成都某房地产开发项目可行性研究报告

1、XX项目可行性研究报告第11页共36页第一部分一、位置1、位置项目概况宗地位于XX区XX1 2组，成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约800m三环以内约1公里处，距天府广场7公里，属于典型的平原地貌。地块位置关系如图所示：曲1!ih天府广-?! ： I r?2勺I成华东林项目巻昭觉寺南路北三环路篤北占餉幷苗打爲员境.1 - I I彳乏;.百倜MkHEH ar二一詐T-丿酥J宀t J VJ i媒朋严护'呂kgWSv47il j »蜃±,.j E Q 'ViiK. /*J丨竝毗.id怖 嘤其煤址Q/-二、/ -rFT,吨萨v- * ： 严小巨刃序监:浊项目

2、经济技术指标1、土地面积：我司在成都 XX区XX村土地面积为139.45亩。规划建设净用地面积约：92966.55平方米；代征地面积约：19993.4平方米（非建设用地）其中代征道路面积16394.22平方米；代征绿地：35599.19平方米（不作为计算绿地率使用）。2、建筑面积我司在成都的土地地上可建面积为 39.05万平方米，其中:3、容积率：w 4.24、建筑密度：w 30%5、 控高：建筑高度（包括屋面所有设施、设备）不超过航空限高573米（绝对高程）6、绿地率：25%三、项目现状1、地形地貌：边界规则。'30米道路，基本成型，通往昭觉寺I20米 规 划 道£ * X

3、逼！i、守仁道魁祖师墓ji、（昭觉寺第五代方i. 丈墓），宗地范围30米 规 划 道地块四至图宗地道路系统现状宗地内现状2、项目平坦状况：项目用地图片中弃土已经平整，用地平坦，地块高程与周边道路基本一致，利于小区的进出和小区内的布置。3、地面状况：宗地北侧为已经销售完毕的 XX城市花园，东、南、西面现状均为空地，地 块内有南北向低压电线通过，无水渠、池塘。4、地下状况：面积为 92966.55川（合139.4498亩），内嵌面积为 4050川（合6.0750 亩）的守仁道魁祖师（昭觉寺第五代方丈）墓，由宗地南侧的昭觉寺管理，时常有慕名者朝拜，无管线、电缆。5、 地块的完整性：代征地面积约：19

4、993.4平方米（非建设用地）其中代征道路面积 16394.22平方米；代征绿地：35599.19平方米（不作为计算绿地率使用）。6、地质情况：成都地下水丰富。7、地面的拆迁情况：地面建筑物除南北向低压电线未拆迁外，其余基本不需拆迁。第二部分宏观经济、GDP成都市经济快速增长，2006年相比2001年已翻了一番，已达到2750亿元，特别是05、 06年，全市GDP的年增长率达到16%以上。二、常住人口全市人口流动量变化不大，常住人口呈上升趋势，但较为平稳，2006年末较2001年增加了 83.5万人。三、人均GDP成都市2001-2006年人均GDP275002500015%2250012%2

5、00009%6%3%2003200420062002人均GDP（元） 人均GDP增长率17500150001250010000200120050%由于人口总体增幅比较平稳，因此成都市人均 GDP与GDP几乎同比增长，2006年的人均GDP较2001年将近翻了一番四、固定投资/房地产开发投资成都市2001-2006年固定投资与房地产开发投资对比分析56%49%42%35%28%21%14%7%0%20.6%200119.06%20.7%22.90%20022003固定投资增长率55.06%200017 50成都市2001-2006年固定投资与房地产开发投资对比分析0.311899.580.33“

6、0.3440.14%15000.290.290.280.271457.350.310.2830.89%25.75%37.03%12501000750500582.2118.75%200420052006房地产开发投资增长率250170.76In2001862.97一 1085.2702.15|-1fl | 291.41451.86習1200220033固定投资（亿元）房地产开发投资/固定投资20050.250.22619.170.19I 0.1620060.130.1020041房地产开发投资（亿元）固定投资和房地产投资逐年增长，投资增长拉动经济上升，投资增长幅度远大于GDP增长幅度。2006

7、年，投资增长幅度下降，但仍然远远高于 GDP增长幅度。2004年前，房地产 开发投资的增长低于固定投资的投资，2004年后，房地产开发投资的增长高于固定投资的投15%资，房地产开发投资在固定投资中的比例逐年降低，直到2004年，该比例逐渐上升且幅度较大。五、城镇居民人均可支配收入成都市城镇人民生活较为富裕，人均可支配收入逐年上涨，尤其是进入2006年，全市城镇人均可支配收入的增长幅度保持在 12%以上。六、城乡居民人均储蓄存款成都市城乡人民的储蓄存款较为丰厚，购买大宗物品的消费能较强。小结：城市建设投资拉动经济快速上涨，经济水平高，人口增长速度平稳，但消费能力较 强。第三部分市场分析、施工面积

8、/销售面积成都市2001-2006年商品房施工面积和销售 45%面积对比分析生成都市2001-2006年商品房施工面积和销售 4500面积对比分析45.03%4827.0229.41%400035%30%25%26.31°3500 2.8430002.722.812717.463328.192937.7311.45%22.44%20%15%10%5%0%16.31%18.49%13.29%/7.50%25001991.382219.392000 1500n2.60 I2.742001200220038.11%2004200520063.151532.9210005000701.212

9、001515.56On966.35JQ200220031128.871213.57J4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00200420052006f商品房施工面积增长率*商品房销售面积增长率全市商品房的施工面积的增长幅度和房地产开发投资额的增长幅度相匹配，2001年-2004年，商品房施工面积增长不稳定摆幅在 8%之间，2006年增长幅度快速增加。2005年前由于房价增幅较为平稳，房地产投资增幅也相对较小，而市场销售面积的上涨幅度除2005、2006年远远低于施工面积的上涨速度外， 导致商品房的施工面积/销售面积这个比值增加，相对前2004年以前，房地

10、产市场的供求比例逐年增加，2006年成都房价增幅较大，且市场总 供给的增加幅度也较大，总体供需平衡、成交面积/批准销售面积2006年成都市主城区商品房及商品住宅市场销售状况良好，成交面积1017.2万平方米,批准预售商品房面积1209.59万平方米，供需平衡。三、商品住宅价格增幅/人均GDP增幅及商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅成都市商品住宅成交均价逐年上涨，但在 04年一个较大的上涨幅度后，近两年上涨幅度呈递减趋势一是因为市场宏观政策，自2004年起国家就针对房地产市场进行宏观调空；二是 因为本市城区在不断扩大，增加了土地供应量；三是因为本市常住人口流动量变化不大； 四是因为本市房价已经

11、达到了一个较高水平。导致房价上涨的速度在减缓。自2004年以来，商品住宅成交价格上涨的幅度大于人均 GDP上涨幅度及城镇人均可支配收入上涨幅度，因此，商品住宅成交价格增幅度仍然有可能减缓。四、投资性购买、外地人购买比例成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的 成都房地产市场报告显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为， 本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。1%。本市购房居民以新购房和改善居 住条件为主要目的，投资购房比例较低。从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地 人非常看好本地房地产市场五、商品住宅价格增幅

12、/ （人均可支配收入+人均储蓄余额）增幅2004年城镇居民可支配收入+储蓄存款余额的增长幅度低于市区商品住宅成交均价的增 长幅度，说明商品住宅成交价格上涨幅度会趋于平缓。小结：房地产市场供需平衡，市区商品住宅成交均价上涨幅度减缓，但由于经济的增长，土地成本的提高，外地投资人对本地市场的看好，有拉动商品住宅成交均价快速上涨的可能性。第四部分土地市场分析、土地成交量2006年成都土地供应最明显特征就是继续放量，土地供应面积较去年继续增长。成都市主城五区分别有64宗土地拍卖/转让、32宗土地挂牌出让/转让，其中2宗暂停或推迟拍卖， 成交87宗，供应6652.11亩，总成交面积约6570.76亩（43

13、8.05万平方米），其中9月份 供应土地13宗，面积约3535亩，供应面积居首位，供应数量最多的是 12月，供应15宗土 地；5月供应面积和数量最少，仅供应 3宗土地约64.9亩。近年来成都的（兼容）住宅用地 供应块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势。、土地单价及变化趋势成交均价（万元/亩） 一1 成交均价增幅0.90.80.70.60.50.40.30.20.10成都成交均价大幅上涨，但是增幅 06年较05年有较大下滑、楼面地价及变化趋势2004-2006年成都主城区（兼容）住宅用地出让价格分析200420052006 年 1-6 月成交均价（万元/亩）-1 平均楼面地价14001200

14、10008006004002000近年成都市土地的楼面地价与土地单价同比上升， 而近年来成都的 （兼容） 住宅用地供应 块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势，虽然住宅用地价格猛涨，但平均楼面地价涨幅 有限，成都的住宅用地并没有想象中的昂贵。小结：市区半径在扩大，土地供地的范围在向周边扩展，总的来说，土地单价和楼面地价 在逐年上涨。第五部分 项目周边市场分析一、项目区域在城市规划中的定位1、项目位置、片区规划和发展（1）项目位置宗地位于XX区XX1 2组，成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约 800m三环 以内约 1公里处，距天府广场 7公里。（2）片区规划和发展项目所在区域为成都市

15、XX区，地处成都东北。 成都市总体规划 XX区将划分成东区和东北区两大部 分：东区是主城区内主要的工业区，以机械加工、冶金及化工工业为主；东北区则以发展电子工业及仓储 业为主。同时，将北郊风景旅游区打造为都市后花园，并在长14公里的沙河XX段营造河居新概念。XX“七片一带”新格局。根据成都市总体规划，目前XX区整体结构将形成“七片一带”的新格局，即成都物流基地功能区、“大学科技园”科技研发基地、理工大学教育功能区、龙潭都市工业区、北郊风景旅游功能区、旧城区、 保和文化居住功能区、沙河城市发展带，其中沙河城市发展带和教育功能区、保和居住区是近几年的发展 热点。北郊：变成都市后花园 在北郊打造都市

16、后花园，即利用现有熊猫基地、北郊磨盘山风景资源等有利条件，扩展用地与金牛区 共同打造北郊旅游风景区。城东将成为成都市房地产继城南、城西之后的又一个黄金地段。旧城区内，将根据成都市中心区的发展目标，结合东郊工业企业的搬迁改造，增加和改造公共配套及 市政基础设施，将旧城区改造成为以居住为主的城区。沙河：营造河居新概念沙河XX段长约14公里，规划将沙河景观结构分为“两带两片八景点”。沙河沿线城市空间是城市东 郊重要的线型开敞空间，在建设中实行整体协调、分段控制，结合相关规划将其建设成为成都市东郊以生 态居住为主，景观环境优美的带状空间。根据以上显示， 成都将力争把该区域打造成为崭新的城北新区、 对外

17、开放的“城市名片” 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物 中心/ 超市的建设等：? 目前在建的宗地北侧 30 米道路已基本通车，所有工程将于今年年底完成；? 宗地西、南、北侧的规划道路将于今年年底建成；? 宗地东侧南北向的低压电线杆将于近日拆迁完毕；? 宗地西侧1000m处的地铁一号线站台将于 2010年全线通车；? 宗地东北侧 12平方公里的北郊风景带将于数年内全部建成。2 、片区产业结构、自然资源及人文环境（ 1 ）产业结构该片区 将根据成都市中心区的发展目标， 结合东郊工业企业的搬迁改造， 增加和改造公共配套及市政 基础设施，将旧城区改造成为以居

18、住为主的城区 。（2）自然环境治安情况：项目所处区域属传统意义上的 “北乱”区域，但整个区域内的拆迁已基本完成， 北部新城正在形成，目前较少发生不良治安情况。空气、噪声状况：地块位于成都市东北方向， 虽有多条快速干道通过， 但距离项目均较远，但附近的凤凰山机场有一定的航空噪音影响，尤其是在晚间；项目位于新绿水碾公园、 3000 第13页共 36页亩北湖公园、12平方公里北郊风景区、熊猫基地和昭觉寺文化风景区的包围之中，空气非常 清新，适宜居住。污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）：无。危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）：无。周边景观：位于新绿水碾公园、3000亩北湖公园

19、、12平方公里北郊风景区、熊猫基地和 昭觉寺文化风景区的包围之中，但项目周边主要为空地，景观较差。（3）人文环境宗地位于昭觉寺以北，昭觉寺是当地有名的寺庙，项目用地内嵌守仁道魁祖师（昭觉寺 第五、六代方丈）墓，为风水宝地，由宗地南侧的昭觉寺管理，时常有慕名者朝拜。3、本地气象条件成都属亚热带季风气候，热量充足，雨量丰富，四季分明，气候潮湿，多云雾、少日照， 是一个春早、夏热、秋凉、冬暖的城市。成都年平均温度16°C，夏季最高温一般不超过35°C,但却闷热；冬季平均气温约为 5°C,极少有冰雪，但由于阴天多，空气潮，却显得很阴冷。成都市常年雨量充沛，年降水量1000

20、毫米左右，但分配不均，主要降水量都集中在（4月 10月，降水量占全年雨量的85%95%）,其中6月8月的降雨量可达全年雨量的60左右。 冬春两季干旱少雨，成都气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短。地块内未发现滑坡、危岩崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地质现象，未出现变形和坍塌， 现状稳定。成都地下水丰富。成都月平均降水量（毫米）、蒸发量（毫米）、日照（小时）、雾日项目123456789101112全年月降水量5.910.921.450.788.6111.3235.5234.1118.046.418.45.8947.0月一日最 大降水量8.59.818.470.2107.598.9195.2170

21、.993.942.524.18.2195.2月最大积雪深度0.40.40.50.5月日照时数72.564.396.9113.6127.2131.4163.2177.187.966.463.164.71228.3月蒸发量36.342.878.7105.8127.8129.8141.4132.192.157.743.732.41020.5月雾日数10.06.73.22.51.92.33.63.83.35.87.212.062.14、项目片区的交通状况及配套设施 项目周边3000米内主要配套（1）、交通状况? 宗地距昭觉寺南路数百米，由北侧和东侧的 30m道路与之相连；另外，成绵高速、大 件路、蜀龙

22、大道（在建）、北新干线（在建）等快速通道交织成了密集的道路网络， 交通通达性极佳；? 公交系统情况：附近数百米内有1路、9路、32路、45路、49路、60路、69路、83 路、302路等近10条公交线路通达市区；? 私家车出入非常方便；? 规划中的地铁1号线距项目仅1000m将于2010年通车。（见成都市轨道交通线网）（2）、教育：双水碾小学、青龙场小学、四十中等学校构筑完备教育体系。根据片区规划， 项目周边还将设置二所小学、二所中学、三所幼儿园；成都市轨道交通图（3）、医疗配套方面：成都军区总医院、内燃机厂职工医院、成铁分局东站医院、成都交通 医院、416医院等；（4） 、商业配套方面：基本

23、无现状配套商业，距离规划中的北部新城商业中心约1.5公里;（5）、邮局：无；（6）、银行：无;（7）、其它：沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区、动物 园、熊猫基地、昭觉寺等文化风景区构筑起项目周边不可多得的居住优势。项目周边3000米外但可辐射范围主要社区配套（1）、位于成都北二环两侧的生活配套区和以梁家巷为中心的商业中心；（2）、距成都的CBD勺6公里，具有极佳的通达性。第15页共36页5、大市政配套（1）、道路现状及规划发展? 用地东侧为规划中30n宽市政道路。? 用地南侧为规划中 16m 宽市政道路。? 用地西侧为规划中 20m 宽市政道路。? 用地北侧

24、为已经过到通车条件的 30m 宽市政道路。（2）、市政配套条件 项目用市政配套（通讯、供水、排水、排污、供气、供电）主要通过项目北侧的道路地下 管网接入。6、片区房地产市场状况及市场特点（ 1 ）物业类型及分布特征因为该片区属于成都市三环以内的主城区，物业类型以多层和高层项目为主。（2 ）开发规模该片区内现主要楼盘有蓝光富丽花城、XX城市花园，开发规模分别为40万卅、15万卅（ 3 ）户型结构两房两厅两卫 90 平米以下， 50 三室两厅一卫 110 平米左右， 20三室两厅两卫 125 平米左右， 20四室两厅两卫 144 平米内， 10（ 4 ）平均容积率片区内项目的平均容积率为 4.2。

25、（ 5 ）价格水平富丽花城2期平均价格约为4300元/ m2（ 6 ）销售速度及消化率富丽花城1、 2期开盘当日即售磬。成都城北区域 2006年成交商品房 84万平方米。（7）购买人群成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的 成都房地产市场报告显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为， 本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。1%。本市购房居民以新购房和改善居 住条件为主要目的，投资购房比例较低。从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。7、商业市场调研（1）商业的物业形态项目周边规划两个农

26、贸市场，面积近9千平米，竞争楼盘富丽花城项目内规划配套景观商 业步行街。（2 ）招商情况基本无现状配套商业，距离规划中的北部新城商业中心约 1.5公里，因此目前该片区基本上不存在招商情况。8、项目SWOT分析优势分析劣势分析相对平均房价而言，项目土地成本不太咼为区域整体外部环境目前不好，在普通市我们迎来相对宽裕的操作空间。民心目中属脏乱差地段，关注度不高。根据城市规划的北部新城会为该区域带来项目内嵌守仁道魁祖师（昭觉寺第五、可预期升值空间。六代方丈）墓。地块已完成拆迁，地势较平坦，边界规则，项目周边配套设施不完善。便于建筑布局。根据发展需要，本项目如需在今年开盘，税收优惠比较大。各项工作都显得

27、异常紧张。尤其本项目是我司在异地、在成都开发的首个项目，内部管理、外部资源整合、关系协调方面都面临巨大挑战。机会点分析潜在威胁分析区域内无竞争楼盘少，正处于开发热点前蓝光冨丽花城的威胁期。其它区域内咼品质楼盘会重视环境景观，以此提升产品质素和档次。分流市场关注度和客户。重视营销，通过包装和高水准的服务提升项目的品牌和档次。9、目标客户群消费调研(1)本项目目标客户群项目辐射半径约35公里范围内，其中以区域内城北批发市场商户为主、同时考虑在城 北区域内上班的各类企事业单位消费者、周边区域原居住人口和其他区域居民以及外地消费人 群。初步预计整体客群来源如：周边市场商户20 %向四周辐射5公里范围内

28、企事业单位上班的消费者 35 %周边区域的原居住人口 10 %来自其它区域或外地的消费者 35 %。第六部分项目价值判断一、项目定位原则和定位思路1、差异性项目定位应该具有一定的差异性， 这种差异性主要针对市场(区域市场或整体市场)目前 的整体供应特征，寻找一种与众不同的产品特点，以区别于区域市场或整体市场的其他形象， 以免陷入同质化竞争的恶性泥潭第18页共36页2、适应性项目的定位应该结合地块的特点、 区域市场的特征等其他要素， 提出最适合本项目的定位， 而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况提出的定位，才是最合适的。3、独特性独特性可以表现在具体的产品， 亦可表现在独特的楼盘形象概念

29、， 她是一种具有鲜明特色 的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。二、产品定位1、产品形态定位由于地块容积率指标为 4.2 ，加上地块本身自然资源特点，社区定位为中档的高层公寓社 区。产品形态以高层建筑为主，做好园林景观。2、高层建筑户型面积以 2 房 90m2 为主，附带少量三房和四房户型。3 、形象定位打造该片区最具有竞争力的住宅社区， 通过建筑立面风格和园林打造凸现本案的独特性和 与其他楼盘的差异性。4、目标客户定位 整个社区客户定位为面向都市中产阶级。以成熟稳定的中青年人为主，一般出生于 60 年 代末80年代初，年龄在2540岁之间为主。家庭结构一般只有一个小孩，部分家庭有一

30、到 两个老人。 户主拥有一份较为稳定或是收入较高职业， 事业处于上升期， 一般为首次置业或是 第二次置业。第七部分 工程进度、项目分期项目采取分期建设、 滚动发展的模式进行建设开发， 在筹集到一定的启动资金后进行前期 工程开发， 前期工程开发所获利润和回收的建设投资滚动投入后续分期工程的建设开发。项目分四期实施开发，建设总工期三年半。项目第一期工程 该期工程建筑面积约 125207 平方米，计划工期从 2007 年 8 月至 2009 年 4 月。项目第二期工程 该期工程建建筑面积约 130042 平方米，计划工期从 2008 年 2 月开始做 基础，至 2009 年 10 月完成。项目第三期

31、工程 该期工程建筑面积约 133909 平方米，计划工期从 2008 年 8 月开工到 2010 年 4 月完工。项目第四期工程 该期工程建筑面积约 94752 平方米。预计工期从 2009 年 2 月到 2010 年 10 月全部完工，本项目开发完毕。二、确定工程各时间接点1、一期工程 技术指标：该区域地上建筑面积约 101129 平方米，全部为高层公寓。、高层建筑安装工程：包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面 装饰等。 、区域内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道。 、区域内及其相关方面的环境工程：包括售房部、异地样板房、示范园林、小区入口等。 建设工期：自 20

32、07 年 8 月开始至 2009 年 4 月结束。形象进度：完成全部建设内容，高层通过竣工验收。2 、二期工程技术指标：该区域地上建筑面积约 105034 平方米，全部为高层公寓。 、高层建筑安装工程：包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面 装饰等。 、区域内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道。 、区域内及其相关方面的环境工程：包括水体、园林绿化、小区入口场等。 建设工期：自 2008 年 2 月开始至 2009 年 10 月结束。 形象进度：完成全部建设内容，高层通过竣工验收。3 、三期工程技术指标：该区域地上建筑面积约 108157 平方米，全部为全部为高层公寓。

33、 、建筑安装工程：包括平基、基础、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。 、区域内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道。 、区域内及其相关方面的环境工程：区域内各幢房屋之间园林景观造型及绿化等。 建设工期：自 2008 年 8 月开始至 2010 年 4 月结束。第20页共 36页现场形象进度：区域内全部建安工程和园林绿化工程完工并形成建筑物之间道路，高层通过验年度200720082009销售量50000186163154687收。4、四期工程技术指标：该区域地上建 筑面积约76530平方米, 全部高层公寓。、建筑安装工程：包括平基、基础、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域

34、内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道 、区域内及其相关方面的环境工程：区域内各幢房屋之间园林景观造型及绿化等。建设工期：自2009年2月开始至2010年10月结束。现场形象进度：区域内全部建安工程和园林绿化工程完工并形成建筑物之间及周边道路及小区 剩余配套，通过全部验收，项目竣工。第八部分销售进度1、开盘时间确定（不含车库）分期预售面积（平方米）预售时间销售周期一期第一次开盘500002007-12-153月一期第二次开盘511292008-3-223月二期第一次开盘300002008-6-283月二期第二次开盘500002008-9-283月二期第三次开盘250342008-12-206

35、月三期第一次开盘300002008-12-206月三期第二次开盘600002009-6-273.5月三期第三次开盘181572009-10-172月四期第一次开盘200002009-10-172月四期第二次开盘565302009-12-193月2、每年销售量（单位：平方米）、（不含车库 92967平方米）3、销售回款（单位：万元）假定：当月销售收入于当月收回403款项，次月收回80%勺款项，剩余20%勺的款项于第3 个月收回。年度2007200820092010回款额9770936809021827352第九部分 项目经济分析一、项目总成本费用1、投资估算范围本投资估算范围包括项目从筹建至竣工

36、验收、所有商品房销售完毕时所发生的全部费用。费用内容分为项目开发的土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费、公 共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、销售费用、开发期规费税费、其他费用、不可预 见费和财务费用等。2、投资估算依据及投资估算方法（1）投资估算依据中华人民共和国建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法；原国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数； 原国家计划委员会颁发的投资项目可行性研究指南（试用版）。现场收集的资料；类似项目开发建设统计数据第22页共36页（ 2 ）根据项目特点分析，投资估算方法采用简单扩大经验指标估算法。3 项目投资（ 1 ）土地费

37、用项目总用地面积 139.45 亩。土地费用包括前期征地费、 土地出让金、 土地契税。地块 398 万元/ 亩，土地成本为 55501.1 万元；土地契税按综合价金 3%提取，服务费按综合价金的 0.25% 提取共计 1803.79 万元。根据上述数据计算，项目土地费用合计为 57304.89 万元，半年内付清。（ 2 ）前期费用 前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及平整场地 监理等阶段的费用支出，估算金额为 12036.12 元。基础设施建设包括建筑物 2 米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，费 用包括供水、 供电、供气、排污、绿化、道路、路灯

38、、环卫设施等建设费用， 估算金额为 9540.73 万元。以上两项合计 21576.85 万元。（ 3 ）工程成本 建安成本包括土建、水电安装、电梯、智能化、消防工程、装修工程等成本，高层： 1278 元/平方米，车库： 1025 元/ 平方米，商业： 1515 元/平方米。估算金额合计 59757.7 万元。（4 ）不可预见费参照类似项目经验数据，该项目开发不可预见费按上述 13 项费用之和的 2% 估算，预 算金额为 1645.39 万元。（ 5 ）销售费用 销售费用为房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用。 主要包括销售人员 工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理

39、费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。根据我司以往项目经验数据分析，该项目销售费用按销售收入的3.5%估算，估算金额为7700.7 万元。（6 ）管理费用管理费用为该项目开发企业的管理部门为组织和管理该房地产项目开发经营活动而发生 的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工 会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、无 形资产摊销、开办费摊销以及其他管理费用。根据我司项目经验数据分析，该项目管理费用按销售收入的3.5%估算，估算金额为7700.7 万元。（7 ）财务费用财务费用指

40、开发企业为筹集资金而发生的各项费用，该项目财务费用为项目开发建设投资借款利息。项目各种借贷资金年综合计息利率预计为7%。根据项目实施计划及产品销售计划测算，项目从筹建到产品销售完毕预计发生借款利息7260万元。（8）合计经上所述，项目总投资为162946.23万元，单位造价为3371元/平方米。二、项目总收益1、产品销售价格项目开发产品主要有高层公寓、 商业用房、车库。产品销售价格根据项目所在地目前房产 销售价格预测，根据目前房地产市场行情及发展趋势分析， 产品销售价格逐年考虑一定的上涨 幅度。该项目的销售价格（按建筑面积计算）预测如下：分期时间均价（元）一期第一次开盘2007年12月-200

41、8 年3月4500一期第二次开盘2008年3月-6月4700二期第一次开盘2008年6月-9月4900二期第二次开盘2008年9月-12月5100二期第三次开盘2008年12月-2009 年6月5300三期第一次开盘2008年12月-2009 年6月5300三期第二次开盘2009年6月-10月5500三期第三次开盘2009年10月-12月5800四期第一次开盘2009年10月-12月5800四期第二次开盘2009年12月-2010 年3月60002、产品销售收入项目产品可销售总建筑面积为 483424平方米，其中高层住宅378202平方米，商业用房 12648m2，车库 92967m2。根据上

42、述数据计算项目总销售收入为 221020万元，其中一期工程销售收入50530万元, 二期工程销售收入57654万元，三期工程销售收入63742万元，四期工程销售收入48568 万元。3、营业税金及附加项目应缴税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税及附加为销售收入的*5.5%。合计12156万元。4、土地增值税项目应缴纳的土地增值税是每年按销售收入的1%预征，项目土地增值税金额为2210.2万元。5、汇总据以上分析，本项目利润总额为 43708万元，企业所得税按销售收入的33%收取，共计 14424万元，税后利润为29284万元。、资金的筹措及使用计划1、资金投资计划序号项目名称合计建

43、设经营期1年2年3年4年1建设投资162946768662728636534222611.1土地费用57305573050.000.000.001.2建安成本5975834801431825496164641.3前期费用21577119603720365022471.4销售费用770117002500250010011.5管理费用770010012500250017001.6财务费用72601420370018403001.7不可预计费用16450.00548548549单位（万元）2、可运用资金序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1销售收入22102097709368090218273

44、522销售税金及附加12156537.355152.44961.991504.363土地增值税2210.297.7936.8902.18273.524可运用资金206653.89134.9587590.884353.8325574.12单位（万元）3、资金筹措本项目采取分期建设、滚动发展的模式开发建设。项目共分四期3年半，前期工程开发所得利润、回收的建设投资滚动投入后续分期工程的建设开发。项目融资方案为通过企业自筹、销售回款、招商引资、向银行借款及其他融资等多种方式 筹集项目开发建设投资。企业自有资金和前期工程滚动投入后续工程资金构成项目资本金，出现有资金缺口时向银行或基金借款融资。根据融资方

45、案及项目实施计划计算，项目第 1年公司资金有缺口，后3年销售回款足以 支付项目的工程费用。本项目开发建设投资筹措方案如下：企业自有资金15000万元；销售收入再投入91946万元；向基金、银行借款56000万元；自有资金率=自有资金/总投资X 100%=9.21%。序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1资金来源162946768662728636534222611.1自有资金15000150000001.2基金、银行贷款56000560000001.3销售收入再投入919465866272863653422261单位（万元）4、贷款还本付息根据以下计算，本项目第2年就有资金用于偿还银行、

46、基金的贷款，第 4年能全部清还 所有款项。序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1借款还本息1.1年初借款累计05742029000100001.2本年借款56000560000001.3本年应计利息72601420370018403001.4年底还本利息6326003212020840103001.5年末借款累计57420290001000002借款还本付息的资金来源2.1投资回收206653.89134.9587590.884353.8325574.12单位（万元）5、资金来源与运用序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1资金来源29202080770936809021827352

47、1.1销售收入22102097709368090218273521.2自有资金15000150000001.3银行贷款56000560000002资金运用254996776626704164697455962.1建设投资162946768662728636534222612.2借款还本付息6326003212020840103002.3销售税金及附加121565375152496215032.4土地增值税2210989379022742.5所得税1442416115461459112583盈余资金4428431083175927361-179444累积盈余资金31083486762228442

48、84单位（万元）四、项目的经济指标1、财务评价参数折现率：10%。计算期：根据项目实施计划，项目从2007年5月开始筹建，支付第1笔土地款，到2010 年3月全部销售完毕并拿到销售回款。 全部工程竣工并销售完所有商品房， 共计3.5年，故项 目财务评价计算期为4年。2、盈利能力分析序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1销售收入22102097709368090218273522总成本费用162946768662728636534222613销售税金及附加121565375152496215034土地增值税2210989379022745利润总额43708-6773160305478203

49、3146所得税1442416115461459112587税后利润29284-678925875946361-7944单位：万元税前成本利润率=利润总额/总成本X 100%=26.82%税前销售利润率=利润总额/总销售收入X 100%=19.78%投资利润率=利润总额/总投资X 100%=24.96%税后成本利润率=税后利润/总成本X 100%=17.97%税后销售利润率=税后利润/总销售收入X 100%=13.25%投资净利润率=税后利润/总投资X 100%=16.72%3、财务内部收益率 FIRR全部投资现金流分析序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1现金流入221020977093

50、68090218273521.1销售收入22102097709368090218273522现金流出191736776623492143857352962.1建设投资162946768662728636534222612.2销售税金及附加121565375152496215032.3土地增值税2210989379022742.4所得税1442416115461459112583净现金流29284-670965875953684-5091单位：万元自有资金现金流分析序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1现金流入22102097709368090218273521.1销售收入22102097709368090218273522现金流出198996216626704164697455962.1自有资金15000150000002.2预售收入再投入9194658662728636534222612.3贷款本息尝还6326003212020840103002.4销售税金及附加121565375152496215032.5土地增值税2210989379022742.6所得税1442416115461459112583净现金流22024-118922663925521-18244单位：万