我国房地产宏观调控政策效果的实证分析

1、 第41卷第8期 王要武等我国房地产宏观调控政策效果的实证分析3种政策变量和3种影响变量,一个模型系统无法解释清楚,因此分别以利率、货币供应量、购置土地面积变量对房地产投资、商品房销售面积和商品房销售价格指数建立了3个模型系统,即3个VAR模型:(1R、胞、咒、R,系统;(2R、胞、兕、屁S系统;(3R、佗、兕、尺P系统。建立VAR模型需要先确定滞后阶数。本文采用AIC(Akaike Infornlation Criterion 和SC(SchwarzCrit耐on信息准则确定滞后阶数。对于上述3个系统来说,当滞后阶数都为2(2个季度时,AIC分较小,而且滞后2个季度即6个月,也具有实际经济意

2、义。3脉冲响应函数和方差分解脉冲响应函数方法(Impulse Response Function,IRF描述的是VAR模型中的一个内生变量的冲击给其他内生变量所带来的影响,当一个误差项发生变化,或者模型受到某种冲击时对系统的动态影响。方差分解(V枷allce Decomposition则是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化的贡献度,进一步评价不同结构冲击的重要性10。由于建立了3个VAR模型系统,相应地就有3个脉冲响应函数和3个方差分解过程,具体分析如下。0.10 O.08 0.06 0.04 O.02 O.oo o.02 -o.0470 60 50 40 30 20 10 0o.100.0

3、8o.06o.04O.02O.000.02-o.043.1足、胞、儿、肼模型系统分析对于R、胞、兕、R,模型系统,脉冲响应函数 如图l所示。图l(a、(b、(c分别表示房地产投资额 对R、M2、咒3种政策变量的冲击响应过程。当在本 期给利率差分一个正的单位冲击后,房地产投资额在 第一期就达到最高点0.03,然后略有下降在第二期达 到0.02个单位后稳定增长。这表明利率变化量的冲 击,给房地产投资额同方向的冲击,这一冲击在第一 期就发生了作用且有持续的正效应。当在本期给货币供应量差分一个正的单位的冲击 后,房地产投资额在第二期内增加缓慢,第三期达到 最高点O.02,然后下降至第四期0.01后稳定

4、增长。 这表明货币供应量变化量的冲击,给房地产投资额同 方向的冲击,这一冲击在第二期开始发挥作用且有持 续的正效应。当在本期给购置土地面积一个正的单位的冲击 后,房地产投资额在第一期就达到了最高点0.06,在 第二期迅速下降至O.02,然后经过几次波动在第六期 达到0.02后稳定增长。这表明购置土地面积的冲击, 给房地产投资额同方向的冲击,这一冲击在第一期就 发生了作用且有持续的正效应。这从现实的角度可以 解释为,购置土地面积本身就是房地产投资行为,因 此房地产投资在第一期就达到冲击的最高点,然后对 购买的土地进行追加投资和建设,使得房地产投资持 续发生并在一年半后趋于稳定。方差分解结果如图2

5、所示。可以看出:不考虑房 地产投资额自身的贡献率,利率变化量对房地产投资砣对R珀9影响0.100.080.060.040.020.00o.020.04图l各政策冲击对房地产投资额的脉冲响应函数Fig.1Respo璐efIll眦廿。璐of r魄l豁tate inv鹤tnlent induced by 3poncy impIlls幅70605040302010施对R质献率706050403020lO图2各政策冲击对房地产投资额的贡献率Flg.2C仰tribu60n腿te of the 3pouci伪affbctiI喀弛al姻tate inV镐旬叽ent108土木工程学报 2008年 额的贡献率一直

6、比较稳定,在第十期达到19。89%,货币供应量变化量的贡献率是从零逐渐增加到第十期的3.86%,购置土地面积的贡献率是逐渐减少的,在第十期达到48%,说明这3个政策变量中对房地产投资额影响最大的是购置土地面积,然后是利率变化量,影响最小的是货币供应量变化量。3.2足、l纪、儿、RS模型系统分析对于尺、胞、咒、R.s模型系统,脉冲响应函数如图3所示。图3(a、(b、(c分别表示商品房销售面积对R、胞和咒的冲击响应过程。当在本期给利率变化量一个正的单位冲击后,商品房销售面积在第一期达到最高点0.055,然后迅速下降在第二期达到O.018后开始稳定增长。这表明利率变化量的冲击,给商品房销售面积同方向

7、的冲击,这一冲击在第一期就发生了作用且有持续的正效应。0.20 0.15 0.10 0.05 O.00 -0.05 -o.10o.15 /。一一/一一一一(且彤m西的影响0.20o.150.10O.05O.oo_0.05-0.10-o.15当在本期给货币供应量变化量一个正的单位冲击 后,商品房销售面积在第一期为0.015且稳定增长, 在第三期达到最高点O.034,随后略有下降并稳定增 长。这表明货币供应量变化量的冲击,给商品房销售 面积同方向的冲击,这一冲击在第一期就发生了作用 且有持续的正效应。当在本期给购置土地面积一个正的单位冲击后。 商品房销售面积四期内经过几次波动,第四期开始稳 定增加

8、,第五期达到最高点0.034后略有下降然后稳定 增长。这表明购置土地面积的冲击,给商品房销售面 积同方向的冲击,这一冲击在第四期开始稳定发挥作 用并产生持续的正效应。从现实的角度可以解释为, 购买土地和商品房销售面积之间的关系是同向的,开 发商购买土地后至少需要一年的时间投资建设然后才 能作为商品房屋出售,购房者购买的也许是期房。胞对船的影响0.20O.15O.100.050.00-0.05-o.10-_o.15/、.、/,厂7一I、。/一、/l 2345678910(c儿对船的影响图3各政策冲击对商品房销售面积的脉冲响应函数Fi晷3R删印璐e functio璐of reaI鼯tate鼢l鹤i

9、nd眦ed by 3poUcy inlpul螂胞对尼渍献率图4各政策冲击对商品房销售面积的贡献率Fig.4Contribution髓te of tlle 3poIici铝a行&tiI嗜reaI姻tate姐l签方差分解结果如图4所示,可以看出不考虑商品 房销售面积自身的贡献率,各政策变量对商品房销售 面积的贡献情况中,利率变化量贡献率一直比较稳定 第十期达到4.85%,货币供应量变化量贡献率从零逐 渐增加第十期达到4.62%,购置土地面积贡献率也是 从零逐渐增加第十期达到4.77%。总的来说三项政策 贡献率差别很小,而且它们对商品房销售面积的影响 都不大。说明这三种政策对房地产需求的影响

10、很小, 影响需求的主要因素还有其他。3.3足、尬、儿、即模型系统分析对于冠、胞、咒、尺P模型系统,脉冲响应函数 如图5所示,图5(a、(b、(c分别表示房价变化量 对R、胞和咒的冲击响应过程。当在本期给利率变化量一个正的单位冲击后,房 价变化量在第二期发生作用,在第三期达到最低点 -o.0013,经过一个波动之后在第六期趋近于O。这表 明利率变化量的冲击,给房价变化量反方向的冲击,这 一冲击在第二期开始发挥作用并在第六期作用趋于O。 当在本期给货币供应量变化量一个正的单位冲击 后,房价变化量在第三期开始产生作用,在第四期达 到最高点o.0013后开始下降,第五期趋于0。这表明 货币供应量变化量

11、的冲击,给房价变化量同方向的冲 击,这一冲击在第三期开始发生作用,在第五期作用 趋于0。当在本期给购置土地面积一个正的单位冲击第41卷第8期 王要武等我国房地产宏观调控政策效果的实证分析后,房价变化量在第一期达到最高点0.0067,然后迅速下降至第二期的_0.0019,第三期达到另一峰值O.0026,第四期趋于0。这表明购置土地面积的冲击,给房价变化量同方向的冲击,这一冲击在第一期就发生作用,第四期作用趋于O。方差分解结果如图6所示,不考虑房价变化量自0.012 0.008 0.a 0.000 m0(40.008 _0.01270 50加 30 20 10 0O.0120.0080.0040.

12、00010040.008_o.012身的贡献率,可以看出各政策变量对房价变化量贡献 率中,利率变化量贡献率第十期为2.63%,货币供应 量变化量贡献率逐渐增加第十期达到1.84%,购置土 地面积贡献率一直比较稳定为29%。说明三项政策 中购置土地面积对房价的贡献率最大,利率和货币供 应量对房价的影响相对来说都很小。纪对RP的影响0.012O.0080.0040.000.OD4_0.008.-O.012图5各政策冲击对房价变化量的脉冲响应函数Fi昏S胁p0脚fllllctio璐of real伪tate price ind眦ed by 3poHcy impIII螂4结论与建议此测l妒的贡献率706

13、05040302010123456789lO (c凡对艘的贡献率 图6各政策冲击对房价变化量的贡献率Fig.6Contribution rate of the 3pocies ahtingI.eal嘲tepI记e4.1结论本文建立了3个向量自回归模型,分别分析了利 率、货币供应量和购置土地面积政策对房地产投资、 商品房销售面积和房价的脉冲响应函数和方差分解, 结果得到了各政策对房地产市场各主要变量的影响途 径和影响方向,如图7所示。其中箭头上方的“+” 代表同向影响,“一”代表反向影响。图7中共有7个图示,只有利率一房价的影响是 反向的,其余都是正向的。下面有几点说明。(1从利率对房地产市场的

14、影响来看,利率的提 高导致房地产投资和商品房销售面积增加,这与经济 学的理论并不一致。利率和投资在经济学上是反向变 动的关系,即利率的提高使得投资成本增加继而投资 总量减少,在房地产市场上却出现了同方向变动的关 系,这可以从图7中得到解释,虽然贷款成本增加 了,但是由于开发商对房地产市场有足够的信心。开 发商的利润期望值还是增加的,因此导致房地产投资 额依然增加。另一方面,利率和商品房销售面积从理 论上看应该是反向变动的关系,即利率的提高使贷款 成本提高导致消费者购房面积下降,但是现在却出现 了同向变动的关系。从图7中可以看出,虽然贷款成 本增加了,但是由于消费者对房价的期望值是上升 的,房价

15、升值的潜力大于贷款成本的增加因此商品房 销售面积依然上涨。利率与房价由于资金的转移而出 现了反向变动的关系。(2从货币供应量对房地产市场的影响来看,松 弛的货币政策可以导致货币供应量的增加,在房地产 市场上的表现是需求、房价和投资都是增加的,这和 经济学的理论是一致的。(3从土地供给量对房地产市场的影响来看,土 地供给量与房地产投资、商品房销售面积和房价都出 现同向变动的关系。土地供给量的增加导致购买土地 使用费的增加,进而导致土地建设等追加投资增加, 因此导致房地产投资增加,是符合现实逻辑的。土地 供给量的增加使得房屋供给量增加,根据我国目前的 房地产市场情况,房屋需求量巨大因此需求满足度提 高了,最终商品房销售面积随之增加,这也比较符合 我国目前的现实情况。土地供给量与房价之间如果从 供需角度看,土地供给量增加相应的房屋供给增加, 毫塞季墨；堇里！耋蠹；孳自事羞量蕾；翼：蠢 塞裂量雾二非萋们却舀柏囊控；霪薹萋 錾薹塑雾釜妻仞堡荔甜毳蠕鬟篓篓夔蟊 稀翥鲤衄霎型鍪鎏囊，篓薹霪装霪童箝 鲥霉幻稚甾姜巨整蘩堡誉鉴寥鬟。磐 霎纠节词携语薹拳篓往街囊丽鸯圣；鞒 薹惦驾蠹霉萎氢雪胁鬈螋羹霎薹雩。窭 羹錾冀冀薹萋霾冀菱冀蚕些篓鬟冀鋈