工程管理部精细化管理指引(二)

1、第三部分 要素管理一、 工程交底与技术评审管理工作指引（一）工程交底管理工作指引1、目的：以施工单位三级施工技术交底制度为基础， 通过工程部技术交底介入, 充分强化工程质量事前控制，落实红杉地产工程精细化管理的要求，实现红杉对工程产品 精致完美的目标。2适用范围：适用于绿城房地产集团全资或控股开发的所有项目，在项目开发阶段工程管 理部对施工单位、监理单位的质量、进度、安全与文明施工的管理要求和技术标准的交底。3、技术交底程序及内容（1）交底范围：技术交底按土建、安装、室内装修、景观、市政、幕墙等专业分别进行总 体技术交底、分部分项工程技术交底及专题技术交底。（2）交底主体按照管理层级分为：工程

2、部对监理单位、总包单位、各专业分包单位的交底;监理单位对总包单位及各专业分包单位的交底；总包单位对分包单位的交底；总包单位对 自有班组的交底。4、各类技术交底具体要求 工程部对监理单位及施工单位的施工技术交底A交底时间：项目开工前，及各专业分包单位进场后一周内。对总包单位和监理单位的交 底，可以结合第一次工程会议进行。B参加人员：工程部经理负责组织，工程分管人员负责交底。工程部总监及监理人员、施 工单位项目经理、技术负责人、质量员、施工员参加。C交底内容：在满足国家规范、行业规范的基础上，结合工程精细化管理要求对每一个分 部分项工程、每个工序节点进行细化、强化、标准化说明，补充到施工单位三级技

3、术交底 的内容中。同时依据设计文件、设备说明书、施工组织设计（或施工组织措施）、集团公 司相关施工处理要点及施工作业指导书等资料制定技术交底提纲，进行技术交底。技术交 底提纲包括但不限于以下几方面的内容： a施工承包合同中规定的施工范围、质量、工期和安全质量目标; b工程特点和设计意图；C、总平面布置；d综合进度和劳动组织安排；e施工程序和主要施工方案；f、主要物资、施工机具供应要求；g、主要质量标准和保证质量的主要措施；h、g、k、保证施工安全的主要措施；环保要求和环保措施；采用重大的技术革新项目及科研项目；绿城集团明确的施工工艺、质量标准和工程精细化管理要求 监理单位对施工单位技术交底A、

4、交底时间：工程开工前的第一次监理例会、各专业分包单位进场后一周内及重要分项工 程开工前。B参加人员：由项目总监理工程师组织，各专业监理工程师负责交底，项目部全体施工管 理人员、班组长参加，工程部管理人员和监理管理人员对交底的内容、交底过程及交底效 果进行监督。交底内容：b、c、d、e、g、h、监理部组织结构及人员分工； 监理部监督要求及质量控制标准； 质量停止点、见证点验收计划及要求; 安全文明施工要求及验收标准； 技术资料监督要求及标准；鉴证取样要求及标准；标准工艺工法实施要求及验收标准； 工程精细化管理要求。 总包单位对自有班组技术交底A交底时间：工程开工前、新班组进场后48小时内，根据工

5、程进度随时举行。B由项目经理组织，技术负责人负责交底，项目部全体施工管理人员、班组长参加，工程 部管理人员和监理管理人员对交底的内容、交底过程及交底效果进行监督，如有必要，工 程部管理人员和监理管理人员应列席参加。C技术交底包括但不限于以下几方面的内容： 施工图纸的解释； 技术要求与技术检验; 施工方案措施；操作方法、成品保护、保证质量安全的措施； 绿城集团质量标准和认定办 法。D各级技术负责人应对技术交底情况进行检查，工程管理人员应做好施工单位三级技术交 底的监督工作。E、施工管理人员应按施工图和技术交底的要求监督施工，任何人不得擅自变更，确需更改 时，应按流程审批后进行变更。 总包单位对专

6、业分包单位技术交底A交底时间：各专业分包队伍进场后一周内。B由项目经理组织，技术负责人负责交底，专业分包单位全体施工管理人员、 班组长参加,工程部管理人员和监理管理人员对交底的内容、交底过程及交底效果进行监督，如有必要, 工程部管理人员和监理管理人员应列席参加。技术交底包括但不限于以下几方面的内容:a、总包单位项目部管理架构及人员分工b、总包单位质量、进度、安全控制目标及保证措施C、总包单位与专业分包单位工作界面交接标准及要求d、整体施工部署及对该专业分包单位施工安排要求e、专业分包工程质量要求及保证措施专业分包工程进度要求及保证措施g、专业分包工程环保要求和环保措施；h、专业分包工程安全生产

7、、文明施工要求及保证措施i、总包主要物资、施工机具、用水用电供应情况 g、专业分包工程工程精细化管理要求5、交底形式：各类技术交底可采取以下形式进行（1）会议交底：进行各级技术交底时，都应组织有关人员认真学习和讨论，明确交底内容, 与会人员充分发表意见。（2）组织学习绿城集团的标准及施工案例 PPT。（3）现场观摩交底：参观绿城的优秀楼盘。6、交底记录（1）施工技术交底必须建立目录台帐，（可存放于其它文件夹，但须在目录中注明存放位 置），交底详细资料应形成纸质或电子文件留存资料员备查。（2）施工技术交底必须作书面文字记录。（3）集团质量督导部、工程部技术交底记录由会议组织人负责；施工单位技术交

8、底记录由 施工单位负责。（4）记录必须有下列内容：工程名称（包括分部工程名称）、时间、属于何级别的交底、 主讲人、参加人员签名、交底内容。7、附表：交底记录表（二）扩初设计评审工作指引 1、目的：通过扩初设计完成时对强制性条文要求、功能性、安全性、经济性、材料设施设 备的定位等评审，确保产品品质。2、程序及职责（1）项目公司负责扩初设计评审会议的组织工作、 后续跟踪及政府工作。（2）公司规划设计部负责控制建筑、总图、景观等专业的扩初设计评审过程，并对评审后 修改结果确认、备案。（3） 公司精装修管理部负责控制室内专业的扩初设计评审过程，并对评审后修改结果确认、 备案。（4）公司总工程师办公室部

9、负责控制结构、给排水、暖通、电气、弱电等专业的扩初设计 评审过程，并对评审后修改结果确认、备案。（5）各相关部门/人员应在评审前做好准备工作，形成书面的评审意见或建议。3、工作流程：扩初设计评审应以设计评审会的形式组织公司层面的扩初设计评审会。4、评审内容（1）建筑总平面图 是否符合规划、规范及绿城公司的要求，是否遵循经济合理的原则。 规划设计条件（如道路红线、建筑红线或用地界线、建筑物控制高度、 容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数等），以及对总平面布局、周围环境、 空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建设等方面的特殊要求。 项目所在地的名称、位置、场地地形、地貌等描述是否正确。 总

10、平面布置是否因地制宜，是否根据地形、地质、日照、通风、防火、卫生、交通以及 环境保护等要求布置建筑物、构筑物，并能满足使用功能、规划要求。 设计文件的深度是否符合设计委托书的要求，有无符合要求的效果图、电子设计文本。（2）室外总图 室外总图的道路和管线等是否符合建筑总平面图、景观平面图的布置要求；道路和管线 的接口位置和标高，与城市道路和管线及各建筑单体道路和管线是否相符。 室外总图各管线排布、地下管线间竖向标高是否符合各专业管线技术要求，是否方便施 工组织。 人流、车流的组织是否合理，出入口、道路、停车场（库）的布置及停车位数量是否满 足要求，消防车道及高层建筑消防扑救场地是否符合规要求。

11、室外给排水管道管径、管材、布置、坡度、埋深和标高是否满足给排水、车辆通行及其 他管线布置的要求，是否满足使用和安全等要求。（3）建筑专业 建筑主要技术经济指标（总建筑面积、组团建筑面积、建筑基底面积、地下面积、住宅 的户型和套数、建筑层数、总高、体形系数等）是否符合要求。 建筑类别和耐火等级、人防等级、防水等级及适用规范、规程和技术标准是否正确合理。 功能分区、交通组织、户型设计、立面设计等是否合理，是否符合规范要求。 主要的材料、设备的选用是否经济合理。 建筑设计平、立、剖面图是否清晰正确。 方案评审中提出的修改调整意见是否得到落实。 幕墙工程、钢结构工程、特殊屋面工程及其它需要另行委托设计

12、的工程内容是否注明。（4）结构专业 建筑结构的安全等级和设计使用年限、建筑抗震设防烈度和设防类别是否正确。 基础选型及上部结构选型是否安全、合理、经济。 伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置是否合理。 采用的新技术、新结构、新材料是否合理。 结构设计墙、柱、梁、板尺寸、标高是否合理，是否与建筑、水、电、暖等其它专业矛 盾。 结构设计图是否清晰、正确。（5）电气专业 建筑电气设计是否符合有关职能部门（供电、消防、通信、公安等部门）认定的工程设 计资料及公司的设计要求。 变配电系统的负荷等级、各类负荷容量、供电电源及电压等级、电源数量及回路数、专 用线或非专用线、电缆埋地、近远期发展是否合理，是否满足要求

13、。变配电站的数量、容 量及型式，设备技术条件和选型要求是否满足项目本身要求是否合理。 变配电间设置的具体位置及室内净高，进出线位置、设备及检修通道、各变配电间电缆 连接形式、变配电间内通风及除湿的保障措施、高低压电缆路径是否合理；变配电间是否 对住宅景观有不利影响，是否满足安全维护的要求。 照明系统设计是否合理，包括室内照明种类、照度标准、光源及灯具的选择、室外照明 种类、照明路线的选择及敷设方式等。 火灾自动报警系统保护等级和系统组成是否合理，消防控制室位置、大小是否满足要求,火灾探测器、报警控制器、手动报警按钮、控制柜（台）、线路、设备选择是否合理，火 灾自动报警系统与其它子系统的接口方式

14、及联动关系，应急照明的电源型式、灯具配置、 控制方式等是否合理。 建筑物防雷系统、接地系统设计是否合理。 电气工程主要管径、井道尺寸及主要设备的选择、布置等是否正确合理。（6）给水排水专业 给水排水设计是否符合项目所在地实际市政条件。 给水排水总平面设计是否合理，包括水管平面布置、流水方向、阀门井、消火栓井、检 查井、水表井、化粪池等布置是否合理，是否与市政道路、景观绿化及建筑出入口冲突， 管道连接点的控制标高和位置是否合理。 室外排水系统（排水出路、标高、排放措施等）设计是否合理。 水质净化处理工艺和设备选型、给水、排水管材质、管径、保温材料选择、管道布置、 各种井道尺寸及布置是否合理。（7

15、）暖通空调专业 暖通空调扩初设计是否满足有关批文、法规、标准和公司要求。 空调系统、采暖设备、通风系统主要设施、设备的选择是否合理、采购便捷。 暖通空调工程主要管径、保温材料选择，管道布置、井道尺寸、风口设置等是否正确合 理。（8）弱电专业 弱电设计是否符合国家智能建筑工程设计规范、行业标准和集团公司住宅项目弱电设 计导则。 监控中心位置是否合理，面积大小是否符合要求；若小区分期开发，中心又不在首期地 块，则应审核监控中心的过渡方案是否合理、可行。 楼道管是否合理，且符合国家及行业的相关标准，并经建筑及相关专业确认。 室外井道管路大小及分布是否经过景观环境设计的审核。 小区监控室、门卫室、电梯

16、机房等设备及管理用房是否满足联网要求。 系统的管路设计对以后设备的选型和调整是否留有空间和余地。5、附表:（1）扩初设计评审表（2）设计工作会签表（3）扩初设计评审专题会议纪要（三）施工图审查工作指引1、目的：明确施工图的评审要点，确保评审工作的有效性，减少施工图的错、碰、漏现象。2职责（1）公司工程管理部负责组织施工图评审、施工图会审及设计交底工作，并就评审中发现 的问题与设计单位进行沟通。（2）公司规划设计部负责指导景观工程的施工图评审，负责指导室内专业的施工图评审， 指导其他专业的施工图评审工作。（3）公司工程成本管理部、材料设备部协助各专业的施工图评审。3、工作流程（1）公司内部评审

17、工程管理部负责组织项目公司内部的施工图评审，必要时可邀请公司相关部门参与，评 审结果应填入图纸评审记录表。内部评审应侧重于功能性、经济性及设计成果对设计 合同、设计任务书、规范及强制性条文的符合性。 项目公司也可委托专家对施工图设计的经济合理性进行重点审核。（2）施工单位、监理单位审核工程管理部应要求施工单位和监理单位对施工图进行审核，并要求其提供书面审图记录。 审核重点是设计深度的符合性、准确性、各专业设计的协调性和施工可行性。（3）图纸会审和设计交底 项目工程管理部在开工前应组织设计单位、施工单位及监理单位召开图纸会审与设计交 底会议；并提前一周将各单位的审图结果提交给设计单位。 通过图纸

18、会审，项目公司、设计单位、监理单位、施工单位协商确定存在的图纸问题和 各种技术问题的解决方案，并形成纪要。（4）记录管理 项目公司内部的施工图评审记录，应作为工作过程的记录，妥善保管。 图纸会审纪要是施工图的必要补充和修正，应确保文字清晰、表达正确、措辞严谨，经 参与评审各方确认后发放，并与施工图共同报送集团工程师办公室备案。 图纸会审纪要及后续的变更联系单，应同步在各份图纸上做出必要的修订和标注，以防 疏漏。 会审纪要格式要求：图纸会审纪要资料除按当地档案馆要求归档外，应保留过程资料， 须另按会议纪要格式保存，应包含自审记录、会议签到表及会议纪要，会议纪要可简要概 述会议内容。4、评审内容(

19、1) 总图 保留的地形和地物是否准确。 用地四界的测量坐标，道路红线、建筑红线或用地界线位置是否准确，道路、水面、地 面、建筑物室内外标高是否正确。 建筑物、构筑物的名称或编号、层数、定位是否正确，间距是否满足要求。 广场、停车场、运动场地、道路、无障碍设施、排水沟、挡土墙、护坡等的定位是否正 确，标高和坡度是否正确合理。 管线综合平面图平面布置是否合理，管线与建筑物、构筑物、绿化植栽以及其他管线之 间的距离是否满足规范要求，场地外管线接入点的位置、标高是否正确。(2) 建筑专业 建筑设计是否满足规范和国家强制性条文的要求，与其他专业设计是否协调、有无冲突;防火、防水、防潮、节能、无障碍设计是

20、否符合规范要求。 建筑设计与方案设计是否统一， 建筑立面效果是否满足要求；建筑总说明是否齐全准确, 内外装饰做法说明是否适用。 新材料、新技术的运用是否合理，建筑造型、构造的做法是否完整且合理可行。 建筑平面图的轴线、尺寸标注是否正确，建筑物层高、净高是否能满足要求。 建筑内各功能区的划分及交通组织是否合理；建筑物中重点噪声源的布置、隔声减振设 计是否能满足要求；特别是分户墙，沿街面、电梯井道等方面隔声减振处理。 屋面、外墙、门窗等围护结构的保温隔热性能是否能满足要求。 外装饰材料是否具备成本经济性、采购便捷性和施工可行性。 外立面线条设计是否合理，外墙空调机位的设置是否合理，是否便于安装。

21、门窗的高度、开启方式、分隔方式是否合理，是否满足通风和安全要求；门窗的材质、 色彩是否和立面效果协调。 建筑节点详图与大样图是否齐全、适用并便于施工。（3）结构专业 结构施工图设计采用的规范和图集是否准确， 设计总说明是否详尽、准确。 结构设计与建筑设计及其他专业设计有无矛盾。 基础的埋深、选型、布置是否合理，深基础施工中是否提出了应注意的安全问题、基坑 开挖和工程降水时有无保护毗邻建筑物和管线的措施。 结构平面图和详图的轴线、尺寸、标高是否正确。 构件的截面尺寸是否合理并满足其他专业设计的要求，各构件的空间结构关系是否合理,有无错、漏的构件设计。 钢筋混凝土结构的配筋是否正确，混凝土标号及每

22、平方米的含钢量的合理性。 结构设计的构造要求是否充分准确。 各节点详图、大样图是否准确、适用，与建筑设计有无矛盾。 伸缩.缝、沉降缝、抗震缝设置是否满足规范要求。 对幕墙结构、钢结构、网架结构、索膜结构等是否委托专业设计单位进行设计，并满足 相关设计、施工规范的要求。（4）电气专业 电气施工图的设计是否符合国家及地方有关规范和规程的要求，尤其是设计深度是否达 到了要求，与其他专业设计有无矛盾，是否存在影响使用功能的情况。 总容量及各回路的容量是否满足使用要求，电线、电缆的线径及保护管管径是否合理， 是否已考虑今后扩容的需要。 配电间的面积、位置、高度、预留套管及电力进线方式、配电柜设置、计量表

23、位置等是 否满足当地电力部门的要求。 开关、插座、灯具、电表箱、配电箱、弱电箱位置的设置、分布、管线走向设置是否合 理性。 室外是否预留了接地电阻测试点，位置是否合理，高层建筑是否有防侧击雷的措施。 强弱电井道的尺寸是否合适，检修门的位置和朝向是否合理。 设备、管道的布局是否合理，土建预留的吊装孔洞尺寸是否能满足设备吊装的需要。（5）给排水专业 给排水施工图纸是否满足设计规范要求，图纸表达是否清晰、完整、正确；给排水系统 图、平面图、大样图的表达是否一致，有无相互矛盾。 给排水管材的选择是否合理、明确。 冷热水、消防和排水系统管道的管径、坡度、走向、检查口（井）布局是否合理、标高是否正确，与其

24、它管线的安装位置、标高是否有矛盾，水平与垂直间距是否符合规范要求。 管道井、水表阀门井、窨井、化糞池等位置、尺寸、数量是否合理、隐蔽和美观，是否 便于操作、维护。 冷热水供水方式的选择、容量配置、设备选型、材料选用、机房布局是否符合经济合理、 先进适用的原则，设备材料的性能和品质是否符合项目的定位要求。 建筑外立面上的雨水管设置的数量、位置是否合理，空调冷凝水排放管位置、数量的设 置与空调机位、空调孔的位置是否冲突。 地下室车库内给排水系统的各种设备、管道、消防喷头、消火栓等设施的安装位置及标 高与其它专业的安装是否冲突，车库的净高度是否满足规范要求。（6）暖通空调专业 暖通空调施工图纸是否满

25、足规范要求，与其他专业设计有无矛盾，是否存在影响使用功 能的情况；图纸表达是否清晰、完整、正确；系统图、平面图、大样图的表达内容是否一 致。 暖通空调设计参数和空调系统选择是否合理。 暖通空调系统的容量配置、设备选型、材料选用、机房及管线布局是否符合经济合理、 先进适用的原则，设备材料的性能和品质是否符合项目的定位要求。 各种设备进入设备机房的运输通道是否畅通， 设备、管道和阀门布局是否合理。 对于采用风冷热泵或有冷却塔的空调系统，室外空调设备的安装位置是否适当，应避免 因空调设备的安装对建筑立面、运行噪音对周边环境产生不良影响。 吊顶内暗装的风机盘管、空调箱、风机箱、风口、风阀和空调管线的安

26、装位置及标高是 否满足室内装修吊顶的要求。 暖通空调风道井、管道井的尺寸是否合适，检修门的位置和朝向是否合理。 住宅建筑的空调室外机平台尺寸是否合适，安装位置是否影响外立面效果，冷媒管道和冷凝水管安装是否便利。 地下室车库内暖通空调和防排烟系统的各种设备、管道、风管、风阀风口等设施的安装位置及标高与其它专业的安装是否冲突，车库净高是否满足规范要求。（7）弱电专业 弱电施工图的设计是否符合国家及地方有关规范和规程的要求，是否符合住宅项目弱 电设计导则，设计深度是否达到了要求，并经建筑及相关专业确认和相关行业部门的签 证，与其他专业的施工图有无矛盾，是否存在影响使用功能的情况。 各弱电子系统的系统

27、结构是否合理，弱电系统图与平面布置图是否一致，有无矛盾。 弱电（监控）中心机房、各相关通信运营商的通信机房、弱电井的面积、位置、高度、 预留套管等是否合理和满足规范要求；通信电（光）缆的进线方式、弱电（监控）中心机 房内的设备布置、弱电井内的设备布置等是否合理和满足规范要求。 电缆光缆的型号规格和配比是否合理。 电缆光缆保护管的管径或桥架规格及各子系统入户管管径是否合理，选用的管材是否符 合规范或公司的要求，进建筑体管道的防水设计是否符合要求并配有详图。 平面上各种信息插座（如数据、语音、电视等插座）布置是否合理；户内若安装报警探 测器，各种报警探测器的选型、安装位置是否合理。 弱电箱与其他专

28、业的箱体（如电表箱、水表箱等）位置的设置、分布是否符合规范；户 内弱电箱、可视对讲户内机的位置是否合理。 室外管井的布置是否合理。（8）景观工程 施工图设计是否符合国家及地方有关规范和规程，设计深度是否符合要求；扩初设计评 审提出的意见是否得到落实；各专业设计之间是否存在矛盾。 各主材及设备的选定是否合理。 硬质景观的风格、体量、室外家具、灯具的布置是否合理，园林小品的风格与整体环境 是否协调，结构是否合理。 原生植物设计有无矛盾；苗木品种是否适合本地生长，采购有无困难；苗木的色彩搭配、 常绿树种与落叶树种的搭配、 针叶树种与阔叶树种的搭配是否合理；不同生长习性的植物, 栽植位置是否合理。 植

29、物竖向层次等各个界面的配置是否丰富合理，不同季节的景观效果是否得到充分考虑, 植物种（移）栽的季节和时间，喷灌能否满足绿化养护要求等。5、附表： 施工图审查评审表（四）重大专项方案评审工作指引1、目的：以对工程营造过程中的重大、专项技术方案的评审，借鉴专家及各方资源，确保 重大、专项技术方案安全、可靠，可操作。2、适用范围：适用于公司所有开发项目，代建项目参照执行。3、程序及内容（1）会同监理单位审查施工单位的施工组织设计，督促、检查专项施工方案。对组织设计 和施工方案中不合理及错误之处，必须要求施工单位及时组织修改，并重新报审。（2）专项施工方案一般包括: 桩基施工方案。围护设计和施工方案。

30、土方工程专项施工方案。幕墙设计和施工专项方案 。 外架和承重架专项技术施工方案。大体积混凝土专项技术施工方案。大型设备吊装施工方案。防水专项技术施工方案。保温专项技术施工方案。对涉及“四新”技术及重大技术专项方案。（3）评审人员：由工程部牵头组织公司领导、 总工程师、成本管理部分管人员，会同设计、 监理和施工单位相关负责人参加方案评审，同时邀请相关专家参与评审。4、评审范围及要点（1）项目公司评审范围：以上专项工程及重点工序在施工前，必须制定专项方案，并由工 程部组织设计、施工、监理等专家对方案进行可行性、经济性、安全性等方面进行评审， 并形成会议纪要。（2）当地政府规定评审范围：各专项方案在

31、公司评审完成后，必须根据项目所在地政府主 管部门的规定，针对深基坑设计、深基坑施工方案、高大跨度模板施工等方案进行外部专 家评审，进一步对方案的各方面进行会审，并形成会议纪要，工程部根据专家提出的意见 或建议结合项目的实际情况慎重执行。（3）公司评审范围：根据规定，针对基坑支护、深基坑挖土、幕墙设计和施工、外墙保温、 防水施工等重大方案和重点工序必须报公司规划设计部组织评审，结合同类型项目的经验教训或外聘专家资源对方案再次进行各方面评审，并形成会议纪要，评审通过后方可实施。、材料与工程样板管理工作指引(一) 材料设备样板管理工作指引1目的：为提高材料设备的采购效率，切实做好材料设备的选材定样管

32、理，有效控 制材料采购过程的关键环节，进一步提升项目的品质，保障工程进度，制定本指引。2适用范围：适用于公司房地产开发项目材料设备采购管理中与工程质量、进度管理相关 的采购计划、材料选样、定样和样品管理工作。3、采购计划管理(1) 采购计划编制：工程开工前，工程管理部须完成材料设备采购计划表的编制。采 购计划应根据工程的设计文件、合同要求、销售节点、工程总体进度计划编写，并应 拟订材料设备的供应方式，明确进场时间，梳理统计材料设备的种类、数量。其中材料进 场时间的还应充分考虑材料设备的招标、排产、备货和运输等供货周期中的不确定因素， 尤其是进口设备应留有一定的余地。采购计划应会同材料设备、财务

33、、成本等相关部门进 行评审，并经公司分管领导审批后方可实施。(2) 深化设计工作：工程管理部负责协调工程设计单位向材料设备部提供材料设备的规格、 型号及其他主要的技术性能参数，协助材料设备部和生产供应厂家进行材料设备的深化设 计，组织设计单位和外聘专家进行相关评审和设计优化，审查技术方案，保障材料设备采 购工作的顺利实施。4、材料设备的样板管理(1) 材料的报样：建筑设计上采用的材料都需要经过报样和确认，未送样板或未经过样板 确认的材料不得使用。工程部应要求施工单位或材料供应商报送样品，经设计师事先确认 后方可进行大面积施工。报样工作应提前进行，并留足确认及反复询样的时间。经过项目 设计师确认

34、后的材料，应签字盖章并标注确认的日期后进行封样留存保管，作为施工时的对照样板。对于体现外立面整体效果和立面风格的材料选定(比如石材和玻璃幕墙、门窗分 格等)，应通过工艺样板进行确认，样板施工后应要求设计师到工地现场实地看样复核，除 了确认材料外，还应确认材料品相、规格尺寸和细部处理等。(2) 材料定样范围：所有饰面材料均应进行样板确认。主要应包括：外立面装饰材料：外 墙面砖、外墙石材、外墙涂料、门窗玻璃、型材、屋面瓦、檐沟、百叶窗、阳台栏杆、沉 降缝材料等；室内装饰材料：入口、大堂、电梯厅等所有精装修饰面材料、进户门(包括 门锁、门碰等)、电梯桥厢、墙地砖、踢脚板、楼梯栏杆、扶手、门槛石、管井

35、门、防火 门、水表箱、配电箱、灯具等；其他饰面材料：景观面层材料、庭院装修材料、庭院栏杆、 信报箱、室外灯具等。（3）材料样板的变更：由于特殊的原因，材料样板需要变更时，应由施工单位或材料供应 商以工作联系单的形式提出变更。变更应在施工前进行，已经开始施工的材料原则上 不能变更。确需要变更时，应详细说明原因，并经项目公司材料、销售、工程、成本、规 划设计部等部门会签或评审，分管领导审核、项目设计师会签同意后，由项目公司总经理 进行审批。未经审批同意的材料，施工中一律不能变更。（4）材料的验收管理 甲供材料/设备进场前，材料设备部一般应提前两天通知工程管理部，工程部应出具甲 供材料/设备进场通知

36、表，通知施工单位相关专业人员到场验收。验收应包括材料设备的 规格、型号、外观质量及数量，并办理书面交接手续。 交接资料应包括材料设备的产品合格证、材质证明、使用和维修说明书等资料。若施工 单位对甲供材料/设备的外观质量、性能等提出异议，应在两天内书面通知监理 施工单位接收甲供材料/设备后，必须履行保管责任，并采取切实有效的成品保护措施， 确保甲供材料/设备的完好无损。产生损坏，由施工单位承担责任。 乙供材料设备进场前，施工单位应至少提前一天通知工程部和监理公司派员参加验收。工程部应组织监理单位、施工单位对进场材料进行验收，按规范需要检测的应进行相关的 检测。施工单位应提供产品合格证、材质证明、

37、检测报告等资料，验收合格后方可使用。 经验收或检测不合格的材料，须督促施工单位在 24小时内予以退场。对检测合格的材料 应要求施工单位按照绿城集团成品保护管理指引做好成品保护工作。（5）材料/设备后评价：在项目结束后，由工程管理部根据工程营造过程中，材料/设备供应及使用情况对工程质量、进度、成本的影响，配合材料设备部对项目材料设备供应、服 务和运行情况进行后评价。（二）工程样板管理工作指引1、目的：通过建立样板管理制度，严格实施“工程样板先行制度”，确保公司所有房产开 发项目在大面积施工前都必须进行工程样板施工和样板评审，保障工程品质；着力加强销 售样板房和样板区的管理，切实做到工程为销售提供

38、支持和配合。2、适用范围：适用于公司开发项目工程施工阶段工程施工样板、 销售样板房和样板区的管理。3、工程样板管理（1）工程样板的范围：工程管理部根据项目工程总体进度计划和施工总进度计划、施工 合同、质量标准，按照施工标段、分部分项工程，对重要节点、关键部位、新材料、新工 艺应用等工程，制定工程样板实施计划，实施工程样板管理。工程样板除结构工程施工样 板外还应包含以下内容： 建筑工程样板：屋面及防水工程施工，成品檐沟，楼地面施工，墙面抹灰及涂料施工， 外墙保温施工，外墙面砖、涂料施工，铝合金门窗制作、安装，石材、玻璃幕墙施工，阳 台栏杆施工，顶棚(吊顶)施工，室内公共部位精装修施工等。 安装工

39、程样板：给排水管道、通排风管、强弱电桥架、空调冷媒管道、空调凝结水管道、 新风管道、风口位置等应核对相互之间的标高、排布的合理性，实行样板先行。一般的工 程样板应包括：地下室管线综合排布，设备阳台管线排布，通道、走廊管线综合排布户内 管线综合排布，厨房、卫生间管道、用水点、排水口排布，管道保温，管道油漆、标识样 板等。对大型或复杂项目，工程管理部须组织各安装专业单位共同会审施工图，绘制管线 综合排布图，进行三维建模。 标准层样板：建立标准层样板管理制度是实现工程质量事先控制的重要措施。工程部应 要求施工单位在单体工程主体结构三层或首层标准层模板拆除完毕、具备砌体施工条件后 十天内，完成第三层或

40、首层标准层中各户型的砖砌体施工。标准层会验主要是复核楼层的 轴线、标高，复核阳台、空调机位的尺寸，复核户内空间尺寸、楼层净高，确定墙体、门 窗洞口位置的合理性，确定厨房、卫生间管线和预留洞口的合理性。标准层会验由工程部 牵头，组织设计单位、销售部、规划设计部、成本管理部、施工单位和工程监理单位进行验收，并形成验收记录。(2 )工程样板的管理质量标准的确定：工程样板施工前，工程管理部应根据设计要求、施工技术方案、标准 工艺工法、相关的规范、规程等，会同监理单位、施工单位确定工程样板的部位、工艺要 求和质量标准。施工样板明确后，施工单位应编写专项施工方案和施工工艺作业指导书， 监理单位须编制监理实

41、施细则和质量检查标准，经工程管理部和公司分管领导审查后方可 进行施工。施工样板时要严格控制每一道工序的工艺质量，并总结提炼出工艺的参数和质 量控制要点，做好相应的书面记录和影像资料留置。施工样板完成后，工程管理部部需组织设计单位、监理单位、施工单位和项目公司 材料设备、销售、成本等部门对施工样板进行评审，提出评审意见，由监理工程师整理书 面记录，工程部填写样板确认单，必要时附图片资料，并做好资料存档。工程样板的使用：A样板确认以后，由工程管理部对样板实施进行总结，对工艺工法和质量标准进行交底、 固化，要求施工单位严格执行，监理单位监督检查。B有多家施工单位的工程，工程管理部应组织相关人员进行样

42、板学习，统一做法与标准。C通过样板实景或影像资料的展示，为销售工作提供支撑。4、销售样板房和样板区的管理(1) 样板房、样板区的选址：公司应在项目策划阶段，完成样板房、样板区(如条件允许) 的选工作。在项目正式开盘前 6个月组织实施。样板区的选址应考虑到楼盘的展示效果、 与样板房联系的紧密程度、看房参观通道的组织以及施工进度的先后和施工场地的分区管 理的方便等；样板房应考虑户型的代表性、户型设计的亮点、样板房所在位置的景观效果， 客户看房的方便等，有时还要考虑到销售去化的难易程度。(2) 样板房、样板区的评审：样板房、样板区位置初步选定后，规划设计部、销售部、精 装修管理部还应就户型、功能要求

43、、风格档次、软装标准等方面提出具体的装修布置要求。 由项目公司总经理须组织设计单位和公司相关人员进行评审，并公司营销策划部评审，总 经理审批。(3) 样板房、样板区的工程管理样板房和样板区的工程特点：A综合性强，几乎包括了开发项目的全部分项工程。B工期要求紧，一般工期为46个月，需完成基础土建、主体结构、主体外立面装修、 样板房装修、室外环境等全部工程，达到样板房、样板区开放条件。C质量要求高，样板房、样板区工程是对外展示的样板，对质量有更高要求。样板房、样板区的工程范围：A主体工程。包括形成售楼处、样板房、样板区、样板通道精装修及售楼区域主楼外立面 的所有主体工程，以及为完成室外售楼景观形成

44、条件的所有主体工程。B精装修工程。包括售楼处、样板房、样板房通道楼内精装修。售楼通道楼内部包括样板 房单元入口大堂、大堂至样板房所在楼层楼梯通道、样板房所在楼层电梯厅。C外立面装修。包括样板房外立面装修，样板房区域主楼挑架以下的外立面装修，如果考 虑销售时需全部拆除外架，则所在楼栋需完成外立面的装修。D室外管线及环境。包括样板区域所有室外管线及园林景观、室外照明等，其中室外园林 景观可能含有泳池、水景等工程，工作量大。E、有些项目可能还包括电梯安装工程。 样板房、样板区的管控措施只不A样板房准备的各分部分项工程内容及前后逻辑关系同整个主体工程分部分项工程， 过是在每个分部分项工程施工中，总是在

45、第一时间优先施工涉及样板房准备工程的部分，尽最大限度压缩样板房准备工程总体施工周期。B在样板房工程抢工时期，一切施工安排以样板房工程为重心，应协调施工单位务必将人 力优先投放到与样板房工程有关的关键线路及关键部位上来。这些关键线路及关键部位主 要有： a样板区域之内的楼栋主体要优先施工；b主楼要尽快完成至样板房上一层，尽快完成样板房砌筑及抹灰并移交精装修单位施工;c、如在地下室顶板或室外架空平台上做样板区环境，应尽快完成地下室或架空平台结构;d应尽快形成挑架，尽早插入室外施工。样板房工程工期过紧，按传统施工工艺有时不能 满足工期或质量要求，往往需通过采取技术加强措施，打破传统的施工工序约束，达

46、到要 求的质量标准，保证预定的售楼目标顺利实现。C加强设计及合约方面的计划管理，前瞻性考虑及解决问题。样板房工程工期紧，各相关 部门、各专业之间必须衔接紧密，真正实现无缝对接，要做到这一点，靠的是严密的计划 管理。因此，必须充分熟悉图纸及项目情况，将本项目存在的所有二次设计、材料定样、 工程招标、甲供材料等工作都尽可能罗列出来，切忌漏项，并充分考虑好各项目间的前后 逻辑关系及间隔时间，提前规划好各项目的完成时间并定期跟进、检讨，执行过程中发现 偏差时及时采取相应纠偏措施。D加强施工计划管理，力求工序搭接更为紧凑。应提前编制好施工总进度计划，作为各专 业、各工种的配合依据。各专业、各工种根据施工

47、总进度计划，提前将人力、材料、机械、 技术等准备工作提前做到位，只要现场具备工作条件，相关专业及工种就可以马上展开施 工，将工序搭接时间减小到最低程度。5、附表：(1)(2)(3)(4)合格供方外采购物资申请表设备进场验收记录工程样板过程验收单米购计划表(5)工程样板最终验收单三、成品保护管理工作指引（一）目的：为了保证建筑安装工程施工质量达到国家质量标准，确保房产品交付符合业 主观感质量。（二）适用范围：适用于开发的所有项目成品保护工作全过程管理，主要对目前开发过程 中易被破坏及污染的部位进行要求，本指引作为施工招标文件的附件。（三）成品保护范围：土建、安装、精装修、景观等工程施工过程中的设

48、备、材料、半成 品、工序成品、成品。精装修、景观工程的成品保护要求参照专业公司相关规定。（四）成品保护原则1、责任明确原则（1）各施工单位进场前可以根据工程具体情况参照本指引，制定相应的成品保护措施（分 阶段、分专业制定专项成品保护措施），经同意后严格实施。（2）成品生产方对产品的保护负有最终的责任，包括对成品采取防护措施的责任、看管和巡查的责任、与后续施工方的协调和交底的责任等。成品生产方必须保证在交接或验收时, 其产品的品质和数量符合合同的要求。2、工序合理化原则：合理规划工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品 保护难度较大的材料如进户门、地板等安排在大部分装饰工作量完成后进

49、行安装。3、防护措施的持续维护原则：成品生产方负有对成品防护措施进行巡视检查的责任，同时 负有对已破坏的部分及时进行修补的责任。（五）成品保护通用措施1、在施工单位上报的施工组织设计审批过程中，要仔细审查其成品保护的专项措施是否具 有针对性，合理性，适应性，尤其是施工单位是否建立了相应的惩罚制度和举报奖励制度。2、对所有进场施工人员进行成品保护培训、教育，在主观上建立成品保护意识，指定专人 专职负责成品保护工作，建立确实有效的奖罚制度。3、各单位分别做好本专业的成品保护措施，完成的成品及半成品应与下道工序的施工单位 办理书面交接手续。4、合理安排各工种施工顺序，尽量减少交叉污染。5、 如在施工

50、过程中发现其他专业未做成品保护或成品保护被破坏时，应及时通知工程部管 理人员、监理及相关单位人员进行协调。6、严禁在成品、半成品上乱涂乱画。7、根据现场情况，应搭建临时卫生间或在阳台、露台部位放置小便桶等临时卫生设施，严 禁现场随地大小便。8材料、设备及施工机具搬运过程中应米取措施防止碰撞或损坏已完工的电梯、墙面、地 面、顶棚、门窗、扶手、栏杆及设备设施等成品。9、管材及配件、卫生洁具（含附件）、灯具、电箱（柜）、元器件等安装材料和成套设备进场时应有符合出厂标准要求的包装，卸货不得采用倾倒方式，不得抛、摔、滚、拖。10、塑料管材及配件、玻璃钢风管、保温材料、电气材料及设备等必须在通风、干燥的室

51、 内场地存放，不得暴晒、雨淋，防止变形、受潮或受损。11、卫生洁具、散热器（片）、照明灯具、风口和面板等易损易碎物品在搬运和安装中要 轻拿轻放，小心翻转，防止磕碰和损伤。12、涂饰工程（粉刷、油漆、涂料等）施工前，应检查已完工的成品保护是否到位；涂饰 工程完工后应严格管理，后续工序应有可靠的保护措施并经批准后方可组织施工，以免对 其造成污染或破损。13、在脚手架的搭设和拆除过程中应注意不要碰撞或损坏墙面、地面、顶棚、门窗、管线、 电气设施及其他已完工的成品。油漆、设备组装和就位等）作业时，要采取有效防护措施,不得损坏和污染已完工的墙面、15、安装好的管道（含风管）、地面。吊支架不得用作支撑或其

52、它用途的受力点，不得攀拉、踩 踏或放置脚手板。16、墙、地面内暗敷的管线施工时，要严格控制剔槽的宽度和深度；混凝土梁、板、柱、 墙不得随意剔槽、打洞，不得擅自切断钢筋。（六）成品保护具体措施 1、地下室后浇带 实施时间：模板拆除后 拆除时间：后浇带封闭前 标准做法：钢筋刷水泥浆后用模板封闭，防止水进入地下室及腐蚀钢筋。2、1 3层楼梯踏步责任单位:总包单位实施时间:模板拆除后拆除时间:楼梯面层施工前标准做法:采用废旧模板刷警示油漆或成品保护条。3、易污染部位管道责任单位施工单位实施时间管道完成后拆除时间周边工序整改完成后标准做法采用塑料薄膜包裹。4、进户门责任单位:进户门安装单位实施时间:门扇

53、安装完成拆除时间:室内整改完成标准做法:门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露。门扇安装完成 并验收合格后，及时用成品瓦楞纸板满贴在进户门表面，用胶带固定，确保整体平整，无 破损、翘角现象。木门门套的阳角用成品纸板、用胶粘贴做好护角保护。5、铝合金门窗责任单位：铝合金安装单位实施时间：门扇安装完成拆除时间：“ U'型槽在湿作业完成后拆除；与墙面接口部位铝合金保护膜在最后一 遍涂料施工前拆除；其他保护措施在细部整改标准做法：门窗框用专用保护胶纸(采用不污染铝型材的自粘胶带纸)满贴，注意 框边应留出10mr不封贴以利于密封胶密封或水泥砂浆的嵌固。玻璃粘贴塑料薄膜保 护。铝合

54、金门底框用细木工板做成“ U'型槽保护。6、楼梯栏杆责任单位：栏杆安装单位实施时间：安装完成，验收合格拆除时间：整改完成标准做法：将楼梯栏杆扶手转角部位用3伽厚珍珠棉包裹3层，防止运输装修材料时 碰伤。用塑料布或珍珠棉满包栏杆。石材供应单位石材运输前7、阶段：包装、运输、搬运 责任单位：实施时间：石材使用前拆除时间：标准做法：(1) 石材包装时，应分不同铺装区域装箱，尽量保证同一箱内装同一区域石材，以 方便拆御与安装，并在包装箱外粘贴两份拼接安装示意图，指导现场安装。异形或 较复杂的铺装，除对每箱标识外，还应对每块石材进行标识。(2) 板材装箱时石材应光面对光面，中间用橡皮胶垫隔幵，用

55、纸板护角包裹。四角 防止崩角，并在木箱的底部衬垫不小于2mm厚橡胶垫，防止石材边 直接与木材接触。（3）石材的搬卸应尽量采用叉车、吊车卸货，避免搬运过程造成板材的损坏。对于 现场切割的石材以及涉及到二次运输的，需有相应的保护措施，尽量使用平板车拖 运。（4）石材运输建议用平板车。石材供应单位石材到场后8、现场堆放 责任单位： 实施时间：石材使用前石材进场后应堆放整齐，石材堆放不得与地面直接接触，需用木方垫起拆除时间：标准做法：或在底部衬垫橡胶垫（薄毯），同时对石材进行编码。对于现场切割的石材以及涉 及到二次运输的，需有相应的保护措施。（七）附表：现场成品保护检查验收表四、工程进度管理指引（一）

56、目的：规范各项目工程进度管理的行为，确保开发项目处于全面受控状态，按预定 的进度计划实施管理，控制每个进度节点，保证工程整体计划的实现。（二）适用范围：本指引适用于开发项目施工进度的全过程管理。（三）职责工程1项目工程部指定相应人员负责本管理指引的具体实施并管理建筑单体施工的进度; 部经理负责本指引实施的巡查，并管理开工项目的工程进度；2、项目总经理对开发项目整体进度负责；3、公司对本指引的执行进行检查。（四）进度计划的编制1项目应根据公司审批后的项目总体开发计划和已经完成招投标工作的各标段总承包 单位上报的总进度计划组织编制工程总体进度计划，此总体进度计划包括各单体工程、 组团工程、室外管线工程、环境工程、分户检验整改以及各单项验收和综合验收的计划安 排。2、工程总体进度计划编制完成后，由项目组织工程部、规划设计部、市场开发部、营 销策划部、财务部以及成本控制部、物业咨询单位等相关部门对计划的合理性进行评审， 并报运营管理部审核，经总经理审批后实施。获批的总体进度计划应由规划设计部、市场 开发部、营销策划部、财务部、成本控制部、物业咨询单位、运营