公馆区项目策划后评估报告

1、西安协和地产集团曲江公馆二期A、B区项目后评估报告（第三版）评估工作小组二一四年六月-4- 1 - / 60目录一、项目差不多概况 .- 4 -1、概况 .2、经济技术指标 .- 5 -3、开发周期 .- 5 -二、后评估综述（总体结论） .- 6 -1、综合评估结论 .- 6 -2、对以后房地产项目及在建项目的进展治理建议.- 8 -3、进展模式的优劣性分析总结 .- 10 -三、投资治理评估（暂对此项不进行后评估）. . - 10 -四、财务治理评价（暂对此项不进行后评估）. . - 10 -五、营销治理评估 .- 10 -1、项目各类型物业业态销售情况 .- 10 -2、与市场定位时房地

2、产市场的对比分析 .- 16 -3、项目销售时机及节奏的把控评估 .- 17 - 2 - / 604、原设计定位与设计建设成果的对比分析 .- 18 -5、物业治理标准的定位评估 .- 18 -6、项目打算销售期、速度与时机情况的对比分析. - 18 -7、实际成交客户与原定位目标客户群的区不及缘故分析- 198、项目营销策略评估 .- 23 -9、项目推广渠道评估 .- 24 -10、 项目销售治理模式总结评估 .- 25 -11、 综合评估本项目市场定位营销工作 .- 26 -六、设计治理评估 .- 26 -1、项目规划定位分析 .-26 -2、项目的建筑标准和产品定位评估 .-28 -3

3、、项目设计过程回忆与实施完成情况评估 .-28 -4、项目实施过程各个设计节奏把控的及时性、准确性分析. -30 -5、各时期与相关部门协调配合分析 .-33 -6、项目设计治理方面的突出经验和教训 .-34 -7、限额设计执行情况 .-35 -8、设计治理质量评估（出错量、变更量） .-35 -七、工程治理评估 .- 36 - 3 - / 601、项目启动治理目标与实施结果分析总体评估. . -36 -2、项目质量治理评估 .-37 -3、项目进度治理评估 .-38 -4、项目安全文明评估 .-38 -5、项目治理体系的执行评估 .-39 -6、项目治理的输出成果及应用建议 .-40 -7、

4、配合销售的样板区及售楼部实施分析回忆 .-40 -8、项目报建工作回忆及建议 .-42 -9、项目治理体系检讨及建设建议 .-43 -八、项目成本治理评估 .- 48 -1、项目开发四个时期成本治理操尽情况 .-49 -2、成本治理操纵经验分析及成果输出 .-50 -3、合同风险分析 .-51 -九、项目风险治理评估（财务不进行评估）. . - 54 -十、物业服务评估 .- 54 -1、项目早期介入与交付成果分析评估 .- 55 -2、物业治理的进展建议 .- 57 -十一、项目意外情况的规避和总结 .- 58 -一、项目差不多概况1、概况本项目地处西安曲江新区大唐不夜城东路， 南北长590

5、.01m， 东西宽172m局部179m地理位置优越，周边旅游、休闲、餐 饮、购物等配套完善。为秦、汉、唐等历代皇家禁苑所在，东侧 与占地千亩的大唐芙蓉园隔路相望， 西侧毗邻大唐不夜城， 曲江 海洋馆、大雁塔（大慈恩寺） 、西安植物园以及亚洲最大的都市- 4 - / 60- 5 - / 60广场大雁塔北广场环抱项目周围。2、经济技术指标曲江公馆二期占地面积152.182亩（分A、B区），建筑面积 约154551.78平方米，容积率1.0，绿地面积达53586平方米， 以住宅、商业为要紧用途；项目总投资可能约9.8亿元（实际数 据见财务），均为自筹资金，项目建设周期打算3年，实际为4年4个月。其中

6、：A区为群体住宅楼工程，占地约90.182亩，总造价约1.5亿元，由17栋主楼、4栋商业辅楼、4栋过街楼及地下车库四部 分组成，其中大部分楼号地下室有一层；主楼6层，局部7层， 建筑高度在1921m。工程群体占地面积大，单体工程无标准层， 且跃层、错层的结构多。B区独栋不墅项目占地约62亩，总户数31栋，地上三层建 筑，地下一层，户型面积最小893平米，最大1700平米。户均 占地2亩。3、开发周期A区土地签约时刻为2006月11月10日，于2007年3月18日开工，2009年12月31日 竣工，建设周期为33个月；B区土地签约时刻为2007年3月16日，于2009年4月1日开工，2011年7

7、月10日竣工，建设周期为27个月二、后评估综述（总体结论）1、综合评估结论- 6 - / 60曲江公馆AB区项目于2007年11月荣获全国工商联房地 产商会颁发的“建筑文化奖金奖” ；2011年06月荣获海南博鳌 会颁发的“2011中国地产年度总评榜十大最具魅力经典豪宅” 、“2011中国地产年度总评榜最佳新锐品牌企业TOP100两项大 奖。这些奖项不仅鼓舞了我司职员的士气， 也打响了“曲江公馆” 那个品牌。营销方面：曲江公馆二期A、B区的市场定位及营销工作在 当时的市场环境及销售周期内较为适宜。 项目由深圳创典全程全 权代理策划和销售， 最大限度的调动代理公司的积极性及有效降 低治理成本，

8、但另一面由于治理后台缺少基于网络技术的数据库 治理，造成项目客户资源依靠于代理公司的治理， 不利于企业有 效的实施客户治理， 以便更深一步的挖掘客户价值； 另外与销售 代理公司属于合作关系， 仅有结果治理， 缺失了对销售工作全面 的动态治理， 就结果而言， 并不能全面客观的反映销售系统中各 个服务环节的实际工作状况，从中发觉工作可提升的地点，进而 推动销售工作的全面提升； 再有销售工作各环节的评价标准不能 做到规范化， 一切都以达成销售而作为最终评价标准， 忽视了客 户在各环节所获得服务的感受的评估，不能真正的了解客户。工程治理方面： 项目开工之初， 公司治理层对工程人员进行 了企业文化的培训， 在工程治理中， 工程部全员能按照协和企业 文化的要求，抓关键节点、重过程操纵，力求建设项目成为精品、 艺术品和收藏品的理- 7 - / 60念， 使二期项目成为曲江公馆的门面， 为公 司赢得的广泛好评。 但由于公司治理层水平及专业人员的业务能 力给公司造成一定程度的损失， 尤其是在后期业主投诉及维修方 面反应明显。设计治理方面：依照项目的定位思路差异化和稀缺性， 并依照企业的文化优质生活服务商， 因此项目的建筑标准为高端产品， 消费 对象要紧针对成功人士。因此，设计中充分考虑了环保、节能、