物业经营管理

1、物业经营管理模拟试题详解第一章 物业经营管理概述【考点1】 物业经营管理的性质和管理对象单项选择题（备选项中只有一个符合题意）1 物业经营管理强调为业主提供（ ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A 物业管理 B 设施管理 C 价值管理 D 投资管理【答案】 C 【解析】 本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理又称物业资产管理，是以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，所以主要提供价值管理服务。A 、B 、D 三个选项太片面，没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。故本题选C ，有关内容可参见教材第1 页。2 某写字楼具有良好

2、的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于（ ）写字楼。A 甲级 B 乙级 C 丙级 D 二级【答案】B 【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类，通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑

3、物的功能不是最先进的，有自然磨损，收益能力低于新落成的同类建筑物；丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。故本题选B ，有关内容可参见教材第23 页。3 在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为12万平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200 公里。则该零售商业物业的类型最可能是（ ）。A 区域购物中心 B 市级购物中心 C 地区购物中心 D 居住区商场【答案】 A 【解析】 本题考

4、查的是物业经营管理活动的管理对象。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米目上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心；市级购物中心的建筑规模一般在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市；地区购物商场建筑规模一般为13万平方米，服务区域以城市中的某一部分为主；居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。故本题选A ，有关内容可参见教材第34 页。多项选择题（备选项中有两个或两个以上符合题意）4 下面选项中属于甲级写字楼特征的有（ ）。A

5、优越的地理位置 B 建筑物实物状况良好 C 有自然磨损存在 D 有完善的物业管理服务 E 收益能力与新建成的写字楼相当【答案】A D E 【解析】 本题考查的是写字楼的特征。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务。有关乙级、丙级写字楼的特征详见第2 题的解析。5 区域购物中心的特征包括（ ）。A 建筑规模一般在1万平方米以上 B 业态业种复合度高C 有效商业服务半径可达200 公里 D 商业服务区域以城市中的某一部分为主E 服务人口1万人左右【答案】B C 【解析】本题考查的是

6、商业物业的特征。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。有关零售商业物业的具体内容详见第3题的解析。6 物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的（ ）、物业价值和经营绩效评估等经营活动。A 资本投资决策 B 市场营销 C 物业管理 D 租赁管理 E 成本控制【答案】A B D E 【解析】 本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理除了包含物业管理，主要服务还体现在价值管理服务方面。本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业

7、管理工作，还需要进行哪些方面的管理活动，主要是价值服务管理方面的内容，包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故本题选A 、B 、D 、E ，有关内容可参见教材第l页。7 物业经营管理活动的管理对象主要包括（ ）等。A 写字楼 B 零售商业物业 C 居民自有住宅 D 工业物业 E 酒店和休闲娱乐设施【答案】A B D E 【解析】 本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三

8、种类型；零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型；工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等；酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。需要特殊说明的是，居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。所以A 、B 、D 、E 选项所述物业类型均符合收益性物业的要求，故本题选A 、B 、D 、E ，有关内容可参见教材第26 页。【考点2】 物业经营管理的目标单项选择题（备选项中只有一个符合题意）8 物业经营管理服务的目标是在（ ）的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。A

9、 延长物业经济寿命周期 B 维持物业正常使用 C 维持该物业的物业管理 D 实现物业各期净收益最大化【答案】D 【解析本题考查的是物业经营管理的目标。物业经营管理的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。A 、B 、C 选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求，但不是物业经营管理的最终目标。故本题选D ，有关内容可参见教材第6 页。多项选择题（备选项中有两个或两个以上符合题意）9 图1-1 所示为某房地产投资信托的组织结构。从图中可以看出，该集团承担的物业经营管理工作同

10、时覆盖了（ ）的管理工作。 A 物业保险管理 B 资产管理 C 物业管理 D 房地产组合投资管理 E 基金管理【答案】B C E 【解析】 本题考查的是物业经营管理活动的目标。由图11 可以看出，XX信托全资控股XX信托基金管理公司和XXX 零售管理公司。其中XX信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，XXX 零售管理公司主要负责三处商业物业的物业管理工作，收取物业费。图中所描述的关系并不能得出A 、D 两项的结论。故本题选B 、C 、E ，有关内容可参见教材第7 页。【考点3】物业经营管理企业单项选择题（备选项中只有一个符合题意）10 某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，

11、履行策略性物业管理的职能，该企业设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。则该物业管理企业属于( ）。A 管理型物业管理企业 B 专业型物业管理企业C 综合型物业管理企业 D 投资型物业管理企业【答案】C 【解析】 本题考查的是物业经营管理企业的分类。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三类。管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业经营管理活动中处于总包的位置；专业型物业管理企业通常以专业分包的形式获得业务，是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业；综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理租物业运营能力管理的企业，既设置管

12、理层，又设置专业化分公司。故本题选C ，有关内容可参见教材第89 页。多项选择题（备选项中有两个或两个以上符合题意）11物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有（ ）。A 管理型物业管理企业 B 专业型物业管理企业C 投资型物业管理企业 D 综合型物业管理企业 E 所有物业管理公司【答案】 A D 【解析】本题考查的是物业经营管理企业的职能。一般具有策略性物业管理能力的企业可以为业主提供物业管理顾问、咨询服务等工作。管理型、综合型物业管理企业具有物业策略管理能力，可以为业主提供物业顾问、咨询服务；而专业型物业管理企业主要负责物业管理业务的运营。故本题选A 、D ，有关

13、内容可参见教材第89 页。【考点4】 物业经营管理的层次单项选择题（备选项中只有一个符合题意）12 在物业经营管理活动中，物业管理和设施管理的主要作用是（ ）。A 在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标B 为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流C 详细制定和执行一个投资组合战略D 在物业类型或地域分布上分散投资，减少整体风险【答案】B【解析】本题考查的是物业经营管理三个层次的主要作用。物业管理和设施管理以运行管理为主，是定位在现场操作层面的管理，对于收益性物业，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流；资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持

14、有期间努力满足投资者的投资回报目标；房地产组合投资管理的主要作用是在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。故本题选B ，有关内容可参见教材第1011 页。13 物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是A 物业管理 B 设施管理 C 房地产资产管理 D 房地产组合投资管理【答案】B 【解析】 本题考查的是设施管理的主要功能。物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处在正常的运行状态；设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一

15、个良好的生产、办公环境。房地产资产管理负责管理物业管理企业和设施管理公司，指导它们为物业发展制定战略计划；房地产组合投资管理的功能是理解和执行物业业主的投资目标。故本题选B , 有关内容可参见教材第910 页。14 在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是（ ）。A 物业管理公司 B 房地产资产管理公司 C 房地产组合投资管理公司 D 设施设备管理公司【答案】B 【解析】本题考查的是房地产资产管理公司的主要职能。物业管理和设施管理公司主要负责物业现场操作层面的正常运营；资产管理公司比物业管理公司具有更广阔的视角，资产管

16、理公司作为物业投资者或业主的代表，管理物业，管理企业，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标；房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略。题干描述的内容符合资产管理公司的职责。故本题选B ，有关内容可参见教材第11页。15在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，为物业业主提供最大化目标管理资产计划，这些特征属于（ ）的内容。A 物业管理 B 设施管理 C 房地产资产管理 D 房地产组合投资管理【答案】D 【解析】本题考查的是物业经营管理活动三个层次的特征。房地产组

17、合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维修物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划，以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产，以及在合适的时机购置和处置物业资产。故本题选D ，有关内容可参见教材第10 页。多项选择题（备选项中有两个或两个以上符合题意）16 物业经营管理通常将其分为（ ）三个层次。A 物业管理或设施管理 B 房地产资产管理 C 房地产基金管理 D 企业保险管理 E 房地产组合投资管理【答案】A B E【解析】 本题考查的是物业经营管理的层次。物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理

18、和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略型管理为主。故本题选A 、B 、E ，有关内容可参见教材第910 页。17 物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理主要职责的有( ）等。A 制定物业发展战略计划 B 保持与租户的联系并收租C 控制运营成本及保存财务报告记录 D 资本性支出计划 E 物业维护及安全管理【答案】B C D E 【解析】本题考查的是物业管理的主要职责。物业管理主要定位于现场操作层面，主要职责是保持与租户的联系、收租、控制运营成本、财务报告和记录的保存、物业维护、资本性支出计划、危机管理、安全管理、公共关系管

19、理等。A 选项内容属于资产管理的主要职责，故本题选B 、C 、D 、E ，有关内容可参见教材第11 页。18 物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有( ）等。A 制定物业发展战略计划 B 资本性支出计划及公共关系 C 监控物业绩效D 负责投资组合的绩效 E 管理和评价物业管理企业【答案】A C E 【解析】 本题考查的是物业经营管理中资产管理的主要职责。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划，持有、出售分析，物业更新改造等主要开支决策，监控物业绩效，管理和评价物业管理企业，协助物业管理

20、的租户关系工作，定期进行资产的投资分析和运营状况分析等。B 选项内容属于物业管理的职责，D 选项内容属于组合投资管理的职责，故本题选A 、C 、E 。有关内容可参见教材第11 页。19 物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（ ）等。A 制定并执行组合投资策略 B 设计和协调物业资产的资本结构C 定期进行资产的投资分析和运营状况分析 D 负责策略资产的配置和衍生工具的应用E 监控物业绩效及物业的持有、出售分析【答案】A B D 【解析】 本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。组合投资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略，主要职

21、责是制定投资组合目标与投资准则，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督购置、处置、资产管理和再投资决策，负责投资组合绩效，客户报告与现金管理等。C 、E 选项内容均属于资产管理的职责。故本题选A 、B 、D ，有关内容可参见教材第11 页。【考点5】物业经营管理的工作内容单项选择题（备选项中只有一个符合题意）20 在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是（ ）。 投资回收期 预期收益 还贷能力 风险水平A B C D 【答案】C 【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。战略性工作包括确定战略、确定标准、构建信息基

22、础、决策分析、进行资产组合等。近年来制定决策的过程越来越复杂，而相比于其他因素来说，影响投资决策的两个关键因素是预期收益和风险水平。故本题选C ，有关内容可参见教材第1213 页。21 在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是（ ）。A日常维修费用 B物业管理企业财产保险费用 C管理人员的工资 D法定税费【答案】B 【解析】 本题考查的是物业经营管理的常规土作内容。物业服务支出的几个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收等。物业管理企业的财产保险费用属于企业内部支出，不属于物业服务支出。故本题选B ，有关内

23、容可参见教材第15页。多项选择题（备选项中有两个或两个以上符合题意）22 下列关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有（ ）。A 现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成B 日常维修和维护的开支由物业的租户承担C 物业出租的成本负担应全部转移给租户D 应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护E 如若希望发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约【答案】 A D E【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业经营管理的常规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值，并进行资产管理，主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和物业

24、保险管理5个部分。日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式，可能会由租户承担，也可能会由业主承担，这取决于双方的商谈结果，所以B 选项表述错误。对于物业出租的成本，业主会希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用，这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本，但是，把所有成本负担都转移给租户，在一些情况下既不现实，也不明智。比如，在租户可能对物业的某一部分不满意时，这时为了留住租户，业主就不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而自己负担大部分。所以C 选项表述错误。故本题选A 、D 、E ，有关内容可参见教材第1418 页。23 关于物业经营

25、管理中的服务费，下列说法中正确的有( ）。A 服务费用实际是由业主支付 B 服务费用实际是由租户支付C 包括供暖、排污、电梯等公共服务设施 D 包括针对整体物业的保险或维修E 计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本【答案】B C D【解析】 本题考查的是现金流和成本管理的内容。服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。在一个物业里面，这部分费用不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施，还包括针对整体物业的保险或者维修费用。每个租户在计算服务费的时候，还必须考虑到会计和审计等专业服务成本，这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。故本题选B 、C 、D ，有关

26、内容可参见教材第1617 页。24 关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护，下列说法中正确的有（ ）。A 通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户B 目前大多数出租活动业主承担各种维修成本C一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护D 维修计划应该从短期和长期两个方面考虑E 日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式【答案】A D E【解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式，业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式，所以B 选项错误。

27、对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般是由租户负责物业未来的维修和维护，所以C 选项错误。维修计划应该是全面且系统的，应从短期和长期两个方面考虑。故本题选择A 、D 、E ，有关内容可参见教材第1718 页。25 案例分析题：在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是（ ）。A 防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害B 在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有C 检查土地的栏护

28、情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地D 对土地进行等级评定和保险E 不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上【答案】A C D E 【解析】 本题是物业经营管理常规工作内容的案例题。对物业的权利伴随着必须承担的义务对于物业投资者来说，即使是最基本的物业收益也要求必要的管理工作，有时还要伴随一定的成本支出。本题中A 、C 、D 、E 选项的内容均是防止自己的土地所有权受到侵害而采取的正确行为，但B 选项中的行为不符合有关的建设法规。故本题选A 、C 、D 、E ，有关内容可参见教材第14 页。第二章 房地产投资及其区位选择【考点1】 房地产投资的目的与内容单项选择题（备选项中只有一个符合

29、题意）1下列关于物业经营管理的说法中，不正确的是（ ）。A 物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象 B 物业经营管理主要以业主或投资者为服务对象C 物业经营管理强调策略性价值管理D 物业经营管理要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力【答案】 A 【解析】 物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调策略性价值管理，要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力；而对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境，不涉及太多的物业经营管理。故本题选A ，有关内容可参

30、见教材第20 页。多项选择题（备选项中有两个或两个以上符合题意）2 投资者进行房地产投资的目的主要有（ ）。A保证投资者财富得到 B 使用获得房地产业主的荣誉 C 获得较高的收益和资本增值 D 降低投资者投资组合的总体风险E 抑制通货膨胀对投资者的影响【答案】 B C D E 【解析】房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的是为了使其财富最大化。获得房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，降低投资者投资组合的总体风险，抑制通货膨胀对投资者的影响4 项均为财富最大化的

31、具体表现。而A 选项并不是房地产投资的目的。因为如果不是有利可图，投资者是不会为了保持财富得到使用而将财富投诸于市场当中的。故本题选B 、C 、D 、E ，有关内容可参见教材第20 页。【考点2】 房地产直接投资的内容单项选择题（备选项中只有一个符合题意）3 下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中，不正确的是（ ）。A 在直接投资中，投资者直接参与房地产开发与购买过程B 直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资C 不论是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理D 投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资【答案】C 【解析】 房地产投资分为直接投资和间

32、接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，并参与有关管理过程；间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。二者的主要区别在于是否将资金直接投入到开发或购买过程。而直接投资又包括开发投资和置业投资两种。在间接投资中，投资者并不需要参与房地产经营管理，只是参与到房地产相关的证券市场，具体包括投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券等。故本题选C ，有关内容可参见教材第20 页。多项选择题（备选项中有两个或两个以上符合题意）4 下列房地产投资行为中，属于房地产直接投资的行为有（ ）。A 进行房地产开发投资 B 进行房地产置业投资 C 投资于房地产企业债券和股票 D 投资

33、于房地产投资信托基金 E 购买房地产抵押支持证券【答案】 A B 【解析】房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理过程；间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。二者的主要区别在于是否将资金直接投入到开发或购买过程。房地产开发投资将资金投入到开发过程，而房地产置业投资将资金投入到购买过程，所以都属于直接投资。而投资于房地产企业债券和股票，投资于房地产投资信托基金，以及购买房地产抵押支持证券都属于房地产证券市场的投资，所以都属于间接投资。故本题选A 、B ，有关内容可参见教材第21 页。5 下列房地产投资行为中，属于房地产间接投

34、资的行为有（ ）。A 购买房地产开发企业的债券 B 购买房地产市场上的二手房 C 购买房地产开发企业的股票 D 购买房地产投资信托基金的股份 E 购买房地产抵押支持证券【答案】A C D E 【解析】 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。购买房地产开发企业的债券，购买房地产开发企业的股票，购买房地产投资信托基金的股份，购买房地产抵押支持证券都属于房地产证券市场的投资，所以都属于间接投资。而购买房地产市场上的二手房是直接将资金投入到购买过程，所以属于直接投资。故本题选A 、C 、D 、E ，有关内容可参见教材第21页。【考点3】 房地产开发投资的内容单项选择题（备选项中

35、只有一个符合题意）6 下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是（ ）。A 开发投资不可能转变成置业投资 B 房地产开发投资的主要目的是获取开发利润C 开发投资可以形成房地产市场上的增量供给 D 房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚【答案】 A 【解析】房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，获取开发利润。它的主要目的是赚取开发利润，其风险较大，但回报丰厚，所以B 、D 选项正确。由于是新的房地产项目的开发活动，产品是新的房地产产品，所以可以形成房地产市场上的增量供给，所以C 选项正确。但是，当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租经营（如写字楼、公寓、别墅、

36、货仓）或经营（如商场、酒店）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。故本题选A ，有关内容可参见教材第21 页。7 下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是（ ）。A 房地产置业投资的对象既可以是新竣工的商品房，也可以是旧有物业B 以满足自身生活居住或生产经营的需要为目的的房地产投资，属于房地产置业投资C 作为投资，将购入的物业出租以获得稳定的经常性收入，这样的房地产投资不属于房地产置业投资D 房地产置业投资是以获得物业所有权或使用权为目的【答案】C 【解析】 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。这种投资在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将

37、其转售给其他置业投资者。置业投资的对象既可以是新竣工的商品房，也可以是旧有物业房地产，所以A 、D 选项正确。房地产置业投资的目的：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是将购入的物业出租以获得稳定的经常性收入。所以B 选项正确，C 选项不正确。故本题选C ，有关内容可参见教材第21 页。8 某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于以下哪一种投资行为（ ）。A 房地产直接投资中的开发投资 B 房地产直接投资中的置业投资C 房地产间接投资中的开发投资 D 房地产间接投资中的置业投资【答案】B 9 某人购买房地产市场上的别墅以用于自住的行为，属于以下哪一种投资行为（ ）。A 房地产直接投

38、资中的开发投资 B 房地产直接投资中的置业投资C 房地产间接投资中的开发投资 D 房地产间接投资中的置业投资【答案】B 【解析】 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象既可以是新竣工的商品房，也可以是旧有物业房地产。房地产置业投资的目的：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是将购入的物业出租以获得稳定的经常性收入。这种投资在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者。所以两个题目中不管是用于出租还是自住，均是以获取物业所有权或使用权为目的的投资，都是房地产直接投资中的置业投资。故两题均选B ，有关内容可参见教材第21 页

39、。多项选择题（备选项中有两个或两个以上符合题意）10 下列过程中，属于房地产开发投资内容的有（ ）。A 购置土地能 B 进行房地产产品的规划设计和工程建设C 购买房地产产品，将其出租给最终使用者 D 将房地产产品推向市场进行销售E 购买房地产产品，以满足自身生活居住或生产经营的需要【答案】A B D【解析】房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获取开发利润。而房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或

40、使用权为目的的投资。题中C 和E 两选项的购买房地产产品，将其出租给最终使用者和满足自身生活居住或生产经营的需要，都是面向现有运行中的房地产，所以都属于房地产置业投资，不属于房地产开发投资。故本题选A 、B 、D ，有关内容可参见教材第21页。【考点4】 房地产投资信托基金运作方式单项选择题（备选项中只有一个符合题意）11下列关于房地产投资信托基金的叙述不正确的是（）。A 房地产投资信托基金收益相对稳定，其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入B 房地产投资信托基金流动性好，投资者很容易将持有股份转化为现金C 其收入现金流主要部分会分配给投资者D 房地产投资信托基金风险较小，因此收益水平比

41、一般的股票收益低【答案】D 【解析】 房地产投资信托基金公司是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司，它将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，所以C 选项正确。房地产投资信托基金由于投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入，其收益相对稳定，所以A 选项正确。因为房地产投资信托基金的股票可以在证券交易所交易，这使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产容易，因此投资者很容易将持有股份转化为现金，所以B 选项正确。而且由于有专业的投资管理者负责经营管理，房地产投资信托基金收益水平一般高于股票收益。故本题选D ，有关内容可参见教材第21页。12 在购买住房抵押支持证券的过

42、程中，债权的转移过程为（ ）。A 银行证券化的专门机构SPC投资者 B 银行投资证券化的专门机构SPC C 投资者证券化的专门机构SPC斗银行 D 投资者银行证券化的专门机构SPC 【答案】 A 【解析】 住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金分散房地产金融风险等目的。其具体的做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款出售给专门的证券化机构（SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，再出售给投资者。在银行将个人住房抵押贷款出售给证券化机构的过程中，债券从银行转移到证券化机构；在证券化机构将抵押贷款证券化以后的证券出售给

43、投资者的过程中，债券从证券化机构转移到投资者手里。所以，债权的转移过程为银行证券化的专门机构SPC投资者。故本题选A，有关内容可参见教材第21 页。多项选择题（备选项中有两个或两个以上符合题意）13 房地产投资信托基金（即REITs）的优点主要包括( ）等。A REITs 收益相对稳定，因为其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入B REITs 流动性好，投资者很容易将持有的股份转化为现金C REITs 选择的投资领域非常广泛，涉及各种类型的房地产权益和抵押资产D REITs 股份可以在证券交易所交易，这使得买卖REITs 的资产和股份比买卖房地产更容易E 由于不是直接投资于房地产开发和管

44、理过程，所以REITs 收益水平一般不高【答案】A B C D 【解析】投资者将资金投入到REITs 有很多优点：第一，收益相对稳定，因为其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入；第二，因为房地产投资信托基金的股票可以在证券交易所交易，这使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产容易，因此投资者很容易将持有的股份转化为现金。此外，REITs 选择的投资领域非常广泛，涉及各种类型的房地产权益和抵押资产，所以A 、B 、C 、D 选项正确。同时，虽然REITs 不是直接投资，但是由于有专业的投资管理者负责经营管理，REITs收益水平一般此较高，所以E 选项错误。故本题选A 、B

45、 、C 、D ，有关内容可参见教材第21 页。【考点5】房地产投资的主要特征及利弊单项选择题（备选项中只有一个符合题意）14 按照租户的意愿及时调整房地产的使用功能是非常重要的，这反映了房地产投资的（ ）。A 各异性 B 相互影响性 C 政策影响性 D 适应性【答案】D 15某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的（ ）。A 各异性 B 相互影响性 C 政策影响性 D 适应性【答案】B 【解析】 房地产投资的适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。按照租户的意愿及时调整房地产的使用功能是非常重要的。置业投资者必须及时调整房地产的使用功

46、能，是指既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的风险。房地产投资的各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。房地产投资的相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。例如，城市地铁交通线路的建设，就能显著提高附近房地产的价值。所以，第15题就是相互影响性的典型表现。房地产投资的政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。故两题分别选D 和B ，有关内容可参见教材第25 页。16 下列关于房地产经济寿命的说法中，正确的是（ ）。A 房地产的经济寿命一般比自然寿命长得

47、多 B 房地产的经济寿命与其使用性质无关，一般都为50 年C 房地产较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D 税法中规定的投资回收和折旧年限，一般是指其经济寿命【答案】C 【解析】房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至由于主要结构的自然老化或损坏，不能继续保持安全使用的持续时间。当房地产达到经济寿命时，可能还没有达到自然寿命，房地产的自然寿命一般比经济寿命长得多，所以A 选项错误。房地产的经济寿命一般与其使用性质有关，不同的使用

48、性质有不同的经济寿命，所以B 选项错误。税法中规定的投资回收和折旧年限，不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同，所以D 选项错误。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命。故本题选C ，有关内容可参见教材第22 页。17 下列关于房地产投资利弊的说法中，错误的是（ ）。A 税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说短得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应的减少了投资者的纳税支出B 房地产投资大量占用自由资本，因此在宏观经济出现短期危机时，投资者净资产迅速减少C 在通货膨胀的时候，房地产能够迅速升值；但在经济衰退的时候，也会迅

49、速地贬值，所以不是一种有效的保值手段D 房地产销售过程复杂且交易成本较高，因此很难迅速无损地转换为现金【答案】C【解析】 由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致房地产和其他有形资产的价值上升，所以说房地产具有增值性；同时又由于房地产是生活和生产的必需品，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然保持不变，所以房地产投资也是有效的保值手段。所以C 选项错误。从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力也在下降。由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说短得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应的减少了投资者的纳税支出，所以A

50、选项正确。而且由于房地产投资数额巨大，占用大量的自由资本，因此在宏观经济出现短期危机时，投资者净资产迅速减少，所以B 选项正确。作为一种大型的固定资产，房地产的流动性很差。由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此很难迅速无损地转换为现金，所以D 选项正确。故本题选C ，有关内容可参见教材第25 页。多项选择题（备选项中有两个或两个以上符合题意）18 下列属于房地产投资特性的说法中，正确的有（ ）。A 房地产投资价值的高低主要受当前净租金水平影响，与其所处地区的物业整体升值潜力关系不大B 如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险C 房地产市场上不可

51、能有两宗完全相同的房地产D 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响E 房地产的自然寿命是指在正常市场和运营条件下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间【答案】B C D【解析】位置固定性，是房地产最重要的一个特征。房地产的价值不仅受地区经济的影响，还受到周围环境的影响。因此，房地产投资价值的高低不仅受当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力关系密切，所以A 选项错误。房地产投资的适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。因此，按照市场需求及时调整房地产的使用功能是非常重要的。如果投资的房

52、地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险，所以B 选项正确。房地产投资的各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产，所以C 选项正确。房地产投资的政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。因此，政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响，所以D 选项正确。房地产的自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至由于主要结构的自然老化或损坏，不能继续保持安全使用的持续时间。房地产的经济寿命指在正常市场和运营条件下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间，所以E 选项错误。故本题选B 、C 、D ，有关内容可参见教材第22

53、 页。19 下列属于房地产投资缺点的有（ ）。A 流动性差 B 投资收益水平较低 C 投资数额巨大 D 投资回收期较长 E 不能够抵消通货膨胀的影响【答案】A C D 【解析】 房地产投资的利弊见表21 。表21 房地产投资的利弊优 点缺 点相对较高的收益水平流动性差能够得到税收方面的好处投资数额巨大易于获得金融机构的支持投资回收期长能够抵消通货膨胀的影响需要专门的知识和经验能够提高投资者的资信等级通过表21 可以知道，房地产投资有相对较高的收益水平，且能够抵消通货膨胀的影响，所以B 、E 选项错误。故本题选A 、C 、D ，有关内容可参见教材第25 页。【考点6】 房地产投资市场风险与非市场

54、风险的区别单项选择题（备选项中只有一个符合题意）20 下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是（ ）。A 房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小B 风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思C一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小D 房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险【答案】B 【解析】从房地产投资的角度来说，风险定义为未获得预期收益可能性的大小。当实际收益低于预期收益时，就称为投资面临着风险损失，所以A 选项正确。对于某一宗房地产来说，标准方差越小，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小，所以C 选项正确。通常情况下，风险被划分为对市场所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的个别风险，所以D 选项正确。风险和不确定性有显著区别。风险用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度；不确定性则表示对于可能的情况无法估计其可能性的大小。也就是说，风险的变动和可能性可以定量估计，不确定性的变动和可能性不可以定量估计。二者并不是相同的意思，所以B 选项错误。故本题选B ，有关内容可参见教材第27 页。21 某写字楼项目，预计其2007 年末的价值在（ ）的情况下，其投资风险最小。A 1800 万的可能性为50% , 2200 万的可能性为50%B 1900 万的可能性为50