商务花园专题研究

1、商务花园专题研究目录一、商务花园的形成1二、商务花园（Business Park）的发展历程7三、商务花园的类型9四、商务花园产品特征15五、商务花园企业特征16六、商务花园开发模式21七、商务花园的典型案例22一、商务花园的形成商务花园是一种具有良好自然景观的低密度写字楼物业。这种低密度办公物业在国外已经发展十分成熟。在国内，商务花园随着北京“总部基地”项目的成功销售而声名远扬。实际上，商务花园是多种影响因素在办公形态上的综合表象。因此，为了保证所打造的商务花园获得成功，首先要对商务花园形成的原因进行分析。只有切实明了这些影响商务花园产生的各种因素，才能保证我们适时、适地、为适合的办公人群打

2、造受欢迎的商务花园。我们认为，在各种影响商务花园产生的因素，以下三点最为重要：一、 产业结构的变化，这是催生商务花园的重要因素从社会经济的发展可以看出，高科技产业在产业结构中的地位日趋显著。在这种产业结构变化中，新型企业依赖于脑力，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。对于这种产业结构变化，我们可以理解成为“新生产力发展条件下，生产关系产生了调整”。正是由于这种调整，促进了企业对办公物业的新理解，从而催生了新办公物业商务花园的出现。具体而言，随着社会发展，科技创新成为了现代社会生产中新的生产力。机器制造只是科技创新的具体表现成果。而科技创新完全依赖于企业员工脑力资源的运用，因此在新生产

3、力发展的条件下，新生产关系产生了调整个体的创造力和价值自工业革命之后再次在生产关系中被突出出来。在这种情况下，对于依赖员工大量脑力劳动的高科技企业来说，为员工创造良好的办公条件已经不再是可有可无的福利，而成为直接影响到员工工作效率高低，创作灵感多少的大问题。因此，为了保证工作人员的工作效率，很多科技企业将公司需要比城市中心区办公物业自然景观更好，环境更安静，适合思考的办公场所。而符合这一条件的商务花园也就成为他们必然的选择。此外，正是由于在新生产关系的调整中，个体的价值被重新突出出来，统一、有效的人力成本控制显得尤为重要。在高科技企业中，人力资源就是公司最为核心的竞争力。而保证自身技术骨干不被

4、其他公司挖走，则是保证公司具有竞争力乃至生存能力的重中之重。正是处于这种考虑，这些高科技企业尽量避免与其他公司，尤其是避免与同行业的公司挤在一个办公楼里进行办公，从而减少或杜绝自己的技术骨干被挖走的可能性。换言之，这些高科技公司尽量选择具有自身独门独院的办公空间。这是由其行业的人力资源管理特点决定的。因此，具有独门独院的商务花园成为这类企业所需求的办公物业，也就顺理成章了。总之，产业结构变化所带来的新生产关系的调整，促进了新型企业对办公物业的新理解，而这些企业所特有的办公要求催生出了商务花园。然而，产业变化仅仅是催生出了商务花园这种办公产品。而商务花园的规模发展则依赖于经济发展下的城市结构变化

5、。二、城市结构的变化，这是促进商务花园规模发展的重要因素经济的繁荣，也促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张。在国外表现为城市的郊区化，而在国内在表现为郊区的城市化。但是无论是何种城市扩张变化，城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。在这种情况下，城市内多元化商务中心开始出现。具体而言，商务中心不仅存在于城市中心的CBD区域，由此许多公司为了追求更好的自然环境与交通条件而将办公场所迁往城市边缘区域，城市边缘也开始出现了新的办公区域。由此，也就带来了商务花园的规模发展。那么经济发展到什么程度就会出现这种商务中心的多元化发展，就会出现这种商务花园的规模发展呢？虽然经济发展

6、是一个过程并没有一个严格的指标界限，但就一般规律而言，当一个国家或地区人均GDP 3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时段。此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能，就此有效带动城市边缘区域商务花园的规模发展。以美国为例，从下图中可以清楚的看出，在美国经济发展从人均GDP3000 美元到10000 美元的城市经济发展过程中，美国大公司在郊区办公的比例逐年增多，对美国的商务花园发展具有一定的推动作用。因此，我们认为商务花园的发展不仅需要产业结构变化作为启动力，要需要所在城市经济发展的配合才有可能形成气候。当然，城市扩张只是城市结构变化的一种形式。

7、实际上，经济的发展还带来了另一种城市结构的变化，其同样对商务花园的发展具有重要的影响作用。这种城市结构的变化就是城市更新。随着城市的发展和产业结构的变化，很多在城市边缘区域的老工业区逐渐失去了原有的活力，成为城市没落区域。如何使这些区域重新焕发活力呢？作为城市更新的一种方式，很多欧洲国家将已经废弃停产的老工业区改造成为具有一定规模的、低密度商务花园。其中，尤以德国鲁尔区做的最为成功。鲁尔区位于德国西部的北威州境内，是欧洲最大的经济区。鲁尔区富有煤炭、铁矿等资源。第一次世界大战后，战败国德国用鲁尔区的煤向法国进行战争赔偿。庞大的移民计划和煤炭开采业为鲁尔区带来了第一次经济飞跃。二战后，欧洲重建和

8、经济振兴带动了鲁尔区再度繁荣。煤炭、钢铁和能源工业使鲁尔区成为德国最重要的工业基地。随着上世纪五、六十年代的“煤炭危机”和“钢铁危机”，城市的主要产业受挫，生产规模减少，人员大量结构性失业，环境污染严重，城市发展出现危机，这主要是由于城市产业单一造成的。 为了城市的复苏，鲁尔区城市再造实验“IBA计划”（埃姆瑟国际建筑博览会）开始实施。它虽然名为“建筑博览会”，但绝非只是一个单纯为建筑形式或技术表现所规划的竞赛场，它所诉求的是解决产业振兴、环境再造等问题。其中，如何将传统的工业区更新成现代科学园区、工商发展园区、服务产业园等现代商务花园是该计划的重要组成部分。在具体的城市更新过程中，在原来开采

9、煤炭和炼钢的地方，建立了新型大型工业企业，如化学、汽车、机械制造、信息通信技术以及环保等企业，新兴服务产业也相继发展起来。那些数量众多的中小企业为鲁尔区的转型做出了巨大贡献。它们比传统的大企业更具革新和创造性，也让鲁尔区的新工业结构变得多姿多彩；大量更新改造后风景优美的产业园区，让企业人员感觉在“在公园里上班”，每个园区集中大量的服务性或高科技企业。设施优美别致，办公楼十分讲究建筑艺术和外观美感。从以下的图片中，我们可以更为直观地感受到这一点。     随着企业入住商务花园，不仅为区域带来了新的税源，而且还拉动了区域内的就业。这无疑积极促进了区域的复兴。

10、可以说，一方面商务花园作为一种有效的城市更新手段受到城市政府的认可；另一方面，这种对旧工业区的城市更新工作也拓宽了商务花园的发展道路。总之，商务花园虽然位于城市的边缘区域，但是其绝不是孤立于所在城市发展之外而存在的。商务花园的发展离不开所在城市经济的发展。商务花园的建设与其所在城市的结构变化息息相关。三、 办公需求的多元化，决定了商务花园的生存空间以上两点中，我们分析了影响商务花园形成的外部因素。就其形成的内部原因分析，正是因为城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。由此，也就涉及到一些城市规划者和领导者有所顾虑的问题商务花园的建设到底会不会影响原有城

11、市中心商务物业的发展？在全国各个城市纷纷建设自己CBD区域的情况下，对于商务花园的建设，一些城市规划者和领导者生怕建设商务花园会抢了城市已有CBD的“风光”，会稀释CBD区域的商务气氛，担心商务花园的出现争抢了CBD高层写字楼的商务客户。实际上，这种担心是不必要的。商务花园内入住的企业与在CBD办公的企业类型并不冲突。商务花园的出现不仅不会稀释城市原有CBD区域内商务气氛，而且对城市整体商务结构的平衡发展有着促进作用。为了更好地说明商务花园的特征，与城市中心CBD高层写字楼有所区别，我们将这两种物业进行以下对比分析：商务花园城市中心CBD高层写字楼位置分布1城市边缘区域，郊区城市化（城市郊区化

12、）较为完善的区域1城市内部，市中心，多与城市中心商业区功能复合2用地紧张度较低2土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态1低容积率，高绿化率1高容积率，低绿化率2建筑密度低2建筑密度高3小体量，低层3大体量，高层4独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权4标准化、统一5个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体5强调写字楼整体形象，写字楼既是某一群公司群体形象的载体客户群1需要良好的办公环境以提高工作质量和智力型公司部门：如软件、研发等1需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的服务产业：贸易、广告、律师、会计、咨询等公司或部门2需要独立的办公环境进行统一人力资源管理的公司：如后台

13、服务公司呼叫中心、快递服务公司等2金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增加投资人的信心，促进自身商务事业发展3某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要依托商务成本很高的城市中心区，对企业自身形象展示的需要客户心理1通过良好的办公环境，激发研发工作人员的创造力，提高工作效率1这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要积聚在城市中心商务区以降低其商务综合成本2以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌2以写字楼所在的知名地貌体现公司形象，增加企业自信从上表中可以看出，商务花园中的企业与在城市中心CBD高层写字楼内的企业类型不同，他们对各自的办公需求也各

14、不相同。换言之，在一个城市中，仅有CBD的办公物业并不能满足所有的企业的办公需求。多元化的公司需要多元化的办公物业。正是由于这种不同，因此商务花园是对同一城市中CBD办公物业形式的一种有利补充，商务花园是商务办公需求多元化的必然结果。在这种多元化办公需求所带来的市场空间内，商务花园自身的形态也具有多元性。二、商务花园（Business Park）的发展历程现代的商务花园概念是一个综合与人性化的产物，通常Business Park是坐落在城市边缘，在园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。整个商务花园的发展可以分为四个时期：第一代B

15、usiness Park：Business Park的起源第一代的Business Park可以说，是从广为人知的“工业园区”演变而来。其通常坐落在已有城市的边缘，或者临近某个小城市。园区由多组小规模的建筑组成。园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装。园区通常在得到建筑许可的情况下划分并出售给企业，或者由业主首先进行前期开发后，再出租给其他入园企业。通常来说，此时园区内的建筑标准较低，开发者只是将通往各地块的道路修通，建好各个建筑单元的框架。可以说，这时的园区并无任何风景可言。但是由于规划者和入园企业的积极参与以及若干法规的要求，这种社区规划和建设还是会继续进行下去的。这时的Business P

16、ark依旧偏重于那些基于科学研发的企业，而非商业型的企业。虽然第一代的Business Park的发展规模和设施都还不能与以后的二、三两代Business Park相提并论，但是其建筑标准较之从前的工业园已有所提高，无论是结构细部还是外部景观设计都不断精益求精。 第二代Business Park：商务与社区传统的商务社区与其说是人为设计而成，不如说是由于历史发展而自然形成。在市中心，咖啡馆、体育俱乐部、银行以及商店等所有这些商业活动都是用以支撑其朝九晚五的城市生活需求。然而随着夜晚的来临，在市中心工作的人们因为下班而离开了商业区，此时市中心便显得萧条而缺乏治安保护。很多上个世纪六七十年代在市中

17、心所建的大型商业建筑，都因缺乏社区生活的支持而变得人去楼空。正是吸取了这些教训，建筑师和发展商在建设第二代Business Park时，避免了第一代园区出现的问题即缺乏各种生活设施，而且只有单一的生产类型企业入园。在园区的规划上，他们更多的融合进城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施。这些设施虽然不大，但是足以使人们在此营造出共同生活的社区气氛。第二代Business Park不再象第一代那样追求园区的大面积，而是追求如何将Business Park有机的融合到城乡结合部，在紧密联系城市的同时，又不失去自己独有的人文社区特色。 第三代Business Park：发展邻里关系此时的Busine

18、ss Park由于不断发展而彼此联系，而且与城市的联系也越发紧密，依据地块界定Business Park与城市的关系已经十分困难。第三代Business Park发展的三要素为：发展规模、位置和密度。发展规模决定位置、位置决定交通、交通影响密度。第三代的Business Park，已经成为城市功能的一部分，此时的Business Park已经可以有私人空间和公共空间之分，但是那些园区内的新技术企业还不能真正拥有优美景致的独立小环境。 第四代Business Park：现代Business ParkNEW TOWN概念目前，随着发达国家失业率的居高不下，城市市政厅开始偏重支持大型综合型的跨国企业

19、，以期它们能对城市的就业与建设有所作为。在这个大背景下，此时的Business Park发展商则利用人们对提高潜在就业率的希望，而开始营建大型综合社区项目。这些项目中包括了住宅、商店、学校和休闲场所。这就导致了第四代Business Park的出现一个可以“自己自足”，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区。就此，这时的Business Park已经逐步变成了一个与小城相仿的大社区，或者已经成为一个新型的现代化NEW TOWN。三、商务花园的类型商务花园从不同角度出发有不同的分类方式，但不同因素之间是相互影响的。容积率的高低与所处区位环境相关，而区位环境的不同又会影响入驻企业类型，而企业类型的

20、不同对建筑本身的构造要求又会不同，所以商务花园应该因时、因地、因人而异。1、从容积率角度商务花园分类的最主要的影响因素就是容积率，因此我们依据容积率的不同而将商务花园分为以下主要的几类：中低密度、低密度和超低密度三类办公建筑产品，下列表格分别从容积率、区位特征、自然环境特色、配套设施、单体规模、独立形象和客户等方面进行对比分析：产品类型中低密度的办公建筑产品低密度的办公建筑产品超商务花园建筑产品容积率1左右0.5左右低于 0.3区位特征城市的边缘区，地价相对较高，容积率较高，临近城市的主要干道，周边配套相对完善，和城市融为一体，周边的建成环境也相对好。 城市的近郊区，地价相对较低，从而容积率可

21、以降低，临近城市的主要干道，周边配套相对较少。 城市的远郊区，地价低，从而容积率可以降低，和城市有相应的隔离，周边配套较少。 自然环境特色外部自然环境相对一般，内部的自然环境由于容积率相对高，因此也相对一般 外部自然环境相对较好，容积率相对低，内部的自然环境可以做的相对丰富 外部自然环境优美，容积率很低，可以做出非常良好的内部环境 配套设施配套设施相对较少， 当项目总规模不大时，更少甚至基本没有；总规模足够大的时候，内部配套也将形成足够的规模和档次，而带动整个区域的发展，配套的服务对象不限于本项目，会对项目周边的区域甚至全市服务。 配套设施相对较多， 当项目总规模不大时，配套设施满足基本使用功

22、能，比如餐饮等等；总规模足够大的时候，内部配套也将形成足够的规模和档次，仍偏重于基本的生活配套，如餐饮，商业，健身等等，主要是为了满足本项目的使用。 该类商务花园的建筑都以大规模的科学园区的形式出现，因此整个配套设施相对较多，除了基本的生活配套，包括餐饮，商业，健身等等，休闲的配套，娱乐、网球场、游泳池等也比较齐全。配套主要是为了满足本项目的使用。 单体规模由于容积率相对高，因此单体朝竖向发展，层数一般较多，而从办公建筑的单层使用率和使用面积考虑，标准层的面积不应过小，单体的建筑规模一般较大。 由于容积率相对低，因此单体规模较为灵活，可大可小，甚至可以作出像独栋的小别墅一样的体量来。当建筑向水

23、平方向和垂直方向扩张时，建筑的体量可以做的较大。由于容积率很低，用地一般较远，因此单体的规模反而较大。建筑一般是向水平方向伸展，充分和土地结合，单层的面积也较大。独立形象由于建筑向竖向发展，因此单体的建筑具有良好的独立体量，由于建筑体量一般足够大，在单层面积也足够大的时候，一般都具有完全独立的交通系统，由于容积率较高，因此往往不可能作出足够的室外院落供单一客户独立享用 由于建筑体量可以朝水平和竖向两个方向发展，单体规模也较为灵活，因此其单体的建筑具有良好的独立体量。具有完全独立的交通系统，当建筑单体规模足够大的时候，可以作出足够的室外院落供单一客户独立享用；不过一般而言，此类产品的单体规模往往

24、较小，因此在设计上考虑的是多个单体共同围合一个院落形成组团。 由于单体规模较大，具有良好的独立的外部形象。具有完全独立的交通系统。一个建筑单体规模足够大，可以作出足够的室外院落供单一客户独立享用； 建筑和院落都是专用的，往往在设计上建筑和院落也相互穿插。 客户由于单体规模较大，同时由于区位的地价往往较高，因此建筑的单价一般也较高，总价也会较高，从而总的来说，目标客户将以有实力的中等规模的公司、大公司及特大公司（比如世界 500强）为主。由于特大的公司在选择商务花园建的时候往往对自然环境很重视，而中低密度的商务花园类型的自然环境往往不具有优势，因此此类产品的主力客户将以中大规模的公司为主。 由于

25、单体规模可大可小，因此目标客户的分布也较广，涵盖了有实力的小规模的公司（所谓“有钱的小公司”）、中等规模的公司、大公司及特大公司（比如世界 500强） 由于单体规模一般很大，而且区位往往较偏，因此中小规模的公司一般不会选择本项目，目标客户往往是大型或者超大型的公司，由于和外界的直接空间联系很弱，因此这部分公司也往往是研发等商务往来不太密切的部门。2、从地理位置角度商务花园区位偏具有良好自然环境区域，从其所处区域与主城关系看，商务花园可分为城市边缘型、近郊型和远郊型三种类型。（1） 城市边缘型商务花园一般而言，该类商务花园所处区域属于大城市或者超大城市的边缘组团中的一部分，该区域仍然属于具有明显

26、的城市发展特征：交通便利，周边的配套较为完善，该类商务花园自身内部配套需求小，基本依赖城市配套，容积率高，建筑规模大，客户以中规模的公司为主， 整个用地构成基本为工业用地。（2） 城市近郊区型商务花园该类商务花园所处区域的交通一般相对良好，临近城市的主要干道，周边配套相对完善，周边的建成环境也相对好，该类商务花园需要自身配套完善整个配套服务体系，容积率相对较高，整个用地构成以工业用地为主，辅以少量配套用地。 （3）城市远郊区型商务花园该类商务花园所处区域突出的特点就是自然环境非常良好，地价也相对便宜的多，周边的配套相对不完善，所以该类商务花园需要自身建有完备的配套设施体系，整个用地构成以工业用

27、地为主，房地产用地、商业配套用地为铺。3、从入驻商务花园的不同企业角度不同行业以及行业内不同的产业链对办公环境的要求不同，对建筑本身的构造要求也不同，从目前国内外商务花园入驻产业情况来看，商务花园可分为面向企业总部的总部型商务花园，面向研发部门的研发型商务花园，面向物流业的物流型商务花园。（1）总部型商务花园，食品行业的世界500强企业Farmland Industries的总部设置在密苏里的堪萨斯城的郊区；航天航空巨头LOCKHEED MARTIN 的总部选在如诗如画的马里兰州湖畔；化工企业骄子Chevron Texaco，其总部设在加州的St.Ramon城市边缘的低密度生态区。（2）研发型

28、商务花园，对自然环境的要求很高，对建筑物本身及基础设施配套要求很高，客户群主要以电子信息产业、文化创意产业企业为主。如美国的硅谷商务花园。（3）物流型商务花园，大多坐落在机场、港口等交通便捷的区域，主要面向物流业（Logistics）、货运业(Forwarding)、货物处理（Cargo Handling）、仓储业（Warehousing）、集散业(Distributing)以及其他终端活动（Terminal activities）服务。在欧洲的许多国家，机场附近都有面对物流企业的商务花园。如丹麦的哥本哈根机场商务花园，正在建造的哥本哈根机场商务花园位于丹麦的首都哥本哈根的机场的东部，整个地区

29、有完善的基础设施和发达的公共交通系统：人们可以乘火车、飞机、汽车方便地达到商务花园；从商务花园乘火车或开车到达哥本哈根市中心只需要10到15分钟。哥本哈根是丹麦最大的城市；拥有300万以上的居民，平均教育程度非常高，为哥本哈根机场商务花园提供非常好的人力资源基础。哥本哈根机场商务花园现占地达到418,000平方米，规划中建筑面积总计约为220,000平方米。规划中的设计将最大程度地符合物流行业的现行要求，并考虑和整体区域的景观协调。开发商采用非常灵活的开发手法：大部分的办公物业由开发商建成对外出租，一方面开发商也接受企业的量身定做；甚至可以把地块出租给企业由企业自行建造。虽然尚未完工，却已经有

30、很多的国际物流企业表示出了浓厚的兴趣。           4、从商务花园形成的机制角度（1）大企业主导型商务花园该类商务花园以美国的商务花园最为典型，美国大型商务花园一般都是作为世界知名企业总部的，这种商务花园往往由这些企业统筹自建，占地面积巨大，通常超过800 英亩。园中各种研发、办公、配套生活设施都很齐全，完全是自成体系的独家园区。而且、园林景观非常优美、豪华。在硅谷地区，Oracle 的独家商务花园依shoreline 湖建造，规模庞大，风景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。园区内除了Orac

31、le美国总部外，它在本土最为重要的研发机构也集中于此。Intel 的商务花园规模与Oracle 园区相仿，且其园区内设有其生产基地，这使得Intel 园区的整体更为独立和完整，显示出宏伟的气魄。（2）中小企业共生型商务花园该类商务花园以欧洲的商务花园最为典型，其基本为中小企业共生场所，如大学城的商务花园剑桥商务花园在英国首都伦敦北部55英里处，坐落着以大学闻名于世、安静的小城剑桥。剑桥商务花园位于小城东北部，是小城内唯一的商务办公物业组团。剑桥商务花园于20世纪80年代始建，最初共有5座主楼，建筑面积约有10,000平米；后期从1999年开始继续开发，至今已完成12座主楼的建设，建筑面积共计3

32、1,600平米。建筑形式多为三层的单体楼，是非常传统、简洁的商务花园。单体的建筑体量从10,996到50,000平米不等。剑桥商务花园交通状况非常理想，紧邻A14双向路；附近有M11、A13和A1三条高速公路去往国内的各个方向；通过M11高速公路，30分钟就能达到STANSTED机场去往欧洲各国；剑桥和伦敦之间还有方便的城际火车，不到1个小时就可以到达伦敦。办公面积全部用于出租；根据体量有的只租给一家公司，有的则可以分割出租。租户中既有大公司在英国的总部，如美国的AUTONOMY公司和荷兰的PHILIPS公司，不但可以“独门独户”，还可以以自己的名字为办公楼冠名；又有一些小的研发机构和高科技公

33、司，还有各种为高科技公司提供金融、法律、审计等中介服务的公司。剑桥商务花园在规模和影响力上与美国的硅谷虽然不可同日而语，但在租户构成上却颇有相似之处。四、商务花园产品特征1、宏观层面（区位）选址于具有良好的自然环境区域，具有便捷的对外交通区域，一般为城市边缘区、近郊区和远郊区。2、中观层面（规划指标）低容积率，整个商务花园容积率不超过1；低密度，整个商务花园建筑密度不超过；高绿化率，整个商务花园绿化率不低于35%。3、微观层面（建筑单体）低层，一般为3-5层；建筑规模，单体规模在500-10000平米；建筑造型简洁、新颖，体现当地的特色五、商务花园企业特征1、 企业对城市依赖度低相对较低商务花

34、园大多地处郊区或者城市边缘地带，远离城市意味着缺乏充足的人流，对于那些高度依赖城市消费群体的行业而言，如银行、广告等，他们的“办公边缘化”程度较低，所以这些行业对商务花园的需求也相对较低。商务花园中聚集的往往都是可以相对独立于城市，或者远离城市的喧嚣对企业的生存更有益的企业。这些企业管理者认为，商务花园与大都市相比便宜的地价，关联度高的同行在商务花园聚集会使得企业运营成本降低。2、 多数企业依靠智力创造财富商务花园的一大优点是环境优美，视野开阔。而舒适的工作环境，更能帮助员工提高工作效率。美国的绿色生态建筑机构曾做过调查，证实在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10%以上，其增加部分的产值足

35、以支付创造者的薪金等开销。同时选择在绿色生态环境中办公，可大大提高员工的健康状况，这点也成为科研人员就是绝对财富的高科技公司选择商务花园的重要因素。    比如，“硅谷的空气中都飘满了创意”，到过硅谷的人都有相同的感受。万科董事长王石在谈他到硅谷的感受时说：“所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触到的人，精神饱满、热情洋溢我想硅谷之所以是硅谷，一个很重要的原因是它的环境，包括自然环境，也包括人文环境；轻松、自由、能够激发人的想像力和创造欲。硅谷就像个大公园，点缀其中的高科技公司就像一个个精品花园。置身其中，怎能不令人热爱生活，焕发创造的欲望！”除了绝对依靠创造力和灵

36、感创造财富的高科技公司、广告公司等完全搬进商务花园外，还有一些企业把他们的“培训中心”搬进商务花园。这些企业往往并不适宜整体进驻商务花园，但是，搬进商务花园中的机构或者部门具备智力密集型的特点，可以相对独立于整个企业。例如遍布全球的麦当劳快餐，它的选址是要有严格的客流限制的，我们很难把它和地广人稀的商务花园联系起来，但是，位于芝加哥南部的汉堡大学，恰恰就有麦当劳建的商务花园，这里是麦当劳在全球建立的第一个培训中心，每年都会有大批全球各个餐厅的高级经理前来培训。        3、 企业对便捷的交通依赖性较强便利的交通，是商务花园的必要

37、条件，也是园中企业与外界沟通的必要渠道，一些企业对其有很强的依赖性。这样的企业每天会和外界发生大量的业务交换，同时还需要开阔的空间来放置货物，最为典型的是物流和会展企业。在欧洲的许多国家，机场附近都建有针对物流企业的商务花园。依托机场的便利性，这里的商务花园主要面向物流业（Logistics）、货运业(Forwarding)、货物处理（Cargo Handling）、仓储业（Warehousing）、集散业(Distributing)以及其他终端活动（Terminal activities）。而展示高档家具或者汽车的商务花园也很常见，这些商务花园往往临高速公路或者铁路，前来参观购买的人流以及来

38、往的货物可以方便到达。摆设家具和汽车的展厅非常舒适漂亮，足够开敞的空间让设计师充分挥洒才能，与局促的城市中心相比更能激发消费者的购买欲望！除上面重点提到的物流企业和会展企业之外，如快递，通信等需要总部进行大量结算业务的企业也都选择在景观较好的城市边缘区域设立总部。在美国，各种商务花园群落沿城际高速公路分布，多数商务花园位于高速公路附近或几条高速公路的交叉处，甚至一些外贸型企业的商务花园也建在了机场附近。    4、企业比较看重自身的形象随着经济的发展和社会的进步，许多公司的总部已经不再停留在都市中的摩天大厦，转而进入环境优美的商务花园。在“后工业”时代中，公司的总

39、部不仅仅是一个指挥企业运作的中心，也是一个展示企业实力与文化的重要平台。而且，人们希望企业的形象可以更加突出个性。更多的企业希望通过自身办公环境向世人展示出一种人性化的、个性化的企业形象。而在城市边缘的商务花园正可以为这些大型企业提供这样一种机会在生机勃勃的绿色中，以独特的建筑风格突出企业自身文化特色。这远比千人一面的都市写字楼更能给来访者留下深刻的印象。于是，大型的商务花园往往有经济实力强大，无所不能的大企业统筹自建，占地面积往往超过800 英亩以上。园中各种研发、办公、配套生活设施齐全，完全成为拥有自身独立体系的独家园区。这种大规模的独家园区决不是企业的生产后院，而是向外界展示公司实力、自

40、身的工作特征、特有的文化品位和气质，提高办公环境质量的大型豪园。同样，中小企业同样也需要充分地展示，给外界以良好的印象，争取更大的市场份额。建筑商专门针对这一需求，推出一些规模较小的商务花园，这种小规模的商务花园往往临大型企业而建，仅是几座建筑聚集而成，其布局较为简单，但是配以周围优美景观，显得自成一体。更重要的是，这中小企业在这里独门独院，甚至有自己的冠名权。    5、企业对生态环境的追求孜孜不倦商务花园吸引了这样一些行业的公司，如食品行业，生物医药行业，航空航天行业等，他们的总部选址都十分看重区域良好的生态环境。这是由这些企业所处行业的需求所决定的。这些行业

41、的生产和制造都要求很高的卫生条件和良好的自然环境条件。虽然企业的总部并不直接从事生产活动，但是良好办公环境是企业产品品质的象征。正如我们常在电视里看到的牛奶广告，只有“来自草原的天然牧场”的奶，才有更好的品质！只有从“百分之百好牛”身上挤出来的奶，才更容易让人信任！正因为这样，食品行业的世界500强企业Farmland Industries的总部设置在密苏里的堪萨斯城的郊区；航天航空巨头LOCKHEED MARTIN 的总部选在如诗如画的马里兰州湖畔；化工企业骄子Chevron Texaco，其总部设在加州的St.Ramon城市边缘的低密度生态区。6以主流企业为主要业务对象的服务企业前面的5条

42、特征适用于入园主流企业。除了这些主流企业，在商务花园中还存在着三类服务企业：一类是跟随着主流企业发展的上下游企业，这些企业虽然单独不适合在商务花园中生存，但是依托园区内主流企业，共同于形成“研发制造物流营销”这样完整的产业链，促使商务花园内企业向产业集群化发展。第二类是为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、风险投资机构，商务服务机构等。第三类就是为在商务花园工作的员工提供生活服务的企业，如餐饮、家政、休闲娱乐公司等。由于这些企业的入园，使得主流企业运作更为方便、畅捷。可以说，这种入园企业的多元化，促进了商务花园的健康成长，使得商务花园的企业形态丰富多彩。随着经济的不断发展，社会分工的不断细

43、化，新兴行业的不断涌现，我们也相信，未来商务花园中的企业形态会更加缤纷。总之，企业是一个以盈利为目的的单位，办公场所是其盈利的必要条件。归根结底，办公场所的选择会紧紧围绕赚取利润这个目标。为实现这个目标，商务花园中的企业才具备了以上六个方面的特征。六、商务花园开发模式纵观国内外，商务花园的开发模式不外乎以下三种：（1）企业买地自建。该种模式适用于大企业主导型的商务花园，在美国较为多见，像IBM、微软每年要建几栋大楼，首先通过第一太平戴维斯做市场研究，委托寻找合作伙伴、找地，然后招标。建好后再卖出返租，整体成本比较低，财务安排上也非常科学。（2）建成物业出售或招租。（3）代建。不同的客户，对商务

44、花园的需求度不同，开发方式也较为灵活。七、商务花园的典型案例1、 美国PS Business ParkPS Business Park创建于1986年，原为“公共储备”（Public Storage）之产业，并由其下属机构进行管理。1997年1月经过内部重组后，于1998年3月17日，并入公共实体并正式更名为PS Business Park公司。PS Business Park的园区为分散在11个州内的小园区组成。此处注重说明的是其在加利福尼亚州内的园区。PS Business Park园区内的建筑多为一至两层的建筑，分为两至十个组团不等。每个建筑单元可出租面积从2000 至 5000 平方米

45、不等。所有设施的管理为“一站式”服务管理，或者由区域中心办公室进行管理。鉴于入园企业的规模不同，园区内提供给中小企业与大型企业的服务设施也各有不同。园区内一个典型的可提供各类设施的建筑体，一般以50至 500 平方米为一个单位，进行出租或出售。租期从1年到3年不等。园区内大约35%的租金收入来源于园内中小企业，而其它65%的租金收入则来源于园内的大型企业。这些大企业的租赁面积少则500平方米，多则租用多座建筑体不等。目前在PS Business Park内的大型企业有IBM、美国航空、奥林巴斯和夏普电器等世界知名企业。2.中国北京：非中心-中弘国际商务花园简介项目简介：地既则圆，则无处非中所谓

46、东西南北之分，就人居所立，初无定准。非中心在的地方，就是新中心。非中心，并非无中心，也并非各中心各自为政，而是非常的中心，非传统的中心，是多元化、综合化、功能细分化、多中心的发展模式。非中心模式与“两轴两带多中心”的北京城市新规划不谋而合，非中心模式是北京城市发展的新引擎，非中心模式是区域发展的推进器，非中心模式开创了休闲商务办公的新纪元。 1概述非中心，北京60项重点工程之一，总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，是集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低密度、花园式、生态化商务办公园区，包括30万平米5A写字楼、10万平方米会展中心、26500平米超级会所、11000平

47、米酒店及酒店式公寓，业态功能齐备，互动互荣。非中心，将创新性地营造出一个新型生态、个性化、智能化的商务办公园区。在这里，没有封闭只有开放，没有压抑只有轻松，没有喧嚣只有宁静，没有呆板只有灵活2区位“非中心”中弘国际商务花园地块位于朝阳区定福庄集团区域内，规划范围北起常营东路，南至朝阳北路；西临草房西路，东至航研所东路。区域内交通条件完备,朝阳北路一线贯通。项目距CBD中心区8公里，是公认的泛CBD区域，距朝阳路1.5公里，京通快速路2公里，机场高速5公里,温榆河走廊2公里，路网四通八达。地铁6号线终点站高速便捷，连接城市轨道交通网络。随着区域的发展，项目将拥有更强大的公交系统的支持。项目所在的

48、定福庄区域位于北京发展重中之重的东部发展轴和东部产业带交汇点，是北京将重点发展的10大边缘集团中规模最大，发展潜力最大，现代化水平最高，资源配备最合理齐全，交通组织和路网建设最完善，与城市中心区域最临近的城市版块。尤其是中央电视台（CCTV）、北京电视台（BTV）东迁入驻CBD的产业链效应，更使CBD商务东进的第一区域定福庄，近水楼台先得月。3产品形态非中心中弘国际商务花园，不仅仅是一种位于城市边缘并具有良好自然景观的低层低密度写字楼，更多的是产业结构多元化、城市发展多元化、办公需求多元化的时代产物。区别于传统写字楼的高层、高密度、高容积率、低绿化率“三高一低”的特征，非中心中弘国际商务花园具有低层、低密度、低容积率、高绿化率“三低一高”的特征，将创新性地营造出一个新型生态、个性化