房地产开发第9章

1、第九章 房地产开发项目管理第一节概述第二节房地产开发项目进度管理第三节房地产开发项目投资控制第四节房地产开发项目质量控制房地产开发项目其他管理二、项目管理主要内容1 、开发项目决策2、建设用地使用权的获得3、规划、设计、开工等建设手续的合法化4、规划、设计、施工、监理招标文件的准备与招标工作的组织领导5、规划、设计、施工、监理单位的选择6、规划、设计协调与控制7、施工现场监督，材料、设备等质量控制、进度控制8、合同管理，处理索赔、反索赔以及合同纠纷9、工程竣工验收与物业移交10 、物业租售管理其个 6 至 9 项工作是管理的核心。第二节 房地产开发项目进度管理一、开发项目进度控制是指对房地产开

2、发的各阶段工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划， 将该计划付诸实施， 在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。二、影响开发项目进度的因素人的因素技术因素资金因素政策等社会环境因素材料、设备与构配件、施工器具因素水文、地质与气象因素三、项目进度管理的主要任务1 、设计前的准备阶段进度管理确定工期总目标编制项目总进度计划编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行施工现场条件调研和分析等2、设计阶段进度管理编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行编制详细的出图计划，并控制其执行3、施工阶段进度管理编制施

3、工总进度计划，并控制其执行编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行从开发商和监理工程师角度看，施工阶段进度控制主要包括以下内容：编制施工阶段进度控制实施细则。审核施工单位提交的施工进度计划。下达开工令。协助施工单位按计划施工。监督施工单位按计划施工及时组织施工现场协调会。签发工程进度款支付凭证。审批工程延期。监督承包单位整理技术资料。审批竣工申请报告。XI处理争议和索赔。刈整理工程进度资料。刈移交工程。四、进度计划表示方法1 、横道图法这是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理上普遍采用，对于一些并不十分复杂的建筑工程，采

4、用这种图表是比较合适的。以横道图为进度计划，在工程实际进行中，可以把实际进度用虚线表示11 / 10在图中。与计划进度作一对比。以 便调整工程进度。横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相反制约的关系，看不出各项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看个出哪些工序是关键工作。第三节 房地产开发项目投资控制开发商对开发投资的有效控制，是降低工程造价的重要手段。一、项目成本构成1 、开发成本土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用财务费用2、销售成本二、开发项目成本管理原则设置科学的成本管理目标设计阶段投资控制是重点变被动控制为主动控制经济与技术结合是成本管

5、理的手段三、开发项目成本管理的主要内容项目策划、设计阶段的成本管理发包、施工阶段的成本管理项目销售阶段的成本管理四、投资偏差的原因物价上涨原因设计原因开发商自身原因施工原因客观原因第四节 房地产开发项目质量控制一、开发项目质量的含义质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。明确需要是指在合同、标准、规范、 图纸、 技术文件中已经做出明确规定的要求。 隐含需要一是指顾客或社会对实体的期望；二是那些被人们所公认的、不言而喻的、不必做出规定的需要。如住宅的居住功能是人们对具最起码的要求，这种要求即属于隐含需要。工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经

6、济、美观等特性的综合要求。从功能和使用价值来看， 开发项目质量体现在适用性、 可靠性、 经济性、外观质量与环境协调等方面。工程项目质量的内涵包括工程项目的实体质量、 功能和使用价值的质量和工作质量。质量管理是指确定质量方针、 目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程中最重要的一项管理。二、工程项目质量管理的特点影响因素多质量波动大质量变异大质量隐蔽性终检局限大三、开发项目质量的构成（四方面）1 、开发项目的决策质量可行性研究水平房地产开发决策水平2、开发项目的设计质量城市

7、规划的协调性功能、使用价值的满足程度自然及社会环境的适应性工程设计的安全、可靠性工程的经济性设计进度安排的科学性3、开发项目的施工质量招标工作质量功能、使用价值的实现程度工程的安全、可靠性工程造价的控制状况施工进度的控制状况在工程质量控制过程中， 4M1E 是指：人、材料、机械、方法和环境。4、开发项目保修与服务质量保持或恢复原使用功能的能力房地产开发各参与方的质量责任和义务施工阶段工程质量控制的主要内容事前控制事中控制事后控制P317施工阶段质量控制的依据?建设工程施工合同文件?设计文件?国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件?有关质量检验与控制的专门技术法规性依据施工阶

8、段进行质量监控的途径与内容 审核有关技术文件、报告或报表现场监督与检查开发项目的竣工验收竣工验收的依据?国家批准的规划设计文件?施工图?设备说明书?有关现行的施工技术验收规范?建设工程施工合同?合同备忘录等P328正常使用条件下，最低保修期限?基础设备工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。?屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5 年。?供热与供冷系统，为2 个采暖朗、供冷期。?电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2 年，其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。房地产开发项目其他管理开发项目合同管理房地产开发项目合同， 是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。合同的特点 标的物的特殊性 执行周期长 内容多，涉及范围广 风险大 合同的作用 ?明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务 ?实行社会监理的依据 ?实施的法律依据 合同的分类 按计价方式不同划分8 小时；?固定价格合同 ?可调价格合同 ?成本加酬金合同 可调价格合同合同价款的调整因素： ?法律、行政法规和国家