公寓项目定位及产品建议策划方案

1、1 1 / / 1414深圳格林公寓项目定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售项目较少， 蓝堡公寓正处于热销中， 理想新城2 2 期下个月面市，东湖新地带处于尾盘时期。通过对区域住宅项 目市场调查，区域市场具有如下特征：1 1）建筑规模： 片区内在售楼盘多为中等偏小规模， 物业形态以多 层、小高层为主。理想新城 2 2 期建筑面积大概 5 5 万多平方米，蓝 堡公寓建筑面积1.81.8 万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面 积，三者合计面积大概在 8 8 万平方米左右。2 2） 建筑类型： 该片区住宅项目要紧以多层、小高层组成。中高层 要紧分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府

2、、碧岭华庭、 彩世界、东湖新地带等。 多层、小高层要紧分布在太白路以北的地点， 如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。3 3）户型： 布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：6060和4040。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户业，应该讲中户型是布心市场的主力。 从市场的供求关系和租赁 市场的需求来看，小户型的空间特不大。在面积方面，二房的面积在 60608080 之间，三房的面积在8585110110 之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。单身公寓的面积在 25253030 之间，一房一厅的面 积在 35354040 之间，小二房面积在 5555

3、 左右。在户型设计方面，功能布局较为合理，方正有用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般， 缺乏亮点； 小户型缺乏可变分 组自由性。4)4) 客户：主力客户要紧是在罗湖一带上班的白领一族、 投资客户、 具有罗湖情结的周边居民、 香港客户。 次主力客户要紧是政府公务 员、学校教师、私营生意人、布吉客户。5)5) 价格： 布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价 630063002 2 / / 14143 3 / / 1414（带 500500 元装修），东湖新地带均价 58005800 元/ / ，位置相对较 偏的理想新城均价 46004600 元/ /m2o片区整体价格与寸土寸金的罗湖

4、 其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡 屋围和口岸片区相比，能够讲是天壤之不。尽管布心片区近年的 价格有所提升，但与其他片区相比依旧有较大的优势。二、居住人群特征：1 1、自有居所人群：白领人士 ：来深时刻不长或大学毕业参加工作 3-53-5 年的年轻人，在罗湖 一带上班，待遇相对较高， 只是积蓄不多， 他们购房一般在父母 的关心下购自己的居所，户型相对偏小。来深多年，通过多年的积存，不满足于租房或现有的住房， 追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素养比较高的楼盘 上，户型一般比较偏好三房。具有罗湖情结的居民：在罗湖居住多年，对罗湖有专门的感情的居民， 手中有一定的积蓄，

5、拥有单位分的房子，面积小，户型差，随着家庭成员的5 5 / / 1414增多，住房显得紧张。为了改善居住条件，他们不得不考虑购买新房，营造良好的家庭氛围。香港客户：这些客户多在深圳工作或有业务往来， 另外还包括相当数量 的深港家庭，他们倾向于具有港人生活氛围的区域进行置业。由于百仕达、彩世界等高素养楼盘的带动，布心片区逐渐成为了受 港人认可的置业区域。2 2、租房人群：租住民房群体特征：刚大学毕业来深的年轻人，在罗湖一带上班，待遇一般，工 作相对不稳定，故选择租金相对廉价的民房居住。 这部分人是深 圳最有活力的，也是最有潜力的群体，当他们有足够的经济实力 以后，必定会选择档次更高的物业居住。在

6、工厂上班的打工一族，待遇较低，工作相对稳定，不满足现时工厂提供的宿舍，他们会和朋友或同事出来选择租金相对廉 价的民房居住。租住社区群体特征：在罗湖一带上班，待遇相对较好，有一定的经济实力，目前 不急于购房或还没有足够的实力购买理想住房的群体，故他们会4 4 / / 14147 7 / / 1414选择档次相对较高的物业居住。在深圳工作或有业务往来香港客户， 他们倾向于具有港人生活氛围的区域居住。由于百仕达、彩世界等高素养楼盘的带动， 越来越多的香港客户喜爱居住于此。三、项目经济指标分析：1 1、地块概况：本项目位于布心东晓路的最北端， 依山而立。 东面为差不多入住的山湖居；南面紧靠心怡花园；西

7、面与泰和花园隔路相望； 北面临近布心山庄。项目周边具有浓厚的居家生活氛围。2 2、项目经济技术指标地块呈不规则三角形， 临街面共长：104104 米；建设用地面积：2928.22928.2；建筑面积：52005200m2；容积率： 1.781.78建筑覆盖率： 3030建筑高度： 2424 米退红线要求：东 4 4 米，南 4 4 米，西 6 6 米，北 4 4 米3 3、生活便捷程度状况分析交通情况： 项目距离要紧干道还有一定的距离，通过的公交线路较少，交通不是十分的便利。 目前通过项目附近设有一个总站， 但车次 较少，具体线路有： 424424 到火车站、 483483 到蛇口、 3363

8、36 到龙华等。 除此以外，其它线路站点距本项目较远。周边配套情况本项目距离大部分生活配套较远，只能依靠自身配套来满足生 活所需。具体生活配套有：教 育： 布心中学、东晓小学、布心小学、布心幼儿园。 购物场所： 华润超市 、民乐福超市、山湖居商业街。银 行： 中国银行、建设银行、邮政银行、工商银行。 娱乐休闲： 肯德基、上岛咖啡厅、在建的金威啤酒广场。医 院： 罗湖妇幼保健院、东湖医院。景 观： 天然山景、东湖公园、在建的围岭森林公园。4 4、优劣势分析：优势：市场压力较小： 近期布心片区楼市供应量极少。到目前为止，该6 6 / / 14149 9 / / 1414片区新推出的楼盘只有蓝堡公寓

9、、 理想新城和东湖阳光， 供量仅 10001000 套左右，整个楼市供量不大，竞争压力相对较小。价格优势： 布心片区整体价格与其他片区相比， 价格具有专门大 的优势。由此看来， 本项目跟其他片区同一档次楼盘相比， 价格 上是有较大优势的。即使跟片区内同类楼盘相比， 本项目的价格 也是有竞争力的。浓厚的居住氛围： 项目附近聚拢着多个生活社区， 居家氛围较为 成熟。投资市场活跃： 由于布心片区租金与其他片区相比优势明显， 再 加上片区小户型项目较少，因此导致了片区的租赁市场较为活 跃。劣势：项目规模较小：由于项目本身规模较小，能够用来规划园林的空 间不足，关于那些对园林要求较高的客户来讲， 这是一个不利的 因素。片区整体形象问题： 地块附近分布多个工业区和农民房， 整体形 象较差。治安生活环境： 项目附近汇聚着民房、厂房及宿舍，人员复杂， 治安生活环境较差。交通问题： 通过项目公交线路较少，距离主干道还有一段距离， 出行相对不便。5 5、开发思路指导：通过对本项目周边的市场进行调研分析，同时对项目自身进 行客观的分析， 项目优势和劣势都差不多特不的明确。 基于以上 分析，指导本案确定开发思路：1 1）确定开发思路的重要因素：【市场因素】布心片区小户型供应明显不足，但需求正在逐步增加，租赁市场显得十分活跃。布心片区拥有成熟的租赁市场，片区内过渡居住人群众多，拥有