中海九曲财务评价报告综述

1、考勤成绩答辩成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目：中海九曲项目财务评价报告课 程： 房地产开发课程设计院 （部）：管理工程学院指导教师： 完成日期：2014年9月中海九曲项目财务评价报告编 制 人： 编制人学号： 编制人班级： 完成日期： 2014年9月 目录一、 项目概况1 （一）项目地址1（二）项目规划用地指标1（三）项目宗旨1二、市场调查与分析1（一） 济南宏观经济概况分析1（二） 济南中观环境发展规划31、城市发展总体战略（20062020）32、交通发展规划33、商业零售业发展规划4（三） 中海九曲微观经济概况分析51、项目周边道路分析52、项目周边

2、公交分析53、项目周边人口基数54、周边区域住宅分布情况6三、开发项目的规划设计方案6四、项目规划7五、项目投资估算7六、项目收入估算9（一） 销售单价的估算9（二） 可销售面积的确定9（三） 销售计划9（四） 经营税金及附加10七、资金筹措计划10八、经济评价11九、 编制财务报告心得13山东建筑大学房地产开发课程设计 中海九曲项目可行性分析1、 项目概况（一） 项目地址 中海国际社区A-2地块由济南中海地产投资有限公司开发建设，项目位于市中区二环南路以南、阳光新路以东。（二）项目规划用地指标 用地性质为居住用地，净用地面积13.36公顷，地上容积率2.10，地下容积率0.40， 建筑密度1

3、3%，绿地率35%，停车率80%，人均公共绿地1.5平方米。用地东、北两侧规划安排30层高层住宅，西、南两侧规划安排18层与11层住宅。主出入口沿阳光南路设置，另沿阳光南路东侧规划设次出入口。地上建筑面积28.05万平方米，地下建筑面积6.81万平方米（其中人防面积1.47万平方米），停车位2093辆（地上654辆、地下1439辆）。（三）项目宗旨 规划方案坚持尊重城市总体规划的原则、坚持生态保护的原则、坚持以人为本构建和谐社区的原则、坚持高起点、高标准的原则，努力打造济南市中高端商品居住小区。按照规划，九曲片区将在利用现有自然环境的基础上，全面保护和提升该地区的生态环境和景观品质，以“城在绿

4、中，山在城中”为理念，搭建“山、水、城”相容的空间模型，将开发建设、景观建设和可持续发展有机结合，创造富有个性魅力、生态宜居的居住环境。二、市场调查与分析（一） 济南宏观经济概况分析   2013年山东各市GDP（亿元）和人均GDP（元）排名GDP排名地市2013年GDP人均GDP人均GDP排名1青岛8006.60 90281.3322烟台5613.00 80423.5443济南5230.19 75254.5364潍坊4420.70 48152.37125淄博3801.24 79638.8156济宁3501.50 42997.48147临沂3336.80 33093.33168东营3

5、250.00 157476.519泰安2790.70 50473.87910威海2515.00 89667.71311德州2460.59 44190.041312聊城2400.00 41451.491513滨州2155.70 57035.14714菏泽2052.00 24609.921715枣庄1830.63 49087.761116日照1500.16 52928.77817莱芜650.00 50057.7610 由上表知，山东省2013年全省实现GDP 54684.3亿元。而由2013年大陆主要城市城镇居民人均可支配收入排名 可得2013年济南市人均可支配收入达到了35648.25元人民币，

6、查2013年人民币兑美元汇率是6.2897，因此得到人均可支配收入5667.718美元。 根据世界银行研究报告,一国住宅产业在人均可支配在300美元时开始起步;至1300美元时,进入稳定的快速增长期,至1500美元时达到增速的峰值,一直到8000美元时才进入平稳期。国际经验表明,当人均可支配达到300美元时,住宅产业开始起步;在600-800美元时,住宅业就会进入高速发展期;到1300美元时,进入稳定的快速增长期;到8000美元左右,就进入住宅业平稳发展期.人均可支配超过13000美元时,住宅业就会开始衰退。由此可知济南的住宅业孩子啊稳定的快速增长期，发展较快，适合房地产市场投资。 2013年

7、房地产市场运行平稳。房地产开发投资5444.5亿元,比上年增长15.6%。从商品房建设用途看,住宅投资3976.6亿元,增长14.5%；商业营业用房投资701.7亿元,增长21.8%。房屋施工面积50549.2万平方米,增长17.7%；房屋竣工面积7508.5万平方米,增长2.5%。商品房销售面积10329.8万平方米,增长19.7%,其中,住宅销售面积9300.3万平方米,增长20.1%。固定资产投资稳步增长说明当地政府和房地产开发商都对当地的房地产市场未来前景比较看好。（二） 济南中观环境发展规划1、城市发展总体战略（20062020）总体布局：在现状城区用地基础上，主要向东西两翼扩展，形

8、成“一城两区”的 空间结构西部片区：规划以发展高等教育，高科技产业，生产居住为主。东部片区：规划重点是发展高校技术产业，高附加值制造业和加工业，完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。从规划可以看出，东西部仍处于发展之中，主城区仍然是济南的行政、商贸、科教文化和居住中心。 2、交通发展规划 根据济南城市总体规划（20062020）将建成快速路、主干路、次干路、支路四个等级构成的城市道路系统。 在现有路网的基础上，将建成“三横五纵”的快速道路系统，尤其强化东西部贯通性道路的规划建设。 经十东路-二环南路及其西向延伸线将建成一条横向快速路。 刘智远路、贤文路、世纪大道、工业南路将规划建成城市

9、一级主干道。交通系统规划 将规划建成以轨道交通为骨干，快速公交和普通公交相结合的公共交通体系。 另外还将建成若干快速公交路网，在全运会前，北园大街、工业北路、经十路、历山路、二环东路、贤文路等6条道路的BRT线路已经开通。3、商业零售业发展规划规划目标：2020年商业网点人均营业面积为1.2平方米，城市商业总营业面积控制在550万平方米左右，千人拥有商业网点熟达到35个。总体布局：围绕“一城两区”的总体规划，将形成3个不同等级的老城、主城、新城商圈。老城商圈：内环路以内的老城区，历山路、北园大街、纬十二路、经十路的围和区域，以改造提升为主。主城商圈：包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文5个片区，

10、将规划建设东部燕山和西部腊山两个市级商业副中心。新城商圈：东部城区和西部城区的核心区规划设置4处商业市级副中心，承担城市部分商业职能。（三） 中海九曲微观经济概况分析1、项目周边道路分析道路车道及走向道路分析二环南路东西双向6车道a紧邻项目地块，提供直接临街面b城市高速路网主干道，高峰时段车辆较多，对地面人流动线有所阻碍阳光新路南北双向8车道紧邻项目地块，提供直接临街面，南北向的重要主干道路济微公路南北双向8车道城市主干道之一，连接济南与泰安市重要道路二七新村南路东西双向6车道a路面状况较为良好b由于大润发山水店生意较旺，局部节点有所拥堵英雄山路南北双向6车道a城市高速路网主干道，主要连接市区

11、与S103到达泰安市b高峰时段局部道路较为拥堵2、项目周边公交分析线路始发站终点站74路省建筑机械厂华联商厦K94路葛家镇济南大学西门120路九曲西苑小区可到达本项目的公交线路较少，没有始发站，目前人流量不大，本项目通过公共交通可辐射的项目有限，北面为主要辐射方向，且公交作为目前济南主要出行交通工具，项目公共交通到达率有待扩大，可通过与政府协调建立公交枢纽战。 3、项目周边人口基数以项目为中心周边2公里范围内，目前约有4万人，包括济南大学西校区接近2万，预估到项目开业，本项目及领秀城住宅人口导入3万，届时，项目周边将接近7万人；以项目为中心周边4公里范围内，目前约有人口22万，预估到项目开业，

12、本项目周边将有26万人。4、周边区域住宅分布情况编号楼盘名称1卧龙花园龙泰园2期（8800元/平方米）2泉景天沅鑫园（8500元/平方米）3王官庄小区（7866元/平方米）4普利青城雅居（8676元/平方米）5阳光100国际新城（10339元/平方米）6怡心园（7934元/平方米）7汇统花园（9868元/平方米）8通联花园（10689元/平方米）9郎茂山小区（8266元/平方米）10山景园小区（9762元/平方米）11鲁能领秀城（11736元/平方米）3、 开发项目的规划设计方案 方案的主要技术经济指标如下表：主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量1规划建设用地面积1336002总建筑面积34

13、87002.1住宅面积2671282.2公建设施134722.3地下停车场面积359752.4地下室面积174252.5人防面积147003建筑物占地面积173684建筑密度%135容积率2.16绿地率%357居住户数户2616四、项目规划 本项目的开发经营期为4年，建设期2年，现房销售2年，商品房预售期为一年，具体的开发经营周期安排见下图 项目开发经营周期横道图五、项目投资估算 项目开发成本费用及税金汇总表序号项目或费用名称单价（万元/）面积（）金额（万元）1土地费用61923.61.1土地出让金0.48133600601201.2契税1803.62开发成本94346.492.1前期工程费0

14、.0024348700836.88（1）规划、设计、可研环评等0.0018348700627.66（2）测量、水文、地质勘探等0.000234870069.74（3）“三通一平”费用0.000234870069.74（4）地下、人防设计协助费用0.000234870069.742.2基础设施建设费5579.2（1）供水、电、气、暖工程0.01253487004358.75（2）排污及室外工程0.00353487001220.452.3建筑安装工程费67412.46（1）结构工程0.11526712830719.72（2）装修工程0.0626712816027.68（3）机电设备及安装工程0.0

15、22671285342.56（4）地下停车场、地下室、人防0.2256810015322.52.4公共配套设施费4209.22（1）居住物业管理0.0004348700139.48（2）幼儿园及室外休闲娱乐场所4000（3）地上简易停车设施及代建市政道路、绿化0.000234870069.742.5开发期税费9728.73（1）配套、劳保统筹费用0.0273487009414.9（2）用水、用电、供暖、排污等费用0.0005348700174.35（3）规划手续、图纸审查费用0.0004348700139.482.6其他费用380（1）临时用地、占道费用90（2）施工图标底编审、咨询、招标代理

16、等费用110（3）项目管理、工程监理及保险费1802.7不可预见费32002.8开发间接费30003期间费用28076.153.1管理费4174.43.2销售费用10734.75（1）广告宣传及市场推广费4771（2）销售代理费4055.35（3）交易手续费1908.43.3财务费用13167（1）贷款利息费11970（2）融资费用11974经营费用20385项目总投资186384.246与转让房地产有关的税金13193.826.1营业税11927.56.2城市维护建设税834.9256.3教育费附加357.8256.4印花税73.577项目总投资加营业税金及附加199578.06六、项目收入

17、估算（一） 销售单价的估算根据对济南房地产市场的调查与分析，结合济南近期楼房销售价格，通过对类似项目销售价格及周边楼房价格相比较，确定楼房的均价为8500元/，地下室的均价为3000元/，地上停车位价格为8万元/个，地下停车位价格为12万元/个。（二） 可销售面积的确定可销售的住宅面积为267128平方米，可销售的地下室面积为17425平方米，可销售的停车位为2093个（地上654个、地下1439个）。根据以上两点，便可预测出项目的销售额。销售额=8500×267128+3000×17425+80000×654+120000×1439 =25.48亿（三

18、） 销售计划第一年进行开发建设，第二年在建并开始预售10%，第三年在建并预售10%, 第四年现售80%（四） 经营税金及附加根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费及附加按营业税的3%计算。七、资金筹措计划项目总投资186384.24万，其中项目资本金55426.24万；该项目预售20%，预售资金为50958万，剩下的80000万，通过向商业银行贷款获得。如下表：资本金预售收入借贷资金总投资55426.24万50958万80000万186384.24万贷款条件：年利率6.65%，每年年末支付当年计息，从第三年起分2年还本。

19、具体如下：借款还本付息估算表 单位：万元第一年第二年第三年第四年期初借款累计0400006000040000本期借款4000020000200000本期应计利息1330332546552660本期还本付息1330332544655426601还本0040000400002付息1330332546552660期末累计借款4000060000400000 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目名称合计第一年第二年第三年第四年一项目总投资186384.2474740.766164.543709783821项目开发建设投资184346.2472702.766164.543709783821.1土地费

20、用61923.661923.60001.2前期工程费836.88836.880001.3基础设施建设费5579.203579.2200001.4建筑安装工程费67412.46046438.4120974.0501.5公共配套设施4209.223209.221000001.6管理费用4174.450020001546.41281.7销售费用10734.7502300.73145.0552891.8开发期税费9728.7329704508.73225001.9其他费用380501801501.10 开发间接费30005001500100001.11 不可预见费320012501000900501.

21、12财务费用1316714633657.55131.529152经营资金20382038000二资金筹措186384.2474740.766164.543709783821资本金55426.2434740.720685.54002借贷资金8000040000200002000003预售收入50958025479170978382 八、经济评价 利润表 单位：万元序号项目名称合计第一年第二年第三年第四年1经营收入254786025479254972038281.1销售收入254786025479254792038282总成本费用186384.2474740.766164.543709783823

22、经营税金及附加13193.8201319.381319.3810555.044土地增值税5315.9802126.392126.391063.25利润总额49891.96-74740.7-44131.31-15063.77183827.7625税率应交所得税12472.9900012472.997税后利润37418.97-74740.7-44131.31-15063.77171354.77 1、投资利润率=年平均利润总额/项目总投资*100% =49891.96/4/186384.24*100% =6.7% 2、资本金利润率=49891.96/4/55426.24*100% =22.5% 全部

23、投资现金流量表 单位：万元序号项目名称合计第一年第二年第三年第四年1现金流入254768025479254792038281.1销售收入254768025479254792038281.2回收经营资金203800020382现金流出204200.0373277.765952.8135411.2729558.232.1开发建设投资（不含利息）171179.2471239.762507.0431965.554672.2经营资金203820380002.3经营税金及附加13193.8201319.381319.3810555.042.4土地增值税5315.9802126.392126.391063.22.5所得税12472.9900012472.993净现金流量50567.97-73277.7-40473.81-9932.27174269.774累计净现金流量-73277.7-113751.51-123683.7850585.99计算指标 内部收益率（IRR） 年度收益率14.50 财务净现值（NPV）=5983.27万元 按年基准收益率=12.00计算 静态投资回收期=3.71年 年度收益率大于基准收益率，净现值大于0，所以说明该项目的获利能力达到或超过了基准收