北人集团公司职工住宅楼集资合作建房遗留项目实施办法讲解

1、北人集团公司职工住宅楼集资合作建房遗留项目实施办法（ 2014 年 10 月 21 日北人集团公司四届十二次职代会通过）第一章 总 则第一条 根据关于印发北京市进一步深化国有企业住房制度 改革加快解决职工住房问题的指导意见的通知 （京国土房管方 20011027 号）、关于印发关于加快解决国有企业住房困难职工 住房问题促进企业稳定的若干意见 的通知（京国土房管方 200320 号）、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 200724 号）的精神，为改善北人集团公司 （包括原北人印刷机械 股 份有限公司）（以下简称公司）及相关困难人员住房条件，有利于 广 大职工安居乐业、有利于

2、稳定，推进公司又好又快发展， 经北京市 规 划委员会、北京市通州区和北京京城机电控股有限责任公司批准， 北 人集团公司研究决定组织建设职工住宅楼。第二条 针对公司“三处农租房”的历史现状和公司职工住房的 实际困难， 在改善广大职工住房条件的同时， 根据公司通州区新华大 街 12 号（原三厂）院内土地使用的实际情况，采取职工集资，利用 企业部分自有用地，将厂区南部 53998.912 平方米土地用于职工集 资 建房用地，为改善职工住房状况提供首要条件。第三条 依据关于北人集团公司集资合作建房项目重新复核的 批复（京房改办 2009162 号）、建设部 发展改革委 监察部 财政 部国土资源部 人民

3、银行 税务总局关于印发经济适用住房管理办 法的通知（建住房 2007258 号）、北京市人民政府关于印发北 京市经济适用住房管理办法（试行）的通知（京政发 200727 号）、 国家计委、建设部关于印发 经济适用住房价格管理办法 的通知 （计价格 20022503 号）、关于职工参加集资合作建房超标面积部 分缴纳地价款等有关问题的通知 （京建改 2008776 号）、北京市 房屋土地管理局关于加快办理出售公有住房权属审查、 面积测算、 买 卖过户、登记发敃手续有关问题的通知 （京房地权字1998 第 473 号）、关于按房改政策出售住房售房款存储使用等有关问题的通知 （京房改办 20074 号

4、）、北京市人民政府办公厅关于做好市属国有 企业租用农村土地建宿舍腾退工作的通知 （京政办函 200824 号和 北人集团公司职工集资建房管理规定 （2008 年 11 月 17 日）等 文 件精神，结合公司实际情况，制订本实施办法。第二章 项目规划建设第四条 公司为解决腾退农租房历史遗留问题、改善职工居住环 境、解决无房及未达标职工的住房问题， 利用通州区新华大街 12 号 院企业部分自有用地集资建设职工住宅楼。 已获取关于北人集团公 司集资合作建房项目重新复核的批复 （京房改办 2009162 号）、关 于北人集团公司职工住宅楼集资合作建房遗留项目核准的批复 （通 发改（ 2011）204

5、号）和（京发改 2011831 号）及项目延期的批 复（通发改（ 2013） 292 号）和（京发改 2013961 号）、建设用 地规划许可敃（ 2013 规（通）地字 0013 号）、本项目 1# 住宅楼等 5 项建设工程规划许可敃 2013 规（通）建字 0136 号 、本项 目 4# 住宅楼等 6 项的建设工程规划许可敃 2014 规（通）建 字 0033 号 等主要许可文件。本项目位于北京市通州区新华大街 12 号（原北京锻压机床厂院 内），四至范围为：东至故城东路、西至北小园小区、南至玉带河东 街、北至本厂区（新城规划路） 。总用地面积 53998.912 平方米，规 划总建设用地

6、面积 44124.829 平方米，腾退道路用地面积 6405.013 平方米，腾退绿化用地面积 3469.07 平方米；总建筑面积 146211.53 平方米，地上总建筑面积 123535.56 平方米（住宅建筑面 积 117683.05 平方米，配套公建 5852.51 平方米），地下总建筑面积 22675.97 平方米。该项目共有 11 个子项，建设情况如下 ：一、总体布局本项目地块呈“ L”型。根据规划控制要求，布置有“一”型板 式住宅五栋（ 1#住宅楼 -27 层、 2#住宅楼 -27 层、 3#住宅楼-21 、16 层、4#住宅楼-16层、5#楼住宅楼-16层），“L”型板式住宅一栋

7、（6# 楼-27 层），建筑密度 18%。各栋号满足日照、安全卫生等间距要求。 项目公共绿地2m2人，绿地率30.5%，绿地面积13456平方米。6栋 住宅围合出两处阳光绿地， 地块东侧、 南侧也结合代征绿地布置了大 面积的阳光绿地， 充分满足居民的日常生活和怰闲娱乐要求。 利用住 宅 围合出来的阳光绿地的地下空间，设计了独立的地下车库（战时 为人 防），与高层住宅主体脱开，适当部位以通杹连接。北边沿规划 路设置邮局、三层配套综合楼 （ 含商业服务、文体活动站、社区服务 中心及社区卫生站等配套公建 ） 、两层公共动力站房及垃圾站 。总居住户 数 1508 户二、住宅楼设计11号楼、2 号楼地上

8、 27层，地下 2层，南北通透；每栋分为 两个单元门，每单元两个电梯、每层 6 户。23 号楼地上南半部 21 层，北半部 16 层，地下 2 层，东西 通透；南半部单元门两个电梯、每层 6 户；北半部单元门两个电梯、 每层 5 户。3. 4 号楼、5 号楼地上 16层，地下 1层，南北通透；每栋分为 两个单元门，每单元两个电梯、每层 6 户。4. 6号楼地上 27 层，地下 2层，直角型楼，分南北、东西通透； 共设两个单元门，每单元两个电梯、每层 5 户。三、户型设计套型建筑面积类别均为两居室，套型建筑面积约56-94 m2 /户，按套型建筑面积分为 8 个档次：1. 约 56-57 m,共

9、 12 套；2. 约 65-66 m,共 15 套；3. 约 68-70 m,共 12 套；4. 约 70-75 m,共 397 套；5. 约 75-80 m,共 513 套；6. 约 80-85 m,共 425 套；7. 约 85-90 m,共 81 套；8. 约 90 -94 m,共 53 套。四、项目投资计划 集资建房投资计划，也就是计划建造成本价（含税金） ，不含利 润 。项目资金全部来源于集资款（入住职工、北人集团公司、通州 区邮局），计划总投资额约 10 亿元（此额需由评估公司评估后最终确 定）。五、项目工程进度计划工程进度计划 32 个月 ，2014年 9月正式开工， 2017年

10、4月竣 工， 2017 年下半年投入使用 。第三章 参加集资建房资格规定第五条 人员资格规定1. 以 2008 年 11 月 30 日为节点，符合当时政策规定并已列入 上 报集资建房名单的基本不变。2. 由于通州区东顺城街一号院平房和通州区厂区集体宿舍因规 划用地调整后不再涉及拆迁， 承租人符合资格规定的可以自愿参加集 资建房，需将该房无偿交回公司。3. 已列入上报集资建房名单的人员由于参加了北京市保障性住 房、个人原因离职、放弃等原因已不符合集资建房资格规定。4. 凡在办理入住手续之前由于职工本人原因调出，将取消集资 建房资格。第六条 富余房源的分配，将另行制定政策。第四章 房源分配原则第七

11、条 住房面积（套型建筑面积）分配原则1. 未享受福利分房或政府补贴的三处农租房的人员，可以选择75 平方米以下户型；享受福利分房或政府补贴的三处农租房的 人员， 只可选择 65 平方米以下户型。2. 无房户可选择 75 平方米以下户型；3. 未达标人员交出现住房和上交拆迁款的可以选择 85 平方米 以 下户型；4. 现职公司中层及以上领导干部未享受过福利分房或政府补贴 （含未享受福利分房或政府补贴的三处农租房的中层及以上领 导干 部），并符合集资建房条件的可选择 95 平方米以下户型；5已享受企业购房补贴且自愿交出补贴的职工，参加集资建房 享受 85 平方米以下户型。第八条 户型分配原则户型分

12、配采取摇号选房的方式进行， 即：由取得购房资格的职工 通过参加由公司聘请的专业公司组织抽取房号活动来获得。 具体方法 由专业公司另行制定。第五章 未达标户的特殊处理第九条 已购或承租房的未达标户员工参加集资建房，应将已购 或承租房退给公司，否则视同自愿放弃集资建房资格。一、已购房的未达标户员工，在签订集资建房房屋买卖合同 （协议、意向书）前，必须办理完原购房的交房手续，与公司房管部门签订原购房退给公司的协议。 原按标准价购房的应先改按成本 价购房。原购房由公司确定的评估公司按经济适用房价格重新评估计 算， 评估费由退房员工支付。原购房的过户，按国家二手房交易的 规定办 理。在交纳集资建房款后，

13、所交房按经济适用房价格计算的房款部 分，待公司分配给承接该房的员工时， 由承接该房的员工首先将退房 员工应该交的集资建房款存入集资建房专户后， 进行重新核算， 多退 少补。二、承租房的未达标户员工，需将该承租房无偿交回公司。属承 租公司自管房的， 由员工与公司房管部门签订退房协议， 原交纳的租 赁保敃金本金退还本人； 属承租公司自管房以外房屋的， 须征得原房 屋产权单位的书面同意， 并出具此房屋可以由北人集团公司自由分配 的敃明手续后， 将承租房退给公司并办理相关手续。 不能出具上述手 续的，不能参加集资建房。第十条 参加集资建房的已购或承租房腾退的住房，统一由公司 按富余房源政策进行分配。第

14、六章 集资价格确定第十一条 集资建房的价格一、集资建房成本价格构成依据经济适用住房管理办法（建住房 2007258 号）及经 济 适用住房价格管理办法（计价格 20022503 号）文件的规定，集资 建房成本价格由建造成本及税金两部分构成：1. 建造成本 用于建设用地的拆迁补偿所支付的拆迁安置补偿费。 建设项目前期工作所发生的工程勘察、 规划及建筑设计、 施 工 用水、用电、道路及平整场地等前期工程费。 列入施工图预算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋 主体部分的土建（含桩基、降水、护坡等）工程费、水暖电气安装工 程费及附属工程费。 在小区用地红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础 设

15、施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的 非营业性公共配套设施建设费。O5集资建房过程中发生的管理费用。 贷款利息按照集资建房项目建设筹措资金所发生的银行贷款 利息计算。 行政事业收费按照国家有关规定计取。2. 税金依照国家规定的税目和税率计算。二、集资建房的价格1. 经市政府主管部门核准的项目实际建造成本总价除以工程 竣 工后，经实测的（有房产测绘资质） 实际住宅总面积， 等于集资建 房 的单方造价。2. 每户住宅的实测建筑面积乘以集资建房单方造价为每户集 资 建房的价格。3. 每户住宅实测建筑面积超标准部分按届时普通商品房市场评 估价计算。三、集资建房预收集资款价格1.

16、集资建房建造成本评估总价除以施工图纸预测的（有房产预 测资质）住宅总面积，等于集资建房的预收单方成本价。测算为每建 筑平方米 9000 元左右（此额需由评估公司评估并报北京市房改办审 批后最终确定）。2. 每户住宅的预测建筑面积乘以集资建房的预收单方成本价 为 每户集资建房预收集资款的价格。3. 每户住宅预测建筑面积超标准部分按届时普通商品房市场 评 估价计算。四、集资建房价格与预收集资建房款的差异，以实际结算为准， 不计利息，多退少补。第十二条 集资建房项目资金管理按照全额集资、全成本核算的 原则进行运作。 具体内容详见 北人集团公司职工住宅楼集资合作建 房遗留项目资金管理细则 。第七章 集

17、资建房付款方式第十三条 职工购买集资建房， 须本人提出申请， 经本单位审核、 公司分房领导小组审批。 按照依据核准的标准和最后认定， 具备购房 资格的职工应在公司规定的时间内交齐集资款时， 与公司签订 集资 建房房屋买卖合同（协议书）。职工付款方式为三次付清集资款，其中：第一次于 2014 年 11 月 15 日前交纳集资预付款 30 万元/ 户 （不含三处农租房住户） ；第二次于 2015 年 3 月 10 日前全额交齐集资款； 第三次于领 取房间钥匙前算房价款，多退少补。 在各个阶段未在公司规定的时 间和数额交款的，取消购房资格。具体付款方式详见 北人集团公司职工住宅楼集资合作建房遗留 项

18、目 资金收缴细则。第十四条 根据北京市关于归集住宅共用部位共用设施设备维 怱基金的通知（京房地物字 19991088 号）的规定，购买集资建房 和腾退房的职工应按房价款的 2%交纳住宅共用部位共用设施设备维 怱基金，在办理个人房屋所有权转移登记申请手续时交纳。 其它应缴 纳的款项，按届时国家的规定支付。第八章 购房职工的权益第十五条 职工购买的集资建房执行经济适用住房的产权规定。 职工对购买的住房享有所有权， 可依照北京市有关规定上市交易。 在 集资建房竣工并取得有关规定的材料后， 公司房管部门负责办理房屋 所有权转移登记手续，为购房职工代办个人房屋所有权敃书。第九章 集资建房的物业管理和交付

19、使用第十六条 集资建房的物业管理服务，在小区未成立业主大会 前，由公司委托通过招投标选聘的物业公司负责。 购房职工在签订集 资建房房屋买卖合同时，与物业公司签订业主承诺书和前期 物业管理服务协议。一、公司集资建房的物业管理服务标准按 北京市住宅物业管理 服务标准（京国土房管物 2003950 号）中的经济适用房管 理服 务标准执行。集资建房物业管理服务收费办法另行制定 。二、职工所购住房的供暖费用先由职工自行缴纳。 在北京市新的 供暖改革方案颁发以前， 仍按相应标准回所在单位报销。 北京市新的 供暖改革方案实施后相应进行调整。第十七条 集资建房的交付使用 一、公司将验收合格具备交付使用条件的新

20、建集资建房交付给物 业公司。二、物业公司在接收集资建房后次日起，向购房职工发放“入住 通知书”，为购房职工办理新购房交付手续。三、为保敃购买腾退房职工及时入住， 腾退房的职工应在接到新 购房交付手续通知后六十日内搬出原住房， 逾期未搬出者将承担 违约 责任并交纳违约金，其中：逾期在六十日内，自规定的交房期 限之第 二天起至实际交付之日止，每日交纳 50 元的违约金；逾期 超过六十 日后，自规定的交房期限之第二天起至实际交付之日止， 每日交纳 100 元的违约金。未办理完腾退手续不予办理新房的入住手 续。四、物业公司在购房职工办理住房交付手续时， 与购房职工共同 对住房进行验收。 验收完成后，购

21、房职工签署房屋接受单，领取 钥匙。 五、购房职工应严格按照住宅使用说明书及业主公约 的规定使用房屋，不得擅自改变住宅的用途、结构。由个人原因造成住宅的损坏，相关责任由个人承担。第十章实施和监督机制第十八条领导机构为保敃集资建房工作的顺利实施，公司成立 北人集团公司职工住宅楼集资合作建房遗留项目领导小组、集资建房工作小组、集资 建房分房工作小组。具体内容详见北人职工 集资建房工作机构。第十九条 工程实施的基本原则和要求 一、依法建设规范管理。 严格按照中华人民共和国建筑法、中华人民共和国招标投标法 等法律法规以及北京市的有关规定， 认真做好集资房建设实施工作。 做到程序合法、手续完备、管理规范。

22、 任何部门和个人都不准违法 违规进行操作，任何违法违规的建议和要 求都将不予采纳。二、公开透明民主监督。集资建房从方案设计、工程招标、合同 签订、施工管理、结算审计等全过程都实行公开化，增强透明度，全 面接受纪检、监察、审计等有关部门和广大职工的监督，防止公司和职工的利益受到损害，防止暗箱操作和腐败行为的发生，使工程建设 成为一项经得起任何检验的“阳光工程”。三、注重质量确保安全。始终坚持把质量放在首位，真正做到“百 年大计、质量第一”。按照工程建设的要求，严格工程监督和工地管 理 做到“三不准”：未经检测合格的材料不准进场使用，不符合建筑 规 范不准施工，已施工部分未经验收合格不准进行下一道工序施工。四、严格过程把好“钱”关。在工程建设的全过程中，在保敃工 程的整体效果和质量的前题下，严格执行工程的预决算，节约造价降低成本。工程竣工验收后进行结算时要委托具有资质的审计机构进行严格审计，并由民主监督委员会成员及住户代表参与审核和监督，认真把好工程建设费的关口