买信托不可不知的五个重点

1、多数人都知道信托产品的收益率高,反正信托产品都是有担保的,信托也都是有牌照的,看看合同没啥问题,大笔一挥,资金一交,就等着收利息了。可情况并非这么简单。要想顺顺利利地收获本息,以下几个方面,投资者最好能够知晓。多数人信托,首先会看收益率,然后研究信托方的实力与资质,对信托本身的特点以及运作并不是很了解。虽然到目前为止还没有发生过信托到期不支付的情况,但信托中蕴含的风险正在一点点显露。有些事情如果不提前有所了解,真的有一天出事了,就一切都晚了。买信托只看合同就够?信托合同是信托对项目进行调查和包装后的法律文本,本身几乎是无懈可击,要从信托合同里面看出猫腻,实在是不太可能。诸如业内排名前三的大型信

2、托中诚信,其最近出事的产品诚至金开 1 号,2011年 2 月成立,由国内最大的银行工商银行发售,各种手续、担保一应俱全。但一年多后融资方老板被抓,工商银行已表示对此的夜里袅袅漾开，有如荒山古寺的敲钟声，夜半了，睡意不负责任,谁来最后买单尚未确定,投资者一度恐慌。所有这些内容,是透过信托合同无论如何也看不出来的。当然,虽然合同只是表面文章,你也要会看信托合同。看信托合同的时候不要眼睛只盯着质押率不放,你还要注意融资方的背景,和项目的资产负债表。在资产负债表中你需要注意资产负债率,它会告诉你很多东西。资产负债率高的,还款能力差,但有的,资产负债率很低,这并不是说就万事大吉了,还要注意资产里面是现

3、金还是存货,存货多了说明房子卖不动。最后还要看资产减值准备,抵押地块,如何进行评估的,评估价如何等。了解以上情况后,你还应该尽可能通过查阅资料,了解信托项目的具体情况。对于房地产信托中抵押地块的评估,你可以通过国土资源部的网站,找到抵押地(说明书中可以看到抵押地的标号),看到此地块拍卖是多少,对比周围地块的容积率、等。然后了解当地房地产的情况,有无限购、规划情况等,接下来,看地块的夜里袅袅漾开，有如荒山古寺的敲钟声，夜半了，睡意周围,标志建筑物,建筑物是否密集,从 google 等电子地图可以看周围有无配套的学校、。然后是项目的进度,目前是刚了地准备盖房子还是已经盖好了在收尾。最后还可以了解房

4、地产的销售状况。知晓了这些内容,并不能保证就可以高枕无忧。当然,如果还要求投资者像信托经理一样,去项目所在地实地考察,那信托产品本身就没有价值了。只是投资者的风险意识必须提高,因为信托出现违约的机率正在加大。信托经理到底有多靠谱?就像如果去了某些餐厅的后厨,你可能就吃不下餐厅的饭一样,如果你了解一些信托经理的真实状态,你可能就不敢买信托了。话虽有些夸张,但是了解信托经理的状态,会有利于你理解信托中的风险。信托这几年业绩猛增,一些前台的年薪都有三十万,大量来自银行、保险的“外行人”涌入,从业人数从 2002 年的 3000 人增加到现在的过万人。但这个行业却并不是想象的那样好做。 2002-20

5、06 年,许多信托从业人员曾经有的夜里袅袅漾开，有如荒山古寺的敲钟声，夜半了，睡意过短暂的理想追求,2006 年后逐步蜕变为追求短期利益。以收入、利润为导向,董事会考核高管,高管再考核业务部门,业务部门再考核员工,利润压力层层传递。信托中最为核心的信托经理,其就是考察需要资金的项目,确定担保方实力,设计信托合同,包装信托项目,最后打包出售并持续跟踪。一些信托业界的人调侃,做信托项目就像背炸包,做一个背一个,不知什么时候会爆。究其原因,一方面是因为信托行业猛速发展,信托经理需要跟进大量项目,这些项目多处异地,信托经理需要做大量的调研,在自身业绩压力下,冒进或者不周全的举动是难以避免的。另一方面,

6、一个项目做或不做,并不是信托经理说了算。就比如中诚信出事的项目,就存在若干明显瑕疵,在绝大多数信托,这样的项目都是要被毙掉的,但中诚信却做了出来。业界传言,这和当时的某位高管坚持要做有关,目前该高管已被勒令回协助调查。信托经理的其实有点像审计师,审计师的夜里袅袅漾开，有如荒山古寺的敲钟声，夜半了，睡意负责审查上市的会计报表,然后告诉投资者这家的财务状况是否可靠。但是在利益的驱使下,一些审计师甚至是会计师事务所会出具虚假报告,做伪证明。信托经理会不会也这么干,未来时间会检验出来的。信托产品的收益率就是你的收益率?信托产品标注的收益率是 10%,你的收益就是10%?融资方付出的成本也是 10%?答

7、案为都不是。你买入收益率是 10%的信托产品,到期后会收到10%的利息,但是这并不代表信托收益不用交税。按国家规定,信托产品产生的投资收益,要交 20%的个人所得税,但是现在所采取的投资人的个人报税制度中,信托是不会代收代缴投资者的税款的。我国的个税系统还不完善,信托不交税的投资者也有不少人,但不要忘记,依法律来讲,你的信托受益的 80%才是你的合法收益。同样是这款产品,对于融资方而言,付出的成本可能是 20%。其中,信托发行费是 2%,给信托 8%,剩下的才是给投资人的。所以你不用感觉 10%的收益率很高,的夜里袅袅漾开，有如荒山古寺的敲钟声，夜半了，睡意其实融资方付出的更高。一般情况下,信

8、托要拿到 8%的提成并不容易,这个要根据信托本身的情况而定,越是高风险的信托产品,信托的提成会越高。多数情况下,信托会收 1.5%或 2%信托费用。只有长期资金才适合买信托?与目前银行理财产品动辄 3 个月,6 个月的投资期限相比,信托产品的投资期限未免太长了,3 年,5 年投资期限的信托产品一抓一大把。在投资期内,急用钱只能东挪西借吗?非也,你可以转让你的信托收益权。和你的信托产品接手人,一起到信托做整体变更就可以了。事实上,在一些信托的官网上会对内部有转让需求的进行撮合,但其带来的风险和交易的过程都是在私底下进行的,信托会说和接受信托的人达成内部的协议,比如说半年期的时候,把前半年的利息和本金支付给第一位信托投资者,后半年的时候做一个账户变更,第二个投资者享有后面