商品房买卖合同解释

1、商品房买卖合同解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释（以下称解释）共2 8条，主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广 告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、 商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。 其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行 为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。适用要点一：集资房，房改房，经济适用房不适用本解释法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同， 是指房地产开发（以下统称 为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受 人

2、，买受人支付价款的合同。本条是司法解释适用范围的规定适用要点：一，将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定，即仅仅指房地产开发；二，将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和期房销售。商品房 买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同。三，非房地产开发所开发的房屋，包括集资房、房改房、经济适用房不适用本解释。我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发建造的商品房、政府组织 建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。 经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖， 其交易要受到国家政策 的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住

3、一定 年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易市 场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买 卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度 改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，解释将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。适用要点二：开发商没有取得预售许可证明，商品房买卖合同的效力及司法 救济法条原文：1 解释“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买 受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可 证明的，可以认定有效。”2解释“第九条 出

4、卖人订立商品房买卖合同时， 具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已 付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔 偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品 房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售 房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”我国对商品房预售实行预售许可制度，开发经营进行商品房预售，应当依 法向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证后才可 进行预售。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。但现实中， 由于种种原因，开发商却经常违

5、法操作，在未取得商品房预售许可证的情况 下，与购房者签订买卖合同，预售商品房，严重损害购房者的合法权益，由此引 发了许多纠纷。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12对于未取得商品房预售许可证的，商品房买卖合同效力问题适用要点如 下：一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同， 因为违反法律、行政法规的强制性规定，应该认定为无效。合同法第五十二条规定 “有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法 律、行政法规的强制性规定。”城市商品房预售管理办法第九条“开发经营进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书必须载明商品房预售许 可证的批准文号

6、。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。” 从上述法律法规可以看出，行政法规城市商品房预售管理办法明确要求， 未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。而开发商在没有取得商 品房预售许可证的条件下，违规与买受人订立的商品房预售合同的， 此买卖合 同的订立违反了我国法律的强制性规定，属无效合同。二、在司法实务中，有一种情况是可以认定为有效的，那就是：在起诉前取 得商品房预售许可证明的。解释对此作了宽松的解释，对这是从鼓励交易原 则出发而出台的司法解释。该条司法解释明确规定：“出卖人未取得商品房预售 许可证明，与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效，但是在起诉前取得 商品房预售许

7、可证明的，可以认定有效。”三司法救济：在商品房买卖合同订立以后，买受人发现开发商没有商品房预售许可证的，或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售许可证明的，如果买受人想反悔的，这时可以选择下列方式：第一、起诉申请认定该合同无效，并可以请求双倍返还已付购房款。如果选择认定合同无效的，在实务中对购买人来说，还是有一定风险的， 风险就在：在查询后到起诉前，开发商取得了商品房预售许可证明， 该诉讼请求 可能就不会得到支持。因为按照该解释第二条的规定，应当认定为有效。第二、申请撤销该合同，并可以请求双倍返还已付购房款。按照民法通则及合同法对撤销民事行为的规定，买受人在订立合 同时只要在“意思表示”上有瑕疵

8、，即“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危， 使对方在违背真实意思的情况下订立的合同， 受损害方有权请求人民法院或者仲 裁机构变更或者撤销。”而开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事 实或者提供虚假商品房预售许可证明；”显然属于欺诈行为。“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”怎样认定？根据城市商品房预售管理办法第九条规定：“开发经营进行商品房预售， 应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书必须载明商品房 预售许可证的批准文号。”开发商没有按照该规定向买受人出示和没 有在售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号，均应当认定为“故意隐瞒”行为。第三、如果开发商既有故

9、意隐瞒或提供假证，又根本就不能取得商 品房预售许可证明的，而导致商品房买卖合同的目的就根本不能实现的话， 购 买人还可以选择“解除合同”，并可以请求双倍返还。123456789101112但是，如果选择解除合同的话，要特别慎重，因为合同的法定解除条件是有 严格规定的。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解 除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履 行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的

10、其他情形。”依据上述条款之规定，有两种情形可以适用解除合同，一是因为未取得商品房预售许可证，而导致以后的商品房交付使用或者产权办证迟延， 经催告后在合理期限内仍未履行的；二是因为未取得商品房预售许可证，而导致不能实现合同目的。附：相关知识：（摘自宜昌律师寇志中房产支招系列第一、商品房预售依据城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售，是指房地产开发经 营（开发商）将正在建设中的房屋预先出售给承购人， 由承购人支付定金或房价 款的行为。第二、预售许可制度我国对商品房预售实行预售许可制度，开发经营进行商品房预售，应当依法 向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证后才可进 行预售。未

11、取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。但现实中，由 于种种原因，开发商却经常违法操作，在未取得商品房预售许可证的情况下， 与购房者签订买卖合同，预售商品房，严重损害购房者的合法权益，由此引发了 许多纠纷。第三、没有取得预售许可证商品房买卖合同的效力1法律：合同法第五十二条 “有下列情形之一的，合同无效：（五）违 反法律、行政法规的强制性规定。”2行政法规：城市商品房预售管理办法第九条“开发经营进行商品房预 售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书必须载明商 品房预售许可证的批准文号。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品 房预售。”3司法解释：最高人民法院解释中明确规定：“

12、出卖人未取得商品房预 售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效，但是在起诉前取 得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”适用要点三：商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约？广告销售是楼盘的主要销售途径，广大的购房者对楼盘的了解也多是从广 告和宣传资料开始，有相当部分的购房人根据楼盘广告所宣传的各种条件而决定 是否购买该楼盘。实际交付的房屋或多或少与宣传不符， 纠纷由此而生，但购房 人维权难度大，这就是广告宣传内容和宣传资料会成为商品房买卖中投诉的热点 的原因。本文从商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约，构成违约的条件以及怎样维权方面做些讨论，以对广大的购房人以帮助。法条原文：

13、解释第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请， 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为 要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人 违反的，应当承担违约责任”。123456789101112适用要点：1开发商一般的商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不承担违约责任；但作出符合法定条件的广告宣传，如果不兑现就有可能承担违约责 任。该条司法解释认为，一般情况下商品房的销售广告和宣传资料为”要约邀 请”，开发商不会因此而承担违约责任；但是”出卖人就商品房开发规

14、划范围内 的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及 房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，只要开发商作出的许诺符合上 述条件，即使没有写进合同，如果与实际交付的不一致的就要承担违约责任。2. 要开发商对广告宣传承担违约责任必须同时具备两个条件。条件一：说明和允诺的内容一定要具体确定。商业广告（含宣传资料）的内容符合”出卖人就商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”；内容具体确定，就是具体明确， 从下面这个案例讨论：案例：李先生正在找房，看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、 南北通 风”，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署了该楼盘的商品房

15、买卖合同。几个月过去了，当李先生满心欢喜的准备入住时，却发现楼盘的设计和当初广告上所 写的完全不同，所谓的“一梯两户、南北通风”变成了“一梯三户”，就更谈不 上南北通风了，这让李先生顿时有种上当受骗的感觉，立即要求与发展商解除合 同。但发展商却表示广告上的一行小字已经写明了“此广告解释权归于发展商， 一切条款以正式签订的合同为主。”该广告的内容没有载入合同，不具有法律效 力，已签订的合同不能解除。除此以外，如果李先生要单方解除合同，发展商将 会追究李先生的违约责任。李先生郁闷不已，诉至法院。在这个案例中，李先生 对一梯两户型和一梯三户型房屋的看法直接影响到房屋的销售价格，发展商所作出的销售广告

16、内容中，对户型设计作出了具体的承诺，因此应当视为一种要约， 即使发展商在广告上注明“此广告的解释权归发展商”，但也不能据此来逃避相 应的法律责任。对于该广告的说明，虽然没有载入预售合同，但也应视为合同内 容，具有法律效力。所以，该案中的发展商已经违反了合同的规定，应当承担相 应的违约责任。法院判决李先生胜诉。还要注意该解释中几个术语的含义：a广告范围：广告是针对开发范围内所作的，对开发范围外所作的说明和 允诺并不受此条款约束，这就涉及到广告宣传的范围问题，有一个业主投诉说我 们小区开发商承诺的班车没有了，可开发商抗辩的很合情合理，我们一共有三期 开发，这只是第一期，等到全部开发完了就会兑现的。

17、b. “广告”：是指商业广告，”商品房销售广告”是指广义上的广告，包 括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各 种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等。c. “说明和允诺”：是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新 闻媒体的广告栏目或自行印制售楼宣传资料、 设置户外广告、样板房等形式，在 宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质 量的声明、陈述。d. ”相关设施”：指商品房的基础设施和相关配套设施包括供暖、供电、 供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划范围 内以及商品房规划范围外的配套， 如商业、

18、服务业以及医疗教育、公共交通等公 共设施配套。条件二：对合同的订立和房价的确定有重大影响。“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，但什么 是”对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，实践中很难掌握。就此点而言，对开发商还是很有压力的，但对购房人诉讼来讲也是有很大风 险的，这一点该怎么做，聪明的业主会在聪明的律师的指导下突破的，办案技巧在此不便讨论。该条款运用了合同法有关”要约”以及”要约邀请”的概念。根据合 同法第15条规定，商业广告在一般情况下属”要约邀请”，但如果商业广告 符合了要约要件即构成”要约”。符合上述两个条件的广告没有写入合同，开发商也要负违约责任。

19、“该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。注意该条款与以前的商品房销售管理办法有很大的不同，商品房销售管理办法第十四条：“房地产开发、房地产中介业 务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产 广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”第 十五条：“房地产开发、房地产中介业务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”可以看出，在该解释出台以前，如果广告内容不写入合同，那么广告就不成 为合同一部分，开发商就无须对广告内容承担责任。 而这次的司法解释却特别严

20、格，即只要广告内容构成要约，不管这些广告内容是否在商品房购销合同中表述， 开发商都有可能因为不实承诺而承担责任。这是对购房人保护力度的加大。适用要点四：商品房买卖合同未能订立，能不能退还定金？在商品房买卖过程中，先签一份认购协议书然后交付定金，在有些地方干 脆连认购协议也没有，直接交付一定数量的定金，待楼盘开盘后再签订商品房买 卖合同，这已成为商品房买卖的一个惯例。然而，在具体实践中，有关“购房定 金”的纠纷屡见不鲜。特别是一些购房者在交完定金后，由于种种原因不想买下 订购的房子，那么在这种情况下，购房者已付的定金到底能不能退还？寇志中律 师针对解释相关规定，探讨如下。法条连接：1 解释第四条

21、 “出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同， 应当按照法律关于定金的规定 处理；因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同未能订立的，出卖 人应当将定金返还买受人。” 2商品房销售管理办法第二十二条“不符合商 品房销售条件的，房地产开发不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性 质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发在订立商品房买卖合同之前向买受 人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款； 当事人未能订立商品房买卖合同的， 房地产开发应当向买受人返还所收费用； 当 事人之

22、间另有约定的，从其约定。” 3城市商品房预售管理办法第六条“商 品房预售实行许可制度。开发进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售 许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行 商品房预售。”4最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题解释第一百一十八条 “当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订 金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。”：适用要点：一、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品 房买卖合同担保的，该定金在性质上为立约定金。所谓立约定金，是为保证正式 缔约的定金。当事人订立合同已经做了必要准备， 相互间就合

23、同内容已基本取得 一致，但因为存在一些未定情形，当事人不愿意放弃成立合同的机会， 于是采取 立约定金来实现当事人之间的相互信任，以求最终成立合同，完成交易。当事人 约定立约定金的，交付定金的当事人无故拒绝订立合同时， 丧失定金，收受定金 的当事人无故拒绝订立主合同时，应当双倍返还定金。注意：在商品房买卖合同订立前收取的款项， 可能为担保金、订约金、押金、 订金或者预付款等，对这里所讲的定金一定要约定清楚，一是明确写明为交付“定金”，或者明确约定该款项的处理办法为：认购人不按照约定订立商品房买 卖合同的，该款不退，出卖人的原因不能订立商品房买卖合同的，双倍返还。这 种约定实际上定金性质。只有明确

24、约定是定金的，才适用定金法则，否则，”当 事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的， 当事人主张定金权利的，不予支持。”二、“定金”究竟该不该退，要区别情况对待：一）开发商应当返还定金的情形：1.“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”。开发商通过认购方式向购房人收受定金作为 订立商品房买卖合同担保的，如果因属不可归责于当事人双方的事由，导致 商品房买卖合同未能订立，则开发商应当将定金返还买受人。“因不能归责于当事人双方的事由”怎么认定？业界人士均认为，双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致， 而与认购意向书内容无关，致使签约不成的

25、，则双方不存在违约行为，属于“因 不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。如：认购协议并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留 待以后由双方协商，若后来双方不能就这些条件协商一致， 导致不能签订商品 房买卖合同，此时，因当事人双方对商品房买卖合同未能订立均没有过错， 故开发商应当将定金返还买受人。因不可抗力或者政府原因导致合同不能订立的，属于“因不能归责于当事 人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。2. 不符合商品房销售条件的，或者开发商向购房人提供的证明文件不真实 或有瑕疵，致使未能订立商品房买卖合同的，开发商向买受人收取的定金应当返还。如

26、果开发商本身不具备房屋销售或预售条件， 导致认购协议无效的， 开发商应返还定金并承担缔约过失责任。商品房销售管理办法第二十二条第一款规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”3. 没有明确约定为定金性质的预收款项， 不管谁的原因未能订立商品房买 卖合同的，开发商应当返还。商品房销售管理办法第二十二条第一款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订 立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合 同的，房地产开发应当向买受人返还所收费用； 当事人之间另有约定的，从其约(8) 权利瑕疵担保责任条款。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已 清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如果房屋交付后发生该房屋交付前即存在 的权利纠纷，由卖方承担全部责任。(9) 购房者知情权条款。一般包括，了解施工进程，并查看设计、勘察、施工、监理测量质量监管物 业管理等机构的