附房地产新析

1、 copyrights by by maosong mao, 2008all rights reserved huaqiao university华侨大学土木学院华侨大学土木学院 毛茂松毛茂松房地产新政房地产新政近年我国近年我国房地产市场房地产市场实态实态 房地产房地产“新政新政”与困惑与困惑 各界各界对对房地产发展形势房地产发展形势研判的差异研判的差异 132房地产新政房地产新政1. 近年我国房地产近年我国房地产市场实态市场实态 1.21.31.1房地产价格指数房地产价格指数 房价与房价收入比房价与房价收入比 百姓讲坛百姓讲坛1.4房地产投资房地产投资 1.5房地产泡沫概述房地产泡沫概述房地

2、产新政房地产新政1.1百姓讲坛百姓讲坛房奴房奴房奴房奴万恶的房价万恶的房价房地产新政房地产新政1.2 房价与房价收入比房价与房价收入比 房地产新政房地产新政全国全国37大城市房价泡沫排行榜大城市房价泡沫排行榜房地产新政房地产新政1.3 房地产价格指数房地产价格指数 房地产新政房地产新政房地产新政房地产新政房地产新政房地产新政1.4 房地产投资房地产投资 房地产新政房地产新政1.5 房地产泡沫概述房地产泡沫概述 房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式，是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特

3、别是投机性因素作用的结果。行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧地上涨。1.5.1 房地产泡沫的概念房地产泡沫的概念房地产新政房地产新政1.5.2 房地产泡沫的成因房地产泡沫的成因 一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面：一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面： 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 投机需求的膨胀是诱因。投机需求的膨胀是诱因。 金融机构的过度放贷是促成因素。金融机构的过度放贷是促成因素。 房地产新政房地产新政 政策因素政策因素 结构性矛盾结构性矛盾

4、 银行信贷的非理性扩张银行信贷的非理性扩张 房地产投资的过度增长房地产投资的过度增长 社会资金盲目投向房地产社会资金盲目投向房地产 非理性预期和过度炒作非理性预期和过度炒作 信息不对称信息不对称 地价飞涨地价飞涨 产生房地产泡沫的具体原因产生房地产泡沫的具体原因 房地产新政房地产新政1.5.3 房地产泡沫问题的解决办法房地产泡沫问题的解决办法 解决房地产泡沫问题可以从供给和解决房地产泡沫问题可以从供给和(或或)需求方面着手，往往通需求方面着手，往往通过行政力量的深度参与，通过过行政力量的深度参与，通过挤压法挤压法、吸收法吸收法、转化法转化法和和综合法综合法等等方法解决。方法解决。 房地产新政房

5、地产新政 房地产泡沫房地产泡沫挤压法挤压法指的是通过降低房地产的市指的是通过降低房地产的市 场价格来降低房地产的泡沫程度，使房地产场价格来降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。挤压法采取的措施主要的市场价格更接近其内在价值。挤压法采取的措施主要增加供给和增加供给和限制消费限制消费两类。增加供给的措施主要有增加土地供给，增加中低价两类。增加供给的措施主要有增加土地供给，增加中低价格产品的供给，限制消费的措施主要有增加消费税费、限制房地产格产品的供给，限制消费的措施主要有增加消费税费、限制房地产金融等。这两类措施往往可以综合使用。金融等。这两类措施往往可以综合使用。 房地产新政

6、房地产新政 房地产泡沫房地产泡沫吸收法吸收法指的是通过提升房地产内指的是通过提升房地产内 在价值方式降低房地产的泡沫程度，使房地在价值方式降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。产的市场价格更接近其内在价值。 吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观经济环境、优化吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观经济环境、优化房地产产业环境和优化房地产市场运行，这些措施的实施能房地产产业环境和优化房地产市场运行，这些措施的实施能提高房提高房地产的内在价值地产的内在价值，使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理，使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理预期，获取房地产收益的风险相应降

7、低，房地产泡沫程度下降。预期，获取房地产收益的风险相应降低，房地产泡沫程度下降。 房地产新政房地产新政 房地产泡沫房地产泡沫转化法转化法指的是降低社会资源指的是降低社会资源 在房地产行业配置、在房地产行业配置、将资源从房地产行将资源从房地产行业转化到其它产业领域，从而降低房地产泡沫的方法。业转化到其它产业领域，从而降低房地产泡沫的方法。当当房地产泡沫到一定程度后，整个行业的收益风险比下降，房地产泡沫到一定程度后，整个行业的收益风险比下降，市场的自发力量将引导资源由房地产行业转移到其它收益市场的自发力量将引导资源由房地产行业转移到其它收益风险比更高的领域。在市场机制失灵时，也可以使用政府风险比更

8、高的领域。在市场机制失灵时，也可以使用政府调控的手段促进这种转化。金融市场的兴旺和产业投资机调控的手段促进这种转化。金融市场的兴旺和产业投资机会的增多，无疑能引导资金从房地产领域转移出去。在实会的增多，无疑能引导资金从房地产领域转移出去。在实现房地产泡沫转化时，可以采用市场和行政相结合的手段，现房地产泡沫转化时，可以采用市场和行政相结合的手段，但市场手段应该占主导地位。但市场手段应该占主导地位。 房地产新政房地产新政 综合法指以上三种方法的综合使用。 当房地产泡沫比较严重，特别是出现泡沫经济时间，或者要求在短期内减少或消除房地产泡沫时，可以采用综合法。 房地产新政房地产新政1.5.4 其他国家

9、或地区的房地产泡沫其他国家或地区的房地产泡沫香港房地产泡沫香港房地产泡沫日本房地产泡沫日本房地产泡沫美国房地产泡沫美国房地产泡沫房地产新政房地产新政房地产新政房地产新政 据日本国土厅公布的调查统计数据，据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业年，东京都的商业用地价格指数为用地价格指数为1201（1980年为年为100），但到了），但到了1988年就暴涨年就暴涨到了到了3342，在短短的，在短短的3年间暴涨了近两倍。年间暴涨了近两倍。日本六大城市的地价日本六大城市的地价指数，在上世纪指数，在上世纪80年代的年代的10年间上涨了年间上涨了5倍，地价市值总额高达倍，地价市值总额高达4

10、000万亿日元，相当于美国地价总值的万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的倍，土地单价为美国的100倍。倍。1991年以后日本地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏账年以后日本地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏账至少高达至少高达6000亿美元，日本从此陷入通缩深渊。亿美元，日本从此陷入通缩深渊。 房地产新政房地产新政 日本国土交通省日本国土交通省2006年年3月月23日发表的今年日发表的今年1月月1日的日的“公示地公示地价价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌

11、。其中，住宅用了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了地价格同比下跌了45，商业用地价格同比下跌了，商业用地价格同比下跌了56，连续，连续14年下跌。与年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了年相比，住宅地价已经下跌了46，基本回到，基本回到了地产泡沫产生前的了地产泡沫产生前的1985年的水平。商业用地下跌了约年的水平。商业用地下跌了约70，为，为1974年以来的最低水平。年以来的最低水平。 日本国土交通省公布的这些数据表明，日本不动产市场虽然经日本国土交通省公布的这些数据表明，日本不动产市场虽然经过了长达过了长达14年的艰难调整，但不动产泡沫至今还没有被

12、挤干，使日年的艰难调整，但不动产泡沫至今还没有被挤干，使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。 日本还未恢复！日本还未恢复！房地产新政房地产新政2. 各界对房地产发展各界对房地产发展形势研判的差异形势研判的差异 中央政府中央政府 房地产开发商房地产开发商 普通百姓及部分学者普通百姓及部分学者 地方政府地方政府房地产新政房地产新政正方（代表人物）：学者正方（代表人物）：学者 走入迷途的中国房价走入迷途的中国房价 卖掉上海可换大半个美国卖掉上海可换大半个美国 反方（代表人物）：房地产反方（代表人物）：房地产商、政府部门、部分学者商

13、、政府部门、部分学者中间观点（代表人物）：部分学者中间观点（代表人物）：部分学者 中国房地产整体无泡沫中国房地产整体无泡沫 房地产新政房地产新政房改房改新政新政3. 房地产房地产“新政新政”与困与困惑惑 国务院国务院旧国旧国八条八条新国新国八条八条 救市！救市！房地产新政房地产新政2005年年3月月26日，国务院下发了日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知关于切实稳定住房价格的通知旧国八条旧国八条房地产新政房地产新政 2005年年5月月9日，七部委联合施行房地产新政，即关于做好稳日，七部委联合施行房地产新政，即关于做好稳定住房价格工作意见的通知定住房价格工作意见的通知中央二套中央二套“经济

14、半小时经济半小时”栏目在栏目在5月月30日、日、 5月月31日、日、 6月月1日三天分别播出杭州不再是炒房者的天堂、南京日三天分别播出杭州不再是炒房者的天堂、南京炒房者炒房者“泣血卖房泣血卖房”、上海房价能否软着陆。、上海房价能否软着陆。新国八条新国八条房地产新政房地产新政 2005年年5月月27日日 ，国家税务总局、财政部、建设部关于加强国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知房地产税收管理的通知 各地区公布的享受优惠政策的普通住房标准各地区公布的享受优惠政策的普通住房标准营业税新政实施对二手房转售成本的影响营业税新政实施对二手房转售成本的影响 三部委再次出击三部委再次出击房

15、地产新政房地产新政国六条国六条 (一一) 切实调整住房供应结构切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。具体比例要求。(二二) 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用 严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定策

16、，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 2006年年5月月17日，日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议指出，根据当前存在的问题，促进房地产业健康发展措施。会议指出，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：进一步采取有针对性的措施： 房地产新政房地产新政(三三) 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长增长(四四) 进

17、一步整顿和规范房地产市场秩序进一步整顿和规范房地产市场秩序加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。囤积房源和哄抬房价行为。(五五) 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 (六六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布

18、市场供求信息，坚持正确的舆论导向。度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 国六条国六条房地产新政房地产新政2006年年5月月29日，九部门分布日，九部门分布关于调整住房供应结构稳定关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见住房价格的意见 国六条细则国六条细则国十五条国十五条7.13建设部建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建设部 房地产新政房地产新政2006年房产政策汇总年房产政策汇总颁发单位时间政策建设部20060113建设部关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建设部20060516建设部关于个人住房抵押

19、贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知国务院20060517国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见国务院20060524国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国务院20060630国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目意见的通知建设部20060706建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建设部20060711建设部关于规范房地产市场外资准入和管理的意见国家税务总局20060716国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知银监局20060720银监局关于进一步加强房地产信贷管理的通知国务院20

20、060831国务院关于加强土地调控有关问题的通知国家外汇管理局 建设部20060901国家外汇管理局 建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知房地产新政房地产新政调控效果？调控效果？房地产新政房地产新政房改新政房改新政国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见2007.8.13中央房改十年艰难回归中央房改十年艰难回归2007.8.24央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知2007.9.29廉租住房保障办法廉租住房保障办法2007.11.8 经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法200

21、7.11.19 房地产新政房地产新政房地产金融利率房地产金融利率房地产新政房地产新政房价下跌！房价下跌！退房潮退房潮断供潮断供潮房价倒挂房价倒挂救市救市房地产新政房地产新政时间时间央行基准利率央行基准利率商业银行优惠利率商业银行优惠利率备注备注五年以下五年以下( (含五年含五年) )五年以上五年以上五年以下五年以下( (含五年含五年) )五年以上五年以上199605011996050114.94%14.94%15.12%15.12%199608231996082311.70%11.70%12.42%12.42%19971023199710239.90%9.90%10.53%10.53%1998

22、0825199808259.72%9.72%10.35%10.35%19980701199807017.65%7.65%8.01%8.01%19981207199812077.20%7.20%7.56%7.56%19990610199906106.03%6.03%6.21%6.21%5.31%5.31%5.58%5.58%20020221200202215.58%5.58%5.76%5.76%4.77%4.77%5.04%5.04%20041029200410295.85%5.85%6.12%6.12%4.95%4.95%5.31%5.31%20050317200503175.85%5.85%

23、6.12%6.12%5.27%5.27%5.508%5.508%下限为基准利率的下限为基准利率的0.90.9倍倍20060428200604286.12%6.12%6.39%6.39%5.51%5.51%5.75%5.75%下限为基准利率的下限为基准利率的0.90.9倍倍20060819200608196.48%6.48%6.84%6.84%5.51%5.51%5.81%5.81%下限为基准利率的下限为基准利率的0.850.85倍倍20070318200703186.75%6.75%7.11%7.11%5.74%5.74%6.04%6.04%下限为基准利率的下限为基准利率的0.850.85倍倍

24、20070519200705196.93%6.93%7.20%7.20%5.89%5.89%6.12%6.12%下限为基准利率的下限为基准利率的0.850.85倍倍20070721200707217.20%7.20%7.38%7.38%6.12%6.12%6.27%6.27%下限为基准利率的下限为基准利率的0.850.85倍倍20070822200708227.38%7.38%7.56%7.56%6.27%6.27%6.43%6.43%下限为基准利率的下限为基准利率的0.850.85倍倍20070915200709157.65%7.65%7.83%7.83%6.50%6.50%6.66%6.6

25、6%下限为基准利率的下限为基准利率的0.850.85倍倍20070927200709277.65%7.65%7.83%7.83%8.42%8.42%8.61%8.61%第二套及商业用房：同期同第二套及商业用房：同期同档次基准利率的档次基准利率的1.11.1倍倍房地产新政房地产新政贷款贷款5050万元，贷款期万元，贷款期1010年，加息对月供的影响年，加息对月供的影响调息日期调息日期年利率年利率月利率月利率贷款总额贷款总额月还款额月还款额月还款增加额月还款增加额累计月增加额累计月增加额20020221200202215.04%5.04%0.420%0.420%500,000 500,000 ￥-

26、5,313.06-5,313.0620041029200410295.31%5.31%0.443%0.443%500,000 500,000 ￥-5,379.36-5,379.36￥-66.30-66.30￥-66.30-66.3020050317200503175.51%5.51%0.459%0.459%500,000 500,000 ￥-5,428.30-5,428.30￥-48.93-48.93￥-115.24-115.2420060428200604285.75%5.75%0.479%0.479%500,000 500,000 ￥-5,488.46-5,488.46￥-60.16-60

27、.16￥-175.40-175.4020060819200608195.81%5.81%0.484%0.484%500,000 500,000 ￥-5,503.44-5,503.44￥-14.98-14.98￥-190.38-190.3820070318200703186.04%6.04%0.503%0.503%500,000 500,000 ￥-5,561.07-5,561.07￥-57.64-57.64￥-248.02-248.0220070519200705196.12%6.12%0.510%0.510%500,000 500,000 ￥-5,581.20-5,581.20￥-20.13

28、-20.13￥-268.15-268.1520070721200707216.27%6.27%0.523%0.523%500,000 500,000 ￥-5,619.82-5,619.82￥-38.62-38.62￥-306.76-306.7620070822200708226.43%6.43%0.536%0.536%500,000 500,000 ￥-5,658.59-5,658.59￥-38.77-38.77￥-345.53-345.5320070915200709156.66%6.66%0.555%0.555%500,000 500,000 ￥-5,717.04-5,717.04￥-58

29、.45-58.45￥-403.98-403.9820070927200709278.61%8.61%0.718%0.718%500,000 500,000 ￥-6,228.74-6,228.74￥-511.70-511.70￥-915.68-915.68房地产新政房地产新政地方政府救市地方政府救市中央政府救市中央政府救市房地产新政房地产新政房地产新政房地产新政房地产新政房地产新政城市城市优惠政策优惠政策石家庄石家庄1：“普通住宅普通住宅”1.5%契税税率。契税税率。2：住房公积金贷款上限：住房公积金贷款上限40万元万元沈阳沈阳1：开通公积金：开通公积金“异地贷款绿色通道异地贷款绿色通道”。2：

30、公积金贷款年限：公积金贷款年限30年二手房年二手房20年，商品房两成首付，设立年，商品房两成首付，设立50万元购房奖励。万元购房奖励。3：“普通住宅普通住宅”1.5%契税税率。契税税率。西安西安1：对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分：对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%2：房产企业城市基础设施配套费减免：房产企业城市基础设施配套费减免35元元/平米。平米。河南河南1：公积金贷款两成首付，贷款最长期限：公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年。年。2：首套商品房购买者房贷利率优惠。：首套商品房购买者房贷利率优惠。3：省内购房，可异地申请住房公积金贷款。：省内购房，可异地申请住房公积金贷款。长沙长沙1：经适房全面推行货币补贴方式：经适房全面推行货币补贴方式2：二手房交易税：二手房交易税1.1%。3：多项房地产税费减免或延迟收取。：多项房地产税费减免或延迟收取。4：公积金贷款两成首付，贷款最长期限：公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年。年。常州常州1：取消对二次及