中国房地产价格与股票价格相关关系的研究剖析

1、GUANGDONG UHIUERSITV OF FINAN匚色屋 ECONOMICS学年论文院系：金融学院专业：金融学班级：12金融学2班学号：12250501217姓名：黄建龙指导教师：林大庞提交日期：2015年3月10日广财经大学教务处制姓名 黄建龙评语：学年论文成绩指导教师（签名）年 月 日题目 ：中国房地产价格与股票价格相关关系的研究目录、引言 2、我国房地产市场与股票市场现状概况2（一） 房地产市场现状概况 2（二） 股票市场现状概况 5、房地产市场与股票市场相关关系分析 5（一）房地产市场与股票市场的财富效应 5（二）房地产价格与股票价格中的替代效应 6（三）房地产价格与股票价格的

2、相关性 6 四、结论及建议中文摘要： 近几年，我国房地产市场发展迅速，房地产市场已成为资 本市场的重要组成部分。但与此同时，我国房地产价格虚高，股价大 起大落，给经济发展及人民生活带来了不利影响。国际经验表明，房 地产价格和股票价格的剧烈震荡之间存在紧密关系，本文试图通过宏 观分析，综合考虑股价变动对房地产投资的影响，揭示房地产和股票 价格之间的联系 ,即在特定的条件下， 由于替代效应和挤出效应会超过 财富效应，从而导致股票价格与房地产价格背道而驰。一方面，中国 股票市场自身不完善，导致财富效应微弱；另一方面，投资渠道匮乏 强化了股票与房地产之间的替代效应。本文主要分析房地产价格与股 票价格的

3、相关关系，并提出了一些个人的见解。关键词： 房地产价格，股票价格，相关关系Abstrat ：In recent years, Chinas real estate market is developing rapidly, the real estate market has become an important part of the capital market. But at the same time, the false high price of real estate in our country, the stock price change radically, has b

4、rought the adverse effect to the economic development. International experience shows that, there is a close relationship between the turbulent stock prices and real estate prices, this paper attempts to macro analysis, considering the effect of changes in stock prices of real estate investment, bet

5、ween real estate and stock price relation, namely, under certain conditions, because of the substitution effect and the crowding out effect will be more than the wealth effect, thus lead to stock price and real estate price draw further apart. On the one hand, China stock market itself is not perfec

6、t, leading to weak wealth effect; on the other hand, the lack of investment channels to strengthen the substitution effect between stock and real estate. In this paper, the main analysis of the relationship between real estate price and stock price, and puts forward some personal opinions.Key words

7、： The price of real estate ，The stock price ， Correlation一、引言1998 年证券法等法律开始颁布，标志着我国股票市场开始走 入法制化、规范化的轨道；同一年，我国结束了四十年之久的福利分 房制度房地产市场进入了市场化时代，由于房地产的投资回报极为 可观，越来越多的家庭投资于房地产，机构投资者也将房地产投资列 为重点之一。房地产市场已成为资本市场的重要组成部分，房地产投 资也成为机构投资者多元化组合投资的对象之一。与此同时，我国股票市场经历了大起大落，上证综指从 2005 年开 始从 1000 点左右的低谷攀升到 6124 点的历史高位，但

8、在之后却又出 现了腰斩式的暴跌，一度跌破了 1700 点，虽然受利好因素影响有所 回升，但仍处于剧烈震荡中。但随着这两年股票市场的恢复、繁荣， 投资者的开户数明显上升。特别从 2014 年 11 月份开始，上证指数在 短短两三个月时间里开启一波疯牛行情，全年大涨近60%，但另一方面却是我国经济下行压力增大，房地产市场不景气，说明房地产市场 与股票市场之间存在较强的替代关系。由此可见，房地产和股票作为个人、机构持有的主要财产，其价 格变化带来的影响面是非常广泛的。而房地产价格和股票价格间的关 系，将影响投资者的投资组合和收益，并波及到整个资本市场。研究我国房地产价格与股票价格的关系，既有助于投资

9、者优化投 资组合；也有助于制定宏观政策，进行多元化多层次资本市场的有效 监管，调节资本在不同市场间的流动，促进房地产市场与股票市场的 持续发展。二、我国房地产市场与股票市场现状概况（一）房地产市场现状概况我国房地产市场过去几年得到了巨大发展，但在 2014 年我国房地 产市场却受累于经济增速放缓而表现有点疲软。 2014 年，全国房地产 开发投资 95036 亿元，比上年名义增长 10.5%（扣除价格因素实际增 长 9.9% ），增速比 1-11 月份回落 1.4 个百分点，比 2013 年回落 9.3 个百分点。其中，住宅投资 64352 亿元，增长 9.2%，增速比 1-11 月 份回落

10、1.3 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。详细数据如下表 1 所示。表1 2014年全国房地产开发和销售情况指标绝对量比上年增长（%）房地产开发投资（亿元）9503610.5其中：住宅643529.2办公楼564121.3商业营业用房1434620.1房屋施工面积（万平方米）7264829.2其中：住宅5150965.9办公楼2992821.8商业营业用房9432017.0房屋新开工面积（万平方米）179592-10.7其中：住宅124877-14.4办公楼73496.7商业营业用房25048-3.3房屋竣工面积（万平方米）1074595.9其中：住宅808682.7办公楼

11、314412.7商业营业用房1208411.3土地购置面积（万平方米）33383-14.0土地成交价款（亿元）100201.0商品房销售面积（万平方米）120649-7.6其中：住宅105182-9.1办公楼2498-13.4商业营业用房90757.2商品房销售额（亿元）76292-6.3其中：住宅62396-7.8办公楼2944-21.4商业营业用房89067.6商品房待售面积（万平方米）6216926.1其中：住宅4068425.6办公楼262734.4商业营业用房1177326.0房地产开发企业到位资金（亿元）121991-0.1其中：国内贷款212438.0利用外资63919.7自筹资

12、金504206.3其他资金49690-8.8其中：定金及预收款30238-12.4个人按揭贷款13665-2.6另一方面我国的房地产开发景气指数在2014年末由2013年4月份的97.35下降到93.93，说明国房景气已经处于一个较低的水平。总的来说， 我国目前的房地产市场主要有三大特点。1、城市格局分化从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资 源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求， 房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿 巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的 江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北

13、唐山、云南呈贡、海南三亚等。城 市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保 利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线 城市拿地比重。2、房企格局分化由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续 提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告，业绩增长的公 司其平均预增幅度达到117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到 -172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。3、房企利润率低位徘徊目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低 位徘徊，行业平均利润率不足10%很多房企的利润率只

14、有5注右。在房 价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越咼；另外还有一部分资金成本被金融机构 获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升, 将很难提升其利润率，获得超额利润。（二）股票市场现状概况在2014年之前的四年时间里，中国股市连续四年跑输 全球股市，一般 而言，一国经济冷暖是决定其股市表现的主要因素。过去一年，推动全球 经济增长的核心动力逐步从新兴国家转向发达国家。发达国家股市不仅恢 复至金融危机前的水平，甚至创出新高。美股三大指数（道琼斯、纳斯达

15、克和标普500）分别累计上涨27% 38% 30%英、法主要股指上涨均超 过10%而日经225指数更是受益于“安倍经济学”，上涨 55%新兴国 家市场则呈现两级分化一一南非和印度表现耀眼，而巴西、俄罗斯与中国 “难兄难弟”，巴西甚至全球倒数第一。但是在2014年下半年，中国股市可谓全球投资者的眼光，自央行在11月末宣布近两年来的首次降息后，中国股市迎来一波疯牛行情，屡屡创下天量成交量，截至2014年12月31 日，上证指数收报3234.68点，比2013年收盘点位上涨52.87%;深成指 收报11014.62点，2014年涨幅35.61%,创业板指收报1471.76点，2014 年涨幅12.8

16、2%；两市总市值43.4万亿元，比2013年底的37.5万亿元增 长15.7%；两市年成交量73.94万亿元，比2013年的45.38万亿元增长了 63%进入2015年，虽然股市经历了几次较大的调整，但总体仍是上涨趋 势，进入更为健康的慢牛行情。三、房地产市场与股票市场相关关系分析（一）房地产市场与股票市场的财富效应我国股票市场和房地产市场发展迅速，股票和房地产正日益成为两种特别重要的财富种类，并且两种资产在投资者的资产比例不断上 升。通过研究股市与房市的财富效应与股市、房市的关系，来有效利用财富效应保持股市、房市和经济的健康发展具有十分重要的意义。 从财富效应主要是从消费角度出发，来分析房地

17、产价格和股票价格的 关系，其表现为：首先，从消费者可支配收入层面来看，当消费者的可支配收入提 高时，消费者便会投资房地产和股票市场，导致股票和房地产的持有 者在股价和房价上升后，实际的增量收入增加 , 消费又会进一步上升， 以此循环。其次，从消费者预期入层面来看，宏观经济形势的状况能够充分 的反映在股票市场上，当宏观经济运良好，消费者的预期也因此得以 提高,从而扩大投资和消费的支出 , 促进经济增长 ,股市与宏观经济出 现的良性互动效应，同时消费者的房地产也在升值 , 消费者为了再投 资即使不卖出房地产，或者以房屋为抵押进行再融资 , 同样会因为消 费者的预期改善而增加消费，使得房地产价格和股

18、票价格上涨。（二）房地产价格与股票价格中的替代效应资本市场上的替代效应可以反映到股票市场上与房地产市场上， 其主要体现在他投资收益率的对比的变化。当股票投资的相对收益率 降低时，引起其他投资对股票投资的替代；反之，则引起股票投资对 其他投资的替代，在房地产市场也发生相同的替代效应。由于市场上 的未来预期不同，风险偏好也不同，投资的替代效应也受其影响，而 不同的收益可预期性和稳定性又决定了股票投资同其他投资方式有 着不同的风险程度。当市场未来预期向好，风险承受能力普遍提高， 股票投资相对收益率的提高会引起对其他投资方式的替代；反之，则 引起其他投资方式对股票投资替代。无论是股票市场还是房地产市场

19、，都需要大量的资金推动，而大 量的融资源 于银行等金融机构， 当投资者投向股票， 导致价格高涨， 或者收益率提高时，将引起该投资者投资偏好；进一步投资股票，大 量上市公司以房地产作为融资渠道，当有大量资金注入，上市公司倾 向于扩展资本，而银行抵押资产升值，上市公司与银行进而大量投入 房地产业，进而起了推波助澜作用，个人投资者也权衡投资 股票市 场还是房地产市场，因此出现替代效应。当 2014 年下半年那波疯牛 行情到来时，由于国内房地产市场的不景气，大量投资于房地产的资 金流向股市，从而和融资融券的资金一起创造了股市的天量成交，进 一步推动股市上涨，说明房地产市场与股票市场之间有较强的替代效

20、应。（三）房地产价格与股票价格的相关性随着房地产市场以及股票市场这两种资本市场的主要组成部分得 到迅速发展，房地产和股票都成为机构投资者多元化组合投资的对 象。因此，研究房地产价格与股票价格的互动机制，从微观上有助于 投资者合理选择资产建立有效投资组合，实现个人财富的增值；从宏 观上有助于政府制定政策进行多元化多层次资本市场的有效监管，调 节资本在不同市场间的流动，促进房地产市场、股票市场及国民经济 的持续稳定发展。房地产价格与股票价格的关系及互动机制一直是学 术界关注的重点之一。早在 1984 年就有学者对美国的房地产价格和 标准普尔 500 股票指数之间的相关性进行分析，得出两者之间的相关

21、 系数仅为 -0.06 的结论。目前关于理论界认为房地产价格与股票价 格之间既存在正相关性也存在负相关性。首先，房地产价格与股票价格的正相关性在于股价上涨可以带来 财富效应，提高对房地产的消费需求，引起房地产价格上涨，沈悦、 卢文兵（ 2008 ）运用时间序列相关方法对我国股票市场与房地产市场 的关系进行了实证研究，并发现：房地产价格上涨对股票价格上升有 显著影响，而股票价格上涨对房地产价格上升的影响较为微弱；房地 产价格的上升与股票价格的上升存在两个季度左右的间隔，且两者呈 现出螺旋式变化的趋势。房地产价格和股票价格的正相关前提条件是 在股市中长期投资行为应当占据主导地位，然而在中国，由于政策因 素、制度因素、行政干预等原因，股票投资者大多以短线投机为主， 这一状况到目前尚未有根本性的改变，这就导致股价对房地产价格的 财富效应极为微弱。其次，有研究认为房地产价格与股票价格之间的负相关性在于 劳 动生产率机制，即由于劳动生产率的提高一方面会引起股票价格的上 升，另一方面