租金定价方式

1、层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式1 .影响商铺定价的12个因素（工；片区商业成熟度（大的中场环境）1目刖片区商铺的租金水平(3)1缶街浦位的供需状况（包括空置、转让与出租情况）(4)现在片区商业的销售价格(5：)商铺的硬件（包括商铺的面宽、进深是否合理等）(S：)商铺的位置（大环境中的位置、小环境中的位置）(7：)商捕的外观档次(8：)片区的交通状况(9：*分铺位价格差t匕率(10)未来的发展空间(11)片区固定居民数和流动人5甭量(12)可上项目的价格参照2 .商铺租金定价的参考原则商捕门面处于一层，二层的，:层差范围过I25%-40%蹒面即展示交通动线中的面的面宽比例关健位置,随价格同

2、音罐面越大，则希格着艮福关罅位积成反比越高置的碰价格凌渐j聿低3 .租金定价方法投赞回报率法投资回报就是说卖的为能租多少年然后 按10-1S年的租金收益求定售价，比如是15年能租到40万j那就狂40万周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价， 进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高十 其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个 项目的定价参数是不是上袅他的项目高产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格 能够值多少钱竞争分析法竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价区域价格走势法区域价格走行去是判断区域的价格走势来定价。 匕依口有可能高，那就先定高些4.租金定价公

3、式(1)根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、 建设水平及规模，设定期望的销售总额。如： Y亿元。(2)凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高 的层别，通常取系数为 100%第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%勺系数值,系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。 依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。(3)计算各层别的权重系数。公式一：系数 X销售面积(建筑面积)=权重系数(4)计算总权重系数。公式二：汇权重系数=总权重系数(5)计算层别总价和层别均价。公式三：(目标销售总额+总权重系

4、数)X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价+层别销售面积（建筑面积）=层别均价（ 6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。公式五：商铺系数 X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数依次类推计算出各

5、个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六：汇具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。公式七：（层别计算销售总额一层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价+具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。【租金定价案例参考】项目价值评价表序号评判因素评定分值项目1项目2项目3项目4本案A周边环境 （小计）3020.6723.67232422A-l商业位置5344.334

6、4A-2交通便利 度53.674.334.334.334A3周边房屋 斐543673.6743A-4周边居民 质素543.3333.333A-5人流52.674.333.3344A-6车流53.3344.334.334B规划及建 筑（小计）2018.331210.331417B-l物四43.672.672.3333B 2外观建筑43 672233B-3建筑空间 m32.6721.6722B 4停车位、便 利、大小331.671.673B-5主题广场32671671.672.333B 6雌期32.6721.6723C配套设施（小计）2013.6710.339.6712.3317C-l公共配叁 设

7、计432.331.672.67等.C-2无律等设 计42.3321.672.333C-3导购设施32.67221.673C 4安全设施321.331.523C-5灯光设计321 331.51.673C 6具它设施31.671331.3322D营销管理（小计）3022.0317.9714.9319.3325D-l十颗形象32.331.671.3323D-2322.171.832.332D-3主力店432.331.932.53D-4业态布局432.331.772.674D-5人流设计 （商场内221.271.332D 6经营管理 院321771.8322D-7商业管理 公司21.271.271 一

8、. 1.17价值实现表序号渊因素项目1项目2项目项目4本案A周边M020.6723.6723.00240022规划筑2018.3312.0010.33140017C配套2013.6710.339.6712,3317D营销M022.0317.971493193325价值 实现 度100%74.7%63.97%57.93%69.67%81%推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为66.57%,但如果无法确定项目 4的销售价格和租金时， 需要在计算本案的租金 时所需的平均价值实现度不将项目4的价值实现度计入其中，因此此时可得出的平均价值实现度为65.5%

9、。A.租金统计及分析业态人民路东大 街西大 街 . _ 刖进西路头桥路天汉大道太白 路人M 路最高租金1309065726314080738040233418752628平均租金10565445340.51075350.5B.价值实现下的租金及售价定位根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金的。各商场租金表（元/ itf 月）项目最低租金诉向租金平均租金项目1100140120项目290140115项目37810089平均租金89.333126,666108根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米月，因此可根