商业经营部2018年末房屋租赁市场调查报告

1、商业经营部2018 年末房屋租赁价格调查报告总公司领导：为集团公司租赁经营用房的价格制定及调整提供依据，商业经营部于2018年 12月底至2019年 1 月初对公司现有租赁用房的周边经营用房的租赁价格情况进行调查，现将调查汇总如下：一、市场综述2018下半年， 临沂市消费市场保持平稳发展态势。临沂市统计局数据显示， 2018年 1-11 月，全市社会消费品零售总额实现2248.61 亿元，同比增长 8.7%。 其中批发业、零售业、 住宿业、 餐饮业零售额分别增长8.7%、 8.6%、9% 和 9.4%。粮油、食品、饮料烟酒等生活类商品零售额分别增长15.7%、6.4% 和 10.3%；建筑及装

2、潢、家用电器音像等住宅类商品零售额分别增长15.5% 和 11.2%；体育娱乐、金银珠宝、化妆品等升级类商品零售额分别增长 26.7%、 15.3% 和 10.9%。传统的商业业态中，餐饮行业零售额164.3 亿， 增长速度9.4%， 同比最高；受房地产住宅开发持续高景气的影响，建筑及装潢、家用电器音像等相关产品零售额也保持了两位数的增长；体育娱乐、金银珠宝、化妆品类商品成为消费升级的主要方向，增长速度最快。临沂市正凭借其逐步增强的区域辐射能力和居民升级型、多样性的消费需求，不断吸引众多大品牌落户，近期开业的泰盛广场、吾悦广场就规划引进了数百个代表消费升级的品牌商家进驻。二、公司现有商业用房主

3、要路段租金现状调查及对比- 解放路段）路段商业区域调查商业租金水平区域内商业沂 州 路陶然路至 金雀山路 段联安现代城、金雀新城、世纪花园、 金泰华府等社区商业。租金水平有差异，主流1-3 层平均租金：1-1.6 元 /天 /。1. 当前区域内业态以餐饮、超市、生活服务为主。2. 社 区商业目前空臵 仍有部分，但与年中对比，空臵有所减少，小区入住人口增加，商业逐渐活跃，租金平稳。金雀山路至银雀山人民医院南院、桃花涧小区、慧1-3 层平均租金：0.9-1.6 元 /天 /1. 区域内因人民医院商铺影响 而空臵较多，商业人气下滑。路段谷倾城等社区 商业。银雀山路 至解放路 段西苑小区、新东关商业配

4、套。1-3 层平均租金：1-2 元 / 天 / 。1. 区域内业态以医疗服务、超 市、餐饮、教育培训为主。2. 商业目前经营稳定，但随着 新东关商铺大量入市，短期供 大于求。位臵商铺业态租金（元 /年）面积（）层数租金水平（元 / 天 / ）金泰华府南区茶馆9万2502层1金雀新城（沂州路金四路）蔬果超市2.6 万501层1.5金雀新城（沂州路金四路）乐豪网吧21 万6002-3 层1联安现代城云南菜馆26 万4501-3 层1.6御园金顶沿街女士美容8万1101层2焦庄小区（沂州路金六路）快餐店8万2401-3 层0.9陵园前街沿街东都超市12万4001-3 层0.83桃花涧沿街南3#房三峡

5、食府19万7001-4 层0.7桃花涧沿街南2#房美好时光14万3501-4 层1.1慧谷倾城沿街房美容20 万3801-3 层1慧谷倾城沿街房体验馆26 万3601-2 层2慧谷倾城沿街房蔬果店12.5 万3001-3 层1.1西苑沿街（沂州路解放路）超市8.5 万1001层2.3西苑沿街（沂州路银雀山路）教育24 万6601-3 层1金雀农贸市场超市4.5 万701-2 层1.8永恒华府西门沿街空臵10万1542层1.8沂州路与银雀山路交汇北培训11万1701-3 层1.6路段商业区域调查商业租金水平区域内商业通达路与陶然路交旺角商业、锦绣蓝山等社区商1-2 层平均租金：1.4-2 元 /

6、 天 / 。1. 锦绣蓝山住宅底商业态以餐 饮和生活服务为主，各类业态通 达 路汇业。1-3 层平均租金：1-1.4 元 /天 /。搭配合理，基本能满足小区居民日常生活所需。2. 旺角商业整体规模偏大，仅靠商 超和部分餐饮带来的 人气，没有形成综合体商业。北园路至 成才路城建广场、后园社区商业配套。1-2 层平均租金：1-2 元 / 天 / 。1-3 层平均租金：0.9-1.5 元 /天 / 。1. 区域内有写字楼配套及临街商业为主，经营业态多种多样，较为成熟的商业人气。位臵商铺业态租金（元 /年）面积（）层数租金水平（元 / 天 / ）陶然路（叶波大润发内铺）空臵36 万10001层1陶然路

7、（叶波大润发沿街）空臵17万2451-2 层2通达路锦绣蓝山底商（火锅）15万5801-2 层0.71通达路锦绣蓝山底商理疗店4.5 万801层1.54通达路锦绣蓝山底商足疗店7.2 万2802层0.70通达路锦绣蓝山底商直销体验7.2 万1001层2通达路锦绣蓝山底商国大药房7.5 万1201层1.7通达路（豪森丽都内铺）空臵7.2 万901-2 层2.2通达路与北园路（城建广场）转转火锅6万1734层0.96通达路与北园路交汇西孕婴店21.6 万4001层1.5通达路与成才路交汇西饭店7.5 万2001-2 层1通达路与成才路交汇东快餐店7万1301层1.5- 成才路段）路段商业区域调查商

8、业租金水平区域内商业蒙金雀山路金阳花园社区 商业。1-2 层平均租金：0.9-1 元 /天 /。1. 高架桥分割商业人流，金阳 花园社区商业。北园路至汇通大润发、涑1-2 层平均租金：1. 区域内大润发综合体的运营山 大 道成才路、育才路堤春晓、纽约上城等综合体及社区商业商业配套。1-1.7 元 /天 /。1-3 层平均租金：0.9-1.5元/天 /。较好的带动了周边商业人气。2. 区域内房价水平及居民消费 水平相对尚可，但区域内商业 用房体量较大，短期内集中入 市，招商力度也较大，与年中 相比，原土杂市场两侧招商情 况较好。位臵商铺业态租金（元 /年）面积（）层数租金水平（元 / 天 / ）

9、金阳花园沿街水果店3.6万1201-2 层0.85金阳花园沿街空臵24万10002层0.7蒙山大道与启阳路交汇精装修5万1603层0.9蒙山大道与水田路交汇美容8.4万1801-2 层1.3蒙山大道与北园路交汇南养生馆15万4581-2 层0.9蒙山大道与北园路交汇南酒水批发3.5万901层1蒙山大道与北园路交汇西流行美容6万1081-2 层1.5蒙山大道与北园路交汇墨菲网咖16万2601-2 层1.7蒙山大道与北园路交汇南空臵19.5 万4881-2 层1.1大润发（蒙山大道与北园路）汉堡店8.2万2261层1蒙山大道与北园路交汇西红酒5.5万1201-2 层1.3林庄御园沿街空臵60万12

10、001-2 层1.3纽约上城商铺（成才路）空臵3-6万70-1201-3 层1.0-1.2成才路青杨路交汇电商基地空臵30001-5 层0.5-1.5鲁南眼科医院西侧饭店5万1401-2 层1蒙山大道会展中心附近酒店35万27001-4 层0.36城建涑堤春晓沿街美容5万1051-2 层1.3路段商业区域调查商业租金水平区域内商业滨河至沂鲁商凤凰城高1-2 层平均租金：1. 商业地理位臵较好，商业人涑蒙路段端社区商业配1.5-2.1 元 / 天 /气浓，区域内居民消费水平相河套、 涑河街商业。对较高，商业租金水平相对较街美食街。高，涑河商业带已逐渐成熟。位臵商铺业态租金（元 /年）面积（）层数

11、租金水平（元 / 天 / ）鲁商凤凰城沿街（精装修）茶馆36 万4681-2 层2.1鲁商凤凰城（银座超市西）服装店10万1001层2.7万兴都商业公园空臵39 万6001层1.8净雅美食大道牛肉火锅30 万5001-2 层1.7净雅美食大道（独栋）空臵20 万5501-3 层1沂蒙路涑河北街交汇培训学校34 万5101-2 层1.9沂蒙路涑河南街交汇老牌坊69 万12001-2 层1.6沂蒙路涑河南街交汇南珠宝店11万1401-2 层2沂蒙路涑河南街交汇阳光教育27 万5001-2 层1.5路段商业区域调查商业租金水平区域内商业南 京 路北城新区 南京路周 边南京路附近，社区底商。1-2 层

12、平均租金：1.2-1.6 元 / 天 /。1. 北城新区商业由南向北逐步发展，南京路处于一二期分界线，当前商业多为点型社区底商，随着人口迁入和后期开发，逐渐走向成熟。位臵商铺业态租金（元 /年）面积（）层数租金水平（元 / 天 / ）香醍荣府沿街精装修培训10万1781-2 层1.6广州路与温凉河路交汇培训4.8 万1401-2 层1.4沂蒙路南京路交汇蓝钻庄园空臵13万2561-2 层1.4成都路与温凉河路交汇京味小馆7万1901-2 层1沭河路南京路南金泰舒格兰空臵11万2001-2 层1.6沭河路南京路南金泰舒格兰美容院12万3001-2 层1.3蒙河路与南京路泉府公馆空臵18万3001

13、-2 层1.7南京路与马陵山路交汇空臵30 万7001-2 层1.2沂蒙路武汉路香樟园底商空臵12万2801-2 层1.3沂蒙路武汉路交汇东300 米小坝海鲜13万2901-2 层1.3沂蒙路天津路金猴名居麻辣香锅19万1601层3.2路段商业区域调查商业租金水平区域内商业祝 丘 路清河南路、北路及中丘路之间商业街、社区底商。1-2 层平均租金：0.8-1.2 元 / 天 / 。1-3 层平均租金：0.6-0.9 元 /天 /。1. 金泉商业街多次调整转型， 渐趋稳定。社区底商点型分布，多为中小型商业，整体商业租金水平平稳。位臵商铺业态租金（元 /年）面积（）层数租金水平（元 / 天 / ）五

14、号路与中丘路南超市7万1601-2 层1.2祝丘路与金六路交汇北美容店5.5 万2061-3 层0.73祝丘路与清河北路交汇蔬果汇13.5 万4201-3 层0.9中丘路与清河北路交汇西快餐馆4.5 万1321-2 层0.95请河北路中丘路沿街商铺益视堂4.8 万2101-3 层0.6中丘路与金八路交汇东50 米瑞希美容7万1941-2 层1清河南路宝德书香苑阳光健身26 万20004层0.36清河南路宝德书香苑教育学院10万4002层0.68路段商业区域调查商业租金水平区域内商业双双月园（罗迎宾大道附近1-3 层平均租金：1. 区域内商业业态多以餐月庄区与高商业街铺、双月0.3-0.7 元

15、/ 天 /饮和生活服务为主，居民自建园新区交接园路九州超市。商业用房较多，商业租金水平路区域）附近街铺较低。随着住宅底商项目的增多，租金有缓慢增长趋势。位臵商铺业态租金（元 /年）面积（）层数租金水平（元 / 天 / ）罗庄迎宾大道附近沿街空臵12万4501-3 层0.74迎宾大道附近沿街海鲜大咖2.8 万2601-3 层0.3迎宾大道附近沿街侗瑶小镇7万6501-3 层0.3双月园路九州超市附近瑜伽5.7 万6501-3 层0.5韵皓宝翠园小区入口沿街超市6万3001-3 层0.55火炬路与双月园路中晟世纪餐饮3.4 万1101层0.85通达路与双月园路水韵华庭足疗4.5 万1401-2 层

16、0.88致远翡翠传奇沿街商铺空臵2.8 万1101-2 层0.7路段商业区域调查商业租金水平区域内商业平苗庄小区、以苗庄小区为1 层平均租金：大型成熟社区商业，社区内安豪情花园、中心的周边配1.8-2.4 元 / 天 / 。多小面积单层商铺，租金单路三合园等 小区。套商业。-2 层平均租金：0.7-1 元 /天 /。价水平稳定。位臵商铺业态租金（元 /年）面积（）层数租金水平（元 / 天 / ）平安路临西四路（苗庄小区）龙虾烧烤5万1501-2 层0.9金雀山路与临西二路交汇北足疗15万5601-3 层0.74四路沿街东侧（苗庄小区）门诊3.6 万1341-2层0.75平安路（豪情花园）沿街中

17、介1.2 万251层1.3平安路与开源路交汇北美容店1.8 万701-2层0.75平安路与开源路交汇西饭馆4.2 万2401-3 层0.5平安路与开源路交汇南快餐6万1601-2层1.04三合园东门沿街南侧琴行4万1801-3 层0.6路段商业规模租金水平沂州路陵园前街、桃花涧小区沿 街及东方红广场商业，总东方红：2.2 元 /天 / 、 陵园前街：1.1 元 /天 / （三层）、桃花涧沿街：0.8 元 /天 / （四商业面积9700平方米。层）。通达路太子湖花园、河畔沿街，总商业面积24000平方米。太子湖沿街：2 元 / 天 / （一层）、1 元 /天 / （二层）、0.6 元 /天 /

18、（四层）。河畔花园沿街：整体租赁0.8 元 /天 / 。蒙山大道高第街沿街，总商业面积7600 平方米。平均租金（不考虑楼层影响）： 0.83 元 /天 / 。祝丘路龙河湾社区沿街，总商业面积6000 平方米。龙河湾：1.4-1.6 元 /天 / （一层）、1.0-1.1元 /天 / （二层）、0.7 元 /天 / （三层）。新华路 双月湖路南湖尚都、尚郡商业沿街，总商业面积3400平方米。尚郡：0.52 元 /天 / （二层），尚都：0.31元 / 天 / （三层）。平均租金水平：0.45 元 /天 / 。平安路 开源路苗庄小区、七里园、三合园，银凤花园总商业面积9400 平方米。苗庄42#

19、（ A） 1.1 元 /天 / （一层）；苗庄四路沿街：2.5 元 /天 / （一层），0.6-0.8 元 /月 / （二层）； 七里园沿街：0.8 元 /天 / （二层） ； 三合园西沿街：0.46 元 /天 / （三层）；银凤花园：0.7 元 /天 / （三层）。三、公司商业用房近五年来租金递增（一 ） 灵活租赁，减少空臵。从世联行数据分析，自 2017 年 1 月以来纯商业用房供应量在25万平米左右，当前市场库存27.7 万平方米；住宅底商的供应量一直稳定在50万平方米左右，当前库存58.7 万平方米，处于相对历史高位，去化周期30个月以上， 总体供大于求。自 2017年 1 月至今， 住宅底商平均销售价格围绕15000元 / 平米上下波动，实际涨幅远落后于同期住宅价格涨幅。当前商业用房库存高位，市场成交较为惨淡，价格滞涨。商铺不同于住宅，特别对于沿街商铺，需要人气、营销、市场各方面都成熟，形成一定的业态组合和规模后，才能带动整个商业市场的稳步发展。当前由于电商冲击、开发商开发成本提高以及市场环境不景气等多方面因素，商铺的租售受影响很大。市场对商业用房的投资前景看淡，市场的谨慎也加大了商业用房招商压力。2019 年年初，现有空臵房的空臵面积已逼近5%预警线，加上新建社区商业 1 万多平方米的交工，2019 年招商压