来说，我们这个区域一共有十三个核心园在这聚集，这十三个核心园涵概了IT、科技、生物、生物科技这几种类型，已经构成了产业聚集的概念。这个地方目前来讲有将近20万商务人流，这个区域目前来讲也形成了一个商业的聚集，刚才各位专家也谈到了商业聚集的概念，这个区域已经有一些商家引入进来了。秦天：这个区域包括西侧800米金隅蓝岛，这个作为蓝岛集团在北京第一家分店，对于他们来讲各位商家比较清楚，他们选择分店是非常谨慎的，他也看好这个区域商业价值以及发展前景。这个区域还有中关村国际商城，日本永旺百货，以及大中、国美，

33、包括东方家园，还有肯德基、麦当劳这些企业也已经进入到这个区域了，大家都看好这个区域的未来发展，已经形成初步的商业聚集性。秦天：再有一个居住聚集，这个片区涵概四个居住组团，清河小营剧团，上地、回龙观，西三旗，他们已经形成京北最主要的居住板块，这个地方涵概150万居住人口。实际上这块构成了整个上奥区核心价值，北京上奥区在城市发展过程中经历了几个阶段，早期来讲各位专家也提到了，相对来讲在十几年以前北京人说进到哪儿，过了清河才算北京，昌平、海淀都不属于北京区域，最近实际上经济这十几年的发展与沉淀，这个地区对于居住而且房价超过两万元的产品形成，基本上都超过万元了，说明这个区域未来消费潜力是巨大的。秦天：

34、对于这个区域整体来讲，北京是一个大中心的城市发展，对于一个中心来讲，咱们北京普遍形成天安门是北京市中心。未来的发展包括国贸是CBD中心，实际上都形成这个概念，对于市中心在国际通行理论来安排，这实际上是在一个城市特定区域内，必须形成交通中心，产业中心，商业中心，居住中心的概念，这四个类新形成才构成中心的概念。秦天：秦天：刚才提到一个产业，这个区域也可以称之为产业聚集，因为我们项目往东是被新高新技术产业园，往西是上地信息产业基地，这已经涵概了建材、高科技和ITD聚集。居住聚集，这个项目周边已经形成了一定的高档居住公寓以及普通住宅社区，已经构成了这种概念。这已经具备了四个中心的价值，在这已经形成了。

35、秦天：今天刚才专家也提到了城市综合题，实际上这具备很强的商业价值，这个价值在那儿呢？城市综合体对于商户来说是一个加速器，这首先是一个城市名牌，对于商家来讲只有说所买不动产，你买商铺，他的临街有形象，有吸引力，实际上这个项目具备了城市名片的概念，另外需要强大的聚合力。自身来讲吸引在于本身有餐饮、居住、商住，这个区域已经构成了所谓的居住区域，商务产业区域。秦天：对于城市综合体来讲是一个全时态消费中心，对于普通人来说住宅、公寓下面的商业，只能够提供夜间消费，白天没有人，大家下班以后才去消费，对于写字楼是来自于白天的消费，白天有商务人流，傍晚对于写字楼来讲是死城。对于城市综合体来讲涵概了居住、商务、以

36、及商业概念，这体现全时态24小时都可以带来人流、客流。不管是住宅还是写字楼来讲不可能提供全业态的商业价值。秦天：对于我们这个项目来讲，我在这个地方，这个产品是上奥新天地，这个项目是这个区域唯一的城市综合体项目，我们项目北侧有新龙城、橡树湾等几个项目，他们类型都很大，但是所占比重不一样，他们更加偏重于居住，而我们项目32万平米十万平米写字楼，十万平米居住，这实际上达到了1：1：1。这个项目80米高度地标建筑之一，而且直接临西三旗路，这个商业价值也自然有价值。秦天：对于区域来说，刚才说到了有标志性建筑，未来各位专家也提到了，我们未来想大作什么，为未来商家能够带来什么，我们产品在构建价值的时候突出了

37、一个情趣的公共空间和休闲业态，这未来必然会成为一个黄金小点。在一个繁华社区当中会形成一个结点区域，我们这个社区未来具备了黄金漩涡的概念。秦天：我们社区是开放式的街区规划，这个项目有三个出入口，这个开放式社区规划来讲西侧是可以跟外面百米绿化带相连。东部有出入口直接进入社区，我们看到上下班人流、车流可以从西三旗环岛右转传入我们社区继续上八达岭高速，这未来会形成强大的聚合吸引力，我们在这大作5000平米钻石梦幻广场，这个我们是防慕尼黑广场的，这以后是商务办公和居住人流是可以休息的，这同时也打造是城市约会地。秦天：我们在商业价值规划上来讲形成两大块内容，一个是五万平米商业构建两块，一快是蓝调美食广场，

38、1.1万平米。刚才专家说这个区域是商业中心，在区域商业中心的商业才是最有价值的商业，对于区域商业中心的定义和含义来讲有一个说法和概念。正常来讲对于大家来说首先区域商业中心点必须具备是两条交通主干道相交的位置，而我们这个项目西侧是八达岭高速，未来门前西三旗路是唯一能够贯通亚奥和上地的主干道。秦天：对于区域中心在800米范围之内形成近两万平米的大型百货，接近一万平米的区域休闲娱乐核，以及上百家店铺集群，这几点可以构成一个商业居住中心。董老也说到这个区域现在还没有完全形成，实际上上奥新天地是创造这个区域中心的核心点。我们项目西侧800米已经形成了蓝调百货，现在营业还不错。这个区域目前来看缺乏一个休闲

39、娱乐核，这个项目蓝调美食1.1万平米的规划，在未来要打造这个区域休闲中心，未来以休闲、娱乐、健身为主要的街区。秦天：我们1号楼已经形成上百家店铺，已经构建了这个区域的集群，上奥世纪中心诞生会形成区域商业中心的核。刚才讲到蓝调美食广场的定位，实际上蓝调美食广场我们规划了一个梦幻街区，对于蓝调美食广场是五层商业，我们首先有一个空间立体街区，外面有三部观光梯，还有滚梯沟通，形成垂直的交通体系。在整个街区当中，我们把外街内置化了，内部会形成情绪街区，休息形状态类型都可以体现。整个内部街区形成环状、沟通性，跟外面形成良好的对接。秦天：在五层有星光大街，未来可以创造客流休闲时光的最佳去处，形成一个多为立体

40、的空间概念。在整个蓝调美食广场业态规划来讲我们以特色餐饮，主题酒吧、咖啡厅等为主，我们在四、五性想引入动漫产品，健身中心，以及足疗保健等业态，这些概念是给这个区域形成休闲娱乐核的感觉。我们一号楼步行商街是由三号楼形成的休闲娱乐中心带动整个这个地方的商业价值，我们在精品商业街来讲形成了一个社区生活街，时尚风情街等几种业态，构建百家店铺集群，形成这个区域商业的核心价值。秦天：这些是带动我们整个区域的商业，未来上奥世纪中心，上奥新天地也会形成这个区域商业中心核结构。以上谈的是产品的感觉，非常感谢大家！主持人 殷苏峰：秦总嗓子很大，都不用话筒。刚才各个专家包括开发商代表也把项目个性的东西阐述比较清楚了

41、，今天也请了很多商家的代表，我们也想利用这个机会听听商家在选址方面有哪些独到的地方。因为今天活动来的媒体也比较多，包括新浪网、搜狐焦点网、搜房网，包括北京晚报，京华时报等30多家媒体，我们也希望于借助于媒体平台搭建商家、开发商的平台，我们专家探讨环节到这就暂时结束了，也感谢各位专家的光临！谢谢大家！主持人 殷苏峰：下面我们下面希利多日开发经理霍小兵；北京王府井洋华堂公司开发部长刘巍；眉州东坡常务副总经理郭晓东；北京蓝黛文化传播公司总裁林征宇；迪卡侬开发经理支勇也都来到了现场，我们有请！这个环节就比较轻松了，大家就随便聊一聊，你们针对你们企业选址方面有什么想法可以说一下，我们借助媒体平台跟开发商

42、和投资客交流一下。 迪卡侬开发经理 支勇支勇：大家好是我迪卡侬开发经理支勇，我们刚刚进入北京两年多一点的时间。目前在做的工作还是在北京继续开店选址工作，这个范围基本上确定在北京城市，北京是一个欧洲业态的零售企业，最早在中国引进欧洲的城市边缘，交通方便的地方，为消费者提供周末休闲、娱乐、购物于一体的业态，在目前北京有一点不同，北京土地价格，包括消费者购物方式还有一些不同，所以现在在北京选址策略有所调整，大体上基于五点因素：支勇：首先是交通，交通强调交通便利性。第二，是模式性。一个商业项目不能被消费者发现，不容易被消费者发现就很难形成一个聚集人流的作用。第三，周边消费力。刚才很多专家也说了消费力怎

43、么来测算，怎么来预测这个地方的商业价值。我们也有自己一套评估标准来评估这个区域之内的居住人群是不是能够满足消费需求。第四，商业环境，商业氛围。迪卡侬在欧洲和许多大的零售店在中国都是这样，像一些超市、建材包括家居都是进行组团合作，像零售又是一种集群优势，越大的品牌越多的人居住在一起，这个地方人就越旺。第五，地区的风险性。现在在北京商业项目也是非常的多，有很多商业项目的潜在风险，比如说法律方面，用户方面的各种各样的风险。我们选址基于以上几点。支勇：我最后讲一下这个项目的看法，上奥这个项目是2005年知道的，2007年看到这个项目选址和构思，业态组合，我认为这是非常不错的项目。为什么呢？因为交通非常

44、长，八达岭高速，西三旗主路结合处。路过人群无论是购物，首先在印象里面有一个意识，这里有一个购物中心，这里有什么样品牌。支勇：周边的人群，我的感觉来讲这个地方现在不是北京像望京、万柳这样富人聚集的地方，这个地方在于发展不够特别成熟，所以还有潜力，无论是新级别也好，还是城市中心的新贵外迁提供余地。支勇：商业氛围，这不是天然培养出来的，有一些大的零售也好还是大的业态也好，他们会逐渐的从自己的选址标准当中发现这个地方的优势，往这个地方聚集。因为有一些因素是天生的会吸引商家，比如说交通，不如说可持续性，比如说这个地方本身形成了一个传统的会聚地，在北京居住过的人会说我们在什么地方见面，比如说西三旗桥吧，这

45、是天然形成了，一时无法改变，所以我相信这个地方会发展非常好。主持人 殷苏峰：谈得非常精采，以前我们也沟通过，刚开业的时候名气不是特别大，现在基本上热爱体育的没有不知道迪卡侬。因为价廉物美。下面我们有请希利多日开发经理霍小兵谈一下关于选址方面的看法。霍小兵：我觉得选址开店，尤其在销售为主的楼盘里面，谁实际上最有决定权，我觉得最终有决定权的是房东。开发商在很大程度上没有这个决定权，因为他卖掉了，他也丧失了主要权利。专家就更没有这个权力，我觉得需要沟通的站在一个真正零售商家的角度上怎么样把我们的想法告诉投资者，由投资客去评判，要不要投资一个商业项目，以及你这个商业项目大概要找一个什么样商家。霍小兵：

46、最终像咱们这个项目，可能最终成功与否决定在什么呢？决定权在于我们这些投资客，以及投资 希利多日开发经理 霍小兵 客和开发商的斗争和配合当中。实际上一个真正好的投资客首先关注的不一定是这个项目本身卖多少钱，这个项目本身有多好或者多坏，你首先要找到目标的业态，比如说快餐类，比如说服装类，你要先瞄准一个目标客群，然后分析潜在客户的需求，以及租金的能力。霍小兵：开发商的成本是按平米算的，投资客也是按平米算的，零售商在某些方面不是按平米算的，如果你算得多或者缩水他的成本有可能大幅度增加。我想作为好的投资客要熟悉潜在的客群。我们想做一个房东，或者一个麦当劳的房东，我要了解洋快餐靠什么盈利，第二租金支付的能

47、力大概在什么样范围。第三，看他有没有可能性，比如说对面有肯德基，他还卖肯德基，看看有没有肯定性，分析一下对面肯德基的销售额。我们分析一下他可能一年给多少租金，他比如说在10%左右就可以在80万租金。我们反过来推算一下就知道能不能跟他合作，如果能跟他合作没有问题。这样一算马上就知道能不能买这个铺位，买到核算不合算，这个是一个关系的判断。霍小兵：投资心态的问题，我做房子有八年的时间，在最先投资都非常的直接，告诉我希望买到这个房子两到三年收回成本，我在西直门就遇到过这样一个大叔，我说如果两年回本我自己跟自己签一个合同就当房东了。从现在来看一个真正可以成熟的商业项目，我们有十到十二年的时间来收回投资就

48、大家真正投资回报的要求了，现在也有八年收回投资的，由于在奥运概念满天飞的时候，八年收回投资的项目也很多，如果压缩多五年真的不行，至少我相信很多大型的专业性的公司、品牌都不敢跟你合作，因为他承受不了这样的租金压力。他承受不了租金压力可能两个情况，第一步跟你签情况，第二他主动毁约，这样铺子可能就不好办了。霍小兵：还有一些小商家他一平米可以给十块，可以给二十，他给三十我给六十，他这样抢过来，经营不好一夜之间跑了。你通过投资分析算出来他不可能持续经营，他肯定有一天会跑掉的。所以我个人感觉选这个铺子好不好，开店好不好，对我们项目来说，上奥中心好不好，实际上最终我觉得决定权还是在各位投资客，所以我说大家胆

49、大心细，该出手就出手。主持人 殷苏峰：下面我们有请北京蓝黛文化传播公司总裁林征宇发表演讲，讲一下您对选址方面的看法？林征宇：我们北京蓝黛文化传播公司现在主要业务还是在大众的休闲娱乐，也就是解决温饱问题之后更大量和日常工作当中精神压力，需要在适当的时期进行缓解。我们目前主要是在北京的西部世纪金源大饭店底下有一个不夜城，我们在2002年开了一个综合业态的场所。林征宇：其实现在近两年我更多的关注到许许多多的商业地产在做前期所有规划的时候，他并不是光考虑到传统的商业零售的业态，也不仅仅考虑到我们传统的饮食业态。许许多多的商业地产上已经出现今天看到的西三旗的终端业态，全部提出的新概念，也就是全时态功能，

50、一个城市的综合体的概念。你想把一个商业做成全时态的项目，绝对不能少一个板块，也就是休闲娱乐板块。林征宇：当我们更多的富裕生活满足之后，特别是在北京，我们现在常住人口是1600万，而真正暂住人口，流动人口有200万，而常住在北京的常住人口有600万，他大量的工作之余，许许多多，越来越多的大龄青年并不是因为自己没有时间去找终身伴侣，而是太多的工作压力没有得到精神上的舒缓。所以现在北京的娱乐行业在全国来讲数量也是最多的，并且晚上夜晚消费能力也是很大的。 北京蓝黛文化传播公司总裁 林征宇 林征宇：我们看到最早餐饮，现在有一个后海这些酒吧一条街在建设，晚上这些青年涌向这些夜场。我看到今天这个项目觉得是商

51、业地产很大的机会。像这种城市结点上，并且考虑城市综合业态的时候尽快的考虑休闲和娱乐业态，这对后期的整体招商会有好处。我看功能区规划是在四、五楼引进了一个KTV，其实现在要想把娱乐业态做好，如果在娱乐当中单一选择单一业态，比如说KTV这样单一业态，他虽然能够聚集人群，但是现在年轻人消费心态不一样，有可能在前期慢药吧，酒吧玩得很好，他之后去宵夜，如果还有一点时间会选择KTV，如果把一个娱乐业态全部考虑，做成一个综合题体的时候，这种聚众的人会更加广大。林征宇：我们企业刚刚在项目往东一点，在清河跟安定路的交界处国美明天第一城项目，我们把整个地下板块9600多平米拿过来，这个规划之后大概可以做到1600

52、0平米，明年蓝调不夜城会在那里亮相。那里有迪士高广场，有酒吧，有新潮的KVT，同时把休闲的茶艺，以及健康足疗集合在一起，这样对明天商业中心原来十万平米环节当中，我们大概占了10%的比例，他会把整个其他90%真正拿到全时态来完成产业链的建设。林征宇：所以商业地产考虑前期的时候，如果考虑到了娱乐业态，娱乐业态有很多的特殊性，比如说住间距，楼高，因为你做一个迪士高广场，或者好的酒吧，在室内如果有七米挑空会给人家感觉广场中间放松的时候心情不会特别压抑，我来就是为了放松，如果空间感不够让人感觉有压力感，他真正精神放松的状态没有办法彻底宣泄。娱乐业态在早期规划会给上下水，电灯供应，空调、消防，以及所有结构

53、在前期规划好会给后期招商带来非常大的便利性。林征宇：现在任何一个投资客不光考虑多少年把投资成本收回来，他希望投资的商业地产在未来交易的时候有多大的空间升值，所以投资的时候会两个角度考虑，一个是稳定的租金回报，我们跟所有甲方签的时候我们一次性把十五年合同签了，保证了他在十年后会成本，这是一个长久的经济回报。我们如果运作好，把这个商业地产从生地转成熟地，他进行二手交易的时候才会提升，这样投资客才会有信心投入到商业地产商。林征宇：现在就西三旗板块来说，我今天是第一次来，今天这个项目包括建设方已经考虑综合业态的时候，这些规划都放进去，目前这里的客流量摆在面前就是这么多，应该有比较好的投资前景。所以在考

54、虑娱乐业态的时候我也希望不仅考虑单店，还要考虑综合型招商模式，要引进有实力，长久运营的运营商进来，这样会对整个商业地产有长久的发展前景，谢谢大家。主持人 殷苏峰：感谢林总，您在明天第一城开业是在什么时间？林征宇：我们第一期开街在2008年1月15日。主持人 殷苏峰：那也没有多长时间了。林征宇：现在已经进入倒计时了。现在商业地产板块都知道我们在那选址了。主持人 殷苏峰：刚才请专家聊的时候餐饮饮食协会的副部长也提到，现在感觉餐饮量有点少，发展也不太均衡，今天我们有幸的请到了眉州东坡常务副总经理郭晓东先生，他对餐饮选址，包括区域的一些看法跟大家交流一下。郭晓东：在座的大家下午好！很高兴能够参加今天上

55、奥世纪中心的高峰会议。我们前身是北京眉州东坡酒 眉州东坡常务副总经理 郭晓东楼，现在是眉州酒店管理有限公司，注册资金是2000万，现在下面有四大品牌，第一个品牌是眉州东坡酒楼，第二个品牌是王家渡火锅，第三个品牌是眉州小吃。第四个是私家厨房。我们眉州酒楼在全国已经营业的单独注册的18家，在奥运会开之前应该到26家，在望京要开两家，在亦庄要开一家。本月朝青板块，朝阳路跟青年路交汇的地方也要开一家。郭晓东：王家渡火锅现在开业之后一直受到餐饮业，包括专门吃火锅高级人士的青睐，现在每天晚上各位都排队。我们本月在怀柔开一家，同时在春节过后在中滤园广场开一家，二月份之后在望京开一家。眉州小吃，劲松有，亚运村有，我们以后在适合的地方都会开眉州小吃。郭晓东：我们私家厨房是什么呢？你不想来我们酒楼你可以打包。我们从高端到老百姓，我们说是为人民吃喝服务。今天来到这个地方，其实我以前对西三旗的改革感觉不怎么好，以前知道是轮胎厂结果破产到限价房，周边就有一个空军大院，有部队和二炮撑着。今天我过来感觉很震撼，