商业地产项目运作之要素分析

1、近年来我国商业地产发展势头迅猛,成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天 呢?其原因有二:第一,近几年城市的扩张迅速,为提升城市形象完善城市功能,政府在城市规 划中对新型商业布局留下了很大空间,这为商业地产的发展提供了巨大商机。 第二,就全国的 中等以上城市讲, 普通房地产已经进入了一个成熟期, 政府各项管理制度更加完善、 土地资源紧 张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、 新的投资项目时,商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。大连的地产商的综合实力虽较北京、 上海、 深圳等城市稍逊, 但在东北地区是处于领先地 位的。 在

2、国家振兴东北老工业基地的政策扶持下, 东北各城市的发展建设已经全面提速, 大连则 成为各地商业地产项目招商的重点。 万达集团步入商业地产取得的巨大成功, 也对大连地产商走 出大连,到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。商业地产和普通房地产究竟有何不同呢?其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式,从经 营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、 写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地 产和普通房地产更是有着本质的区别。 普通房地产用途相对简单, 面对的客户群相对单一, 而且 绝大多数采用相对比较简单的开发 销售的模式。 商业房地产的形式多样, 规模

3、相对较大, 小 的往往也有有几千平, 规模大的商业房地产如SHOPPING MALL项目, 可以达到几万、 十几万甚至几十万平方米。 其经营多采用开发商整体开发, 项目统一经营管理, 以收取租金为投 资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的,这种方式所占的比例较小。那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢?第一、 翔实的市场调查房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。 也难怪, 对于住宅开发只要把 综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚, 基本上就可以作出决策了。 至于小区规 划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。 但用这个

4、套路来开发商 业地产是绝对不行的,几乎没有成功的可能。开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合 作, 在天津街开发一个大型商业地产项目, 经过细致市场调查后他们认为条件不具备, 扔下几十 万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话,那最后的损失恐怕远远不止几十万。市场调查的内容根据项目的具体不尽相同, 但有些基础的市场调查是相通的, 包括市场环境调查 (税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发 展战略等 ,经济状况调查(项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、 投资理财观念以及对外贸易和

5、外商投资的发展情况 ,市场现状调查(现存各类业态形式的实际 运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等 。第二、 理性的效益分析如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策, 那么恐怕根本没有不可以做的项目, 当然其风险之巨是显而易见的。 那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的 较为令人乐观的市场调查报告, 是不是就可以马上作出投资决策了呢?答案是否定的。 这也是由 商业地产的特性决定的。以中小型专业市场项目为例, 调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、 管理水平不高, 而其租金却偏高。 参照这个租金水平来预测收益, 资金回收周期将非常短, 其回报率是非常高的。 但这个分析却

6、缺少了非常重要的一点,那就是市场的 “ 市 ” 。一个市场运营到成熟期,其 “ 市 ” 也相 对稳定, 经营业户收入较为稳定, 消费者对市场的认可程度也非常高。 既使我们投资的市场交通 更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高,但要达到 “ 场 ” 兴市 “ 旺 ” 租金收入相对稳定的 程度,仍需要一定的时间,也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短, 但想跳过这一阶段是不可能的。效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。 既然商业地产已经 成为投资热点, 其竞争的激烈程度也是不容低估的。 我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进 入稳定收益时期, 周边区

7、域会不会有新的类似项目冒出来, 应予以提请考虑, 竞争对手肯定要从 未们预计的利润中分一杯羹,甚至两败俱伤。第三、 充足的资金准备因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同, 长线投资占据着主导地位。 既使采取分 割商铺出售的方式, 越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到 “ 场 ” 才出手。 这就要求开发商资金 准备充足,否则出现后续资金断流项目难以为继的情况,工程不能正常进行,招商就更加困难, 这当然是非常法危险的。地产圈对普通房地产的运作有一种 “10%资金说 ” ,就是 1个亿的项目有个 1000多万就可 以运作。 奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金, 建设费用由建筑商先行垫付, 然后就是

8、开盘预售 了。这种打法未必是特别普遍的现象, 但其存在也为数不少。同样,这个套路也绝对不适应商业 地产项目。最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款,商业地产相对风险较大,指望向银 行融资困难重重。 相对于普通房地产的火爆预售, 商铺的销售难度更大, 精明的经营业户采取的 策略大多是 “ 不见鬼子不拉弦 ” 。 另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的, 商品 房按揭贷款通常是 20年七成按揭, 而各类商铺按揭贷款的额度只有 50%, 还款周期最高只有 10年,审批手续也更为复杂严格。没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障,想要通过商业地产获利将是极为困难的。第四、 严格把握项目

9、选址谈到商业地产成功的关键,很多专业人士认为,第一是地理位置、第二是地理位 置、 第三还是地理位置。 可见项目选址的重要程度。 位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力, 对于商家而言好地脚的优势不言自明。项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是城市规划先行, 在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位, 然后才开展对外招商, 开发商 几乎没有选择的余地。 而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用, 完善 城市功能的作用等, 风险自然落到了开发商头上。 另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地 产同质化严重,加剧相互间无序竞争,使众投资商都难以获利

10、。我们在考察商业地产项目时, 要对交通状况、 区域消费水竞争对手等要素加以分 析。如果规划的位置不甚理想,我们又不能按照自己的意愿加以改变的话,最终只能选择放弃。 好在很多城市的领导层已经注意到这一点, 为创造更优的投资环境, 开始对商业地产项目在规划 上给与较为宽松的空间。第五、 缜密的规划设计对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商,然后根据入驻商家的要求规划设 计,这是万达首创的 “ 订单地产 ” 概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单, 只要把不同 的业态相互组合即可,其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的S HOPPING MALL项目,在规划时既要考

11、虑整体布局的合理性,又要充分考虑内部商家 之间的竞争,创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。 另外对于大型商业项目,其不同业态对 车流的吸引是不同的, 比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场; 其人流在不同时段、 不同服务 功能变化是非常大的。 如果规划不当, 很容易造成巨大的成本增加和资源浪费, 人流分布不合理 还会使市场显得人气不旺。由于功能多业态复合度高,大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重 要。比如影院对层高有要求,部分主力店对层高也有要求, 餐饮对上下水、排烟和电源有要求等 等。小型商业地产项目大多为单体结构, 其规划的重点在于周边的道路交通。 我们经常可 以看到, 一些较

12、早间的市场多数只有一个主要出口, 临街的路上车满为患。 这样的市场不利于吸 引更多的消费者。 所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率, 也要保证市场较为充足的停车 位和卖场周围顺畅的交通环境。商业地产项目尤其是小型商业地产项目, 在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停 留更长时间的原则,同时必须注意诸多细节。消防喷淋头、 消火栓、灯光等设置必须能与各个商 铺装修和经营相协调, 好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。 如果设计不 当会无谓增加建设成本,而且不利于市场的运营。第六、 相关专业人才商业地产需要的是即懂地产又懂商业,即懂营销又懂谈判,经验阅历丰富又通晓外 语的复合型人

13、才。 商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度, 所以造成了人才 短缺,流动性大,队伍不稳定这一现象。对于地产商而言, 用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商 业地产项目,而对外招聘新入盟的专业人才,恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度, 毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。能够对专业人才产生更大吸引力的, 一方面是工资待遇, 另一方面公司的实力、 知名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。对于商业地产专业人才, 采用引进和内部培养相结合的折衷方案, 倒也是地产老板 们的较好选择。第七、 卓有成效的招商商业地产项目的招商工作, 是以市场为载体和平台, 将不同的

14、业态形式和商家, 加 以有机整合统一, 形成强大的核心竞争力。 招商工作既是对项目前期规划的承接, 又是对项目后 期运营管理的必要准备,能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。对于大型的商业项目,万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常 大,是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目,也有一种普遍该共识。就是不完成 30%的招商工作, 该商业地产项目是不能开工的。 如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合 作关系固然好, 招商工作变得更简单, 项目的风险也能降到最低。 但作为我国商业地产先锋的万 达,毕竟已经进入了将SHOPPING MALL这样超大型商业项目连锁经营的时期,

15、一般 的地产商是不能照搬万达的成功模式的。其实任何地产商投资商业地产项目,根本的目的当让是获利。但在招商工作中过 于强调资金的回笼, 而忽略了搭建具有竞争力的市场平台, 将是非常危险的。 我们在制定项目租 金或销售价格的时候一定要客观, 同时对于先期进入的骨干商家, 对提升项目形象和功能有帮助 的大商家,在招商政策上要予以倾斜。商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计 划性, 招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才, 招商工作的开展需循序渐进多次 商洽, 连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。 总之, 如果一定要把招商理 解为推销的话,那么其推销的内容也绝对不是商业物业,而应该是商机。第八、 绝对不容忽视的运营管理很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的, 面对喜人招商业绩往往会感到大功告成, 以为 商业地产项目就此完事大吉。 这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝 对要不得的。商业地产同样需要物业管理,保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少,但商业地产项目更重 要的是商业管理, 要把多样的业态和松散的经营单位, 统一以商业地产项目为核心的经营主题和 信息平台上,形成自己的商业核心竞争力。商业地产项目运营管