青岛项目启动会

1、L o g oL o g o雨润地产青岛桂府项目启动会雨润地产青岛桂府项目启动会青岛地华房地产开发有限公司青岛地华房地产开发有限公司2012014 4年年5 5月月1 17 7日日一、产品研发一、产品研发二、前期调研二、前期调研三、工程管理三、工程管理 四、成本管控四、成本管控五、景观规划五、景观规划六、示范区规划六、示范区规划七、营销策略七、营销策略八、成功标尺八、成功标尺目录目录一、产品研发一、产品研发1. 区位专篇2. 总图专篇3. 产品设计专篇4. 精装专篇一、产品研发一、产品研发1.区位专篇区位专篇项目位置及周边情况项目简介：项目简介：青岛桂府项目位于青岛市城阳区规划道路荟城路东侧，

2、祥阳路以南、仲村改造项目以北，用地面积约247亩，其中地块规划占地面积164666平方米，总建筑面积348310平方米。雨润城阳仲村项目雨润城阳仲村项目雨润城阳仲村项目雨润城阳仲村项目2.1.1 2.1.1 用地范围用地范围一、产品研发一、产品研发2. 2.总图专篇总图专篇2.12.1规划条件规划条件一、产品研发一、产品研发2. 2.总图专篇总图专篇2.12.1规划条件规划条件2.1.2.1.2 2 基地现状基地现状l 七大居住板块l 城西：动车小镇居住板块、上马居住板块l 城中：中心城区居住板块l 城南：流亭总部商务城居住板块、夏庄国际社区居住板块、青银路两侧居住板块l 城东：惜福镇居住板块

3、城阳规划居住用地总计65.1平方公里，将形成7大居住板块，地块所处位置位于居住板块边缘。图1.6 城阳区居住用地规划布局图流亭总部商务城居住板块青银路两侧居住板块夏庄国际社区居住板块惜福镇居住板块中心城区居住板块动车小镇居住板块上马居住板块即墨市崂山区胶州市胶州湾李沧区地块位置一、产品研发一、产品研发 2. 2.总图专篇总图专篇2.12.1规划条件规划条件2.1.2.1.3 3 A A、B B地块规划设计条件地块规划设计条件CC设计概要：设计概要：1 1、由于项目地块的形状、由于项目地块的形状较狭长的矩形，因此整较狭长的矩形，因此整个地块的规划个地块的规划布局考虑南北分区，形布局考虑南北分区，

4、形成东西南北方向和南北成东西南北方向和南北方向两条景观轴线。方向两条景观轴线。2 2、由于项目东侧有现状、由于项目东侧有现状水库，整体的景观绿化水库，整体的景观绿化环境较好，因此在地块环境较好，因此在地块的东半部分设置的东半部分设置品质较高的住宅产品品质较高的住宅产品3. 3.考虑幼儿园给住宅带来考虑幼儿园给住宅带来一定影响，以及远期开一定影响，以及远期开发，因此，将幼儿园设发，因此，将幼儿园设置在项目的北半部分置在项目的北半部分日照条件较好的位置日照条件较好的位置2.1.2.1.4 A4 A、B B地块规划设计指标地块规划设计指标仲村项目总用地技术经济指标仲村项目总用地技术经济指标项目项目数

5、量数量单位单位住宅商业配套住宅商业配套比例比例高层洋房别墅比例高层洋房别墅比例总用地面积总用地面积164666164666总建筑面积总建筑面积348310348310地上建筑面积地上建筑面积263310263310其中其中住宅住宅23330023330089%89%其中其中高层住宅高层住宅17100017100073%73%情景花园洋房情景花园洋房540005400023%23%联排别墅联排别墅830083004%4%叠拼叠拼0 00%0%沿街商业及公建配套沿街商业及公建配套260002600010%10%幼儿园幼儿园(9(9班班) )401040102%2%地下建筑面积地下建筑面积85000

6、85000（人防（人防2600026000）总户数总户数21502150户户总人数总人数75257525人人户均人数户均人数3.53.5人人/ /户户绿地率绿地率35.135.1% %建筑密度建筑密度22.9622.96% %容积率容积率1.61.6停车位停车位22802280个个其中其中地上停车位地上停车位456456个个地下停车位地下停车位18241824个个2.1.2.1.5 5 规划空间形态规划空间形态一、产品研发一、产品研发2. 2.总图专篇总图专篇2.12.1规划条件规划条件一、产品研发一、产品研发2. 2.总图专篇总图专篇2.22.2 业态分布业态分布住宅住宅物业配套物业配套幼儿

7、园幼儿园商业商业*一、产品研发一、产品研发 3. 3.产品设计专篇产品设计专篇3.1 3.1 居住业态居住业态3.1.1 3.1.1 立面效果图立面效果图*3.1.1 3.1.1 立面效果图立面效果图-单体与沿街效果单体与沿街效果*3.1.2 3.1.2 立面效果图立面效果图饰刻金属装饰饰刻金属装饰深褐色石材深褐色石材米色仿石涂料米色仿石涂料外装饰设计外装饰设计*一、产品研发一、产品研发 3. 3.产品设计专篇产品设计专篇3.1 3.1 居住业态（高层）居住业态（高层）3.1.3 3.1.3 建造标准建造标准 本工程为青岛地华房地产有限公司开发建设的青岛桂府项目本工程为青岛地华房地产有限公司开

8、发建设的青岛桂府项目,项目位于青岛城阳区项目位于青岛城阳区,本项目位于规划道路荟城路西侧，祥阳路以南、仲村本项目位于规划道路荟城路西侧，祥阳路以南、仲村改造项目以北。改造项目以北。 本次设计为该项地块，规划总建筑面积本次设计为该项地块，规划总建筑面积348310 ，其中地上总建筑面积：，其中地上总建筑面积： 263310 ，地下总建筑面积，地下总建筑面积85000 。给排水设计说明：给排水设计说明：中水给水系统，分区同给水系统，高区均由变频供水泵组加压供水。户式燃气热水系统中水给水系统，分区同给水系统，高区均由变频供水泵组加压供水。户式燃气热水系统,系统的竖向分区及各区冷水的供应方式同给水系统

9、。系统的竖向分区及各区冷水的供应方式同给水系统。电气设计说明：电气设计说明： 供电电源及配电系统：本楼属一类高层建筑，除消防电梯、加压送风机、应急及疏散照明、潜水泵供电电源及配电系统：本楼属一类高层建筑，除消防电梯、加压送风机、应急及疏散照明、潜水泵.普通客梯等为一级负荷普通客梯等为一级负荷, 其余均为三级其余均为三级负荷。、供电电源：负荷。、供电电源： 配电方式）住宅动力低压电源由室外住宅用变电所沿电缆桥架引入动力配电柜，由动力配电柜至每公用照明如楼梯灯、配电方式）住宅动力低压电源由室外住宅用变电所沿电缆桥架引入动力配电柜，由动力配电柜至每公用照明如楼梯灯、电梯前室、电气竖井、公共走道灯以及

10、安全出、计量方式）住宅动力总进线设总计量表。电梯前室、电气竖井、公共走道灯以及安全出、计量方式）住宅动力总进线设总计量表。暖通空调设计说明：暖通空调设计说明： 1. 热源采用市政热力提供的一次热水，三次供回水温度为热源采用市政热力提供的一次热水，三次供回水温度为60/50，采暖系统定压及补水由热交换站统一设置。热交换站设置在，采暖系统定压及补水由热交换站统一设置。热交换站设置在A地块地块（暂定）。（暂定）。 2. 本工程采暖总耗热量本工程采暖总耗热量694KW，采暖热指标，采暖热指标32.0W/m。 3. 单元总立管采用双管异程系统，入户分支供回水管布置在垫层内，垫层内分支管及地板采暖管。单元

11、总立管采用双管异程系统，入户分支供回水管布置在垫层内，垫层内分支管及地板采暖管。 4. 本工程采用分户热计量。每户设热计量表、锁闭调节阀等装置，均设在公共管井内。本工程采用分户热计量。每户设热计量表、锁闭调节阀等装置，均设在公共管井内。 5. 空调系统：住宅空调系统：住宅A-1、A-2、A-3#楼采用户式中央空调系统，其他楼座采用分体式壁挂空调。空调机选用节能型，室内外机设置于设备楼采用户式中央空调系统，其他楼座采用分体式壁挂空调。空调机选用节能型，室内外机设置于设备平台处，室内机具体位置需在精装修时现场协调经设计院确认后明确（暂定）。平台处，室内机具体位置需在精装修时现场协调经设计院确认后明

12、确（暂定）。 6. 通风系统通风系统1. 卫生间均设置变截面、防火型厨卫排气道，并设防火止回装置。卫生间均设置变截面、防火型厨卫排气道，并设防火止回装置。2. 配电间及电梯机房采用机械通风，换气次数配电间及电梯机房采用机械通风，换气次数8次次/h。注：近期论证使用污水源热泵系统提供热源，满足居住采暖及制冷的生活需求。注：近期论证使用污水源热泵系统提供热源，满足居住采暖及制冷的生活需求。*一、产品研发一、产品研发 4. 4.精装专篇精装专篇 4.1 4.1精装档次定位精装档次定位同档次竞品-万科蓝山基本信息项目地址市北福州北路(308国道南，福州北路西)开发商青岛万科房地产开发有限公司总建面积总

13、建20万平米项目规划10层左右的小高层、30层左右的高层总推案量2010-9推出一期632套，2011-9推出二期148套主力户型90-140平米两房、三房为主销售均价17000元/平米（精装标准2500元/平米）项目卖点品牌开发商、景观品质、山景、得房率销售情况一期目前已去化616套，去化率97%，二期9月推出148套房源，目前售出132套。客群分析全市改善型客户群体景观设计日本R+F景观设计公司得房率80%左右采暖情况采用地暖集中供热水否立面、建材底层石材，其余使用涂料一、产品研发一、产品研发 4. 4.精装专篇精装专篇 4.1 4.1精装档次定位精装档次定位项目名称远洋风景位置崂山区同兴

14、路712号规模总建筑面积：14.5万平米风格ART-DECO市场定位高端住宅地产产品组合住宅户型配比84-91占18%；136-139占40%；143-155占32%；165占3%；169占7%价格均价：小高1.8万，高层2万元/（含3000元/平米精装）客户构成客户主要来自崂山、市北、市南三区，绝大多数客户为改善型客户销售率推出744套房源，销售250套，成交率32%设计要素法式营销诉求崂山地标性高端住宅配套商业、幼儿园同档次竞品-远洋风景基本信息一、产品研发一、产品研发 4. 4.精装专篇精装专篇 4.2 4.2精装风格精装风格 青岛市场最常用的几种精装风格1、新古典主义 2、现代简约3、

15、简欧风格 4、极简风格 现代简约、新古典主义装修风格受到更多客户肯定。1234一、产品研发一、产品研发 4. 4.精装专篇精装专篇 4.2 4.2精装风格精装风格 同档次竞品远洋风景精装风格同档次竞品远洋风景精装风格*一、产品研发一、产品研发 4. 4.精装专篇精装专篇 4.2 4.2精装风格建议：新古典主义精装风格建议：新古典主义新古典的心理诉求：依赖城市，属于奋斗中的人群，努力拼搏，渴望得到认同，喜欢别人称赞其有品位，同时需要华丽来证明自己的成就，新古典既奢华又不失品位。一、产品研发一、产品研发 4. 4.精装专篇精装专篇4.34.3 分部位确定精装建造标准分部位确定精装建造标准目录二、前

16、期调研二、前期调研1. 自来水、雨水管道2. 用电配套情况3. 供热与燃气二、前期调研二、前期调研 地块周边管线配套地块周边管线配套自来水管道：荟城路有一条自来水管道：荟城路有一条DN400DN400的管线通至硕阳路交叉口处，压力的管线通至硕阳路交叉口处，压力1.5 MPa1.5 MPa，标高为路平下标高为路平下1.21.2米。米。硕阳路规划一条硕阳路规划一条DN200DN200的管线向东至西旺疃村，计划年底施工。的管线向东至西旺疃村，计划年底施工。雨水管道：已沿荟城路由南向北敷设至硕阳路。雨水管道：已沿荟城路由南向北敷设至硕阳路。二、前期调研二、前期调研 地块周边管线配套地块周边管线配套变电

17、站：位于硕阳路汽配城南侧变电站：位于硕阳路汽配城南侧二、前期调研二、前期调研 地块周边管线配套地块周边管线配套供热：金田热电。周边供热管线都已敷供热：金田热电。周边供热管线都已敷设设煤气：新奥燃气。沿硕阳路向东都已敷煤气：新奥燃气。沿硕阳路向东都已敷设。设。项目存在的不利因素：项目存在的不利因素：1 1、硕阳路未形成正式道路；、硕阳路未形成正式道路；2 2、地块范围内有部分民房、乔木待清理。、地块范围内有部分民房、乔木待清理。目录三、工程管控三、工程管控1. 施工管理总图2. 施工部署3. 专项技术方案4. 技术管理措施5. 工程风险管控*三、工程管控三、工程管控 1. 1.施工总图管理施工总

18、图管理1.11.1场地分析场地分析1.1.1.1.1 1场地周边交通状况场地周边交通状况本项目南侧硕阳路，北侧祥阳路已开通，西侧荟城路正在建设中，东侧为空地。硕阳路作为售楼处、样板区道路，祥阳路、荟城路作为施工专用道路.插入项目建筑总平面图硕阳路-样板区道路祥阳路、荟城路施工道路一 期二 期售楼处、样板区 六菜一汤*二、工程管控二、工程管控 1. 1.施工总图管理施工总图管理1.21.2施工总平面布置施工总平面布置1.2.11.2.1施工区域划分施工区域划分地块编号地块编号地上建筑面积（平米）地上建筑面积（平米）地下建筑面积（平米）地下建筑面积（平米）合计面积（平米）合计面积（平米）A A24

19、300243002430024300B B950009500030300000001 12525000000C C560005600025000250008181000000D D88010880103 3000000001 11 180108010插入项目建筑总平面图一一 期期ABDC二二 期期*1.2.2 A1.2.2 A、B B地块内临水、临电、出入口布置地块内临水、临电、出入口布置三、工程管控三、工程管控 1. 1.施工总图管理施工总图管理1.21.2施工总平面布置施工总平面布置1#箱变箱变630KVA2#箱变箱变630KVA3#箱变箱变630KVA入口入口出口出口自来水自来水 接入点

20、接入点*1.2.31.2.3塔吊布置图塔吊布置图1.结合施工部署，确定ABCD地块选用塔吊的型号、台数及布置位置塔吊型号塔吊型号臂长臂长数量数量QTZ-4045米米39台（满布情况下）台（满布情况下）三、工程管控三、工程管控 1. 1.施工总图管理施工总图管理1.21.2施工总平面布置施工总平面布置*一级节点一级节点第一期第一期第二期第二期A A地块地块B B地块地块C C、D D地块地块项目开工项目开工2014-11-12014-11-12015-5-1（根据销售情况暂定）（根据销售情况暂定）结构达到销售节点结构达到销售节点2015-5-102015-10-10主体结构封顶主体结构封顶201

21、5-1-302015-8-302016-1-30售楼处开放售楼处开放2015-5-1开开 盘盘2015-5-12015-5-302015-11-1竣工备案竣工备案2017-1-302017-1-302017-7-31交付入住交付入住2017-3-302017-3-302017-9-30二、工程管控二、工程管控 1. 1.施工总图管理施工总图管理1.31.3工程计划于销售进度匹配情况工程计划于销售进度匹配情况*三、工程管控三、工程管控 2. 2.施工部署施工部署2.12.1一期一期ABAB地块大型施工资源规划地块大型施工资源规划1.根据标段划分，确定总分包数量资源名称资源名称标段数量标段数量标段

22、划分原则标段划分原则土护降单位土护降单位1一期整体一期整体土建总包土建总包2便于施工管理，按地块划分便于施工管理，按地块划分售楼处总包售楼处总包1按项目划分按项目划分售楼处装修（含六菜一汤）售楼处装修（含六菜一汤）1按单体项目划分按单体项目划分售楼示范区园林景观售楼示范区园林景观1按项目划分按项目划分住宅精装住宅精装6按楼座划分按楼座划分消防消防2按单体项目划分按单体项目划分弱电弱电1按项目划分按项目划分园林景观工程园林景观工程1按项目划分按项目划分室外配套管网室外配套管网1按项目划分按项目划分*三、工程管控三、工程管控 2. 2.施工部署施工部署2.22.2施工组织施工组织1、土方外运施工部

23、署平面图插入项目建筑总平面图一一 期期ABDC二二 期期一期开挖土方，所需回填土存于二期，余土外运；二期开挖土方，所需回填土协调存于东侧空地，余土外运。*2、主体施工阶段道路平面图三、工程管控三、工程管控 2. 2.施工部署施工部署2.22.2施工组织施工组织*三、工程管控三、工程管控 2. 2.施工部署施工部署2.32.3工程关键节点工程关键节点序号序号核心计划核心计划项目首开区项目首开区一期一期二期二期1取得土地证2014/6/302用地规划许可证2014/9/303取得工程规划许可证2014/10/304施工许可证办理2014/12/205工程开工2014/7/12014/11/1201

24、5/5/1（根据销售情况暂定）6主体结构达到预售条件2015/5/102015/10/107主体封顶2014/8/102015/8/302016/1/308预售许可证2015/5/202015/10/209售楼处精装修完工2014/9/2010 示范区开放展示2014/9/2011 开盘2014/10/12015/5/302015/11/112实体样板房精装修完工2014/9/202015/8/10无13 竣工验收备案2017/1/302017/7/3114 交房2017/3/302017/9/31*工程分期工程分期业态业态第一个开工证第一个开工证总包定标总包定标基础开工基础开工竣工验收竣工验

25、收工地开放日工地开放日交房交房/开业开业一期一期住宅住宅2014.102014.72014.112017.12015.42017.3二期二期住宅住宅2015.42015.12015.52017.72015.112017.9三、工程管控三、工程管控 2. 2.施工部署施工部署2.32.3工程关键节点工程关键节点*三、工程管控三、工程管控 3. 3.专项施工方案专项施工方案3.13.1土（石）方调配方案土（石）方调配方案3.23.2土护降方案土护降方案土护降土护降方案编方案编制原则制原则明确基坑开挖时出土方安排，含时间节点、出入口、路线。明确护坡形式及支护桩、止水桩专项施工方案。确定地下水控制方案

26、。土石方及基坑支护工程施工组织设计明确土石土石方及基坑支护工程施工组织设计明确土石方采用陆运外运方案方采用陆运外运方案*三、工程管控三、工程管控 3. 3.专项施工方案专项施工方案3.33.3地基处理方案地基处理方案因基坑底部未到持力层，需进行地勘后，依据据地勘报告及确定单体方案后计算上因基坑底部未到持力层，需进行地勘后，依据据地勘报告及确定单体方案后计算上部荷载，最终确定地基处理形式。（地基处理方案待定）部荷载，最终确定地基处理形式。（地基处理方案待定）A A、B B地块土石方及基坑支护工程施工组织设计地块土石方及基坑支护工程施工组织设计土石方及基坑支护工程旋喷桩施工方案及应急方案土石方及基

27、坑支护工程旋喷桩施工方案及应急方案土石方及基坑支护工程换填施工方案及应急方案土石方及基坑支护工程换填施工方案及应急方案土石方及基坑支护工程灌注桩施工方案及应急方案土石方及基坑支护工程灌注桩施工方案及应急方案编制编制完成完成审核审核通过通过*三、工程管控三、工程管控 4. 4.技术管理措施技术管理措施4.14.1样板带路规划样板带路规划控控制制内内容容n目的n适用范围n职责n实施样板引路的项目n具体要求雨润仲村项目样板引路.doc*三、工程管控三、工程管控 4. 4.技术管理措施技术管理措施4.24.2施工图审查要点施工图审查要点国家及地方法令、法规国家及地方法令、法规现行国家及地方有关本建筑设

28、计的工程建设规范、规程是否齐全、正确，有建设、规划、消防、人防现行国家及地方有关本建筑设计的工程建设规范、规程是否齐全、正确，有建设、规划、消防、人防等主管部门对本工程的审批文件是否得到落实。等主管部门对本工程的审批文件是否得到落实。规划要求规划要求建筑工程设计是否符合规划批准的建设用地位置，建筑面积及控制高度是否在规划许可的范围内。建筑工程设计是否符合规划批准的建设用地位置，建筑面积及控制高度是否在规划许可的范围内。总平面图总平面图标示建设用地范围、道路及建筑红线位置、用地及四邻有关地形、地物、周边市政道路的控制标高；标示建设用地范围、道路及建筑红线位置、用地及四邻有关地形、地物、周边市政道

29、路的控制标高；明确新建工程明确新建工程( (包括隐蔽工程包括隐蔽工程) )的位置及室内外设计标高、场地道路、广场、停车位布置及地面雨水排的位置及室内外设计标高、场地道路、广场、停车位布置及地面雨水排除方向。除方向。平、立、剖面图纸平、立、剖面图纸平、立、剖面图纸完整、表达准确。其中屋顶平面应包含下述内容：屋面检修口、管沟、设备基座及平、立、剖面图纸完整、表达准确。其中屋顶平面应包含下述内容：屋面检修口、管沟、设备基座及变形缝构造；屋面排水设计、落水口构造及雨水管选型等。变形缝构造；屋面排水设计、落水口构造及雨水管选型等。关键部位的节点、大样关键部位的节点、大样关键部位的节点、大样不能遗漏，如楼

30、梯、电梯、汽车坡道、墙身、门窗等。图中楼梯、上人屋面、关键部位的节点、大样不能遗漏，如楼梯、电梯、汽车坡道、墙身、门窗等。图中楼梯、上人屋面、中庭回廊、低窗等安全防护设施应交待清楚。中庭回廊、低窗等安全防护设施应交待清楚。 节能设计节能设计施工图设计应说明建筑物的体形系数、耗热量指标及主要部位围护结构材料做法、传热系数等，并在施工图设计应说明建筑物的体形系数、耗热量指标及主要部位围护结构材料做法、传热系数等，并在施工图中体现具体节能措施及绿色建筑相关要求。施工图中体现具体节能措施及绿色建筑相关要求。防水设计防水设计地下工程防水、屋面防水等级及设防要求、选用防水卷材或涂料材质及厚度、变形缝构造及

31、其它截水、地下工程防水、屋面防水等级及设防要求、选用防水卷材或涂料材质及厚度、变形缝构造及其它截水、排水措施、屋面排水方式及雨水管选型；潮湿积水房间楼面、地面防水及墙身防潮材料做法、防渗漏排水措施、屋面排水方式及雨水管选型；潮湿积水房间楼面、地面防水及墙身防潮材料做法、防渗漏措施。措施。建筑防火建筑防火防火分区及安全疏散、消防设施及措施：如墙体、金属承重构件、幕墙、管井、防火门、防火卷帘、防火分区及安全疏散、消防设施及措施：如墙体、金属承重构件、幕墙、管井、防火门、防火卷帘、消防电梯、消防水池、消防泵房及消防控制中心的设置、构造与防火处理等。消防电梯、消防水池、消防泵房及消防控制中心的设置、构

32、造与防火处理等。各专业交叉节点各专业交叉节点建筑、结构、机电、水暖相关专业交叉部位是否有矛盾，各专业预留、预埋孔洞、线管是否表示清晰，建筑、结构、机电、水暖相关专业交叉部位是否有矛盾，各专业预留、预埋孔洞、线管是否表示清晰，对后续施工有无影响对后续施工有无影响*三、工程管控三、工程管控 4. 4.技术管理措施技术管理措施4.34.3专项施工方案清单专项施工方案清单 基础工程专项施工方案基础工程专项施工方案防水工程专项施工方案防水工程专项施工方案 高支模专项施工方案高支模专项施工方案外墙保温装饰专项施工方案外墙保温装饰专项施工方案砌体及抹灰专项施工方案砌体及抹灰专项施工方案电气、水暖通专项施工方

33、案电气、水暖通专项施工方案止水帷幕桩专项施工方案止水帷幕桩专项施工方案现浇砼专项施工方案现浇砼专项施工方案人防洞处理专项施工方案人防洞处理专项施工方案土方开挖专项施工方案土方开挖专项施工方案基坑支护专项施工方案基坑支护专项施工方案脚手架工程专项施工方案脚手架工程专项施工方案冬、雨季施工专项方案冬、雨季施工专项方案铝合金门窗工程专项铝合金门窗工程专项施工方案施工方案玻璃幕墙专项施工方案玻璃幕墙专项施工方案精装修工程施工方案精装修工程施工方案安全文明施工专项方案安全文明施工专项方案起重吊装与安装拆卸工程起重吊装与安装拆卸工程专项施工方案专项施工方案 钢结构专项施工方案钢结构专项施工方案滑模专项施工

34、方案滑模专项施工方案屋面工程专项施工方案屋面工程专项施工方案*三、工程管控三、工程管控 4. 4.技术管理措施技术管理措施4.44.4主要质量通病防治措施主要质量通病防治措施4.54.5交房质量控制要点交房质量控制要点交房质交房质量控制量控制要点要点楼地面、墙面、天棚面质量控制楼地面、墙面、天棚面质量控制建筑外门窗、入户门质量控制建筑外门窗、入户门质量控制阳台栏杆、护窗栏尺寸控制阳台栏杆、护窗栏尺寸控制防水工程质量控制防水工程质量控制室内空间、构件尺寸质量控制室内空间、构件尺寸质量控制外墙保温质量控制外墙保温质量控制水暖安装质量控制水暖安装质量控制电气工程质量控制电气工程质量控制智能建筑质量控

35、制智能建筑质量控制公共部位质量控制公共部位质量控制外墙预留孔洞质量控制外墙预留孔洞质量控制排油烟道、通气道质量控制排油烟道、通气道质量控制住宅工程质量通病防治技术措施二十条住宅工程质量通病防治技术措施二十条精装修质量控制精装修质量控制外墙涂料质量控制外墙涂料质量控制园林景观质量控制园林景观质量控制电梯安装质量控制电梯安装质量控制*三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程风险管控工程风险管控5.15.1工程管控主要风险分析：工期风险工程管控主要风险分析：工期风险序号序号风险风险管控措施管控措施1无证施工，由于无开工手续，易发无证施工，由于无开工手续，易发生停工。生停工。1. 与政府沟通协调与政府

36、沟通协调2. 走绿色通道手续办理走绿色通道手续办理3. 按计划节点取得施工许可证按计划节点取得施工许可证2地质情况差，施工现场水文地质状地质情况差，施工现场水文地质状况比设计合同文件预计的要复杂得况比设计合同文件预计的要复杂得多；严重自然灾害等。多；严重自然灾害等。1.提前制定技术方案认真做好调查分析和提前制定技术方案认真做好调查分析和预测。预测。2. 参加工程保险，规避或减少风险。参加工程保险，规避或减少风险。3工程变更多，实际工程量增减变化工程变更多，实际工程量增减变化大，材料供应、运输不及时或质量、大，材料供应、运输不及时或质量、数量、规格不符合要求。数量、规格不符合要求。1.参建各方在

37、施工前认真读图，提出图纸参建各方在施工前认真读图，提出图纸中的问题，在图纸会审、设计交底会议中的问题，在图纸会审、设计交底会议上全部解决，从而减少工程变更和工程上全部解决，从而减少工程变更和工程量增加。量增加。2.充分做好材料采购准备，保质保量按时充分做好材料采购准备，保质保量按时到场。到场。*序号序号风险风险管控措施管控措施4总包单位自身劳动力、机械设备调配总包单位自身劳动力、机械设备调配不当，解决问题不及时；施工技术措不当，解决问题不及时；施工技术措施不当或发生事故；质量不合格引起施不当或发生事故；质量不合格引起返工；与相关单位关系协调不善；返工；与相关单位关系协调不善；总包单位项目经理部

38、管理水平低。总包单位项目经理部管理水平低。1.优选总包单位和项目经理。优选总包单位和项目经理。2.提高总包单位项目经理部的组织管理水平、提高总包单位项目经理部的组织管理水平、技术水平。技术水平。3.提高施工作业层的素质。提高施工作业层的素质。4.总包单位应重视与内外关系的协调。总包单位应重视与内外关系的协调。5.加强质量管理和技术管理。加强质量管理和技术管理。5同期同期 工程占地面积小，同期施工栋数工程占地面积小，同期施工栋数多，总工期及各阶段工期要求紧。多，总工期及各阶段工期要求紧。1.优选总包施工队伍，要求总包单位有足够优选总包施工队伍，要求总包单位有足够的机械设备能力和劳动力配置。的机械

39、设备能力和劳动力配置。2.合理调整施工顺序。合理调整施工顺序。3.协调公司各职能部门，认真落实招标采购协调公司各职能部门，认真落实招标采购计划、出图计划、样板确定计划。计划、出图计划、样板确定计划。6民扰、扰民民扰、扰民1.做好项目周边居民相关部等协调工作；做好项目周边居民相关部等协调工作；2.现场加强管理避免噪音、污水、光源等带现场加强管理避免噪音、污水、光源等带来负面影响；来负面影响；3.建立安防巡查制度建立安防巡查制度三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程风险管控工程风险管控5.15.1工程管控主要风险分析：工期风险（续）工程管控主要风险分析：工期风险（续）*三、工程管控三、工程管控

40、5. 5.工程风险管控工程风险管控5.25.2工程管控主要风险分析：质量风险工程管控主要风险分析：质量风险序号序号风险风险分类分类后果后果解决措施解决措施1回填土下沉回填土下沉造成室外管路断裂造成室外管路断裂;堵塞后造成业主室内被泡堵塞后造成业主室内被泡;单元入口石材断裂；单元入口石材断裂；首层小院围墙开裂下沉首层小院围墙开裂下沉监理监理100%旁站监督；设定旁站监督；设定标准工期；现场取样监测标准工期；现场取样监测2结构尺寸偏差结构尺寸偏差房间不方正房间不方正室内交付时净空不够室内交付时净空不够房间不方正，无法按准确房间不方正，无法按准确位置排砖位置排砖房间净空尺寸不够房间净空尺寸不够分户设

41、置十字控制线；分户设置十字控制线；模板报验实测检查不低于模板报验实测检查不低于50%；增设顶板厚度基准标尺；增设顶板厚度基准标尺；顶板标高、净高顶板标高、净高隔墙位置偏差隔墙位置偏差框架柱尺寸框架柱尺寸洞口尺寸洞口尺寸3表观质量差表观质量差砼表面不光滑砼表面不光滑影响评优影响评优影响装修影响装修影响结构验收影响结构验收方案预控；方案预控；控制模板周转次数；控制模板周转次数；现场关注模板拼缝现场关注模板拼缝*序号序号风险风险分类分类后果后果解决措施解决措施4卫生间渗漏卫生间渗漏防水破坏造成渗漏防水破坏造成渗漏维修困难，损失大维修困难，损失大防水闭水移交；防水闭水移交；二次闭水试验；二次闭水试验；

42、泛水渗漏泛水渗漏5外墙石材脱落外墙石材脱落石材安装不牢固石材安装不牢固外墙石材脱落伤人；外墙石材脱落伤人；石材外墙渗漏，修复困难；石材外墙渗漏，修复困难；对石材安装节点工艺进行专项对石材安装节点工艺进行专项方案讨论，严格按规范要求施方案讨论，严格按规范要求施工，外墙石材全部采用机械式工，外墙石材全部采用机械式连接连接石材外墙渗漏石材外墙渗漏6裂缝控制裂缝控制隔板墙隔板墙精装房，裂缝维修周期长，精装房，裂缝维修周期长，对客户正常生活影响大对客户正常生活影响大控制关键点，钢板网；墙拉筋；控制关键点，钢板网；墙拉筋；重点节点制定专项措施；新工重点节点制定专项措施；新工艺、新做法，构造优化减少裂艺、新

43、做法，构造优化减少裂缝隐患缝隐患施工洞后砌墙施工洞后砌墙二次结构二次结构抹灰裂缝抹灰裂缝二次结构电水管路预埋裂二次结构电水管路预埋裂缝缝7精装成品破损精装成品破损木地板木地板造成交付观感质量差造成交付观感质量差系统性成品保护损坏造成质系统性成品保护损坏造成质量群诉。量群诉。合同明确成品保护义务；合同明确成品保护义务；合理安排工序；合理安排工序；覆盖、保护、签订保护协议覆盖、保护、签订保护协议阴阳角阴阳角软包软包壁纸壁纸铝窗、玻璃铝窗、玻璃木门木门8墙砖、石材空墙砖、石材空鼓脱落鼓脱落维修困难给客户正常生活影维修困难给客户正常生活影响较大响较大墙砖、石材脱落造成安全隐墙砖、石材脱落造成安全隐患患

44、基层质量控制；基层质量控制；材料验收控制；材料验收控制；交付前交付前100%检查；一户一验重检查；一户一验重点控制；点控制；三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程风险管控工程风险管控5.25.2工程管控主要风险分析：质量风险（续）工程管控主要风险分析：质量风险（续）*序号序号风险风险分类分类后果后果解决方案关键词摘要解决方案关键词摘要9外墙渗漏外墙渗漏外墙穿墙孔渗漏外墙穿墙孔渗漏；填充墙渗漏；填充墙渗漏；石材幕墙龙骨埋石材幕墙龙骨埋件渗漏；外窗渗件渗漏；外窗渗漏漏入住后维修难度大入住后维修难度大 采用相关成熟做法；控制外围隔墙留洞；采用相关成熟做法；控制外围隔墙留洞；对容易造成渗漏部位加强防

45、漏措施，严对容易造成渗漏部位加强防漏措施，严格依照防漏体系制定施工方案格依照防漏体系制定施工方案1010屋面渗漏屋面渗漏防水层破坏造成防水层破坏造成防水渗漏；排水防水渗漏；排水管穿顶板处后塞管穿顶板处后塞口处防水渗漏口处防水渗漏维修困难维修困难 二次闭水试验；二次闭水试验； 防水部位防水部位100%验收；验收；严格控制防水基层隐蔽验收严格控制防水基层隐蔽验收11精装成品精装成品破损破损石材返碱石材返碱容易形成系统性通病容易形成系统性通病防碱处理；低碱水泥；抗碱外加剂；复防碱处理；低碱水泥；抗碱外加剂；复合石材；合石材；壁纸发霉壁纸发霉维修周期长维修周期长基层干燥度；施工顺序；工期控制；基层干燥

46、度；施工顺序；工期控制；木地板木地板维修损失大维修损失大基层清理；基层交接验收；成品保护基层清理；基层交接验收；成品保护12管路渗漏管路渗漏地埋管路渗漏地埋管路渗漏管路渗漏渗漏，造成损管路渗漏渗漏，造成损失巨大失巨大管路带压施工；管路带压施工；精装前对隐蔽管路进行精装交底；精装前对隐蔽管路进行精装交底；排水管路冲水试验；排水管路冲水试验；一户一验重点验收；一户一验重点验收；排水管路渗漏排水管路渗漏五金管件渗漏五金管件渗漏电管、电盒电管、电盒高度不一致高度不一致管路不通管路不通管路进行清通穿线，对管路接口管件及管路进行清通穿线，对管路接口管件及接口施工制定专项方案，制定专项验收接口施工制定专项方

47、案，制定专项验收方案。方案。三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程风险管控工程风险管控5.25.2工程管控主要风险分析：质量风险（续）工程管控主要风险分析：质量风险（续）*序号序号风险风险分类分类后果后果解决方案关键词摘要解决方案关键词摘要13门窗渗漏门窗渗漏企口渗漏企口渗漏玻璃安装密封条处渗玻璃安装密封条处渗漏漏入住后维修难度大入住后维修难度大 1. 外窗安装应采用企口后塞法施工工艺。洞口抹灰采外窗安装应采用企口后塞法施工工艺。洞口抹灰采取企口取企口(里高外低里高外低)形式形式, 一次成活一次成活, 洞口上弦及窗台洞口上弦及窗台应做滴水线和流水坡，内外高差应大于应做滴水线和流水坡，内外高差

48、应大于15mm；2. 门窗与墙体应连接牢固门窗与墙体应连接牢固, 且满足抗风压、水密性、且满足抗风压、水密性、气密性的要求。气密性的要求。3. 建筑物外门窗与墙体的缝隙，用发泡填充剂填嵌饱建筑物外门窗与墙体的缝隙，用发泡填充剂填嵌饱满，表面用有弹性且粘结性能满，表面用有弹性且粘结性能4. 好的密封胶密封、无裂缝。推拉门窗扇应设防止脱好的密封胶密封、无裂缝。推拉门窗扇应设防止脱落装置。门窗的配件应与门窗主体相匹配落装置。门窗的配件应与门窗主体相匹配,并应符并应符合各种材料技术要求。合各种材料技术要求。 1414外墙涂料起外墙涂料起皮脱落皮脱落起皮、脱落起皮、脱落外饰面观感差，维外饰面观感差，维修

49、困难修困难1. 基层抹灰验收，达到外墙处理验收标准基层抹灰验收，达到外墙处理验收标准2. 基层处理选用外墙专业柔性腻子；基层处理选用外墙专业柔性腻子；3. 选用合格材料，建立入场检验制度；选用合格材料，建立入场检验制度；4. 施工工艺实行样板领路制度；施工工艺实行样板领路制度；5. 选择合适的施工环境选择合适的施工环境15园林绿化园林绿化特选乔木斩冠严重，特选乔木斩冠严重，树叶干枯，地被稀疏树叶干枯，地被稀疏外移树种水土不服外移树种水土不服园林景观效果差园林景观效果差1. 选择适宜的种植季节，特大乔木移植前提前断根，选择适宜的种植季节，特大乔木移植前提前断根，做好全冠移植方案；做好全冠移植方案

50、；2. 设计阶段明确地被株距，及修剪后尺寸；设计阶段明确地被株距，及修剪后尺寸；3. 尽量选用耐盐碱、耐海雾、耐海风类植物，尽量避尽量选用耐盐碱、耐海雾、耐海风类植物，尽量避免不适宜北方栽植的南方树种。免不适宜北方栽植的南方树种。16管网冲突管网冲突给排水、热力、强弱给排水、热力、强弱电、燃气电、燃气维修困难维修困难1. 各种管线覆土深度，要符合规范要求；各种管线覆土深度，要符合规范要求；2. 在管线交叉冲突处理时压力管线避让重力流管线，在管线交叉冲突处理时压力管线避让重力流管线，可弯曲管线避让不可弯曲刚性管，小管线避让大管可弯曲管线避让不可弯曲刚性管，小管线避让大管线；线；3. 综合布线时由

51、浅入深垂直排序；综合布线时由浅入深垂直排序；4. 管道交叉时管线间距工程管线垂直净距管道交叉时管线间距工程管线垂直净距0.15m，电，电力电信与其他管线净距力电信与其他管线净距0.5m.三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程风险管控工程风险管控5.25.2工程管控主要风险分析：质量风险（续）工程管控主要风险分析：质量风险（续）*三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程风险管控工程风险管控5.35.3工程管控主要风险分析工程管控主要风险分析:HSE:HSE风险风险1.扰民、民扰：在施工过程中，因为噪音、爆破、机械振动、环境污染可能造成扰民，从而引发民扰。2.高处坠落：人员从临边、洞口，包括屋面

52、边、楼板边、阳台边、预留洞口、电梯井口、楼梯口等处坠落；从脚手架上坠落；龙门架(井字架)物料提升机和塔吊在安装、拆除过程坠落；安装、拆除模板时坠落；结构和设备吊装时坠落。3.坍 塌：基坑边坡失稳、潮汐作用引起土石方坍塌、拆除工程中的坍塌、施工现场的围墙及在建工程屋面板质量低劣坍落；现浇混凝土梁、板的模板支撑失稳倒塌。4.触 电：对经过或靠近施工现场的外电线路没有或缺少防护，在搭设钢管架、绑扎钢筋或起重吊装过程中，碰触这些线路造成触电；使用各类电器设备触电；因电线破皮、老化，又无开关箱等触电。5.台风大潮：因项目现场临海，夏季存在台风影响风险，有天文大潮风险（农历每月的初二、初三和十七、十八日左

53、右 ）。6.物体打击：人员受到同一垂直作业面的交叉作业中和通道口处坠落物体的打击。7.机械伤害：主要是垂直运输机械设备、吊装设备、各类桩机等对人的伤害。8.爆炸事故：施工过程中尤其是基坑开挖初期涉及部分爆破工程，由施工过程主要危险源其他过程1.火 灾：办公区域因用电、明火等引发火灾。2.交通伤害：公司人员在上下班途中、因公外出驾驶或乘坐车辆时，可能发生交通事故。*序号序号风险风险管控措施管控措施1扰民民扰1、委托专业监测单位对可能影响的管线及附近居民区房屋状况进行监测备案。2、与环保局取得联系，准备将来对工地噪声进行定期测量。3、定期拜访各单位询问各周边居民对施工现场的反应。解决居民反应较大的

54、问题，将风险控制在萌芽中。4、现场封闭，设置安全警示标志，加强安保管理，阻止外来人员进入。5、组织安保公司、施工单位、监理单位成立巡检队、建立日常巡视制度。2高处坠落1、按照青岛市标准化工地要求，落实护栏、围挡、“四口、五临边”的防护。2、针对高处坠落开展事故预防与控制安全教育，对防护栏杆、安全平网、安全带从防护原理上进行讲述，并通过事故警示提高安全意识。3、制定交叉作业等许可证制度，制定针对性的奖惩制度，从法制上落实各项规章制度。3坍 塌1、严格落实深基坑设计方案、施工方案的专家评审制度，确保设计方案合理。2、严格控制现浇混凝土梁、基坑支护的工程质量，防止缺陷造成事故。3、开展坍塌事故预防与

55、控制安全教育，提高安全意识。4、制定动土、爆破作业许可证制度；5、加强基坑等检测，及时排除安全隐患。4触 电1、按照青岛市标准化工地要求，落实临时用电安全防护。2、针对触电开展事故预防与控制安全教育，对RCD、接零保护从原理上进行了讲述，使各单位了解关键控制点。3、定期组织监理单位、施工单位对现场用电进行检查。三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程风险管控工程风险管控5.35.3工程管控主要风险分析工程管控主要风险分析:HSE:HSE风险（续）风险（续）*序号序号风险风险管控措施管控措施5物体打击1、按照青岛市标准化工地要求落实挡脚板、四口五临边安全防护。2、正确使用安全平网、立网，正确佩戴

56、安全帽。3、开展物体打击专项安全教育，提高安全意识。4、制定操作规程、设立奖惩规则，从法制角度落实各项制度。6台风大潮1、制定台风大潮应急预案，购置应急物资。2、修建挡浪坝等防护措施，提高应对能力。7机械伤害1、按照青岛市规定落实起重机械各项管理制度。2、从安全技术角度出发，深入了解事故深层原因，对吊索具、限位装置进行失效分析。找到关键控制点。3、开展机械伤害专项安全教育，提高安全意识。4、制定操作规程、设立奖惩规则，持续检查纠正，从法制角度落实各项制度。8爆炸事故1、严格控制爆炸物储存、运输、使用中的风险。做好隔离防护措施。2、开展机械伤害专项安全教育，提高安全意识。3、制定操作规程、许可证

57、制度，设立奖惩规则，持续检查纠正，强制落实各项制度。9火 灾1、公共办公区区域严禁吸烟，确保人走灯灭、电脑关机。2、开展消防安全培训，做好事故预防与逃生教育。3、持续检查纠正，强制各类制度落实到位。10交通伤害1、做好车辆检查、酒后代驾管理，防止事故发生。2、开展交通安全专项安全教育，提高安全意识。三、工程管控三、工程管控 5. 5.工程风险管控工程风险管控5.35.3工程管控主要风险分析工程管控主要风险分析:HSE:HSE风险（续）风险（续）目录四、成本管理四、成本管理1.招采管控2.成本管控3.合约管控4.顾问公司管控5.目标成本制定6.合约规划制定四、成本管控四、成本管控1.1.招采管控

58、举措招采管控举措1.11.1 合约规划的编制合约规划的编制结合项目总体开发计划、总体施工进度计划、设计总体进度，项目总体合约架构，编制项目总体招标采购计划合同需求部门向成本合约部提报单项合同包的时间节点（招标启动时间及定标时间），成本合约部把其与三大计划的时间节点进行串联，保证招采任务时间上满足工期要求合同需求部门向成本合约部提报合同形式（单价或总价）、合同关系（两方或三方）、合同目标成本（工程类由成本合约部提供，设计类由设计管理部提供，营销类由营销策划部提供）、供应商资质要求等内容成本合约部把各合同需求部门提供的资料进行整理，并组织召开两至三次合约规划讨论会，最终定稿并完成各需求部门会签后，

59、报总部审批完成审批后的合约规划，是项目招标采购及成本控制的主要依据*1. 每项招标计划编制完成后，需对计划中的关键时间节点进行追踪。预期延迟完成或者无法完成的，对相关责任部门进行预警。特殊情况的，经领导审批后可对原进化进行调整2. 每项招采计划在执行过程中做到与总部无缝对接，并提前同总部的做好沟通工作，加快招标工作的推进。年度招标计划 结合本年度的工期计划，编制出的本年度招标计划季度招标计划 在年度招标计划的基础上，把每季度需求完成的招标任务进行分解，按照工程的实际进展进度，可以进行灵活调整月度招标计划 把季度招标计划进行本月工作目标的再次分解，如有跨月度的招标任务，可在季度招标计划中进行调整

60、单项招标计划 根据合约规划及实际工期进度，编制出满足工期需要的招标执行步骤方案及完成时间节点，每项步骤需列明责任部门。单项招标计划完成后进行会签，作为项目招标工作考核的重要依据。四、成本管控四、成本管控1.1.招采管控举措招采管控举措1.2 1.2 招标计划的编制、分解及追踪招标计划的编制、分解及追踪单项招采计划根据需求部门提供的招标采购任务书编制单项招采计划；单位考察进行供应商征集并进行选择性考察；招采请示根据权限，向总部或司内提报项目招标采购请示；询价文件编制询价文件（含技术文件及合同范本），并进行司内会签；四、成本管控四、成本管控11. .招采招采管控举措管控举措1.31.3单项招标工作