房地产开发手续流程

1、房地产开发手续流程一、开发合同。办事依据：工程建设管理服务规范 、城市房地产开发经营管理条例 、山 东省城市房地产开发经营管理条例。时间：取得土地使用权证，规划申定后。提交： 1、可行性研究报告 ;2 、资质证明文件 ;3、房地产开发项目审批书 ;4、土地 手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书） ;5、经规划部门认定规划平面图、 定位图、竖向图、管线图 ;6、前期物业管理合同（协议） ;7、相关规费缴纳证明 8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。二、开发经营许可证 办事依据：工程建设管理服务规范 、城市房地产开发经营管理条例 、山 东省城市房地产开发经营管理条例。时间：取得开发

2、合同后。 由房管分局审批后报市局办理。三、单体工程审查办事依据城市房地产开发经营管理条理、 山东省城市房地产开发经营管理 条理。时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划 许可证前。提交： 1、当年计委计划批文 ;2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的） ;3、 建施计划书及投资计划书 ;4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。四、预售许可证办事依据 ：城市房地产开发经营管理条理、城市商品房预售管理办法 山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法。时间：单体工程建设投资达到四分之一， 已取得施工许可证。提交： 1、营业执照： 2、资质证书、开发合同、开

3、发经营许可证； 3、土地使用 权证或合法用地文件； 4、建设工程规划许可证； 5、开工许可证； 6、单体工程 审查表； 7、施工合同； 8、工程施工进度计划； 9 工程建设投资 25% 以上证明 材料； 10、商品房预售方案； 11、备案回执单； 12、平面图、楼房表； 13、商 品房预售资金监管协议； 14、商品房住宅质量保证书、使用说明书。发放：预售许可证。五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。办事依据 ：城市房地产管理法、山东省城市新建住宅及配套设施建设与 交付使用管理办法。时间：规划、绿化、质检验收并合格后、 房屋初始登记使用前。提交： 1、开发项目综合验收申请；

4、 2、开发项目竣工图纸； 3、单体工程审查表； 4、规划、绿化、质检验收合格报告； 5、物业管理落实情况报告。发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。六、房屋初始登记 时间：综合验收（分期综合验收）后。提交： 1、土地使用权证书或合法用地文件； 2、建设工程规划许可证； 3、建设 工程开工证明； 4、建设工程竣工验收证明； 5、幢层户平面图； 6、房屋初始登 记申请表； 7、聊城市房屋调查表； 8、营业执照复印件； 9、综合验收（分期综 合验收）证明文件。发放：房屋产权证。七、转移登记时间：办完大证，购房合同需备案后。提交证件： 1.身份证复印件， 2.购房合同， 3.聊城市房屋调查表，

5、4.购房发票， 5.契税发票， 6.商品房移交结算协议书， 7. 房屋转移登记申请、审批书， 8.测绘 发票， 9.维修基金缴款证明。发放：房屋产权证。前置条件房地产开发手续办理（非常详细 项目 收费标准 责任部门1. 土地取得1.1 征地报批所需文件市、园区规建局审核开发：到市规划局查阅1.1.1 土地现状利用图1.1.2 总体规划图1.1.3 用地红线图市、园区规划局 市、园区规划局总工办研发部明确用地范围1.2 土地使用证的办理1.2.1 规划选址意见书（控规） 质1.2.2 规划条件（用地范围）1.2.3 土地使用可行性研究报告 材料1.2.3 协助规划区域内企业土地挂牌1.1.4 建

6、设用地土地利用总体规划审核表 市、园区土地处 由园区土 地处填写市、园区规划局 研发部确定用地性 市、园区规划局 研发部明确用地范围 咨询单位 经营、总工办、预算提供 动迁部 相关企业1.2.3.2 企业搬迁补偿谈判、 达成搬迁协议 动迁部 相关企业 园区 搬 迁补偿洽谈1.2.3.3 企业提交土地转让申请 动迁部 相关企业 园区1.2.3.4 企业提交土地无经济纠纷承诺书动迁部 相关企业 园区1.2.4 规划设计方案批复 案1.2.5 土地挂牌评估 企业、评估公司开发部 市规建局、 园区规建局 规划设计方市土地交易中心、园区科技发展局 园区、搬迁1.2.6 办理摘牌手续市土地交易中心1.2.

7、7 办理固定资产投资计划、基本建设计划 批复、红线图、开发申请1.2.8 办理中标通知书 市土地储备中心 金园区科技发展局 详规依缴款证明、摘牌前的保证1.2.9 签订开发履约保证书市土地储备中心中标通知书1.2.10 建设用地规划许可证园区规建局 依摘牌手续1.2.11 签订国有土地使用权出让合同书园区规建局 依摘牌手续1.2.12 缴纳土地出让金1.2.13 土地出让契税的交纳园区财政局 依摘牌手续园区财政局（市地籍处）依摘牌手续1.2.14 国有土地使用权出让批复1.2.15 土地指界 国有土地登记市土地局、园区规建局 依摘牌手续园区规建局、土地处 依摘牌手续1.2.16 办理土地使用证

8、1.3 拆迁补偿1.3.1 动迁普查1.3.1.1 动迁地块摸底 定1.3.1.2 居民动迁摸底1.3.1.3 企业动迁摸底开发部 土地规划设计条件及用地范围的确拆迁区域所在政府拆迁区域所在政府1.3.1.4 动迁标的物产权核实土地局、房产局1.3.2 动迁手续办理拆迁公司 经理办公会，招标、投标1.3.2.1 选择拆迁单位1.3.2.2 签订委托拆迁合同 拆迁公司 董事会1.3.2.3 办理拆迁许可证 开发部、财务部 房产局 中标通知书、规 划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明1.3.2.4 办理三停手续配套处 煤气、自来水、电业局1.3.3 居民动迁实施1.3.3.1 编制拆迁方案董

9、事会 依据市拆迁政策及相关规定1.3.3.2 发布拆迁公告1.3.3.3 摸底情况公示办公室 大连日报社 拆迁区域所在政府1.3.3.4 召开居民动迁大会拆迁区域所在政府1.3.3.5 制定拆迁补偿费发放计划 财务部1.3.3.6 签订拆迁货币补偿协议 财务部1.3.3.7 动迁标的物拆除拆迁公司1.3.3.8 进行居民回迁安置 公证处1.3.4 企业动迁实施1.3.4.1 拆迁委托评估1.3.4.2 拆迁补偿费确定1.3.4.3 签订拆迁补偿协议1.3.4.4 动迁标的物拆除1.3.4.5 拆除现场移交1.3.5 动迁管理1.3.5.1 拆迁政策法规搜集归档1.3.5.2 居民动迁资料归档1

10、.3.5.3 企业动迁资料归档1.3.5.4 外理企业居民动迁纠纷财务部拆迁公司工程部档案室档案室档案室法院、执法局、派出所被拆迁单位 市房地产评估所 董事会 依据市拆迁政策及相关规定1.3.6 拆迁评价1.3.6.1 形成委托拆迁单位评价1.3.6.2 签订委托拆迁终止协议园区规建局、财政局确定最1.4 土地变更用途和超面积补交的地价 终规划用途和面积2. 勘测设计工作2.1 勘察测绘与环评2.1.1 现状地形测量、基础配套设施测绘2.1.1.1 确定红线图2.1.1.2 面积确认（根据坐标）2.1.1.3 基础配套设施的测定2.1.2 地质勘察（初勘）2.1.3 环境影响评价审批手续 市环

11、保局2.2 设计招标 提供规划设计方案2.2.1 下达设计任务书 营销部2.2.2 确定设计单位2.3 规划方案设计2.3.1 设计方案全图（见备注）2.3.2 交通影响分析 市交警支队 邀请市交警支队科技规划科参加规 划评审会2.3.3 方案评审2.3.4 方案调整2.4 详规方案批复市规划局、园区规建局 立项批复、选址意见书2.5 扩初设计2.6 施工图设计2.6.1 建筑施工图2.6.2 结构施工图2.6.3 给排水施工图2.6.4 暖通施工图2.6.5 弱电施工图2.6.6 强电施工图2.6.7 消防施工图2.6.8 人防设计2.6.9 自来水设计 线设计图设计院设计院设计院设计院设计

12、院设计院设计院、专业公司设计院、电业局 消防局有项目规划批文、小区水内自来水公司、总工办2.7 建筑工程单体施工图审查园区规建局、市建委审图办2.8 外网设计（采暖、雨水、污水、道路）相关单位煤气设计 煤气公司、 总工办 有项目规划批文、 小区建筑设计 图、房间布局方案3.工程前期工作3.1 建设工程规划许可证 审核3.2 城建绿化审批3.5.4 水土保持费3.5.5 白蚁防治费水土保持办 规划批复房产局白蚁防治办公室研发部 园区规划局单体施工图审批、 消防市城建局、区城建局 规划批复3.3 人防设计审核、批复及履约保证手续总工办 市人防办人防建设立项通知单3.4 消防审核、批复本内阁3.5

13、政府代收费3.5.1 墙改基金缴纳墙改办规划批复3.5.2 砂石费缴纳市水务局规划批复散装水泥专项基金缴纳 市经贸委散装水泥办 规划批复3.5.6 办理劳动保险缴费手续质量处 市建委统筹办 规划批复3.5.7 人防费缴纳 人防办3.6 市政手续3.6.1 市政道路挖掘（占用）审批 预先提要求3.6.2 占用公路路产赔偿及挖掘审批 程预先提要求3.6.3 市政工程质量监督手续 先提要求3.6.4 路灯设置工程 路灯处规划批复市城建局市政处 规划图纸、工程交通口岸管理局 规划图纸、工市城建局市政工程质量检查站 工程预规划图纸、工程预先提要求3.7 建设项目有关手续3.7.1 施工图审查3.7.2

14、防雷审查3.7.3 行政执法检查手续招标委员会 市建委招标办3.7.4 办理工程招投标手续3.7.5 办理质量、安全监督手续3.7.6 办理档案手续3.7.7 办理备案手续3.7.8 交易中心手续3.8 办理建筑工程施工许可证3.9 办理预 销售许可证 开发部、营销部 市房产局、房屋测绘部门 详 规方案批复、规划、施工进程3.9.1 商品房面积测绘 市房屋测绘管理部门 建筑施工平面图3.9.2 商品房登记3.9.3 商品房销售价格认定3.12 增容项目3.12.1 水大连水务局、 项目部、总工办 详规图、 规划批文并报送自来水公司；主体工程基本封顶。3.12.2 电电业局、项目部、总工办 详规

15、图、规划批文3.12.3 煤气煤气公司、项目部、总工办详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。3.12.4 热力热力公司、项目部、总工办详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。3.13 红线外市政设施3.13.1 红线外道路、 水、电、气、热力市政、自来水、电业局、煤气 规划方案3.13.2 通讯建造 电讯公司 规划方案3.13.3 管线铺设3.13.4 接口3.14 三通一平3.14.1 临时道路3.14.2 临时用电 使用地点3.14.3 临时用水 及使用地点9.1.3 工程竣工规划验收项目部 园区规划局 竣工9.1.4 工程竣工消防验收9.1.5 工程竣工人防验收9.1.6 工程

16、竣工电梯验收9.1.7 工程竣工市政验收9.1.8 工程竣工防雷验收9.1.9 工程竣工专家组验收项目部 市消防局 项目部 市人防办 项目部 市消防局 项目部 市 竣工 项目部 市消防局 项目部、监理公司竣工竣工竣工竣工施工单位 质量监督站、规划方案规划方案电业局、项目部 项目部提前 20 天提供用电负荷及自来水公司、项目部 项目部提前 20 天提供用水点3.14.4 场地平整3.15 临时设施3.15.1 临时围墙3.15.2 临时办公室3.15.3 临时场地占用3.15.4 临时围板9.后期手续项目部、监理公司、施工单位 质量监督站、档案局 工程档案、监理档案9.1 综合验收 项目部、监理

17、公司、施工单位 质量监督站、档案局 工 程档案、监理档案9.1.1 工程档案验收项目部、监理公司、施工单位 质量监督站、档案局工程档案、监理档案9.1.2 环保验收手续市环保局建设项目环保设施竣工验收检测报告审批 市环保局、环保监测单位 依规划批复协调环保三同时项目验收手续 市环保局 依规划批复协调档案局 工程档案、监理档案9.2 竣工备案质检站备案科市民政局地名办 规划批复9.3 办理地名及建筑物门牌号批复手续9.4 房产测绘9.5 房产证一个完整的房地产项目从开始到竣工 ,大致可以分以下三大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前， 房地产开发公司应办理好土地出让手续，

18、委托有资质的 勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书 ,应附有详细的规划设计参数和效 果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分 房地产开发前期手续办理流程根据我国当前法律、 法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个 阶段： 1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施 工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性

19、项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段， 此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、 文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查， 此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、消防局对初步设计的消防设计进行

20、审查。3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容 进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审 查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报 告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范 围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有 关规费后，核发建设工程规划许可证。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队 伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记， 核发商品房预售许可证 。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：