紫晶南苑物业费测算

1、上海吴泾紫晶南苑物业服务方案第一章物业管理财务预算第一节物业管理费明细表项目月预算额（元）年预算额（元）备注管理费收入196840.852362090.20具体测算附后减：各项支出1、税金及附加10944.35131332.202、各类管理、服务人员人工等费95583.291146999.50具体测算附后3、企业管理费2114.58253754、设备管理费用406394876685、电梯、水泵费250003000006、绿化外包费95831150007、垃圾清运费用应由开发商承担支出合计198564.222382774.648、亏损-1723.37-20684.44第

2、二节管理费用测算、管理、服务人员工资及劳动保险、福利等序号冈位人数月薪（月）劳动保险及福利（元）合计（元/月）1经理13000*1=30001530*1=153045302管理员（A）22000*2=40001020*2=204060403管理员（B）21700*2=3400867*2=173451344保安员321500*32=48000外包480005电工21500*2=3000765*2=153045306维修工31400*3=4200210*3=63048307保洁工201000*20=20000外包20000合计6285600746493064二、各类管理、服务人员人工等费11469

3、99.50 元/年 其中：1、62人月薪：85600元/月2、 劳动保险及福利等：7464元/月合计（月薪+劳动保险及福利等）：85600+7464=93064 元/月X 12=1116768 （元 / 年）3、加班费：（1 ）维修组：节日加班:1440 -20.92 X300 %X10 天=2065 元/人X5 人= 10325 （元 /年）平时加班：1440 X0.7 +20.92=48.18 X150% X1.125 天=81.30 元/ 天 X5=406.50 （元 / 年）合计：节日加班+平时加班=10325+406.50=10731.50 （元/年）（2 ）保安部：（外承包）4、高

4、温费：按每人每年300元计发合计：10人X300元=3000（元/年）5、节日加奖：按每人每年450元计发合计:10 X450=4500 （元 / 年）6、年终奖:按每人1200元计发合计:10 X1200=12000（元/ 年）共计：（1 + 2 + 5+ 6 ） = 1146999.50 （元/年） 三、企业管理费：25375（元/年）1、办公用品及报刊杂志：6000（元/年）2、电讯费：5000（元/年）3、行业会务及招待费：4000（元/年）4、节日装饰费：800（元/年）5、饮用水：2000（元/年）6、不可预计费：3000（元/年）7、 各类管理、服务人员服装费：4575元/年）合

5、计：25375元/年四、垃圾清运费:115000 （元 / 年）X1.10 45000（元 / 年）X1.30 70000 （元 / 年）35 桶X420 元=14700 X12=1764OO（元/ 年）五、绿化外包费：注：一期：40860二期：53735上海华谊集团置业有限公司-13 -六、设备管理费:487668 （元/年）其中含：1、电梯保修费：29 台=20300 元/ 年,2、水箱清洗费： 元；3、安防维护费：120000元/年，每月10000元;年检费：700元/台X 每月1691.67元；284元/只X42只X2次=23856 元/年，每月19888.00 元/ 户/ 月 X20

6、70 户=16560 元/ 月;4、避雷测试费：5、 各类另星修理费：10000元/月（每平方建筑面积修理费用 0.048 元/月计算）注：其中未含公共照明、化粪池清坑、多层避雷测试等费4幢X100元/月/幢=400元/月;七、电梯、水泵运行费：300000（元/年）八、税金：196840.85 X5.56 % = 10944.35 元/ 月 X12=131332.20（元 / 年）九、利润:十、物业服务费收入情况：总收费面积210880.69 m（一）月收入：其中：1、多层：140434.72196840.85 元：小高层一楼mX 0.75 元/=105326.04 元/ 月5878.57

7、mx 0.75 元/ m =4408.93 元/ 月2、小高层:64567.40 mX 1.20 元/=77480.88 元/ 月小计：187215.85 元/月3、商铺：一期 9004.12+ 二期 4215.95=13220.07 m X 1.30 元 / m = 17186.09元/月X 12=206233.08元/年，由于入驻率不足，目前只能 按5000 m计收，则5000 mx 1.30元/月=6500元/月4、地面停车租费：共有泊位183个，但实际租用约100个，按当地现行操作，付全年要 优惠二个月，则每月125元/个X 100=12500元/月X 25% =3125元，5、合计：

8、196840.85 元/ 月（二）年总额：2362090.20 元十二、物业费收支情况：月收支：196840.85- 198564.22=-1723.372、年亏：-20684.44 元十三、盈亏平衡分析: 收缴率20 %151496.05187215.85 X 20 % +6500+3125=47068.17 元 / 月， 元/月,若再减14700元，则亏136796.05 元/月；30 %132774.46187215.85 X 30 % 元/月，若再减14700+6500+3125=65789.76 元/ 月 元，则亏118074.46 元/月;40 %114052.88187215.8

9、5 X 40 %元/月,若再减14700元，则亏99352.88元/月;+6500+3125=84511.34 元/ 月50 %187215.85X5095331.30元/月,若再减14700% +6500+3125=103232.92 元，则亏80631.30 元/月;60 %187215.85X6076609.71元/月,若再减14700% +6500+3125=121954.51元，则亏61909.71元/月;70 %187215.85 X 7057888.13元/月,若再减14700% +6500+3125=140676.09 元，则亏43188.13 元/月;75 %187215.8

10、5 X 7548527.34元/月,若再减14700% +6500+3125=150036.88 元，则亏33827.34元/月;80 %187215.85 X 8039166.54元/月,若再减14700% +6500+3125=159397.68 元，则亏24466.54 元/月;90 %187215.8520444.96元/月，若再减X90 % +6500+3125=178119.2614700元，则亏5744.96元/月;100 % 187215.851723.37元/月，若再减14700元。则赢12976.63 元/月 十四、编制说明：1、劳动保险、及福利等指国家规定的养老金 医疗保

11、险金12 %、失业保险金2 %、员工福利 教育费1.5 %计提，合计51 %。2、人员安排(1)管理处设经理1人，部门经理2人，X100 % +6500+3125=196840.85元/月，亏22.5 %、公积金7%、4%、工会经费2 %、职工管理员2人。(2) 安保：聘请专业安保公司承担，计 32人，负责对小区门岗、巡 逻、监控中心工作。(3) 维修组：设常日班轮休制，计 5人。(4) 保洁、绿化采用外发包形式。计 20人。共计：62人3、各类管理、服务人员服装费（1）管理人员（5人）：工作服：600元/套X 2套X5人=6000元+2年=3000（元/年）小计：3000（元/年）（2）维修

12、部（5人）：春秋服：120元/套X 2套X5人=1200元+2年=600（元/年） 冬衣：200元/件X5人=1000元+2年=500（元/年） 工作鞋：80元/双X5人=400元+2年=200（元/年） 棉衣：110元/件X5人=550元+2年=275（元/年） 小计：1575（元/年）合计：4575（元/年）漕河泾470、471商务园区物业管理设备、能耗费用支出明细表谕目单位月费用支出预算（元）年费用支出预算（元）一、能耗费22400268800其中：1、自来水（含排 污）40048002、电费22000264000二、日常维修养护费126111513321、共用设备养护费40048002

13、、给排水维修费用30036003、电梯年检费16 台 *600 元/ 台 / 年/12=80096004、电梯专业单位保养费16 台 *375 元 / 台 / 月=6000720006设备及第三者意外险333.3340007、电气照明系统维修费6007200三、消防系统1、消防水泵维保费用2 台(125TSWA*)*200=40048001 台(IS8050 200)*100=10012007 台(IS50*80*200)*115=80596602、消防喷淋泵4 台（1/180M-2）*150=60072003、生活水箱清洗消毒共 13只*62=80696724、灭火机加液保养设每层1只，共5

14、6层，每月466.7056005、生活水泵维修费2 台（125TSWA*）*200=40048004 台（DA100*3）150=6007200合计35011420132第二章管理服务理念、目标第一节管理服务理念1、以人为本、重视培训人才对企业来说，是最重要的资源，是决定企业发展的主要因素之一, 为人才的成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我司 内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖罚严明的良好的用人体制。对此， 我们对外积极寻找引进人才，对内加强培训、培养和发现人才。每年我们 都要制订详细的培训计划，从总经理到保洁员，每个人都要参加相应内容 的培训，规定基层服务部门主管以上负责

15、人都能熟练操作电脑，鼓励大家 一专多能，每年的培训考核成绩都作为职务晋升和年终奖励的重要依据。2、科学管理，规范服务向管理要效益是本公司做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生 存和发展的客观要求。为此，我们积极引进了IS09001:2000版国际质量 体系标准，并在此体系内，严格按照“管理专业化、服务规范化、经营市 场化”的思想，建立起一整套科学规范的管理体制。使大家的一言一行都 有章可依、有据可查，用科学的管理体系来规范我们平时的服务工作，使 本公司的管理水平及企业整体素质都达到了较高的层次。在管理工作中， 我们充分利用电脑管理等先进的管理方式，各部门的工作情况及有关资料 通过电脑联网查寻

16、，一目了然。有效地提高了工作效率和质量。3、客户第一、服务到家“客户永远是我们的上帝”，这是常常挂在我们华谊置业人嘴边的一句 话，业主的需要，就是我们工作的目标，为各位业主提供优质高效的服务， 是我们应尽的义务。在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业主永远要 保持微笑姿态，对业主提出的要求，不允许说“不”字。在抓企业人员管 理上，我们对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业主讲话语气 语调态度等方面都有明确的行为规范要求，在提高对业主的服务质量上， 我们千方百计，想方设法，一切从业主的利益着想，努力强化员工的优质 服务意识，做到了“业主想到的要做好，业主没有想到的也要做好” 。公司 通过一

17、系列的培训和教育，既提高了员工的素质，也向社会大众展示了 “华 谊置业人”的精神风貌。本公司将以“科学规范的管理、优质高效的服务、安全舒适的环境、 持续发展的追求”作为企业的质量方针。理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念善待业主。宗旨：业主至上，服务第一。思想：业主并不总是对的，但他（她）永远是第一位的。要求：把今天的事做得最好，把明天的事也考虑周到。目标：满足业主需求和超越业主合理期望。 态度：不能带“不”字作为结束语。上海吴泾紫晶南苑物业服务方案诚信：求真务实，少说多干，说到做到。精神：务实进取，在现代化管理进程中不断追求提升和完美，力求管 理一流、服务一流、员工素质一流、综合效益

18、一流。第二节管理服务目标自接管商务园区之日起，参照有关等级服务标准实施物业管理服务。 使漕河经470、471商务园区物业管理基本水准有所改观。自接管商务园区之日起，一年内初步建立IS09001:2000质量管理体系，二年内全面推行实施IS09001:2000质量体系运作。95 %。公司管理区域内重大安全责任事故发生率为零。100 %。100 %。管理人员持证上岗率小区经理持证上岗率100 %。员工岗前培训合格率100 %。特殊工种持证上岗率业主报修处理及时率 业主报修回访率100 %。业主对服务满意率90 %以上。业主有效投诉率千分之0.5以下。主要设备完好率95 %。房屋及设施完好率95 %

19、。业主有效投诉处理率100 %。上海华谊集团置业有限公司15上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-25 -第三章上海华谊集团置业有限公司简介与漕河泾470、471 商务园区物业管理处运作方法及管理制度第一节 上海华谊集团置业有限公司简介注一所属的专业上海华谊集团置业有限公司是上海华谊（集团）公司物业管理企业。由上海华谊集团化工实业有限公司注二和上海化工劳动服 务有限公司共同投资成立（国有全资公司）。公司注册资金300万，注册办公于中山北路2000号（中期大厦）。公司系上海市二级资质的专业物业 管理企业，是上海市物业管理行业协会理事单位， 也是通过IS09001（2000） 国际

20、质量体系第三方认证的单位。公司组织机构40人。其中高级职称2人,公司设董事会、总经理室、办公室、财务室、工程部、保安部、保洁部、 市场部、物业部。公司拥有管理、技术人员 中级职称12人，初级职称13人。办公室 财务部 工程部 保安部 保洁部 市场部 物业部注一：上海华谊（集团）公司由上海市政府国资委授权，通过资产重组建立的大型企业集团。6199注二：上海华谊集团化工实业公司是上海华谊（集团）公司下属二级子公司，公司注册资金I万元，净资产1.42亿元。经营业绩公司目前管理中期大厦、新世纪广场、华谊星城大厦等共计建筑面积 103万平方米，分布在普陀区、长宁区、杨浦区、卢湾区、徐汇区、闸北 区、虹口

21、区、宝山区、浦东新区。物业类型分别为商务办公楼、涉外高档 综合住宅楼、商品房、公寓楼等。其中有七处荣获“市级文明小区”称号， 中期大厦2005、2006年度连续获得普陀区文明楼宇称号。其他七处楼盘 荣获“区级文明小区”称号，一处楼盘荣获国家建设部颁发的“全国城市 物业管理优秀示范大厦”和“上海市物业管理优秀大厦”称号。经营理念公司坚持以“科学规范的管理，优质高效的服务，安全舒适的环境, 持续发展的追求”质量方针，率先实行 365天管理无盲区，服务无挑剔的 全方位、全心意、全天候服务，强调“你无我有，你有我优，你优我特” 的服务理念，积极开展“勤上门、勤检查、勤动手、勤微笑”的贴心服务， 提倡为

22、民服务的“五个一”活动，真正使入驻业主享受物业管理的终生服 务和超值服务！本公司始终坚持贯彻IS09001 : 2000国际质量体系要求，一切活动 围绕这一主线展开，在办公楼的设备设施管理中，用计划检修和预防性检 查的特点，来延长设备设施的使用寿命，从而使物业保值增值得以实现。本公司充分尊重产权人的意志和利益，合理协调相关方的关系。每个物业管理处在该区域都力争做到最好，使委托方得到物有所值, 物超所值的利益和价值。精心打造“华谊物业”优质品牌。经过几年实践积累，本公司管理特色可概括为四个字，即“新、精、 细、严”。新一一管理中不断融入新理念、探索新思路、接受新经验、运用新方 法，建立新机制。公

23、司在发展过程中，不断提升和完善管理思想，学习和 借鉴国内外先进的管理经验，力求在管理与服务上有所突破，有所创新。精一一坚持精品意识、品牌意识，在提高管理水准的同时，不断提高 服务质量、服务技能以及服务意识。对每一件工作、每一块标识、每一项 布置都精心设计、精心策划。细一一对每一个环节、每一个步骤、每一个过程都想得细、做到位， 对每一件事都细观察、细设想，对每一位顾客都细致周到、体贴入微，尽 一切所能。满足顾客合理的要求与期望。严一一在企业管理中充分体现高效、精干、严格的要求，坚持能进能 出、能上能下的激励机制，提倡优胜劣汰、赏罚分明的竞争机制，以严格 的管理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范

24、、严密的措施，确保各项管理工作落到实处，使委托方和全体被服务对象满意。华谊置业在多年物业管理行业工作实践中形成了一整套有效的用人 标准，公司的做法是：重品德修养，热爱物业管理行业，讲奉献、能吃苦；重工作态度，要求员工一专多能，勤奋好学、善于学习；重学历更重能力，坚持在高学历中选择录用管理人员；管理队伍年龄 要求因岗而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满锐气；又不唯高学历, 更看其发展潜力和能力提升。选择华谊置业的理由第一，既是高端物业管理这个市场的需求（公司市场定位）；第二，也是禀承上海华谊（集团）公司产业发展、产业提升趋势的一 个延续。现在的华谊置业管理团队已具备了: 信念 追求 目标 队伍

25、经济实力更突出的理由：一种共同的一样执着的一致奋斗的一支优秀的还有相应的第三，有华谊（集团）公司分流安置劳动力的经验，华谊置业所管物 业类别众多，为安置劳动力留有相当空间。华谊置业凭借在行业中的良好口碑，不断吸引一批批有识之士的陆 续加盟。公司还将考虑，以全新机制，专门组建的管理层，将是一个汇聚 物业管理精英的团队，他们不仅具有高学历、中高级职称，还具有行业资 深管理经历与丰富实践经验。凭借这些高素质，年富力强的职业人做物业 管理的“操盘手”是能够让开发商放心，让业主及使用人称心和满意。第二节 漕河泾470、471商务园区管理运作方法一、消防安全管理1、管理概要：消防是关系到商务园区生存的“命

26、脉”，无论是开发商、 业主、物业公司、消费者都有着密不可分的关联，也是物业管理运作中第一要务。消防工作方针：“预防为主、防消结合”，华谊置业如果接管该园区， 将把该园区预防火灾放在首位，动员全体员工及依靠区消防大队在各项防 火的法制措施、行政措施、技术措施和组织措施上落实，从根本上防止火 灾的发生。同时，加强对华谊置业保安队员的各项培训、考核工作，积 极做好各项防范工作，一旦发生火灾，能够迅速有效地予以扑灭，最大限 度地防止和减少火灾所造成的各项损失。而该商务园区消防设施是整个园区构成的重要部分。华谊置业将定期组织保安队员及维修人员定期实施检查管理制度，确保园区各项消防设 施能最大限度地保证有

27、效性。2、园区消防管理要点（1）建立三级消防责任人制度华谊置业物业管理设立三级防火组织，任命三级防火责任人（总经理、 部门负责人、专业管理处经理），明确职责。总经理负责成立公司防火安全委员会，确定人选，明确职责。防火责任人的主要负责公司有关消防法规的贯彻、消防规章制度的 建立，研究解决消防人员，设备中的重大问题，组织定期的消防安全检查 及消防演习。（2）建立义务消防队伍华谊置业对消防管理十分重视，物业管理处拟在保安组内组建一支 业余的消防队伍来负责消防工作，同时建立包括各职能部门在内的兼职的 义务消防队伍。（3）加强消防培训、做好预防工作定期请专家或有经验的消防人员对义务消防员、经营户、业主进

28、行培 训，使他们掌握基本的消防知识和技能，能熟练使用各种消防器材，并组 织消防演习，提高灭火技能。在日常消防管理工作中，对消防安全隐患决 不放过，一经发现，立即整改。并对消防当事人予以教育。物业公司将不 定期组织消防检查，对重点地段、重点区域实施消防监控。力争使该园区 的火灾控制在零。（4）商务园区消防管理中业主自救培训定期由专职消防人员对该园区业主、经营户、消费者进行自救培训， 使他们能掌握基本的消防知识和技能，能熟练使用各种消防器材及发生火 灾时，应怎么逃生及一些注意事项等。（5）园区消防演习消防演习是消防工作的重要环节，对消防演习，华谊置业准备联合消防部门，利用消防月、消防日等进行消防演

29、习，主要是人员疏散路线、消防中人员的抢救、初起火灾的扑灭、119正确使用方法等系列过程。因 目前对该园区详细的消防配置无法确定 ，等正式入场后，制定详细的消防演 习策划方案。（6）园区消防管理中应配置的消防器材为着重提高该园区消防自救能力，各商户、住户、设备房、消防监控中 心需要配备必要的消防器材，消防监控中心应配置以下设备，并专柜安放, 专人管理。设备内容包括手提式 C02气体灭火器。二、保安和交通管理根据园区项目的特点要求，我们将采取封闭式和开放式相结合的管理。 建立专业化的安保队伍，预防和终止任何危及或影响业主、访客和工作人 员的生命财产与身心健康的行为和因素，确保街区内人员正常生活秩序

30、以 及设施设备不受损失。1、配置管理（1）保安人员配置保安领班：负责整个保安班的工作安排。保安员：分门岗、巡逻岗。严格控制城区人员的进出、机动车辆进出 及负责园区内部各楼层、广场等的巡视。（2 ）保安设施在有条件的时候逐步完善配备以下系统。 电子监控系统：在出入口、停车场、电梯和其他公共部位的重要部 位拟安装摄像探头并监控。 消防报警系统：有条件的要配备烟感报警系统和消防喷淋系统。 对讲系统：配设有访客呼唤系统，作用类似于门警系统。巡更系统：在需要巡视的部位安装巡更登记点，定期通话，确保巡 更形成一个严密的、有效的安全网络，无任何漏洞、盲点存在。2、管理措施出入控制：建立访客、来访人员首问登记

31、制度。（3）制度。车辆管理：建立健全的车辆登记和停放制度。监控管理：实行24小时监控，制订并严格执行监控程序和规章消防管理：以预防为主，防消结合的管理方针，消除火灾隐患。（5）公共关系：保持与辖区内政府有关部门（公安、消防、文化娱乐、 工商与税务、房办、街道与居委会等）的良好关系。3、作业规程（1）物品/人员出入管理标准作业规程 物品出入管理来访者及施工人员进入辖区携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时， 当值保安员应礼貌的拒绝物主将此类物业带入辖区内。当值保安员应对施工人员带入辖区的施工用具、材料作好登记工作。来访者及施工人员携带物品离开辖区时，当值保安员应礼貌检查及执 行放行手续：如已经办理了

32、有效的放行手续时，礼貌核查放行物品与放行 单列明的物品是否相符。不相符只放行己列明的物品；如没有办理有效的 放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行；物品经核对无误放 行后，当值安保员应及时在放行条上签署姓名及日期。物品放行后，当值保安员应及时将物品的种类、数量等登记在物品 放行登记表上。当值保安员在具体工作中，言行举止应严格依照管理处员工服务管理 标准作业规程的规定进行工作。每班下班前，当值安保员应收集所有放行条交班长，并由领班上交管 理处统一保管。保安交接班管理根据公司保安部岗位安排表，全体保安员依据保安部岗位安排表 进行值勤。A班前集合严格执行管理处员工服务管理标准作业规程的有关规

33、定，不符合 该规程中仪容仪表要求的不准上岗。当值领班集合队伍，点名并统计、做好记录。保安领班下达工作指令，交待有关工作注意事项。集合过程应在10分钟内完成。B保安接班所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。交接班人员相互敬礼并问好。接班人员清点岗位上，如发现损坏、缺遗应立即向领班提出，并要求 上一班当值人员说明物品去向及做好记录。认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续 跟进的工作应记录以便跟进。检查区域内有无异常情况，在上一班当值安保员的带领下，系统的检 查责任区域内的工作情况，如发现有异常则要求上一班当值人员做出解释, 并通知领班前来处理及做好记录。交接双方

34、在确认无误后在上一班值班记录本上签名，并开始接岗值勤。C保安交班各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作；保持地面无明显积尘、无烟头、纸屑、果皮等杂物、无痰迹;灭火器排放整齐表面无积尘，电风扇表面无污垢、整洁光亮，挂钟镜 面干净无积尘，门窗无积尘，墙面无脚印，天花板无蜘蛛网；公物摆放整齐有序，桌面、桌椅干净无灰尘、无杂物。在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。将未完成的工作如实向接班人员交代清楚。带领接班人员系统的检查责任区域内的工作情况。互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。D交班后集合当值领班在全部岗位交接清楚后集合队伍。各区域的领班对区域值班情况进行讲评工作。当值领班讲评本班的

35、整体工作表现，批评或指出不足，提出改正措施 或意见。地面车场保安管理符合保安员岗位职责及工作规范准时接班，按交接班基本要求执行，并做记录。指挥出入辖区的车辆，有序停放及时疏散，确保道路畅通。-如遇违章停车，应在该车的挡风玻璃上粘贴标记，并作记录。上海吴泾紫晶南苑物业服务方案要求停放汽车一律熄火，以防排气管废气损伤绿化。在正常情况下，应在管辖区域内做不停顿的巡查，检查停放车辆门、 窗是否关闭，如发现异常情况及时向领班汇报， 通知车主确认并做好记录。保安员每班对地面车位停放的机动车进行抄车牌车位两次，并做记 录。发生意外交通事故，保安员应立即报告领班及管理人员或向“ 110 ” 报警、具体操作按突

36、发事件处理程序有关规定执行。准时交班，按交接班基本要求执行。认真保管好录像带，遇早班调换电视监控录像带，遇中班调换电视监 控录像带，并做记录。接听电话，做到铃响三声，必有应答，文明服务。准备交班，按交接班基本要求执行，并做记录。 巡逻保安管理符合安保员岗位职责及工作规范准时接班：按交接班基本要求执行，并做好记录。夜班下班前详细汇总当天巡逻检查发现的情况，并填写巡逻情况汇 总表。早班接班后，将夜班填写的巡逻情况汇总表送到管理处。-接客车辆进出高峰时，应协助管理车辆有序进出，规范停放。检查共用部位工程、消防、清洁设施的完好无损，如有情况做好记录。-巡逻时接到监控中心火灾报警应立即赶到现场查明情况。

37、-误报一一情况结果向监控中心报告。-火警一一立即向监控中心报告并及时采取有效消防急救措施， 具体参 照突发事件处理程序处理。准时交班，按交接班基本要求执行。(2 )交通管理标准作业规程交通管理的原则依法办事的原则交通法规是道路交通管理的依据和准绳，只有严格执行交通法规，维 护良好的交通秩序，才能保障交通安全与道路畅通。规范管理的原则安保员按管辖区内各路段的交通设施要求，对辖区内的车辆进行规范 停放及行驶管理，安保员必须按交通管理的方法指挥。文明服务的原则安保执勤人员在维护交通秩序、纠正违章停车或行驶时，必须以礼待 人，文明服务。具体工作时按员工服务管理标准作业规程的要求执行。时效性原则当值安保

38、员在接到交通事故求助时，按突发事件处理标准作业规程 的时效原则进行。 车辆行驶和停放管理监督进入辖区的车辆不超过5km/h慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按 规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知 车主。留意进入辖区内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车 辆禁止进入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托超载(含驾驶员超过两人以 上的)的车辆要规劝限速进入辖区。严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。对辖区穿梭的出租汽车的上

39、下客人进行管理；指挥出租车到指定地点或靠道路的右侧停车等候；在纠正司机乱停放时，应面向司机敬礼，再有礼貌地要求司机将车停 放到指定的停车位置。指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理；自行车、摩托车必须统一在划好的虚黄线内停放；小车、货车、中巴等车辆必须统一在规定的虚黄线内停放；其他任何 未画线路段和消防栓前，斑马线、人行道上一律禁止停放车辆。(3)紧急突发事件处理优秀的物业管理企业不仅在做好日常的维护保养工作，而且能应付和 及时、正确处理发生在园区内的突发处理，我公司在处理突发事件上，有 一套完整处理预案及程序，每年进行情景模拟演练，成为一支“拉得出，

40、打得响”的具有实战和管理经验的队伍。刑事罪行如遇有罪案发生时，应采取下列步骤处理：及时向物业经理、保安主管汇报。若有需要，及时将出入口大门紧锁，并劝谕业户及访客暂停出入，留 在单元内，锁好门窗，防止窃匪趁机逃逸。致电110报案并留守现场，直至公安人员到达。切勿随便移动并劝阻 他人移动、触摸或践踏现场对象。如现场有伤者或受害人表现惊慌，应对该人士进行问候及开解，并做 出适当救助。禁止闲杂人士和无关人员在现场走动，并应礼貌地劝谕该人士离去， 以方便公安人员到现场调查。向公安人员报告有关罪案详情，例如案发经过，与其有关人物之相貌 及衣着和逃走方向等。撰写报告交上级存阅。及时与委托方进行沟通，将事件的

41、起因、目前处理的情况等公布给园 区内各位业主知晓，以确保业主的情绪稳定，并可根据事件发生前因后果 进行分析，适时开展一系列的普法活动。注：切记管理人员并无搜查权利；因此如拘获疑犯，应立即交由公安部门 处理.火警发现若发现火警）立刻通知物业经理、保安领班，依从物业经理、保 安领班的指示行动。若是轻微失火（如废纸篮、烟灰碟等）应在安全情况下把火扑灭，但切 勿冒险。事后递交事故报告，分析事故原因，杜绝安全隐患。如被火焰或高温所围困有必要的话，致电119消控中心求助，说出所在的具体方位、火警蔓 延的范围及位置、当事人的电话号码。利用一切有声音响或扩音喇叭向被困业主通知并指导业主脱离现场。-稳定园区业主

42、的情绪，可同时通知相关部门予以配合支援。-安装了玻璃警告系统位前发讯号，开关闭房门跟火热的源头隔离;紧记烟和热空气都是向上升的，接近地面的空气较清新，温度亦较低, 故应蹲着身子或爬行逃生；如有需要，打破窗子以求空气流通。楼内的电梯将会停止操作，切不可乘坐电梯，因可能随时中途停运而 被困于电梯内，并打开消防通道，指导人员疏散。所有逃离火场的人，须在大门外的空旷地方聚集，对情绪失控的应加 以安慰和劝阻，保持大多数业主情绪的稳定，并及时安排和处理受灾业主。身处火场以上各层业户，应继续向上层方向逃生，如身处火场以下层 数，则向下走，前往最近的出口逃生；发生火警时，保安员应协助管理人员、消防人员和公安，

43、阻止公众人 士进入项目，在管理人员或消防局宣布出事区内处于安全状态之前，任何 人士不得进入。事后递交事故报告予管理处并报公司，如有需要可交公安和消防局， 并对事故进行分析汇报，及时张榜向园区内业主予以说明。配合有关机构、部门对受灾业主给予必要援助，使他们尽快恢复正常 的生活秩序。楼内撤离程序发生火警或任何其它紧急事故，所有人必须完全撤离，不能有所例外。在离开项目或进行火警演习时，业户的贵重物品须自行负责。另外， 有条件的话最后离开的人负责锁上单位内所有进出的门。开启通住走廊的大门时，先弄清楚是否烫手，如发现该门是热的，须 慢慢开启，若情况许可，应前往预先指定的楼梯然后跟随撤离逃生。若因浓烟的关

44、系未能通往楼梯，则应关上门，放一条毛巾在门底的门 缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一布帘，让消防员得知你仍在单 位内，保持镇定等待消防员的拯救。伤者尝试尽可能获取有关受伤者的资料、了解伤者之身份及通知亲人或单 位。使伤者于温暖及舒服的状况，并加以陪同安慰；立即报告当值主管；根据伤势，拨120要求急救医疗服务；在任何情况下，均应尽量保持镇定；切勿乱动或尝试治疗（如接受过急救训练者例外）； 病人对于一般的意外伤害,管理处可尝试给予伤者治疗和救护（管理处急救 包），尝试了解伤者之身份及通知亲人或公司。对于无法处理的较严重的病患，应及时拨打120急救电话，配合家属 或医疗人员进行处理。 。停电电力

45、故障电力公司预先通知须暂时停电，应立即将详况和有关文件呈交物业经 理或保安主管，安排电工当值。预先准备备用电池、电筒、蜡烛等物，以备不时之需，也可给予业主 便利。有关停电通知应提前发文各业户。当供电恢复正常时，当值领班必须与电工技术员检查小区内所有设备 是否一切正常运作，如有损坏，须立即报告主管，安排修理。保安员必须随时准备电筒或其它照明物品，以便晚间突然发生停电;当物业晚间发生突然停电事故时，保安员应立即通知保安领班及控制 中心，安排工程部人员维修，并防偷盗和抢掠，必要时关闭主要出入口。停电时凡遇到停电事故，须立即了解物业内是局部或全部断电，公共设备有 无影响，再检查附近有否相同情况；如属局

46、部停电，尽快召唤工程部检查有无异样情况；如全物业园区无电，届时情况不明，则须立即通知电力部门查询是否 地区停电要求协助；注意项目内外有否烟火发生；检查后备发电机是否操作正常，公共地方，包括公众通道是否正常供电；尽可能找出原因及明了情况，倘若未能实时修复或找出原因，须尽快 张贴通告于显眼位置，必要时通知相关业户；加派人手看守大门及通道，加强保安；凡停电后，除发电区外，其它应马上将总掣关闭，如恢复供电，须逐 渐开启。正门电动栅栏，改为人工运作，以确保安全。 易燃气体泄漏当接获易然气体管爆裂或任何气体气味泄露投诉时，应详细询问清楚 该位置：立刻通知当值主管前往现场观察，并通知相关部门上门检修；任何人

47、士在未到达现场前，应将身上之传呼机、对讲机或任何接收或 放射之仪器关上，以免产生火花；切勿尝试开关任何门铃，电掣等；检查及验证气体漏气时，应立即将所有窗门尽量打开，将气体分阀关 上，但切勿开启风扇或其它电器，并疏散大楼各位业主，等待相关部门排 除危险。 电梯故障立刻致电维修部与电梯保养单位联系，向电梯保养单位说明有人被困 及需尽快派员释放被困者等；利用对讲机向被困者善言安慰，请其耐心等候电梯维修人员，切勿设 法自行开启电梯门或采用其他方式逃生，以免发生危险；被困者救出须向他们询问：是否有不适或需要帮助：尽可能询问被困 者姓名、联络电话及地址等，并记录下来，以作存据。必须记录该事件有始至终的时间

48、及详细情况，电梯公司来人及其它有 关人员到达或离去时间等；必须记录被困者救出时间，如有伤害，更应记录其离开被送往医院时 间及查询有关医院的名称； 台风固紧容易被风吹倒之对象：密切注意气象信息，及时向园区的业主通报并提醒注意;贮备防台物资，以备使用；-关闭所有门窗；及时通知业户将室外物品包括盆栽、衣物等搬入室内;检视所有渠道或明沟，确保所有垃圾已清理，下水堵塞立刻解决;检查应急之用品是否齐全；安排员工突击加班，以应对突发事件；台风过后，若有公共设施损坏，立即更换；事后将区域内的公用设施进行汇总、统计，将损失登记报相关部门及 公司；浸水遇有可能发生浸水时：把有可能受损的贵重物品移往高处在浸水出现前

49、，切断电器用具的电源提防通电的电线；浸水之后检查财产以确定损失；安排清洁员工清洁；立即抽去渍水，以减少对项目构成的更大损害；园区及外围积水处进行消毒，避免破坏环境卫生；做好防盗的措施，加强保安，防止盗贼乘机潜入园区； 地震保持镇定，切勿随意走动或离开；躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护;远离窗户，玻璃隔板、支撑或悬挂着的物件；在这情况下，切勿使用电梯；地震时不要躲在楼梯底下；准备应付接连多次的余震；如物业已遭破坏。立即通知物业部；切勿传播谣言或作出夸人的报告；配合有关部门做好善后工作；有严重人员及财产损失，先尽力救人；将实际情况如实上报； 盗窃应急处理程序当遇到突发事件时，要保持镇静，设法制服不法

50、人员或控制场面，并 保护现场，同时立即通过通讯设备呼叫请求其他保安援助，事态严重的可 拨打110报警电话。若不法分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌等身 体特征以及所用交通工具及特征等，并及时报告公司保安部，如遇重大案 件要立即拨“ 110 ”电话报警。记录客户所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问业主及 访客是否有任何线索、怀疑对象等情况，配合警方作好工作。-事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救。配合公安人员做好现场记录，并写出书面报告报保安主管部门及公 司。 发现斗殴的处理发现业主、访客及其他人员之间有争吵、斗殴的现象时（以及投诉）, 要及时制止。制

51、止原则a）劝阻双方住手、住口；b）将争吵或斗殴的双方或一方劝离现场；C）持有器械斗殴则应先制止持械一方；d）有伤员则先送伤员去医院救治。迅速报告监控中心负责人，由中心出面调解，如仍有争议应报公司保 安部门，事态严重应报警。在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。发现可疑分子的处理如发现可疑分子时，可要求其提供有效证件，对持无效证件或举止言 行粗鲁，可拒绝进入园区。发现有推销业务和散发广告的要坚决制止，并带到安保部门审查。如发现有作案嫌疑人要严格审查，记住嫌疑人的体貌特征和行走路 线、方位，并立即通知有关部门。在处理可疑人员时，不允许自己处理放人，更不允许敲诈、勒索、私 自罚款。发

52、现醉酒闹事或精神病人等处理醉酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自 身或其他人员造成伤害，应及时对其采取控制和监护措施。及时通知醉酒者或精神病人的同伴、家属，让他们派人领回。若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报主管负责人 将其送到公安部门处理。13触电事故的应急处理程序发现有人触电应立即切断并第一时间赶到现场。在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人，以防自己触电，应用绝 缘的东西把线头或人拉开。立即进行人工急救，并电告医院马上派医生抢救或送院急救。上海华谊集团置业有限公司-35 -上海吴泾紫晶南苑物业服务方案14停电事故的应急处理发生停电事故，应立即通知维修人员并报管理处负责人。-各工作人员应坚守各岗位，维持秩序，同时通知维修部门进行抢修。检修完毕恢复供电前，配合工程人员对设备进行的检查、抢修以及相 关事件的处理，保证正常的工作秩序。停电事故结束后，管理处在2个工作日将详细情况报告公司及开发公 司。如存在管理问题，应提出纠正和预防措施。流程表：突发事件处理本节小结：从客观上来说，物业园区发生突发的或意外的事件是难免发生 的，但是除了预防措施到位之外，更显得重要的是如何处理好各种善后事 情。这些也是衡量一个物业管理公司服务水准的尺度之一。三、环境营造与维护管理根据园区现状，保洁、保绿采用专业单位负责承包实施，具体要求作