最新山东临沂房地产场投资分析报告37

1、【最新资料,Word版，可自由编辑！】本报告主要意图是：根据对临沂实际经济状况，政策导向、房产市场的研究得出是否具有投资价值； 提纲：第一部分临沂宏观环境研究2第二部分临沂房地产一级市场研究15第三部分临沂房地产二级市场研究20第四部分投资价值研究35第一部分：临沂宏观环境研究本章通过对临沂概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与 分析、预测，把握临沂房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况要点概述：临沂位于京沪线经济带中段，受京、沪两大都市圈辐射，但半径较远；山东省内面积最大和拥有最多人口的大市；商贸流通业发达；以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵

2、气的良好历史、人文环境。一、地理位置及城市性质：临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏是鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市二、行政区划及面积临沂总面积17250.98平方公里，辖区3区9县，是山东省面积最大的市。 全 市土地总面积为1718992.74公顷（亩），占全省土地总面积的10.93 %。三、人口状况2007年末临沂县总人口为1022.7万人，是山东省人口最多的地级城市， 临 沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，目前市区常住人口 120万，规划到2010 年，城区人口 145万人。其中常住人口 118万人，暂住人口为30万

3、人。四、交通状况临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁 南地区最大的民航机场，可起降波音 737、麦道82 等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞 航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路 和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）咼速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十 字形，通车里程达到340公里。五、历史与人文环境临沂市是一块历史文化底蕴深厚的土地。几十万年前的沂河两岸就活动着人 类祖先的足迹，临沂古城已有2400多年的历史。临沂市是着名的革命老区。良好的生态环境，悠久的历史，昌达的文化和革命老区的光荣传统为临沂市提

4、供了丰富多彩的、高品位的旅游资源。立足这些 旅游资源优势，近几年临沂市的旅游业快速发展。在 "十五"计划中市委、市政府 又确立了具有临沂特色的"沂蒙好风光"战略，旅游开发突出了 "绿色沂蒙"、"红色 风情"、"文韬武略"三大主题，沂蒙旅游的形象和品牌正在鲜明突出 。第二节：经济概况要点概述：临沂经济发展强劲并持续快速增长，但人均GDP远落后于省内其他城市；三产比例趋向合理，各产业总值增加迅速；财政实力与税收进一步加强；城市房地产投资逐年加大；一、国民生产总值与人均GDP持续快速增长，但人均GDP

5、非常低临沂资源丰富，工业较强。 食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的 重要支柱。（一） 临沂GDP排名城市GDP总量增长率排名城市1青岛3206.58 亿15.71东营2烟台2402.10 亿17.02威海3济南2185.09 亿15.73青岛4潍坊1720.88 亿16.54淄博5淄博1645.16 亿15.85济南6济宁1456.09 亿16.46烟台7东营1450.31 亿17.07莱芜8临沂1404.86 亿16.38滨州9威海1368.53 亿15.99枣庄10泰安1012.17 亿16.510潍坊11德州1003.38 亿16.411德州12聊城839.45 亿17

6、.312泰安13滨州829.02 亿17.413日照14枣庄757.88 亿16.414济宁15菏泽537.68 亿17.115聊城16日照505.87 亿16.916临沂17莱芜287.29 亿16.117菏泽（资料来源：临沂国民经济和社会发展统计公报）临沂经济持续高速增长。2003年以来，临沂经济发展高出全省平均水平 2个 百分点。2007年，临沂市全年实现生产总值 1404.9亿元，增长16.3%，经济总 量位居全省第8。（二）人均GDP2007年临沂人均GDP-13639元，在山东省18个市中排名16位，人均GDP 远落后于省内其他城市。2007 年匚，临沂第一产业增加值d公报增长19

7、.9%。三次产业增加比例为1.3个百分点。第三产业比例的优化三、财政实力增强，税收进一步增加资料来源：临沂国民经济和社会发展统计2007年三次产业增加比例长晶.7%，其第二产增长16.3%I 厂1 : 36.612.4 :合理及各产业总值12.4%.第三n所占比重同比提高二第一产业 s第二产业 -:第三产业51%二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速资料来源：临沂2007、2006年国民经济和社会发展统计公报2007年实现地方财政收入68.7亿元，增长18%，其中税收收入51.1亿元，占地 方财政收入比重为74.3%，比2006年提高5.5个百分点，财政支出128.1亿，增 长 29.

8、2%。四、房地产投资进一步加大（一）临沂固定资产投资与房地产投资额资料来源：临沂历年政府部分统计公报2001年以来，房地产投资平稳增长，2007年度投资规模达到 56亿元小结：近几年，临沂经济发展迅速，三产比例日趋合理，经济实力的增强促使固定 资产投资和房地产投资近年来持续加大。第三节：居民生活要点概述：居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。一、居民收入有大幅提升资料来源：临沂政府部门统计公报、年鉴2002年开始，临沂城镇居民收入水平快速上升，07年1-3季度高达20%以上;2004年开始，临沂农民收入水平飞速上升，07年也有接近27%的增长；

9、二、银行存款继续增加2004 年2005 年2006 年2007 年760亿元910亿元1014.6亿元1156.1亿元资料来源：临沂历年政府部门统计公报、年鉴2007年，临沂居民存款额达到1156.1亿元。这一方面说明居民收入不断提 高，另一方面也说明临沂市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产 作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转 向房地产市场，用作投资或自用。小结：:145万人:200万人:168平方公里:219平方公里:300平方公里（1）临沂市的政治、经济、文化中心、临沂人均可支配收入持续增加标志着人民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促

10、使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力 层面上形成强有力的拉动；第四节、城市规划功能分析一河五片、1、规划基本概况 规划区范围规划区总面积：1962.93平方公里行政区域：兰山区、罗庄区、河东区和 高新区、经济开发区人口规模近期（2005 2010）远期（2010 2020）城市建设用地近期（2005 2010） 远期（2010 2020）远景（2020年后）2、城市功能定位鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一（区域性中心城市）（2 ）区域性交通枢纽、区域性商贸中心（3 ）工业城市（机械、化工、食品加工、建材、纺织业）、历史文化名城、滨水 生态、宜居城市3、城市空间结构临

11、沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议 。（如上图）4、城市功能分区城市分区主要职能规模规划要点人口规模（万人）用地规模（km2）兰山城区历史文化名城，临沂政 治、文化、科技、信息、 金融、贸易中心4240加快旧城改造，适当控制规展，提高环境质量罗庄城区临沂市咼新技术产业开 发区、市区能源、建材、 化工、纺织工业基地1818规划期内，依托现已拉开的 骨架，大力发展高新技术产 发区河东城区市区物资集散、仓储转 运、批发贸易及城市大 型基础设施基地1010.5依托临沂机场和铁路编组站 力发展仓储转运业和商贸批 场，形成规模，提

12、高档次南坊片市区文教、体育、科研 和休疗养基地55加强生态保护，提咼环境质 加快文体、休疗养设施建设合计7573.5形成“三区一片”的城市格5、近期开发重点 南坊新区、兰山北部地区、经济技术开发区及高新区为近期开发重点第五节：本部分小结临沂良好的人口与土地要素条件和快速的经济增长趋势促使临沂快速成为鲁 东南城市的中心，三产比例日趋合理，居民收入水平不断提高，奠定了临沂 房地产发展的经济基础。导致近年来临沂房地产市场投资快速增长；同时我们认识到，临沂的人均 GDP在全省范围内处于非常低的水平，临沂的 组团城市发展规划形成城市发展的不平衡，提示临沂的房地产投资存在一定 的风险。第二部分：临沂房地产

13、一级市场分析一、近期土地交易深度剖析1、土地成交分布区域2007年1-10月市区土地成交面积超过500万平方米；兰山成交量最大, 南坊及经济开发区紧随其后。结论：市场总体供应量一段时期内将得到大量的激增，短期内销售抗性 将不断加剧2、土地成交用途结构住宅用地占47%，商业综合达到26%，所占比重明显有所上升。结论：住宅用地不断增加、城市人口相对有限，整体去化能力受到一定 的制约性3、各区域土地成交价格市区土地成交均价约80万元/亩，兰山最高，达到120万元/亩。结论：市区土地成交价位相对较低，土地开发量过热，短期内整体供应量远大于市场去化量4、各类用途土地成交价格本部分小结4030住宅用地成交

14、均价约8074万元/亩0605、主要成交地块明细777市场土地供应量十分巨大，2007年1-10月市区土地成交面积超过500万平方米； 10土地供应区域分布明显，兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后；全部住宅用地供应占据主力住宅用用地占 47%商业综综合达到26商住商住混合 占 27%;市区土地成交均价约60成交单价兰山最元,/达到 120万元/成交单价（元/平方米）住宅用地成交均价约52万元/亩，商业综合约58万元/亩，商住混合约74万元/亩；第三部分：临沂房地产二级市场分析一、开发投资状况分析、房地产投资状况房地产投资额不断加大，投资增速：2001年以来，房地产投资持续快速增长,200

15、7年度投资规模达到55亿元。结论：一定时期内房地产市场投资开发过热，整体楼市发展缓慢住宅投资占据主要地位住宅投资仍占主要地位6,商业营业用房投资增速下降：从房屋用途看，住宅投资比重在06、07年度大幅度上升，07年度住宅投资达到52亿元 67.00%4055.70%结论：住宅投资仍旧是临沂主力投资方向，短期内抗性°根源依旧集80在住宅30°市场放量加大，丿放量体供求关系基本平衡。房屋价格不上涨缓慢,2002200320042005增长幅度呈下降趋势宅投资（亿元）2006 2(比重(%0房地产价格开始逐步上扬。从现逐年下降态势。2002年开始商品房价格平稳增长,2500200

16、01500结论：城市楼市发展缓慢，短期内价格提升有限1000500商品房均价（元/平方米）南坊板块河东板块滨河板块久隆国际城市综合体三、板块分析一、市场板块的划分1、城中板块大致范围：沂州路以西，蒙山大道以东，陶然路以北，涑河以南区域；区域环境：临沂主城，商业配套完善，人口、居住密度、商贸最为集中；楼市特点：商品房住宅价格位列第二梯度，各单位自建家属区占有较大比例;代表楼盘：富城IBIH、河畔花园、中侨阳光濠庭、馨园小区、美多商务花园等；供求关系：楼盘供应过少，无法满足消费者的需求；客群特征：城中原住民客户为主，同时受到九县及大批外来人员的追捧；首次置业较多，外加部分投资客群，客群覆盖面较广。

17、项目名称物业类型占地面积（就）总建筑面积（万就）主力户型销售均价（元/就）阳光高第高层512两室两厅3400御园金顶高层24三室两厅3700凌云化园高层1.54三室两厅3200盛世华庭高层1.56.8二室两厅3300锦园高层13.6三室两厅3400锦绣蓝山小高层16.724待定3600久隆国际?高层1643城市综合体预计5000受地块制约，板块内以10万平米以下的小规模楼盘为主力楼盘，市场可接受度 相对欠缺；受规划政策影响，本板块内90%以上的住宅为高层，以三居室为主力，并配以一 定比例的两室两厅一卫，但区域内小户型十分热销；销售均价为2950元/平米左右，在价格上相对滨河板块优势明显，市场可

18、接受 度高，潜在客群相对广泛；结论：大户型滞销，部分开发商已意识到问题严峻，逐步更改小户型，导致市场一段时期小户型市场供应量充足，竞争格局不断激化2、滨河板块大致范围：沂河右畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路，南至沂河路；区域环境：沂河景观带之自然环境及景观资源最佳区域；占地面积1210221.51.53104.943楼市特点：此板块为近期最为活跃板块，商品房住宅价格位列全市高端；代表楼盘：兰亭水岸、观天下花园、开元上城、外滩明珠、凤凰城等；供求关系：近期开发楼盘较多，且还有较丰富的土地储备，未来发展空间大;客群特征：凤凰城（万平米）总建筑面积（万平米）3124509594610100开盘时间2

19、006年10月14日2006年06月2007年05月22日2007年07月08日2006年10月18日2007年05月10日07年12月07年10月2007年10月物业类型高层高层别墅高层高层高层高层高层多层小高层高层别墅、小高 层、高层主力户型 三室两厅 三室两厅 三室两厅 四室两厅 三室两厅 三室两厅 四室两厅 三室两厅 三室两厅三室两厅 三室两厅销售均价（元八340042003900430033003700420032003400整体规模较大，在售住宅总供应量较大；滨河板块总体市场供应量已达 200万方含后期未售项目；基本上以三居室为主流产品，户型面积在130-180之间，户型面积偏大，

20、总价高，潜在目标群体受到一定的局限性；依托畅通的交通、优美的沂河景观、较为先进的户型设计使该板块内的住宅销售均价居全市各板块销售价格的最高位；结论：滨河板块目前为市场高端区域板块，政府重点规划项目，依托滨河为其强大景观优势，成就一批高品质楼盘3、城西板块以本地企业主、经商业者及政府人员为主，外来人群占一定比重。大致范围：蒙山大道以西，铁路线以北区域；区域环境分析：优势分析1、集中全市的数量众多的批发市场，从业人群数十万，潜在目标客群广泛2、目前该板块已形成一定的居住区，整体规划合理，区域生活配套设施完备3、该板块为政府目前重点规划区，以规划中生态公园为其强大的景观优势，市场认知 度、可接受度高

21、劣势分析1、区域市场同一时段内新增项目激增，短期内销售抗性将不断加剧2、伴随着滨河板块的相继开发建设，该区域市场关注度较以往呈现一定的下滑趋势，市场知 名度相对受阻3、政府在该区域规划有大量经济适用房和政府单位集资房，短期 内该区域销售抗性将呈现不断加剧区域楼市特点分析：居住物业+商贸市场并存；短期内区域楼盘还将是居住为主、投资为辅区域代表楼盘：台北新城、冠蒙时代花园等；供求关系：开发较早，但近期一段时期上市楼盘较多，尤其后期规划项目将不断呈现激增趋势，区域后期销售抗性将会随时间的推移呈现不断递增趋势；客群特征：私营业主+外来生意人成为其区域主力客群；销售320项目名称 物业类型占地面积（万就

22、）总建筑面积（万就）入市时间主力户型台北新城高层401002006年10月二室两厅三室两厅冠蒙时代多层高层192006年9月室两厅三室两厅270330荣华园高层9.5212007年1月二室两厅区域楼盘相对市中心较少，但不缺少大盘，台北新城达到100万平方米；多以高层住宅为住，包括部分多层住宅物业，130以上的面积比重大；区域平均价格在3300元/川左右，略低于市中心的均价水平；结论：区域楼盘品质受到一定的制约性，整体规划合理，但区域面积小，区位优势逐渐削弱；劣势优势4、罗庄板块大致范围：罗庄（卫星城）城区及高新技术开发区；区域环境：距离中心较远，但板块内经济较为发达；楼市特点：项目规模都较大以

23、社区配套弥补周边配套的不足；代表楼盘：怡景天鹅湖、阳光翠湖；供求关系：区域整体供应量相对于其他板块偏少；客群特征：本区域及高新区上班人群为主，包括少量兰山（市中心）客源；项目名称占地面积（万就）总建筑面积（万就）入市时间物业类型主力户型怡景天鹅湖20292005 年多层、小高层、高层三室两厅阳光花园30212005 年多层三室两厅阳光怡情园25.7182005 年多层三室两厅阳光翠湖30202005年多层三室两厅大多为中等规模楼盘，区域平均价格在 1500左右，远低于市中心的水平结论：区域购买层次相对较低，缺乏高档项目的带动，居住氛围成熟度欠缺，市场知名度有待提升5、河东板块大致范围：沂河以东

24、近郊区域，河东及经济技术开发区区域环境：机场所在地，未来主要交通物流及制造业区域；楼市特点：楼市处于起步阶段，以中低价位住宅及商贸物流城开发为主；代表楼盘：集贤小区、乐泰花园、水景明珠、黄山小区、滨河花园等；供求关系：现阶段上市楼盘少，但未来供应充足；（近期土地批租量大）客群特征：本区域人群为主，包括少量兰山（市中心）客源;项目名称占地面积（万就）总建筑面积（万就）入市时间物业类型起价均水景明珠20.58402006 年小高层，多层260029天弘苑1.73.52007多层236028东华苑20.14402006 年小高层270030基本上都是中等规模楼盘，普通住宅在 2800元/平方米左右，

25、接近市区水平 结论：单价提升明显，市政规划合理，但楼市起步晚，楼盘品质低 6南坊板块大致范围： 沂河西、祊河东的围合三角，新市政府所在地及行政文化中心;区域环境: 区域开发尚处于起步阶段，区域生活配套严重不足;楼市特点：高端与中低价楼盘并存，未来开发的商务项目比重大； 代表楼盘：沂龙湾、齐鲁园等；供求关系：现阶段上市楼盘少，08年市政府搬迁配套完善后供应量将猛增; 客群特征：政府公职人员所占比重大，也包括其他少量高端人群；户型物业类型沂龙湾79123齐鲁园23.334 . 52006年小高层，多层89-1902006年小高层，多层80-230项目名称占地面积（万就）总建筑面积（万就）入市时间基

26、本上都是规模楼盘，普通住宅在 3000元/平方米左右。结论：区域市场总体供应量短期内出现激增，市政府的搬迁是该区域房价飙升的 一大主导因素小结房地产投资额不断加大，投资增速住宅投资仍占主要地位，商业营业用房投资增速下降房地产开工竣工面积增加，放量较大房屋价格不断上涨，市场走出观望态势 房地产营销手段不断创新，开始注重 品牌营销外地企业及外资项目增多，开发企业整合资源能力有所提升近期推盘量大幅度增加产品结构过于单一，产品规划设计较为落后房地产不同消费群的消费差异明显旧房以公房居多，新购房以自用、首次置业为主住宅价格日益攀升，呈明显的区域化特征水景概念滨河板块成为房地产主力营销主题住宅开发日益郊区

27、化、开发市场总体量日益递增四、投资价值研究1、地块状况地块位置：本案位于临沂市城西板块银雀山片区；区域性质：属于旧城改造项目、 整体规划已初现雏形；区域现状：政府重点规划区域， 以银雀山公园为其中心轴； 地块现状：目前拆迁过半，暂处 于毛地状态；银雀山片区规划示意图毗邻规划中银雀山公园北 面，相对受西边建筑的负面 影响，景观优势大大折扣地块周边规划项目众多，且 该地块相对周边待建项目， 其区位优势明显欠缺地块呈狭长型，不利于 整体规划，内部景观规 到一定的局限性2、项目投资优劣势对比优势分析1、隶属银雀山区重点规划板块，整理规划布局合理51、目前区域整体市场供应量偏大2、区域目前已形成一定的居住氛围，基础生活配套设施日趋完备62、市政规划的影响，区域市场认3、目前已规划中银雀山公园，对后期区域居住品质有一 定的提升63、区域周边大量政府规划经济适区域缺乏中、高档次楼盘的