酒店行业分析报告

1、酒店行业分析报告一、酒店的定义酒店（ HOTE）L 一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招 待贵宾的不墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在台 湾被称为“酒店”， 在中国大陆被称为“酒店”、 “饭店”、 “宾 馆”、“旅店”、“旅馆”的。我们从酒店的称谓与功能，能够找到对酒店的定义。然而， 时至今日，对酒店的定义也是五花八门，众讲纷纭的。一个具有 国际水准的酒店首先，要有舒适安全并能吸引客人居住的客房， 具有能提供有地点风味特色的美味佳肴的各式餐厅，还要有商业 会议厅，贸易洽谈时所需的现代化会议设备和办公通讯系统，旅 游者所需要的康乐中心。游泳池、健身房、商品部、礼品部，以 及综合服务

2、部，如银行、邮局、电传室、书店、花房、美容厅等 等。同时，各单位要有素养良好的服务员，向客人提供一流水平 的服务。今日的国际酒店业被称为“旅游工业”。所谓工业，它 该表达式大量的、科学的、专业以及有效率的事业。归纳起来， 现代所谓的酒店，应具备下列差不多条件：1. 它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的建筑。2. 它必须提供旅客的住宿与餐饮。3. 他要由为旅客以及顾客提供娱乐的设施。4. 还要提供住宿、餐饮、娱乐上的理想服务。5. 它是营利的，要求取得合理的利润。、研究背景当下国际金融环境并不乐观，欧美债务危机问题不断。国内 经济形势十分低迷，在房地产调控政策下经济增长缓慢，物价上 涨过快，

3、各方面矛盾凸现出来。前两天芜湖地点政府对房地产的 救市政策刚推出 3 天就被叫停，讲明国家调控的决心大的方向不 动摇。在国家房产等相关部门及政策对高房价的打压下，曾经如火 如荼的传统住宅市场成交表现黯淡，一系列政策专门大力度上的 压缩了住宅市场的投资空间，同时也限制了投资客的投资和投机 性需求。在此形势下，旅游地产成为投资客们的青睐，成为万众 瞩目的房产新宠。旅游地产的崛起，不仅来自房产新政的导向作用，国民经济 的进展更是其内在的动力。据经济学家研究，当人均GDP达到一定程度时，以家庭为单位的消费结构就会发生变化，休闲支出比 例会明显上升。目前的中国就正处在这一时期，国民经济的内在 推动，以度

4、假休闲为代表的第三产业正迅速崛起。随之而来的， 便是旅游地产的蓬勃进展。三、旅游地产中的产权式酒店定义产权式酒店确实是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开 发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资 者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样 投资置业，将客房托付给酒店治理公司分取投资回报及猎取该物 业的增值，同时还获得酒店治理公司赠送的一定期限的免费入住 权。事实上质确实是迎合一般老百姓的不动产投资理财需求。产 权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合 伙企业较类似，差不多上为了关心大众投资者共同参与大型经营 型住宿业房地产的投资行为， 目的是获得

5、房地产增值和经营收益。历史背景20世纪 60年代的欧洲， 度假风气兴盛， 法国地中海沿岸开发 了大量海滨不墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃 至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独 购买度假不墅，而部分有能力购买不墅的用户，每年的使用时刻 特不有限，最多只有几周，空置率专门高，因此出现了亲朋好友 联合购买一幢度假不墅供大伙儿不同时刻分不使用的情况，最早 的分时度假概念由此产生。据此，聪慧的开发商发明了以分时销 售客房使用权的模式来招揽客户，取得了专门好的效果，分时度 假市场由此形成。产权式酒店是旅游房产的重要一类，事实上质确实是“分时 度假 +房产投资”。它将酒店的

6、每一单位分不售给投资人，同时投 资人托付酒店治理公司经营或分时度假网络治理，获得一定的投 资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入， 大约1520年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的 增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时刻段的免 费居住权，能够作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位 的度假基地。四、产权式酒店利在何处（前景）？产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越 受到宽敞投资人士的青睐也是受客观环境阻碍。首先国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各 地建起大批房地产项目

7、，经济回落，许多盲目开发的房地产由于 价格高、市场定位不准等因素出现了严峻的积压。据国家统计局 城调总队对全国 35 个大中都市的调查结果表明， 目前这些都市还 有 6000 多万平方米的商品房空置，商品房严峻积压。这些积压的 房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游都市。其次休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，通过初期单纯以观光为目的的进展时期之后，休闲度假旅游需求差不多产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在3八 5 年内， 可望形成具有一定规模的旅游度假市场。 这一市场的形成 和扩大，将为产权式酒店制造出旺盛的需求。产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额，一般情

8、况下业 主都不能用完，那么在不同地区的产权式酒店的业主就能够将自 己的免费自住房额拿出来与不人交换，以达成度假交换的目的。第三可投资领域少，可利用资金相对充足。由于在工业技术方面 与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放 市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的 农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法 吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的 产业也不多。因此，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需 求却严峻不足。因此，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的 不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也 是分

9、不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认 为，产权式酒店之因此受到人们的追捧，无外乎以下两个缘故其一，托付经营，省去苦恼。产权式酒店投资的差不多形式为，业主拥有一套星级酒店客 房的产权之后，再托付开发商或专门的酒店经营公司出租、打理， 自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。如此，关于业主来讲， 省去了许多治理苦恼。其二，提供包租，收益稳定。 许多产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主 固定百分比的回报率，包租年限有 3年、5 年，甚至 10年不等。 业界普遍认为， 产权式酒店的投资回报相关于其他类型物业而言， 是比较稳定的，同时风险相对也小一些。另外，专门多产权式酒 店的

10、开发商每年都会提供给业主一定时刻的免费入住权，1030天不等，关于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。五、产权式酒店定价依据及成本分析1、定价依据：以 40 平方米的户型（其中包括公摊面积 20平 方米左右）为例，采取反推法定价，依照市场情况，按照三星级 标准可能房价和开房率， 算出平均一间客房的年毛收入 计算公式 为：一间客房的年毛收入 二房价X开房率X每年天数（365），治 理公司毛收益和业主回报按照 7： 3 分摊（参照产权式酒店行业规 律得出的结论） 计算公式为：治理公司毛收益 =一间客房的年收 益X 0.7，业主回报金额二一间客房的年收益X 0.3，业主回报部 分按照投资总额的

11、8%的回报率， 推算出销售价格 计算公式为： 单 位销售价格=每年可回报业主金额* （0.08 X 40）。例如：假设房间折后价为 180 元/ 天，住房率为 60%；则平均每一间 40 的客房年收入为180X 0.6 X 365=39420元；按照7: 3分摊，酒店治理公司毛收益为：39420X 0.7=27594元，可回报给业主的金额为39420X 0.3=11826元；按照投资总额固定回报率8%+算，则该客房的销售总额为：11826-0.08=147825 元单位销售价格为：147825 一 40=3696元。酒店经营状况与定价分析表建筑 面积收益收益分摊可销售价格计算 方式（经 营状

12、况）房间 牌价折扣（折后价）住房 率毛收、人 益治理 公司 毛收、人益（占 70%）回报 业主（占30%总额单位 售价40 m2（按 50%分 摊计 算）差不 多状态2500.8(200)65%474503321514235177937.54448.4450%3650025550109501368753421.88中间 状态2500.7(180)60%394202759411826147825369652%34133.3323893.33102401280003200保守 状态2500.65(160)60%350402452810512131400328535%20761.2145336228

13、778501946.25上述六种状态的平均单位销售价格为： 3333元/ ；按160 元/天、开房率60%算，则平均销售单价为：3285元/ ；按180 元/天，开房率52%计算，则平均销售单价为：3200元/ 。依照周边市场价格以及本项目实际情况，保守可能销售均价可定位在3100元/ m2, 即卩28403340元/ 之间（6层起价2840元/ ，每 高一层加20元/ m：包括装修费用）。我们选择参照160元/天、 开房率 60%、售价 3100 元/ m 、回报金额 10540 元/年（即回报率 为 8.5%）为基准计算 （以下所有的计算亦同） 。如此对目标客户有 相当大的吸引力（具体分析见投资收益例表） 。2、成本与收益分析：1 ）面积：每层 800 m， 630 层共计 20000 m2 ）成本可能：建安成本：1500元/