物业管理单位有限公司地房屋共用部位日常维修养护解决方法

1、H物业有限公司房屋日常维修养护方案一、房屋本体共用部位日常维修养维（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。房屋本体共用部位维修养护范围周期表范围年限（年房屋承重结构部位抗震结构部位外墙面公共房屋公共通 道、楼梯 间、公共 墙面基础层面梁、柱墙体构造体构造梁墙123456789101112131415161718192021222324252627282930注：中修大修（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：房屋本体共用部位日常维修养护方案序号项目内容计划方案1房屋承重及抗震结构部位1、局部受损2、施工质量

2、原因造成的结构问题每周巡查一次，发 现问题，立即处理、 维修由于使用不当造成结构局部受 损较轻，由工程管理部按房屋 修缮规定实施维修；如局部受 损较重，应请专家“会诊”提 出方案，委托专业公司实施2外墙面1、外墙面起鼓脱落2、外墙面局部渗漏3、外墙面大面积渗漏每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按有关修缮规程 实施3公共屋面1、隔热层破损2、防水层破损造成屋面渗漏每月检查，出现问 题，及时维修由工程管理部按相应作业指导书实施维修4公共通道、门厅、楼梯间1、公用地面的维修改造2、公共通道、门厅的墙、 天棚维护3、楼梯间墙面、扶手、 踏步的维护每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按

3、相应技术要求 实施维修（三）房屋本体共用部位定期维修养护方案房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：房屋本体共用部位定期维修养护方案序号项目内容计划方案1房屋承重及抗震结构部位1、局部受损2、施工质量原因造成的结构问题每年对房屋基础进行 一次检查，注意白蚁 侵害、地基沉降、外 力损坏等引起的损害由于使用不当造成结构局部受 损较轻，由工程管理部按房屋 修缮规定实施维修，如局部受 损较重，应请专家“会诊”提 出方案，委托专业公司实施2外墙面1、外墙面起鼓脱落2、外墙面局部渗漏3、外墙面大面积渗漏4、外墙面翻新1、每两年对较大面积 的渗漏外墙应局部翻 新，防止面积继续扩 大及污染墙面2、每年两季

4、前对窗台 进行一次密封检查， 防止雨水的侵入由工程管理部按有关修缮规程 实施公共屋面避雷网每年刷1、隔热层破损2、防水层破损造成屋漆一次，防止锈蚀每年全面修补面渗漏3、避雷网脱焊、间断一次屋面隔热层板;每半年疏通一次屋面雨水口由工程管理部按相应作业指导书实施维修公共通道、门厅、楼梯间水层检修一次1、公用地面的维修改造2、公共通道、门厅的墙、 天棚维护3、楼梯间墙面、扶手、 踏步的维护1、每半年对公共地面 谁护一次2、每年维修一次通 道，门厅及楼梯间墙 壁、扶手及栏杆3、每年全面维护一次 楼梯间踏步，对墙面 地面起鼓、开裂、破 损等进行修复屋面积水4、每年对屋面防3、由工程管理部按相应技术要求实

5、施维修（四）房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。房屋本体共用部位维修养护标准序号项目养护标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1、房屋修缮标准2、有关工程施工技术规范1、安全、正常使用2、功能完好2外墙面1、房屋修缮标准2、外墙面修缮作业规程无鼓无脱、无渗水、整洁统一3公共屋面1、房屋修缮标准2、相应修缮作业规程1、无积水、无渗漏2、隔热层完好无损3、避雷网无间断，各种避雷装置焊接 点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于 4 欧姆4公共通道、门厅、楼梯间1、相应建筑部分修缮技术 流程2、房屋修缮标准1、整洁，无缺损，无霉迹2、扶手完好，无张贴痕迹（五）房屋本体共用部

6、位日常检查表 房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。房屋本体共用部位日常检查表检查人编号地址负责人检查时间年 月曰检查结果损坏原因预防检查项目基本一般严重自然人为其他基础 承重部件承重墙屋角 隔热层 接地面内墙角门 楼梯护栏 墙面检测方法整体质量评定完好完好损坏损坏损坏损坏保养不善原因直观法 刺探法 仪器检测法 计算法完好 基本完好一般损坏 严重损坏二、共用设施设备日常维修 （一）确定共用设施设备维修养护周期 共用设施设备维修养护周期如下表所示:共用设施设备维修养护周期表共用设施重大维修工程项目年限（年）区内 道路室外照明沟、渠、池、井消防设施批电设备导视牌给排水管道12345O678910

7、O1112131415OO1617181920O2122232425O2627282930OO注：中修 大修 更换O（二）共用设施设备日常维修方案共用设施设备日常维修方案如下表所示。共用设施设备日常维修方案序号类型项目日常维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙每周检查一遍，随坏随修由工程管理部按项目维修规程 实施2室外照明高柱灯每天检查一遍，随坏随 修由工程管理部按作业指导实施柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按作业指导书规 程实施雨水井污水井化粪池阀门井4机电设备变配电设备每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程管理部组织实施给排水设备空调系统5消防设备

8、自动烟感报警系统每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程 实施消防栓、喷淋系统疏散指示6给排水管道管道每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程 实施阀门7公用标识导视标识牌每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程 实施警示牌8其他共用设施垃圾转运站每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程 实施大门围墙（三）共用设施设备日常维修标准共用设施设备日常维修标准如下表所示。共用设施设备日常维修标准序号类别项目日常维修标准日常维修实施效果1广场道路路面、人行道、道牙1、路面修缮质量标准2、人行道铺设修缮标准平整、无坑洼、无积水、无缺

9、损、 完好率达99%以上2室外照明高柱灯1、电气作业安全操作规程2、灯具施工技术标准灯泡正常使用，灯罩完好清洁， 灯杆及灯座无破损，完好率达 99%以上柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口1、井内无积物，井壁无皖 落2、化粪池出口及分隔池无 堵塞3、井盖上标志清晰1、井盖完好率达100%，标志清 晰2、无缺损，少污积3、无堵塞雨水井污水井化粪池阀门井4机电设备变配电设备1、变配电设备保养规程2、给排水设备保养规程3、空调维护保养规程无故障，设备正常安全运行给排水设备空调系统5消防设备自动烟感报警系统1、给排水管道施工技术标 准2、消防设施施工技术标准1、消防设施正常有效2、灵敏准确报警消防栓、喷淋系统

10、疏散指示6给排水管道管道给排水管道维护规程管道通畅，无渗漏阀门7公用标识导视标识牌1、标识清楚，无污渍、破 损2、安放牢固1、标志设施完好率 100%2、标志无损坏警示牌8其他共用设施垃圾转运站1、无破损2、无脱落3、外观良好1、确保围墙的完好2、确保垃圾转运站正常使用大门围墙（四）共用设施设备定期维修方案共用设施设备定期维修方案如下表所示。共用设施设备定期维修方案序号类别项目定期维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙1、每年对局部损坏严重， 修补多次的路 面。道牙、人行道板进行翻新2、 路面翻新面积应控制在每年1 %。以翻新工作由工程管理部委托有关施工单位实施内，其他控制在每年5 %。以内

11、，逐年递增10%2室外照明高柱灯1、灯杆每年刷漆一次2、每月清洁竹具一次3、每季度检修线路一遍4、对于破损灯具及有化线路的灯具进行 更换由工程管理部按相关作业规程维修柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口1、化粪池每半年清理一次2、井盖板每半年刷一次漆，防止锈蚀3、每季度清理井内杂物一次4、每年全面维修一次由工程管理部按相应作业规程实施雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿化绿化1、春、夏季各补换3 %6%绿地一次， 树木春夏各补一次，每次 3%2、花木每半月修剪一次3、草坪每月修剪一次4、乔木每月修剪一次5、根据病虫害发生规律，每年进行三次 大消杀由工程管理部按相应作业规程实施5机电设备变配电设备1、每周检

12、查控制设备一次2、每季度检查开关灵敏度及开关紧固件 完好情况3、每年保养水泵一次4、空调主机每年保养一次由工程管理部组织实施给排水设备空调系统6消防设备自动烟感报警系统1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次2、消防栓每半年排一次水，检修一次3、消防系统主要设备每年联动测试一次由工程管理部按相关维修规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道1、每年刷一次管道油漆2、每年检测一次管道固定码3、每半年维护一次阀门由工程管理部负责维修阀门8公用标识导视标识牌1、每月清洁标识一次，并对标识安放基 础稳固情况进行检查维护一次2、每年对标识进行维护一次3、每5年更换一次标识由工程管理部组织实施警示牌9其

13、他共用设施垃圾转运站1、每年刷油漆一遍2、每季度检查排水沟通畅情况3、每季度检查一次泄水孔疏通情况由工程管理部按相应作业规程实施围墙大门（五）共用设施设备定期维修标准共用设施设备定期维修标准如下表所示。共用设施设备定期维修标准序号类别项目日常维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙1、路面施工质量标准使局部损坏严重的路面通过翻新延2、人行道铺设技术标准长寿命，从而使整个道路保持均衡 使用功能2室外照明高柱灯灯具施工技术标准1、实现良好的灯具外观2、照明系统正常有效启用3、照明设施线路完好率达 99%以上柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口1、化粪池清理作业规程2、井盖刷漆防锈作业规程1、池内、井内沉积

14、物及时清理，出 口畅顺2、井盖正常使用，密合3、流水通畅，无堵塞雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿化绿化绿化工作标准绿草如茵，树木青翠，剪切整齐5机电设备变配电设备机电设备维护保养规程1、无故障停水、停电2、空调系统运行正常给排水设备空调系统6消防设备自动烟感报警系统消防报警系统维护保养规 程1、设施正常有效使用2、外观完好，标识清楚3、关敏、准确报警消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道给排水管道维护修缮标准1、管道通畅，无渗漏2、阀门灵活，不漏水阀门8公用标识导视标识牌ABC国际标识、楼层标识、 警示牌制作安装及管理规 程1、标识清洁美观2、按放稳固3、标识清晰警示牌9其他共用设施垃圾转运

15、站垃圾转运站及围墙维护标 准1、设施完全正常使用2、完好美观大门围墙（六）共用设施设备日常检查表共用设施设备日常检查表如下表所示。共用设施设备日常检查表、工程维修养护方案下面是某物业公司的工程维修养护方案，供参考。一、房屋本体维护管理计划和实施（一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案。房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案如下表所示。房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻 期间每天巡视，发现 问题，立即处理1、由于使用不当造成结构局 部受损较轻由工程管理部按 房屋修缮规定实施维

16、修，如局 部受损较重请专家“会诊”提 出方案，委托专业公司实施2、因施工质量原因造成结构 问题，请开发单位处理1、安全牢固，正常使用2、功能完好2外墙面每月检查一遍，发现 问题，及时维修由工程管理部按有关修缮规程实施1、无鼓无脱，无渗水、无裂纹2、无违章，边角线齐整3、整洁、无污迹、锈迹3公共层面每天检查一遍，发现 问题，及时维修由工程管理部按相应作业规程实施维修1、无积水、无渗漏2、隔热层完好无损3、避雷网无间断、缺损4、屋面水箱无破损，无渗漏5、无违章、无乱堆放4、公用照明每月检查一次，发现 问题，及时维修由工程管理部按相应作业规程实施维修1、线路无乱搭接2、照明灯具正常有效3、开关、箱体

17、完好，无缺损5本体消防设 施每月检查一次，发现 问题，及时维修由工程管理部按相应技术作 业规程实施维修1、箱体完好，标识清楚2、设施能有效使用3、灵敏，准确报警6公共通道、门 厅、楼梯间、 会议室、会展 厅、架空层每天检查一遍，发现 问题，及时维修助理室、工程管理部和清洁管理部负责组织实施1、墙体、地面、窗户、顶棚完 好，无缺损2、室内设施齐全3、整洁、无灰尘、无霉迹4、无违章、无乱堆放7卫生间、茶水间每天检查一遍，发现 问题，及时维修由工程管理部按相应技术作业规程实施维修1、墙体、窗户顶棚完好，无缺 损2、设施、设备完好，无缺损3、整洁，无污迹，无积尘，无 积水4、无堵塞，无异味8上、下水管

18、道每天检查一遍，发现 问题，及时维修由工程管理部负责维修1、上、下水管道畅通，无渗漏， 无堵塞2、无污渍，无锈蚀3、无违章，无私接，私断管道9冷、暖气管 道，通信线 路，顶棚每月检查一次，发现 问题，及时维修由工程管理部负责维修1、完好，无破损，无开裂2、线路畅通，使用正常（二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案 房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案如下表所示。房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫 害及腐蚀性液体的侵害工程管理部负责组织实施1、结构安全，正常

19、使 用2、结构性能完好2外墙面1、每年对外墙面清洗一次2、每3年对较大面积的渗漏及损坏， 维修无效的，进行局部翻新3、每3年对外窗台进行一次安全性检 查工程管理部负责组织实施1、平整、无渗水、无裂纹2、整洁统一3公共层面1、每年粉刷避雷网一次2、每年全面修补天面隔热层一次3、 每年对屋面防水层检修一次，每5 年翻新老化部分4、每半年疏通屋面雨水管一次5、每半年清洗天面水箱一次，消毒一次工程管理部与 清洁管理部协 同实施1、屋面无积水、无渗 漏2、隔热层完好3、避雷系统完好4、水箱水质清洁，无 污染4、公用照明每年检查一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由工程管理部 按相应作业规 程实施维修1

20、、线路无老化2、灯具正常使用，照 明完好5本体消防设施1、每半年进行一次烟感试验2、每年对消防箱翻一次，消防带晾晒一次3、每年对消防疏散标志进行一次维护工程管理部负责组织实施1、设施完好率100%2、报警系统灵敏，有 效6公共通道、 门厅、楼梯 间、会议室、 会展厅、架 空层1、每半年对公共地面进行一次维护2、每年对楼梯踏步进行一次全面维护3、每3年对通道、门厅、墙面、天棚、 扶手、栏杆进行一次全面维护4、每年对公共窗户进行一次全面维护由工程管理部 按相应技术作 业规程实施1、美观完好，无缺损2、整洁、清爽7卫生间、茶水间1、每年对卫生用具进行一次全面维护2、每年对水、电设施进行一次全面维 护

21、3、每年对墙面、顶棚、窗户进行一次 全面维护由工程管理部 按相应技术规 程实施维修1、完好，无缺损2、使用正常3、整洁，清爽8上、下水管道1、每年粉刷管道一次2、每年检修一次，并坚固管道固定码3、每年雨季前检查一次雨水口，更换 不合格部分由工程管理部 按相应技术规 程实施维修1、美观完好2、上、下水通畅3、无渗漏9冷、暖气管 道，通信线 路，顶棚1、每年对冷、暖气管道进行一次全面 维护2、每年对顶棚进行一次全面维护3、每年对通信线路进行一次全面检修由工程管理部负责组织实施1、完好，无损环2、线路畅通，使用正 常二、机电设备设施的管理维护方案（一）供配电系统设备的定期维护保养方案和标准1、每日巡

22、视保养项目每日巡视保养项目如下表所示。每日巡视保养项目序号项目部位内容要求1电力变 压器（干式）外壳1、查低压母线2、检查壳体低压母线不发热、无变色外壳清洁、无染物、无放电痕迹温度计1、检查是否完好2、观察温度指示显示正常、无损坏、温度不超过140 C声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音变压器室1、检查门窗、地面、四壁2、检查通风道、通风设施3、检查室内照明设施4、检查室内消防设施无杂物、不渗水、能防止小动物进入，干 净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、 开关灯具功能正常、消防设施功能正常2低压开关柜柜正面1、清扫（擦拭）柜正面2、检查仪表指示及运行参数3、检查空气开关4、检查闸

23、门开关、操作机构5、检查分闸、合闸指示灯无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、 电压在正常范围，工作状况符合运行要 求，指示灯指示正常柜背面1、观察母线、连接点、引出线2、检查电度表连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘 转动正常3电容器柜柜正面1、清扫（擦拭）柜正常2、检查仪表指示及运行参数3、检查自动补偿器4、检查各组电容指示灯无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、 电压在正常范围，补偿器功能正常，指示 灯完好柜内1、观察电容器壳体、套管2、检查导线及其连接点3、检查柜内温度电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过 热变色、无热熔现象，柜内温度不超过45 C4柴油发电机机身清扫机身及周围地面无灰尘、

24、无杂物控制房1、检查信号指示2、检查各控制形式、状态机组处于正常备用状态，符合运行规程要 求蓄电池1、检查浮充电压、电流值2、检查蓄电池液比重及液位浮充电压26 ± 1V，浮充电流12A （观察 充电电流表），电池液比重1.261.30（采 用吸式比重计），液位不低于极板冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24小时润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好5强电井强电井室1、检查房顶、四壁、地面、门2、检查室内照明设施3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物 进入，干净整洁，开

25、关、灯具功能正常， 无损伤、无放电痕迹、无2、每周保养项目每周保养项目如下表所示。每周保养项目序号项目部位内容要求1电力变压器完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹接地线1、检查接地线2、检查连接点无断股，无锈蚀，接触良好2低压开关柜完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、柜背面1、检查闸刀开关2、检查自动开关3、检查保险丝具4、检查电缆及电缆头5、检查母线支撑固定装置不过热变色，三相闸夹到位，灭孤罩牢固 不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异 味，容量符合规定，固定可靠，无破损， 无松动地下电缆室1、检查室内环境2、检查电缆托盘3、检查电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序整 洁无

26、杂物，固定可靠无损坏，无放电痕迹3电容器柜完成每日巡视保养项目柜正面手动（用转换开关）逐组投切电容器控制正常功能良好，指示仪表及信号正确接地检查接地线无松动、无断股柴油发柜内检查熔断器、接触器、热继电器 及其接线接触良好、无过热、无损坏完成每日巡视保养项目冷却水系统1. 检查冷却水箱水位2. 检查各管路及连接部位水位距注水口约 50毫米 连接良好，无渗漏燃油系统1、检查油箱油位2、检查各管路及连接部位油位正常（保证24小时运转） 连接良好，无渗漏润滑系统1、检查油尺、油位2、检查机油油质油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色控制系统手动空载

27、试运行1、按操作规程手动启动机组2、检查发电机控制屏上各类 仪表及信号指示灯启动迅速，开关正常，运转无异常声响电 压、频率正常，信号灯指示正常，油压、 水压正常，油温、水温正常电机3、年度保养项目年度保养项目如下表所示。年度保养项目序号项目部位内容要求完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹变压器1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连接部分3、测量烧组直流电阻4、测量线圈绝缘电阻5、测量相间绝缘电阻清扫、无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值的4%线间差别不大于三相平均值的2%，采用2.5kv兆欧表，限值将舍有关规定电气连接1、调压连接片2、一次电缆接头3、二次母线槽接口调压连接片连

28、接良好，电缆接头及母线槽接 口紧固、良好变压器室1、全面清扫2、清扫、检查高压负荷开关3、检查修理室内照明、通风、 消防设施清洁、无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固 无损坏缺失，功能正常，无故障完成每日巡视保养项目仪表校验仪表、校验电度表柜内1、全面清扫灰尘2、整理二次线，补齐、更换二 次线接线号3、检修闸刀开关4、检修自动开关5、全面检查紧固螺栓连接点6、补刷相位漆无灰尘、无油质、无杂物整齐、美观、清晰三相网期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，动作 可靠灵活，无缺损件，牢固、无松动颜色符合规定地下电缆全面清扫、整理无垃圾、无杂物，电缆排列整齐电力变压器低压

29、开关柜室3电容器柜完成每日巡视保养项目柜内1、全面清扫灰尘2、整理二次线，更换字迹不 清晰的接线号3、检修控制元器件无灰尘、无油垢、无杂物 整齐、美观、清晰 完好无缺损、动作可靠电容器1、检查电容器壳体及瓷瓶2、测量电容器二极对外壳及 二级闸绝缘电阻3、测量电容容量，更换失效 的电容器壳体无凹凸，无破损绝缘电阻值不做规定，使用1000V拭表用微法表测量或用电压流量表测量容量不超过额定值的±10%4柴油发电机完成每日巡视保养项目1. 检查紧固各连接部分螺栓2. 检查连接导线3、更换冷却水4、更换机油滤清器，检查机油 油质，老泥油变黑，应更换机油， 清扫或更换油水分离器，更换或 清洗柴油

30、滤清器无松动连接完好手动试机，观察各种参数是否符合运行规程燃油系统1、检查油箱油位2、检查各管路及连接部位油位正常（保证24小时运转） 连接良好，无渗漏润滑系统3、检查油尺、油位4、检查机油油质油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色控制系统手动空载试运行3、按操作规程手动启动机组4、检查发电机控制屏上各类 仪表及信号指示灯启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、 频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正 常，油温、水温正常5供配电 接地系 统接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀接地电阻用接地电阻测量仪测

31、量接地电 阻接地系统的接地电阻小于 10Q（二）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准，如下表如示。消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消 防 控 制 台1各类指示灯（含电源、 信号）直观目测指示灯指示正常1个月2各类开关直观目测处于开启或自动状态1个月3各电器触点如有烧损现象，拆下后用 砂纸打磨触点完好，无烧损半年4各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固，无烧损半年5各电源、信号如有轻微破损或烧焦现 象，用绝缘胶带包扎，严 重时更换导线无破损、烧焦现象半年6控制台内部除尘用小毛刷、皮老

32、虎除尘无尘半年7控制台表面除尘用干净布、毛刷除去表面灰尘无尘每日集成 报警 器1指示灯直观目测“ Acpower"（绿色）指示亮， 其余指示灯不亮1个月2电源电压在按下内部电源电压 /后 备电压（或外部“ Bat tery Test ”健）切换健前后， 目测指示灯是否正常指针指示+ 24V (+ 5V)1个月3报警功能按下“ Fme Tegt ”健“ Zone Alam ”指示灯 和“ Switch Care ”指示灯亮几十秒后，蜂鸣器警铃响1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶 带包扎，破损或老化严重 时更换导线无破损、

33、老化现象半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年7报警按钮盒直观目测按钮盒完好、无松动1个月集中 报警 器1指示灯直观目测“ Acpower"（绿色）指示亮， 其余指示灯不亮1个月2电源电压在按下内部电源电压 /后 备电压（或外部“ Bat tery Test ”健）切换健前后， 目测指示灯是否正常指针指示+ 24V (+ 5V)1个月3报警功能按下“ Fme Tegt ”健“ Zone Alam ”指示灯 和“ Switch Care ”指示灯亮几十秒后，蜂鸣器警铃响1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶 带包扎

34、，破损或老化严重 时更换导线无破损、老化现象半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年烟感探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距离 探测器20 cm处喷向探头红色指示灯半年2温感探头用750W电吹风在距深测器50 m处向深测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指示灯亮半年防火卷帘1控制箱内部各电器触 点如有烧损现象，拆下后用 砂纸打磨触点完好，无烧损半年门2控制箱内部各电器元 件接线端子及端子排 端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年3机械部分（齿轮、锋 条）如有锈损用煤油清洗，然 后加润滑油无锈损且表面涂有润滑油1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损1年5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松

35、动半年6报警按钮盒直观目测完好无损1个月防 火 门1防火门门体直观目测完好无损、无变形半年2防火门弹簧铰链有损坏更换备件，若无损 加机油完好，弹性适度半年3消防通道、防火门直观目测，关开关防大门消防通道通畅，防火门开闭自如1年排烟系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年3控制柜内部各电器触 点有烧损现象，拆下后用砂 纸打磨或更换触点完好，控制启停正常半年4控制柜电源指示灯如不亮更换指示灯灯泡电源指示灯指示正常1个月5排烟阀微动开关及内部接线端子用螺丝刀紧固端子无松动，微动开关固定 良好1个月排烟阀复按钮、导轮、钢丝、转

36、轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油复位按钮控制无误，排烟窗 开启灵活1年加压送风系统1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触 点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好，控制启停正常半年3控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年4各送风口百叶窗直观目测送风口百叶窗位置正常3个月5控制柜电源指示灯如不亮更换指示灯灯泡电源指示灯灯亮1个月消防 系统 控制 柜1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示正常，开关处于开启或自动状态1个月2控制柜内各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好、无松动半年3各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢

37、固、无烧损半年4电源（信号）线如有破损用绝缘胶带包扎导线无破损或老化现象半年5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日消防指示牌1指示灯直观目测指示灯亮且处于等待状态1个月2指示灯按测试键按测试键后指示灯亮1个月消防1主机各电源信号、控制信号及音量调节键直观目测信号指示正常，音量调节位置合适1个月应 急 广 播 系 统2各切换器、控制器通电试验转换工作正常1个月3各放大器放音试听音质、音量音质、音量良好1个月4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有 破损，用绝缘胶带包扎端子无松动，各导线完好1年5压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗表面无粉尘3个月6各层扬声器接线是否 牢固，纸盒是否完好如松动，用

38、螺丝刀紧固各扬声器接线牢固，纸盒无 破损半年7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘半年设 备 机 房1机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫 设备房地面机房整洁、干净1个月2机房内照明、电话开关电灯、通话检查照明完好、电话通话正常1个月3地漏排水试验地漏排水通畅1个月灭 火 器 材1推车式灭火器直观目测完好无损，压力在正常范围1个月2干粉灭火器直观目测，并用手摇动瓶 体压力正常，指针指示在绿色 安全区内1个月3手提式1211灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色 安全区内1个月喷 淋 系 统1水泵手动盘车转轴转动灵活2个月2水泵添加盘根添加盘根点动时不漏水半年3水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵转动灵活半

39、年4阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆开启自如，不漏水，阀杆无 锈蚀半年5水泵和电机用擦布和毛刷除尘无尘1个月6各信号阀直观目测在区域报警器上的相应位置无报警信号1个月7各水流指示器放水试验消防值班室相应的指示灯 亮，并发出报警3个月8喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多半年(三) 电梯的定期维护及检修方案1、曳引机的保养(1) 减速箱 箱体内的油量应保持在油针成油镜的标定范围，油的规格应符合要求。 润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次。 应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油。 应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换

40、向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显事动时， 应采取措施减少轴承的轴向游隙。 应使轴承的温升高于 60C，箱体内的油温不超过 85 C,否则应停机检查原因。 当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应孝虑更换轴承。 当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是异 签中心距或换掉蜗轮蜡杆。(2) 制动器 应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑。对磁铁，必要 时可加石墨粉润滑。 制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整。 制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现

41、象时，应调整制动弹簧。 当发现制动瓦磨损导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。（3）曳引轮 应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑。 对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应垂车绳槽，但姬修车后切口下面的轮轴厚度不应小于曳引绳直径。（4）曳引电动机及速度反馈装置 应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等 部分的灰尘。 对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁。 当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承。 应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的

42、绝缘电阻，交口降至允许值以下 （主机线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。2、曳引绳和绳头组合的保养（1）应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应 在5%以内）。（2 ）曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄 薄地涂一层润滑油。（3）应经常注意曳引绳有否机械损伤，是否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准， 应立即停止使用，更换新绳。（4 ）应保持曳引绳表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净。（5） 在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应

43、严格执行工艺，切不可马虎从事。（6 ）应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当向于曳引绳伸长，使间隙过小 甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉，如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注蝇头。3、限速器与安全钳的保养（1）应保证限速器转动灵活， 对速度变化反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一 次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗。（2 ）应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次。（3 ）应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。4、导轨和导靴的保养（1）对配用滑动导靴的导轨， 应保持良好润滑，要定

44、期在油厘件添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量 及保持清洁。（2 ）滑动导靴靶对工作面磨损过大，会影响电梯的运行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过 毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换。(3)(4)(5)应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整。应使滚动导靴滚轮滚动良好， 当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱围、过分磨损时，应更换。 在年检中，应详细检查导轨连接板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧。（6）5、轿门、厅门和自动门锁的保养（1）当门滚轮的磨损导致门扇下坠及垫斜时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整撞轮位置，保证合适间

45、隙。当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。（2 ）应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳或联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧, 对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动关节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与转门 动作不一致时，应对机构进行检查调整。（3 ）应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须做润滑保养的门锁，应定期加润滑油。（4）应保证门锁开关工作可靠，应注意触头的工作状况，防止出现虚接，佩接及粘迹现象。6、自动门机的保养（1 ）应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即做检查调整。（2）对于皮带传动的开门机， 应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开 门机，同样应保证链条合理的张紧力。（3）自动门机各转动部分