中国恒大集团筹资状况分析

1、摘 要：筹资是企业的先决条件，又是是企业运营的保证。而房地产是属于收益越高风险就越大、且投资期长、资本聚集的行业，所以房地产企业能否进行良好发展会受到筹资能力高低的影响。由于我国资本主义经济市场的发展速度落后、企业自身环境不完善，市场经济的不断发展，房地产企业在现阶段的资金筹集方式越发暴露出了自己的不足之处。因此从我国房地产公司筹资方面出手，对其筹资状况进行初步的调查分析。关键词：房地产企业；筹资状况；筹资建议；分析一、中国恒大集团概况2集团简介2筹资过程21初创期(1997-2004)32成长期(2004-2007)33成熟期(2007至今)4二、恒大集团财务状况分析5比率分析51、盈利能力

2、52、偿债能力63、营运能力64、发展能力7趋势分析71、比较资产负债表分析72、比较利润表分析8共同比分析81、比较资产负债表分析82、比较利润表分析9现金流9三、恒大集团筹资现状及存在的问题分析10（一）筹资现状10（二）筹资存在的主要问题101、资产负债率高、负债筹资规模大102、筹资方式单一、资金来源依赖性强113、筹资成本高、内源筹资不足11四、中国恒大集团筹资管理的建议11调整负债规模、降低资产负债率11筹资方式多元化121、合作开发122、企业并购123、房地产信托124、房地产证券化12扩大内源筹资13一、中国恒大集团概况集团简介中国恒大集团建立于1996年，现在的公司名称是“

3、中国恒大集团”，原来是“恒大地产集团有限公司”，总部在中国广东省广州市黄埔大道西78号恒大中心43楼，许家印任集团董事长。恒大的发展大抵分为如下三个阶段：初创期：（1996-2004）1996年，恒大在广州成立。公司从零开始，到1997年开发的第一个楼盘金碧花园两个小时抢购一空，实现了8000万的销量，获得了公司开始发展极为珍贵的第一桶金。通过三年艰苦奋斗，1999年恒大从2000多家广州房企中遥遥领先，成为广州地产10强。2004年，公司开始实行精品战略，不断实现产品升级换代。 成长期：（2004-2007）自2006年以来，该公司在全国范围内迅速扩张，从广州迅速扩展到中国20多个主要城市，

4、包括上海、天津、武汉和成都等，开发项目从2个增至50多个，跻身中国房企20强。同时，顺利引进了淡马锡、德意志银行和美林银行等国际投资者，成为中国房地产企业迈向国际的标杆。成熟期：（2007到至今）2008年底，恒大各项核心经济指标较2006年都实现了10至20倍的超常规增长，创造了公司跨越发展的奇迹。2017年，公司战略转型成效显著，位列全国500强第338名，一举跃升158位，成为全国500强排名提高最快的企业之一。筹资过程 根据著名学者韩志成的理论，恒大集团的财务状况，以及房地产市场的宏观经济因素和波特的产品生命周期理论，以财务绩效作为标准恒大地产的发展过程可分为初始期、成长期和成熟期。1

5、91初创期(1997-2004)恒大地产建立于1996。恒大在其前期业务中没有足够的资金和土地储备，面临着较大的业务、政策、信息和重组风险，且规模相对较小。信贷水平和盈利能力还没有达到基金、信托等相关金融机构的支持，更无法发行债券、股票等，只能使用较宽松的信贷条件，才能从银行获得贷款。在2002年8月，恒大将上市公司更名为恒大地产，成功的在市场上借壳“琼能源"上市。同时将琼能源(000502)4186.45万股法人股受让，成为第一大股东，占总股本的26.89。恒大借壳上市的目的是获得资本市场筹资，希望在上市公司筹资平台的帮助下，继续获得企业发展所需的资金，最终形成符合现代市场经济公司

6、治理结构的要求，促进企业的可持续发展。恒大地产在筹资初期主要是银行贷款和借壳上市。2成长期(2004-2007)在此期间，由于国内股票市场长期疲软，恒大借壳琼能源在国内资本市场的功能基本丧失。2006年11月29日，恒大正式与德意志银行、美林及淡马锡(“金融投资者”)达成战略投资协议。根据该协议，三家机构投资者共支付了4亿美元认购恒大8亿美元的可转换优先股，获得恒大8的股权，这是目前为止中国民营企业最大的境外私募(持股情况如下表)。表1 德意志银行、美林及淡马锡持股情况2007年8月，恒大通过上市赞助商瑞士信贷的帮助下，筹集了4.3亿美元的海外资金和2000万人民币的国内结构性担保贷款。根据贷

7、款协议，贷款方要求支付的年回报率高达19-19.5，恒大只能以旗下的一些附属公司的股权和土地使用权、鑫鑫BVI(许家印全资持有)持有的恒大股份作为抵押。贷款将持续五年，三分之一的结构性担保贷款本金将从全球发售所得款项中支付，余额要在2012年8月31日到期偿还。而按照规定的回报率计算，该笔结构担保贷款将使恒大每年产生约利息支付0.82亿美元，折成人民币约为6亿元。2005年和2006年，恒大的净利润仅为1.9亿元、3.3亿元。恒大在这期间主要依靠海外私募股权筹资和贷款筹资。3成熟期(2007至今)2008年6月，新世界集团董事长郑裕彤通过其控制的周大福，用1.5亿美元入股恒大，占公司股份的3.

8、9%。中东某国家投资局投入资金1.46亿美元，占公司股份3.8；德意志银行和美林等其他五家机构也以2.1亿美元投资入股。通过此次私募筹资，恒大共筹集了资金5.06亿美元表2 引入新投资者之后恒大已发行股本结构2009年10月，恒大在香港证券交易所成功上市，共筹资65亿港元。在2011年和2013年，恒大先后分别发行了两次优先票据，共筹集了180多亿元人民币。2013年，恒大地产与民生银行、平安银行联合发行了30亿元优先股，为恒大地产4家项目公司的经营筹资。2014年，越来越多的房地产公司转向信托等金融机构，恒大地产以47.7亿元的信托筹资规模位居榜首。2015年新年伊始，恒大与中国农业银行、中

9、国邮政储蓄银行、中国民生银行签署战略合作协议、建立全面、深入、广泛的长期战略合作关系，三大银行对恒大提总共700亿授信。在成熟期，由于国家宏观调控政策的控制和资本市场的持续发展，恒大地产的筹资模式呈现多元化发展。恒大不止利用传统的银行借款和优先票据筹资，还积主动采用了香港股票交易所上市、私募股权筹资、房地产信托筹资和优先股筹等方式。 二、恒大集团财务状况分析通过对中国恒大集团的财务报表进行比率分析、趋势分析、共同比分析以及现金流分析来全面评价企业在这个时期内的各种财务能力，它可以为后文分析中国恒大集团的筹资资现状、筹资不足以及解决恒大集团运营中的各种问题提供依据。表3 中国恒大集团2014年-

10、2016年资产负债表部分数据 单位：亿元2014年2015年2016年货币资金2470.543850.396588.57应收账款73.8193.32156.44流动资产合计3836.506123.4411136.35资产合计4744.627570.3513508.68流动负债合计2682.364566.817333.94负债合计3620.846148.9311583.36股东权益合计1123.781421.421925.32表4 中国恒大集团2014年-2016年利润表表部分数据 单位：亿元 2014年2015年2016年营业收入1113.981331.32114.44利润总额311.9131

11、4.45368.62净利润180.16173.4176.17比率分析1、盈利能力2014-2016年中国恒大集团盈利能力指标，见表5，通过分析可以看出：2014-2016年恒大集团盈利能力的各项指标都呈现出下降的趋势，表明企业运用净资产、负债获利的能力有所下降。表5 2014-2016年中国恒大集团盈利能力指标2014年2015年2016年毛利率（%）28.5328.1028.10营业利润率（%）28.0923.9117.53股东权益报酬率%）18.7912.2010.53净资产收益率（%）24.6620.5111.51综上所述，恒大集团的毛利率很低，盈利能力下降。2、偿债能力根据以下表格数据

12、可以看出：2014-2016年，恒大集团的资产负债率在70% - 85%之间，逐年上升，超过警戒线的60%。说明企业负债太多，承受外部冲击的能力也较弱。据相关资料可知房地产开发企业流动比率平均值为2、现金比率平均值为1处于安全范围。然而恒大集团流动比率和现金比率均低于行业安全水平，说明和同行业相比短期偿债的能力比较低，存在一定的偿还风险。在2014-2016年中，中国恒大集团产权比率分别为3.22、4.32和6.01，呈逐年上升趋势且数值高，说明企业内部资本占总资产的比重较小，长期偿债能力较弱。权益乘数越大表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越小，企业负债的程度越高。2014-2016年，

13、恒大集团权益乘数逐年增加，分别为4.22、5.32和7.01，这表明企业外部筹资的财务杠杆倍数较大，风险相对也较大。企业长期负债比率的警戒线为20%，而在2014-2016年，数据显示中国恒大集团长期负债比率分别为19.78%、20.90%和31.46%，平均值已经高于警戒线20%，说明恒大集团存在负债资本化程度高，长期偿债压力大的状况。表6 2014-2016年中国恒大集团偿债能力指标2014年2015年2016年资产负债率（%）76.3181.2285.75流动比率1.431.341.52现金比率0.110.230.27产权比率3.224.326.01权益乘数4.225.327.01长期负

14、债比率（%）19.7820.9031.46综上所述，中国恒大集团短期偿债能力和长期偿债能力均不高。3、营运能力据可以看出：恒大集团2014年到2016年，应收账款周转率分别为18.06|、5.93和16.93，根据行业平均值3.8，明显偏高。同时根据以下表格数数据显示恒大存货周转天数逐年上升，存货周转一次就需要超过一个季度的时间，如果受到国家宏观调控的影响，预期存货的年成交量会更低，周转天数可能会更长。如果继续受国家宏观调控的影响，预定的一年时间的量可能会更低，需要运转的时间可能会更长。表7 2014-2016年中国恒大集团营运能力指标2014年2015年2016年存货周转天数（天）97.82

15、119.20123.71应收账款周转（次）18.0615.9316.93综上所述，恒大集团的应收账款实现的速度逐年放缓，资金周转时间很长，积压了大量库存，流动性也很差。4、发展能力表8 2014-2016年中国恒大集团发展能力指标2014年2015年2016年销售增长率（%）18.9219.5158.83资产增长率（%）36.2859.5678.44从表8可以看出恒大销售增长率都不低于零，说明公司这几年的营业收入都增加了。恒大的销售增长率呈上升趋势，表明了恒大营业收入的成长性好，发展能力也更强。同时根据上表也明显看出，恒大资产增长率呈逐渐上升的趋势，并且资产增长率很高，说明恒大集团资产规模增长

16、的速度很快，集团的竞争力也在增强。趋势分析1、比较资产负债表分析表9中国恒大集团2014-2016年资产负债表部分财务数据单位：亿元2014年比例2015年比例2016年比例货币资金2470.54100%3850.39155.85%6588.57177.11%应收账款73.81100%93.32126.42%156.44167.63%资产合计4744.62100%7570.35159.55%13508.68178.44%流动资产合计3836.50100%6123.44159.61%11136.35181.86%负债合计3620.84100%6148.93169.82%11583.36188.3

17、8%（设2014年为基年）从以上数据可以看出恒大集团2014年-2016年资产负债表中的指标都呈上升趋势，尤其是资产增长的速度很快，反映了恒大集团资产规模的扩张速度。负债合计的变化分析，从以上数据可见恒大集团负债增长较快，而且增长速度高于总资产速度，说明恒大集团负债过高，长期偿债压力大的状况，存在一定的财务风险。2、比较利润表分析表10 中国恒大集团2014-2016年利润表部分财务数据 单位：亿元2014年 比例2015年 比例2016年 比例营业收入1113.98100%1331.3119.5%2114.44158.82%销售费用91.53100%133.25145.57%159.8311

18、9.94%从以上数据不难看出恒大在2014-201年间营业收入不但大幅度上涨，而且增长速度较快，说明恒大集团的发展能力是比较强。销售成本经过增长过后又大幅度下降了，表明了恒大集团在加强销售成本的控制。共同比分析1、比较资产负债表分析表11 中国恒大集团2014-2016年资产负债表部分财务数据单位：亿元项目2014年 比例2015年 比例2016年 比例流动资产3836.5080.86%6123.4480.89%11136.3582.44%非流动资产908.1219.14%1446.9119.11%2372.3317.56%资产合计4744.62100%7570.35100%13508.681

19、00%流动负债合计2682.3656.53%4566.8160.32%7333.9454.29%非流动负债合计938.4719.78%1582.1220.90%4249.4231.46%负债合计3620.8476.31%6148.9381.22%11583.3685.75%股东权益1123.7823.69%1421.4218.78%1925.3214.25%负债及股东权益总额4744.62100%7570.35100%13508.68100%从以上数据可以看出，虽然流动负债在资金来源中的比重呈下降趋势，非流动负债呈上升趋势，但负债比率从整体上看是上升的。还可以看出恒大集团的股东权益呈下降趋势，

20、说明恒大集团负债率高，没有很好的调整资本结构，财务状况不稳定，财务风险比较高。2、比较利润表分析表12 中国恒大集团2014-2016年利润表部分财务数据 单位：亿元2014年 比例2015年 比例2016年 比例营业总收入1113.981001331.31002114.44100营业总成本796.1471.46957.1771.891520.2271.89从以上数据可以看出，恒大集团营业总成本虽然有上升的趋势，但是速度非常慢，没有高出营业总收入，说明恒大集团在这个期间处于盈利状态。同时也说明了恒大集团为了增加集团的收入，努力加强集团管理，控制各种期间费用和平衡好收节支的工作。现金流如下表所示

21、：2014-2016年，恒大集团的经营流动现金和投资活动现金流量严重不足，表明中国恒大集团在这一阶段投入了大量资金来拓展市场，其资金来源仅是借款、融资等筹资方式。与此同时，恒大集团经营性净现金流对偿还所欠的债及利息支付保障能力不高。表13 2014-2016年中国恒大集团现金流项目表单位：亿元2014年2015年2016年经营流动现金流量净额(万元-454.84-237.49-586.1投资活动现金流量净额(万元)-123.90-125.53-1195.59筹资活动现金流量净额(万元)475.98109.442730.79三、恒大集团筹资现状及存在的问题分析（一）筹资现状通过分析中国恒大集团的

22、财务状况发现:从2014年到2016年，恒大集团产权比率（负债总额/股东权益）分别为3.22 、4.32、6.01、而一般情况下产权比例的标准值为1.2，恒大集团这一比值远远高于标准值，这表明企业偿还所有债务的能力较低，债务管理存在风险。恒大集团在2016年，流动负债为7333.94亿元，占负债总额的63.31%，而非流动负债仅为36.69%，房地产开发企业管理和发展不仅需要很多钱，而且施工时间加上销售需要很长一段时间,要求在一年内偿还流动负债,企业要是在规定时间内不能偿还债务，就会增加企业的违约风险。企业为了到期旧债的偿还，需要新的短期债务加入，就会促使交易成本增加，进而提高资本成本，最终使

23、得企业价值有所降低。给企业的资金周转和企业再投资都会带来不便。同时中国恒大集团负债结构也是极其不合理；2016年中国恒大集团的存货为6588.57亿元远远高出了2014年的2470.54亿元。在一定的流动性比率的情况下，库存的积累会导致速动比率降低，从而导致中国恒大集团的短期偿债能力下降。当企业很想要把这些库存处理掉时，就不会对客户的信用评价有太高的要求，从而会导致大量款项不能按时收回，坏账增加的可能性就会随之提高，长期下去，会对企业产生及其不利的影响；恒大集团2014年到2016年的经营活动产生的现金流量净额分别为-454.84亿元、-237.49亿元和-586.1亿元，因为经营现金流量明显

24、不足，流失的量也不断增加，所以企业利用短期借款来解决暂时的财务困难的流动负债的风险越大，对总负债的扩大和拥有高负债比例的能力就会越低。（二）筹资存在的主要问题本文根据恒大集团在中国的实际情况，分析恒大集团的财务状况和筹资状况，得出恒大集团筹资存在的问题原因如下：1、资产负债率高、负债筹资规模大2014-2016年，恒大集团资产负债率分别76.31%、81.22%和85.75%，连续3年都在75%以上，远远超出房地产开发企业的平均值，资产负债率过高，财务风险相对就较高，还会导致进一步筹资成本加剧。中国恒大集团2016年负债总额为11583.36亿元，相比2014年大幅度增长，产权比大幅上升，表明

25、恒大集团形成了大量债务，从而加大了筹资风险。2、筹资方式单一、资金来源依赖性强分析恒大集团财务状况的各项指标可以明显的看出，企业约50%的资金都来源于信贷，主要依赖于银行，未能有效运用多种筹资方式。3、筹资成本高、内源筹资不足2014-2016年，中国恒大集团经营活动产生的现金流量净额分别为-454.84亿元、-237.49亿元和-586.1亿元，经营现金流量明显不足，说明恒大集团内源筹资少，主要依赖外源筹资。表18 2014-2016中国恒大集团借款情况表 单位：亿元2014年占借款总额的百分比2015年占借款总额的百分比2016年占借款总额的百分比一年以上79751.0%158753.5%

26、202937.9%一至两年55935.8%54818.5%161330.1%两至五年9612.6%74024.9%158729.7%五年以上900.6%943.1%1222.3%合计1561100%2969100%5351100.0%从上表可以看出恒大集团短期借款呈下降趋势，长期借款逐年增加，总体负债规模增大。这种筹资结构会产生巨额的利息支出，导致筹资成本过高，存在巨大的偿还风险，不利于企业稳定长远的发展。综上所述，恒大集团想要提高企业抗风险能力和可持续发展能力，就必须合理安排资金来源，加强筹资过程中的管理、改变现有的筹资状况。四、中国恒大集团筹资管理的建议针对上述问题，在充分考虑中国恒大集团

27、财务状况和外部环境前提下，我认为中国恒大集团筹资过程应该做到以下几点：调整负债规模、降低资产负债率恒大集团可以通过控制现金流的风险，提高土地的拥有在资产负债表完整的情况下；保证稳中运营，加强成本的控制，实现既可以提高当前的正常运营能力又不影响长远的发展目标；增加股权资本比例，将金融决策从风险筹资结构转变为稳健结构；提升资金的盘活速度，长期贷款比例增多，维持负债结构中的长期和短期贷款的合理度，缓解还债压力，以此流动性风险得以降低；加强企业的经营能力，重视资本运用的效率，增强公司自身的资金积累，从而达到调整负债规模、降低资产负债率的效果【25】。筹资方式多元化恒大集团应根据其财务状况、外部因素和自

28、身需要，灵活选择各种筹资方案，具体包括以下四种：1、合作开发恒大集团可以在拥有更多流动资金的时候，和持有土地开发权利的企业进行合作，自己提供劳动力和技术工作人员。双方企业达成合作后，在共享收益的同时还需共同承担在合作过程中所带来的风险。2、企业并购近几年，恒大集团内部资金缺乏，资产负债率持续增加，截止到2016年，资产负债率已经达到85.75%，在筹集资金的过程中会受到极大限制。在政府和中央银行引入的相关政策情况下，会影响房地产开发项目的资金筹集，因此企业并购这种发展战略与恒大集团在筹资方面所面临的问题是相适应的。3、房地产信托恒大集团可以考虑房地产信托筹资方式，传统筹资方式需要房地产信托筹资

29、方式作为补充，这样才可以确保资金充裕。建议恒大在找合作伙伴时，要综合考虑评估信托机构的各方面能力，甄选出真正优质的信托公司。4、房地产证券化恒大集团可以以公司信誉或有形的房地产为投资证券化基础，通过房地产投资公司等机构，将房地产权益分拆成多种衍生权益证券，将固定资产形态的房地产价值细分为具有流动性的证券产品，通过发售这些金融衍生产品，从资本市场中筹集资金，实现房地产资本大众化和投资风险分散化28。考虑到中国恒大集团的实际情况,为避免单一筹资体系建设的风险，建议恒大集团在大区域发展的新土地,可以考虑房地产证券化筹资方式。扩大内源筹资就房地产开发企业来说，要合理使用内部筹资，可以通过股东年度盈余资

30、金,提前存款的财产，预订房子钱等,把这部分资金合理利用，即再次投入到有更高收益的项目,从而降低企业筹资成本，使得企业可以持续发展。292014年和2015年，中国恒大集团未分配利润分别为442.5亿元和423.98亿元，2016年更是下降到了384.95亿元。虽然总体呈下降状态，但是下降的程度并不是那么明显，说明企业留存的资金比较稳定。如果可以用这笔钱来购买建筑原材料，投资于房地产再开发和建设的人工成本等方面的内源性集资，企业不但可以免去承担的高额利息，而且可以减少债务筹资和股权筹资的风险等筹资方式的风险，这样企业在发展的过程中就不会产生很大的经济压力。为了恒大集团的运营和发展提供资金保障，建

31、议恒大集团应该积极、合理拓展内源筹资，节约企业筹资费用。综上所述，恒大集团和众多企业一样，缺乏资金支持，对筹资依赖程度非常严重，如果这些问题得到了解决，恒大集团就能进行良好的管理和促进企业可持续发展。在实践中，恒大集团应分析具体问题，对症下药，对于资金使用状况和外部条件的变化，可以适当的改变筹集资金的方式。在实践操作过程中，也许会有相互冲突的时候，这就要求企业灵活应变，优先考虑并分析其中的好处与坏处。为了实现企业的长远利益和可持续发展，在筹集资本的时候，要注重实现企业利润最大化。比如，在房地产宏观政策紧缩的情况下，市场上有诸多企业未知的因素，当市场风险增加时，企业不应仅限于寻求用较低的成本来筹

32、集资金，而是应该综合评估对恒大长期发展造成的不利影响因素，例如，政策和市场风险等。这时为了增强企业抵御风险的能力，可以寻找更安全的方式来集资，或使负债率及短期负债比例保持在一个较低的水平。从长远来看，这就更有利于企业的健康持续发展。参考文献1田丹.房地产企业筹资问题分析D西安：西安科技大学，2013 2董莹斐.房地产开发资金筹集的研究分析J科技风，2014，07:232 3关鉴航.上市公司筹资方式偏好的因素分析J吉林省经济管理干部学 院报，2014,04：25-28 4胡顺华对国有企业资本结构的研究D成都：西南财经大学，2007 5黄庭华企业筹资的选择和财务优化J审计与理财，2004，10：27-28 6王永梅论企业筹资方式与筹资风险J企业经贸，2012，01：13-14 7康卫国.短期负债筹资对公司价值影响的研究以上市房地产公司为例 8刘旦我国房地产开发企业债券筹资研究J中国房地产，2011，17： 47-49 9林娜试论上市公司的筹资结构优化问题J中国高新技术企业， 2007，(7)：34-37 10李瑞上市公司筹资方式偏好的成因分析J黑河学刊，2011，07： 25-134 11李妍上市公司筹资优化研究J时代金融，2