房地产开发各环节税收政策大全详解

1、第一部房地产开发各环节税收政策大全一、取得土地环节1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受 让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定 交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土 地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征 收（具体税率参照当地规定）。案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土 地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为 2010年10月25日。当地土地使用税税 率为4元/平米（年）。那么2010年应缴纳多少土地使

2、用税？分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地 使用税：56000*4*2/12=37333.33 元。2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使 用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前湖南省规定的契税税率为 4%。契税的纳税义务发 生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得 其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、设计施工环节1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合 同，按收取

3、费用万分之五贴花。2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工 程承包合同，按承包金额万分之三贴花。3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行 同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。三、房产销售环节1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动 产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应 税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取 营业收入款项凭据的当天

4、。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取 预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开 发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定 价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普 通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后 确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。除保障性住房外，我省预征率不得低于 2%具体税率参照当地规定。3、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品

5、取得的 收入,应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应 纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直 辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定 ：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在 地城市城区和郊区的，不得低于 15%（2） 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%（3） 开发项目位于其他地区的，不得低于 5%（4） 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4-6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50 万元，以前年

6、度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地 增值税预征率为2%城建税税率7%教育费附加3%地方教育费附加1%, 该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%分析：该企业预收收入 10000万元，应缴纳营业税10000*5% = 500 万元，城建税500*7%= 35万元，教育费附加500 *3%= 15万元，地方教 育费附加500*1 % = 5万元，土地增值税10000*2 % = 200万元，合计755 万元。应纳税所得额=-50 + 10000*10%- 755= 195万元，应缴纳企业所 得税=195*25 % = 48.75 万元4、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售

7、合同按照产权转移书据 征收印花税，按所载金额万分之五贴花。四、竣工交房环节1、企业所得税（完工开发产品）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的 实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计 入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用 房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其 他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。在年度纳税申报时，企业须出

8、具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整 情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘 2010年12月完工，之前已预 收房款30000万元，之前已按计税毛利率10%计算出预计毛利额，计入当 期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300 万元，完工后计算出实际毛利额为 10500万元，那么该企业该如何缴纳企 业所得税？分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-30000*10 %）万，应纳税所得额=-2300+7500= 5200 万，应缴纳 企业所得税=5200*25 %= 1300万元。2、土地

9、增值税（清算）：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税 清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%但剩余 的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理

10、注销登记前进行土地增值 税清算。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合 核定征收条件的，应按核 定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之 一的，可实行核定征收。（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第二部房地产开发各环节税收政策详解第一章拿地阶段业务从事房地产开发

11、的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、 企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船 税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开 发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收 问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企 业的税收政策，以供纳税人参考。房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税一、契税1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即 境内土地使用权、房屋所有

12、权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家 机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税 的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有 土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。2、征税范围中华人民共和国契税暂行条例 （国务院令第 224 号）第二条规定 可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换 均属于转移土地权属的范畴。中华人民共和国契税暂行条例细则 第八条规定，下列转移方式， 视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵 债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形 资产方式承受

13、土地、 房屋权属的； 建设工程转让时发生土地使用权转移的； 以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取 得土地使用权，就属于契税的征税范围。3、计税依据财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复 （财税字 199896 号）第一条关于计税价格问题规定，根据中华人民共和国契税 暂行条例（以下简称条例）第四条第（一）款及中华人民共和国契税 暂行条例细则（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地 使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合 同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济 利

14、益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。 土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政 事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同 确定的成交价格全额计算缴纳契税。财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的 通知（财税 2004134 号） 规定：出让国有土地使用权的，其契税计税 价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包 括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆 迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形

15、资产及其 他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种 方式确定：a、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。b、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成 交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（3）、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该 土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其 他出让费用。国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复 （国税函 2009

16、603 号）对北京市地方税务局关于国有土地使用权出让 契税计税依据确定问题的请示（京地税地 2009124 号）的批复如下： 根据财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知 （财税 2004134 号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受 人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程 序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地 前期开发成本不得扣除。因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应关注以下 几点：第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依 据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利

17、息，如国税函 20021094 号规定， 以项目换取等方式承受土地使用权， 属于契税征收范 围。又如国税函 2004322 号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即 投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价 出资额。第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。 国家税务总局关于免 征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复 （国税函 2005436 号）对北京市地方税务局关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权 征收契税问题的请示（京地税地 2005166 号）的批复规定，根据中 华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用 权所应支付的土地出让金，要计

18、征契税。不得因减免土地出让金，而减免 契税。4、间接取得土地的契税问题 房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式 间接取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不 征收或享受免征契税的待遇。如 财政部、国家税务总局关于企业改制重 组若干契税政策的通知（财税2008175号）规定，在股权转让中，单 位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税； 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业, 且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权 属，免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资

19、主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收 契税。因此，房地产企业通过重组方式取得土地，存在契税的筹划空间。二、耕地占用税1、占用耕地建房成为纳税义务人占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税 纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房 产，自然成为耕地占用税纳税人。但在原中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国发 198727 号） 不适用外商投资企业，因此，中华人民共和国耕地占用税暂行条例 （国 务院令第511号）2008年1月1日实施前，外商投资房地产企业占用耕地 不是耕地占用税纳税人。国务院令第 511号实施后，耕地占用税纳税

20、人包 括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、 外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、 社会团体、国家机关、 部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。2、征税范围中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地。3、计税依据中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第 511号）第四 条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。4、纳税义务时间经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。二、印花税1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印

21、花税房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、 土地使用权转让合同。根据财政部、国家税务总局关于印花税若干政策 的通知（财税2006162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土 地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关 税收政策的通知（财税200824号）规定，开发商在经济适用住房、商 品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住 房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建 筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。四、城

22、镇土地税1、使用城镇土地成为纳税义务人中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第 17号） 第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个 人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、 外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他 单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。因此，房地产企业取得 的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，自然成为城镇土地使用 税纳税人。正如国家税务总局关于受让土地使用权者应征收土地使用税 问题的批复（国税函发1993501号）对成都市

23、税务局关于对国内受 让土地者是否征收土地使用税的请示（成税函1992463号）批复规定,中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二条规定：“在城市，县 城，建制镇，工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳 税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”中华人民共和国 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十九条也明确规定：“土 地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。”因此，凡在土地使用税开 征区范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得 的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。2、征税范围房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。3、计税依据土地

24、使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额 计算征收。国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用 之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产 的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定 全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发 用地的城镇土地使用税为零。4、纳税义务时间房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下三种情况：第一，根据城镇土地使用税暂行条例第九条规定，

25、对于新征用的 土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用 之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次 月起缴纳城镇土地使用税。第二，根据财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有 关政策的通知（财税2006186号）规定，以出让或转让方式有偿取得 土地使用权的，应由受让方从合同 约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土 地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴 纳城镇土地使用税。第三，根据国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土 地使用税问题的批复（国税函2007596号）规定，外商投资企业和外 国企业，应从2007年

26、1月1日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税义务时 间的产生与前述相同，故内外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳 时间一致。5、开发廉租住房、经济适用住房可减免财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税 收政策的通知（财税200824号）规定，对廉租住房、经济适用住房建 设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出 租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品 住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住 房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建 筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地

27、使用税。第二章 设计、施工阶段设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设 的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。该阶段主要涉及印花税、对外 支付劳务代扣代缴、计税成本的核算、城镇土地使用税等税务事项。一、印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装 工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同 甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保

28、证、信用等保险合同，按收取的 保险费收入金额的千分之一税率贴花。二、代扣代缴涉税事项房地产设计，施工期间涉及的营业税事项，主要包括：对外支付款项 时营业税、企业所得税代扣代缴问题。1、营业税根据国家税务总局关于执行税收协定特许权使用费条款有关问题的 通知（国税函2009507号）规定，“专门从事工程、管理、咨询等专 业服务的机构或个人提供的相关服务所取得的款项”应为劳务活动所得， 不应是特许权使用费。对外支付款项的营业税代扣代缴问题，主要发生与 接受境外上述劳务时的涉税事项。（1）、接受境外建筑设计劳务属于营业税应税范围中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共

29、和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销 售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52号令）第四条规定：条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳 务，是指提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内。因此，境内房地产企业接受境外建筑设计劳务，属于应发生营业税纳 税义务的劳务。(2) 、代扣代缴义务的判断暂行条例第十一条规定：中华人民共和国境外的单位或者个人在 境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机 构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或 者购买方为扣缴义

30、务人。因此，企业发生对外支付建筑设计劳务款项时，要判断企业是否负有 代扣代缴义务，应向发生业务的境外单位或者个人确认其境内是否存在经 营机构或境内代理人，如果不存在，则确认自身负有代扣代缴义务 。(3) 、代扣代缴义务发生时间暂行条例第十二条规定：营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业 税纳税义务发生的当天。暂行条例第十二条规定还规定：营业税纳税义务发生时间为纳税 人提供应税劳务，并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的 当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。(4) 、代扣代缴营业税税款的计算纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和 规定的税率计算应纳税额

31、。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额X税率。因此，企业计算代扣代缴应该额时，也按上述公式确认，准确确认应 税行为的营业额以及税率。营业额以及税率的确认与境内企业和单位发生 应税行为是一致的2、企业所得税根据企业所得税法实施条例第三十八条“对非居民企业在中国境 内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款 或者劳务费的支付人为扣缴义务人”的规定，境内房地产企业还应履行扣 缴义务代扣代缴该境外劳务的企业所得税。三、甲供材料的营业税事项营业税暂行条例实施细则第七条规定，“纳税人的下列混合销售 行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营 业额缴纳营业税，货物销

32、售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务 机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货 物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”第十六条规 定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务） 的，其营业额应当包括工程所用原材料、 设备及其他物资和动力价款在内， 但不包括建设方提供的设备的价款。”实施细则没有明确规定装饰工程中甲供材要不要不并入营业额征 收营业税。而根据2006年8月17日财政部、国家税务总局关于纳税人 以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知（财税2006114号）文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户

33、实际 收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价 款和设备价款）确认计税营业额”。上述以清包工形式提供的装饰劳务是 指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取 人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。因此，除了装饰劳务以 外的“建筑业”的甲供材料（包括甲方提供设备的情形）需要并入施工方 的计税营业额征收营业税。从上述法规可以看到，施工企业应按含甲供材料金额开具建筑施工发 票给建设方（房地产开发企业），建设方归集为开发成本。但甲供材料是 建设方购买了，建设方应注意重复入在开发成本的问题。四、计税成本的核算计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所

34、发生的按照税收规 定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。（一）计税成本对象的确定原则房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发 200931号） 规定：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而 确定的费用承担项目。其确认原则包括以下六项：1可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税 成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象 进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。2分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没 有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。3功能区分原则。开发项目

35、某组成部分相对独立，且具有不同使用功 能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期 售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。5 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成 本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。6 权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结 合上述原则分别划分成本对象进行核算。此外，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地 下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（二）计税成本的内容国税发 200931 号为房地产企业的 计税成本主要归类为以下六类

36、：1 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权） 而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、 耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地 价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作 物补偿费、危房补偿费等。2 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、 设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费 用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4 基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施 支出，主要包括开发项目内

37、道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且 产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配 套设施支出。6 开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能 将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职 工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、 周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（三）计税成本核算的一般步骤计税成本核算一般分以下五个步骤：1 对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、

38、 时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期 税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行 计量与确认。2 对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理 的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分 配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。3 对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开 发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期 纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再 予扣除。4 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成 本进行结算

39、。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本， 据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销 开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际 销售时再予扣除。5 对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分 别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。（四）共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配方法共同成本和不能分清负担对象的间接成本应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有以下几种：1 占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积 的比例进行分配。（1）. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成

40、本对象占地 总面积的比例进行分配。（2） .分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总 面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对 象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除 应由各期成本对象共同负担的占地面积。2 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑 面积的比例进行分配。（1）. 一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑 面积的比例进行分配。（2）. 分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建 筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象 总建筑面

41、积的比例进行分配。3 直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成 本对象直接开发成本的比例进行分配。4 预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象 预算造价的比例进行分配。（五）特定成本的分配方法1 土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进 行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地 产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本 进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。2 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑 面积法进行分配。3 借款费用属于不同成本对象共同负

42、担的，按直接成本法或按预算造 价法进行分配。4 其他成本项目的分配法由企业自行确定。（六）以非货币交易方式取得土地使用权情况下计税成本的确定1 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按列规定进行处理：（1）.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业 在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分 出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使 用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉 及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的 补价款。（2）.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的

43、，接受投资的企业 在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过 程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土 地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的 企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用 权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如 涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到 的补价款。（七）可以预提的三项计税成本1 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的 前提下，其发票不足金额可

44、以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。2 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造 费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明 确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规 定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维 修基金或其他专项基金。企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭 据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成 本。五、城镇土地使用税房地产开发企业设计、施工阶段的城镇土地使用税同取得土地阶段。六、房产税

45、财政部、税务总局关于检发关于房产税若干具体问题的解释和暂 行规定、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（财税地19868号）第二一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工 地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等 临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企 业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以 后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从 基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条还明确：“纳 税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设 的房屋，从办理验收手续之

46、次月起征收房产税。”因此，施工期间不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束, 临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产 税。第三章预售阶段房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房 者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它与 现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售阶 段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段，但由于房地产企 业预售收入税务处理的特殊性，笔者将其单独作为一个阶段来分析。为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随

47、意确定成本 对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额 入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得 的预售收入的主要税种均作出了规定。一、营业税1、房地产企业是营业税纳税义务人中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第 540号）第一条规 定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销 售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当然成为营业税纳税 义务人。2、计税依据营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转 让无形资产或者销售不动产向对方收取的全

48、部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖 励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、 罚息及其他各种性质的价外收费， 但不包括同时符合以下条件代为收取的 政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省 级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。因此，房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔 偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行 营业税纳税义务，否则存在涉税风险

49、。 但房地产开发企业的“代收费用” 如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价 外费用”缴纳营业税。3、视同销售新中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条规定：纳税人 有下列情形之一的，视同发生应税行为:（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者 个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所 发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。4、纳税义务时间实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，

50、其纳税义务 发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生 时间。二、土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第十六条明确规定:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确 定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待 该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、 自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”由于房地产企业开发经营的行业特点，商品房都是按照项目一次性开 发，分期分批进行销售，在同一期商品房全部或基本实现销售前，由于许 多工程未进行结算，要准确地计算

51、该项目每一批商品房实现的销售收入应 缴纳的土地增值税是有一定难度的，只有在每一批商品房取得销售收入时 按规定进行预征，待该期商品房全部或基本实现销售后进行结算，才能该 项目应缴的土地增值税准确无误，因此，采取了预缴制度。预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定的应缴纳税款。 首先，没有按照规定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行为。其次，税务 部门发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通 知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内 仍不缴纳税款，税务部门可以根据税收征管法第六十八条规定处理： 纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的

52、税款， 经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十 条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或 者少缴税款的 50%以上 5 倍以下的罚款。各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按 照预售收入的 1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为 3.5%，其他房地 产项目为 4.5%。但国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 （国税发 201053 号）要求各地提高预征率，该文规定， 为了发挥土地 增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障 性住房外， 东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得低

53、 于 1.5%，西部地区省份不得低于 1%，各地要根据不同类型房地产确定适 当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征 或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。此后各地陆续规定，提高了土地增 值税预征率。三、企业所得税（1）预收收入负有纳税义务国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题（国税发 200931号）第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房 地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业通过签订房地产预收合同所取得的收入，从企 业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只

54、要签订了销售合同、 预售合同并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，负有企 业所得税纳税义务。（2）预收收入应纳税所得额的计算方法国税发200931号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收 入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应 纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销 售收入的实际毛利额，同时将其 实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的 差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。“第四章竣工销售阶段房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条 件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售

55、成本； 与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付 工程结算价款。此时，一般开发项目的开发成本基本可以确认。房地产开 发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：企业所得税、土地 增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。一、企业所得税（一）完工时的税务处理国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知（国税发200931号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取 得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入 当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算 此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的

56、预计毛利额 之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得 额。因此，纳税人应注意开发产品是否符合完工条件，如达到完工条件， 应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，年度企业所得 税汇算清缴时，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额作纳税调 整。（二）完工条件的判断国税发200931号规定了关于完工产品的确认的三个条件：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。因此，完工条件的确认是采用 竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，就应 进行完工时的税务处理。2009年 6月 26

57、日，国家税务总局下发了关于房地产企业开发产品 完工标准税务确认条件的批复（国税函 2009342 号）一文，对海南 省国家税务局关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产 品已开始投入使用问题的请示（琼国税发 2009121 号）批复中，强调 房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格， 或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始 投入使用时均应视为已经完工。并解释到“开发产品开始投入使用”是指 房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实 际投入使用。关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函 2010201 号）再次重申了这一问题。文件规定，根据国家税务总局关 于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知 （国税发 200631 号） 规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通 过验收合格，或是否办理完工