模式为王——商业地产开发困境突破

1、上海新天地：商业地产新标杆 上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础， 改造成为具有国际水平的餐饮、 商业、 娱 乐、文化的休闲步行街。 在某种意义上， “上海新天地 ”的运营模式已经成为国内商业地产的 标杆。“上海新天地 ”是一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。目 前，该项目已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中， 还成了中国房地产区域改造的经典案例， 很多人都想将其成功模式进行 “移植 ”。连国内著名 房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将 “建外 soho 商业街 ”建成北京的 “上海新天地 ”；另一 个北京的著名房地产开发商张宝全

2、也有意参照 “上海新天地 ”的模式规划自己将开发的社区。 发达国家那些 “巨无霸 ”之所以吸引人，得益于它对商品的细分。 “上海新天地 ”其实就是通过 层层定位更加明确了目标消费群体， 并通过招商进行了商品的细分， 而成为全国时尚消费的 “桥头堡 ”。“上海新天地 ”位于卢湾区、紧邻淮海南路，处于 “市中心的中心 ”。淮海路是上海高档消费的 成熟商业区， 这样地段决定该项目站在良好的商业高起点。 在这样的一座城市的市中心来做 这样的一个项目，如果没人喜欢，没人租，是不正常的。定位是国际知名度的、 以时尚文化为主题的社区性购物中心， 目标群体是上海的小资、 居住 在上海的外籍人士以及到达上海的中

3、外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。“上海新天地 ”采取只租不卖，管理者与经营者相分离的经营模式，这样的模式与国际 Mall 运营模式同步。 现在上海新天地集餐饮、 购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世 界各地的知名品牌，在现有的 98 家租户中， 85来自中国内地以外的国家和地区。 该模式可保证和提高管理水平，更可使 Mall 以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于 Mall 内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。表面上看来， 上海新天地”的投资高达十多亿元，但实际并非如此计算。由于新天地的品牌效应，带动了周边房地价的提升，从最开始的每平

4、方米8000 元 10000 元，到现在的每平方米 2 万元。 房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体， 其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。 “上海新天地 ”做了一个先 锋，投资方瑞安集团则意在房地产业，在用心地做了一个真正的Mall 后，自然为以后的项目创造了良好的各种环境，结果是满盘皆赢。万达、沃尔玛：订单地产颠覆传统模式 万达在商业地产开发模式上的创新， 一举颠覆传统商业地产开发模式的系列困惑： 开发与商 业的脱节，管理与招商的矛盾，业态与经营的短视。所谓订单地产，就是万达与众多世界 500 强企业和跨国企业建立广泛而深入的战略合作关 系

5、。万达投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份， 从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、 严密的分析和论证， 在得 出一致结论后，由万达进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。截止到目前，订单地产已在全国 10 多个城市取得不俗的战绩，万达集团更因此创新一举成 为全国商业地产领域的排头兵。 万达房地产公司已在北京、 大连、 昆明等城市进行规模住宅 开发，年开发量超过 200 万平方米。 万达商业公司在全国首创了商业和地产开发相结合的 “订 单地产 ”的全新模式。至今为止，万达集团已和 “沃尔玛 ”、“华纳兄弟 ”、马来西亚 “百盛百货 ”、德

6、国 “欧倍德 ”、“美 国百胜餐饮集团 ”等 12 家跨国企业签订了联合发展协议。截至 2003 年底，万达已开工建设 了北京、上海、天津、沈阳等 16 个城市的商业项目，总投资逾百亿元，总建筑面积达 160 万平方米。到 2006 年，万达商业公司将在全国建设 30 个以上的商业广场。 然而，万达这种模式正受着广泛质疑。万达在广告中，故意将与沃尔玛签署的“租赁协议 ” 说成 “合作协议 ”，并将自行开发的购物广场说成是沃尔玛投资开设或与沃尔玛合作开发。 在 万达的楼书和所有销售广告中，充斥着沃尔玛的商标和各种投资回报承诺。 沃尔玛中国有限公司李成杰澄清了万达和沃尔玛二者的租赁关系。 在宣传时

7、， 沃尔玛同意万 达在适当情况下使用沃尔玛以及沃尔玛购物广场名称， 但不得使用沃尔玛标志。 同时， 沃尔 玛名称只能用于双方已经达成协议的楼盘宣传， 不得将沃尔玛名称使用于与沃尔玛无关的楼 盘。硬性广告中不得出现沃尔玛字样，画面及话语。 此番表白之后，万达模式何去何从值得思考。北京金源、华南 mall ：独秀摩尔时代Mall 全称 ShoppingMall ，音译 “摩尔 ”或 “销品贸 ”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合 型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括 百货店、 大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 具有如下两个特征： 一是

8、大： 占地面积大、 绿地大、停车场大、 建筑规模大。二是多：行业多、 店铺多、功能多 （集购物、 餐饮、休闲、娱乐于一体） 。最具代表性的是打出 “世界最大 SHOPPINGMA”LL （大型购物中心） 口号的北京金源时代购 物中心，位于北京西四环内。这个计划于 2004 年开业的 SHOPPINGMALL ，规划总面积为 68 万平方米，投资 38 亿元。与之遥相呼应的是广东东莞的华南 MALL ，在潜伏、筹划一年半之后，上个月在其根据地 东莞万江，盛大开盘。华南 MALL 项目总投资约为人民币 25 亿元，占地面积 43 万平方米， 总建筑面积约为 80 万平方米，商业面积约为 40 万平

9、方米。华南 MALL 项目的商业部分预 期在 2004年 9 月全部建成并开始营业。与此同时，上海、青岛等地都在向大 MALL 冲击。 据称，这些最大的商业项目都将在一两年内上马。金源 SHOPPINGMALL 是北京市 2003年度 60项重点工程之一，该项目共投资 38 亿元，规 划建筑面积从 68 万扩展到 87 万平方米，其中一期总建筑面积为 55 万平方米的单体建筑， 堪称目前世界上最大的商业单体。与开发商一同出席发布会的，还有来自签约商家的代表， 其中包括新燕莎集团、居然之家、易初莲花、星美院线、华强集团、纸老虎文化广场等企业 负责人。 “新燕莎集团 ”在金源 MALL 签约面积达

10、到 18 万平方米，如此大面积承租，令业界 瞩目。金源 SHOPPINGMALL 旨在打造世界第一流的 MALL ，其硬件优势明显。面积大，东西横 跨 600 米，南北跨度为 120 米，地上五层，地下两层，拥有北京最大的室内停车场，室内外 停车位可同时停放 1 万部汽车。建成后的北京金源 SHOPPINGMALL ，是北京首家集购物、 休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化于一体的 “一站式 ”、“多体验 ”商业航母，堪称目前世界上超 大的 SHOPPINGMALL 之一。金源 SHOPPINGMALL 二期将经营 “汽车大世界 ”，销售进口 及国产汽车。世纪金源 38 亿投资全部是开发商的自有资金，所有签约大商家租期都是 20 年。粗略估算，12 年基本可以收回投资额。所以，这从一个侧面告诫