阳光五月广场商铺改写字间之市调报告

1、阳光五月广场】商铺改写字间之市调报告调研：风禹工作室时间： 2021.7.13本市调报告是通过整理柳州市和广西当地权威媒体此前发布的相关资讯、 收 集网络上的二手资料、 以及翻阅开发商一些宣传册等， 在经过市场采盘调查的基 础上编撰而成。本报告侧重针对鱼峰区和我工程进行调研。 本报告仅选取区域内局部工程之商铺与写字楼进行分析。 本报告分共为五局部进行阐述：第一局部：鱼峰区市场分析第二局部：柳南区市场分析第三局部：我工程之 SWOT分析第四局部： 柳州写字楼的市场分析第五局部： 对于本写字楼的一些建议第一局部：鱼峰区市场分析鱼峰区的工业根底雄厚，汽车配件、机械、冶金是鱼峰区的三大支柱产业。 辖区

2、内有近百家大中型企业，区属规模以上工业企业有48 家 , 其中，东风柳汽、 柳州特种汽车厂 2 家品牌整车厂， 是柳州市汽车产业的龙头企业； 欧 维姆、 柳州五菱柳机动力等十多家企业， 是柳州市机械行业的 骨干。同时，鱼峰区是柳州市重要的商埠区， 全国最大的奇石市场柳州赏石市场 , 广西最大的图书批发市场柳州书市 , 以及远近闻名的江南新天地商业步行街、东 风商场、鱼峰山商业城、五里亭综合市场，白云综合市场等均坐落于辖区内。工程之一：天山?上城商铺关键词入租 率：大局部门面已入驻。关键词商铺：6000兀/仃左右，目前一层尚有局部商铺对外招商。关键词租金：2035兀/仃不等。工程分析：天山 ?上

3、城商铺正对天山菜市， 周边有灯台花苑、 晶远花苑、 天山家园、 供电 局、汽车厂、冶炼厂等大型企业职工宿舍和新建入住的几个小区约 2 万多居住人 口，已经在天山 ?上城附近形成了成熟的商业气氛，拥有大量的固定消费人群。天山?上城商铺共 30 间，具有 4.5 米的高挑层，可进行两层分隔，增加门面 使用率； 510米的大开间 , 全框架结构，分一层和二层，富足的空间能轻松安置 各类品牌连锁店，如餐饮、品牌米粉、蛋糕连锁店、汽车精品店、茶行、名烟名 酒、连锁超市、连锁药品超市、休闲茶舍、美容美体、桑拿按摩、网络会所等行 业。山水舞台、东堤路、窑埠古镇风情街等景观规划以及该区域内水南路、天山路的扩修

4、和进一步完善的交通系统规划，更给该地段带来无限的升值潜力目前周边零散的商业布局将随着城市规划逐步拆迁和取缔，大量商业将聚集到天山?上城。所以，将来在天山路上商铺经营成行后，将会带动整个天山片区 的商业气氛和提升整个地段的商业档次。工程之二：驾鹤商业街商铺 / 写字间关键词调研数据：关键词只租不售。 五年租约随铺销售；年返租金 8%，回报额达投资额 40%。全款到账即可收第一年全年租金； 第二年至第五年租金逐 月给付。关键词入租率：商铺 沿街 90%左右、内铺 60%左右、二楼及以上 40%左右关键词写字间：起步价3198元/仃。关键词租金：写字间50元/仃不等。关键词面积：见下方图表_ 3 0

5、0 1- Z7JH. <.Qg t-1420I2_15 |s£S2orr_m78<1030-'EM30号 tOSOn74号2.70左号11 Bl +'打夸10®刈i ；' "GO e75? 10®Tf_ 2/Q0417*W當号 Ul如5G号号11.®S3?-SB号 伽LN46号11.1057气1Q4Q'T62号扔号圧E 105J'"' ift ig.4粤目？尋 阴品ME47 谒羚11.Gt "：Ti.0i -泄k"IO斥 g 1151 庖 4.40 rrt

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7、'占1超I疋号1161 t 1161"m仇18 M50号10 751073 154H T阖时53号 M00*100055爸1WJMT|29.20讥1 3.M1 4.20 I1rt注：上图为3#楼第一层商铺平面图1813125I.即时51. 27 n'5L275i. 27JH*Tjv9I>JTI 10SO.27itf LtO.STh* !5(|.27m*79.2SIT'90 5t nr'Lt. lHnffiL 27m15 fil ?633 2Q4 OQ t< (X1_JL 乱+乂 00 一 JdQO JL 屯 00. J4.D0£

8、00_NS，4 00loo 44 a- 1r111I56.61era.8 QQ氐008. 15l注：上图为4#楼第4层商业写字间平面图关键词面积：50707890163不等。关键词入租率： 整栋大厦70頰字间已出租上图为内铺上图靠街建筑为写字间工程分析：该工程地处交易场商圈核心位置的驾鹤商业街， 将在柳州首家引进新一代批 发经营模式， 率先在“百年旺地 创新打造现代化超市型农副产品批零综合商业 街。驾鹤商业街是由 4 栋建筑单体围合而成的商业步行街。驾鹤商业街在硬件设施及规划设计与国际化接轨，采用了八大强势创新设 计：1. 专业的农副产品批零铺面布局设计； 2. 大型货物仓储间； 3. 大型地

9、下停车 场；4.大型景观休闲广场； 5.休闲观光电梯； 6. 货物运输专用梯； 7.人车分导交 通路网； 8. 景观连廊便捷通道设计。驾鹤商业街在业态定位上不但延续了成熟的海鲜、 茶叶、土特产、 调味品等 农副产品批发行业经营， 还新添了许多的商业功能， 如来料加工餐饮、 商业写字 间等多元化的综合商业结构，为单一的市场经营赋予更多的现代元素。工程之三：天和人家 住宅已售罄，商铺尾盘清理中。 关键词调研数据：关键词销售率： 超过 80%曾经促销，买大铺送小铺，买房子送车库 关键词一一面 积：大商铺74130仃，小商铺1733讥关键词一一价 格：前15米进深切割的大商铺售价 13000元/仃。关

10、键词促 销： 过道最里侧的 3 间门面因不临街，那么按住宅价格 3200 元/仃销售。关键词铺改宅：7楼一层商铺在小区里，层高 4.45 米， 6 间商铺全部用砖墙隔起来，做成三房的户型结构，层高 3.3 米上图为燎原路沿街门面，出租率很低工程分析：该工程位于阳光花园东面， 靠近燎原一一白云生活圈， 由4栋多层、小高层 住宅围合而成。该工程三期尚有少数商铺在清盘中。相对来说，该工程处于一个比较为难的境地，商业业态缺乏，人气缺乏，导致该工程的商铺即使按住宅价出 售，也一时脱不出手。不过，幵发商接受了商铺改住宅的建议，对原有不好卖的 商铺进行整改，不失为一种可行的营销策略。工程之四：鑫汇君都商铺以

11、租为主关键词一一销售率：不到50%关键词入驻率：1非楼一层沿街仅剩一间门面未租。关键词一层：3070仃，租金171元/仃，售价30000元/讥关键词二层：打通，1000仃500+500,未租，租金40元/仃，售价9000元/仃。关键词三层：打通，1000 m2 500+500,已租一半，租金25元/仃，售价8000元/仃。关键词一一 一层内铺：打通，10000元/仃，面积150仃，40%左右已租。工程分析：鑫汇君都位于屏山大道 299号，在柳州市屏山大道东风汽车公司对面。该项目周边拥有良好的商业业态，靠近驾鹤商圈、白云商圈和箭盘山经济生活中心， 日常人流量大。屏山大道一线皆为柳州市繁华地段，附

12、近有多个成熟社区，处于一个相对优良的商业圈中。该商厦力争打造品质商业工程，工程的商业定位合理， 现已入驻商家有柳州市商业银行、中国移动、唐人街鹿凤楼、无极网吧、美儿宝 贝、零售空间、港式烧卤饭等，剩余少量现铺在售中。工程之五:青山悠客商铺关键词一-价格:50兀/仃左右关键词一-销售率：0%关键词一-入租率：沿街一楼仅有一间门面在装修进租中关键词一-面积：1层共10间商铺，60100讥2层580多仃3层600仃西江路口招商广告上图仅有一家门面入驻，人迹稀疏。工程分析：坐落于燎原路36号的青山悠客，北接繁华的河东新区，东望阳和幵发区，西北与屏山大道衔接，背靠多个成熟社区，南接南环路。作为主推小户型

13、的楼盘， 一幢为16层纯粹小户型，二梯 9户的高层商住楼，所有单位的面积都在3889仃之间。金森林房幵公司主打“ LOFT的概念。作为“后 SOHO寸代的LOFT户型， 其最大的卖点是按一层面积销售的户型可被隔成两层使用。与其他小户型不同，“青山悠客居住空间上主张用高度换取空间，其不少户型房高到达4.5米，最少也有3.9米。该工程之商铺目前之所以不好销售，一个重要的原因是地理位置。 它处于燎原路上，与西江路 东环路经济生活圈有一定距离，近距离内的商业气氛欠缺。不过，随着周边商业业态的日益繁华，所有滞销的商铺将会迎来新的销售时机。工程之六：鞍山大厦写字间关键词面 积：37 50 72仃简单装修关

14、键词租 金： 600 750 900元关键词入租率： 70%左右。关键词销售率： 60%左右。关键词一一物管费：1元/仃/月工程分析： 屏山大道与飞鹅相连，临近鱼马公园、江滨公园、驾鹤公园、屏山公园，是 旅游经济的福地。 该工程处于屏山大道原来最繁华的地段上， 位于驾鹤商业圈中， 临近鱼峰山中心商业圈。驾鹤路代表了柳州一阶段黄金时代的道路。从 80 年代中开始，随这驾鹤市 场的建成， 它更见证了柳州个体工商业的开展。 建在这条路的驾鹤市场， 是柳州 最大最早的批发市场，是双马探矿市场的前身。驾鹤路加上谷埠、鱼峰，形成了 最早河南商业圈， 和河北以沙街为起点的五星商圈遥相照应。 随着城市的开展和

15、 新的规划， 很多商铺被拆迁，这条路逐渐失去了它原有的繁荣， 被人为简单设计 成了一条景观路。 由此也减弱了鱼峰， 谷埠的旺气， 甚至对五星商圈也造成了一 定的的影响。驾鹤的风光不在， 所以鞍山大厦的商铺与写字楼， 市场前景相对来说没有那 么红火，价格也不是柳州最可贵之处。 不过， 曾经的繁华在很多柳州人脑海中有 深刻的印象， 曾经的风水宝地灵气尚存， 可以说该工程商铺和写字楼的售价和租 价，并不为贵，所以该工程的开展前景较为可观。5#楼为5层商务公寓。工程之七：嘉汇龙潭商铺关键词一规划:关键词一隹格:关键词一租金:关键词一面积:关键词一公摊:一期5栋楼的一层均为商铺,1500025000元/

16、 仃。65元/仃。3070仃，以30仃为主。最低3%关键词一一销售率：不详关键词入租率：5%左右上图为靠近荣军路之二期一、二层天地楼现铺，以饮食业为主，目前入租率很低左上图位临柳石路商铺，右上图为工程内铺嘉汇龙潭5号楼公寓带租约销售，投资分析如下:房号面积单价总价首付款年收益率5年总收益30%月供月租金收益5-31444 m23000 元132000元25900 元8100 元40500 元715元675元工程分析:嘉汇龙潭工程总用地 52亩，容积率为2.2，小区绿地率到达了 30%结合小区不规那么的地形，由南北向主干道将小区划分为三个组团，分别是西面组团、东北面组团和东南面组团。一期工程为东

17、南面组团，一共有5栋楼，分别是1号住 宅楼、2#、3#住宅楼、四#住宅楼和5#商务公寓。一期工程5栋楼的一层均为商 铺，其中5#楼为5层高的商务公寓，1#、2#、3#、4#楼均为6层高的多层住宅 楼，1#、2#、4#楼的6层均为复式结构。该工程约2.8万仃的商业规划，两条长约250米的步行街贯穿整个商业广场， 衔接柳石和荣军路，工程四大街区涵盖餐饮、品牌服饰、休闲电玩、数码通讯、 美容美发、日杂用品等多种业态，必将打造成鱼峰区里最耀眼的一站式消费、休闲购物的复合型商业综合广场，将结束五里亭长期以来商业零星散乱，档次低、 缺乏大超市和大卖场的缺陷。由于该工程周边缺乏大型商业集中地，其处于一个成熟

18、市场地段，目前商铺销售态势不错，不过入租率比较低。据周边市民介绍，出租率低的原因之一是该 工程商铺适用率低，如缺乏厕所等等。目前，已有南城百货、老百姓大药房、乔丹品牌服饰、波瑞德西式快餐、银行等多个主力商家进驻， 现根本均已进场装修。随着市场投资信心的增加，该项目商铺销售前景良好。第二局部：柳南区市场分析柳南区商贸繁荣， 飞鹅路更是商家云集， 温州商贸城、 新时代商业港等大型 商贸企业吸引了国美电器、南城百货、梦之岛、英皇国际俱乐部、柏图家具等一 批著名的商家进驻，总营业面积达50多万仃。因而飞鹅路有柳州河南新商圈 又 称飞鹅新商圈和“桂中商埠第一街之称。而以飞鹅路为核心的两翼三路，柳 邕农贸

19、批发市场等各种专业批发市场有 70 多个，占柳州市总量的约三分之一， 具有较浓厚的商业经营气氛。同时，该区工业根底雄厚，不仅有柳州工程机械股份、柳州上汽通 用五菱、二汽柳州东风、鱼峰水泥集团等十多家大型企业，围绕柳工、上汽通用 五菱及柳汽二基地的主要配套生产的中小企业， 云集的产业工人具有一定的经济 消费能力。代表工程之：京城商贸关键词调研数据：关键词规划：160 多间商铺， 全框架结构， 负 1 层高 4.8 米， 1层高 4.8米， 2 层高 4.2 米。关键词价格：1280030000多元/仃不等。关键词租金：100120仃，30元/仃/月。关键词面积：30多仃300多仃不等。关键词销售

20、 率：不到 40%。关键词出租 率：5%左右工程工地尚未完全开放该工程围墙内，仅有 2家门面进租装修中。工程分析：京城商贸工程位于柳州市柳邕路东段，是柳州京城房地产幵发全力打造的集商业、住宅、公寓、办公于一体的商业龙头品牌，京城商贸四面临街，交通非常便捷，南临柳邕路，北临南二巷，西临水果交易市场。商贸城上部主体 建筑分为三个区，西面为1号楼，东南面为2号楼，北面为3号楼，3栋楼的一、 二层与下沉式广场均为商场局部。 工程通过空中连廊将三个局部的楼宇合理地连 接在一起。空中连廊及室外楼梯的设置大大提高了建筑二层的平面使用率。商贸城由于四面临街，使得一、二层的商铺能够充得发挥它的商业潜能。 由于柳

21、邕路的整体商业形态以及工程原商业形态以五金机电为主，所以京城商贸的商业设计业态规划为五金、机电、日杂等。第三局部：【阳光五月广场】商铺改写字间之优劣势分析优势分析精装修写字间，省时省力省心。5.3米层高，LOFT空间格局，宽景决定企业开展的视野。占据白云成熟经济生活中心，投资前景良好。住宅价投资写字间，投资小，收益大，仅 2500元/仃起。劣势分析商铺改写字间，在该地段市场接受度很有限现场调查。尾盘销售，形象不佳。此前代理商在做该工程效劳口碑欠佳，有一定后遗症影响。产品缺乏写字间特有的配套， 如专业物管、中央空调、保安监控系统等配套时机点分析：全新包装迎合市场需求，时机增加新代理商操盘经验丰富

22、，业界有口碑，时机增加威胁点分析 金融危机尚未度过，市场投资信心缺乏。 受新?物权法? 限制，写字间不能或限制在居民区。 我产品三楼以上为民宅。 第四局部： 柳州写字楼的市场分析作为三线城市，柳州商业地产从 2000 年开始得到快速开展，房地产行业呈 现空前的繁荣景象， 无论是依旧繁荣的城中区， 还是柳南区、 柳北区以及鱼峰区， 更不用说意气风发的河东区了， 都有不少的商业地产涌现市场。 柳州商业楼盘的 空前火爆，引起广阔投资者的极大关注， 为柳州楼市带来一个新的物业投资领域。一、柳州市写字楼市场主要呈现以下几个特征：1、地理分布主要集中在两个区域：一是城中区，其中最密集的地方是原来的人民广场

23、周边。二是河东区， 市政东移带来的无限商机， 使河东区最近几年成为最炙手可热 的商业投资区域。目前，柳州市各城区在售的写字楼或兼商铺的有不少，有如河东区的阳光100国际5A写字楼；柳北区的汇金国际 5A写字楼；城中区的五星中环大厦、永隆大厦；柳南区的飞龙新城，鱼峰区的鞍山大厦、大东 . 星城国际等等。2、价格和租金柳州写字楼间的租金在 2040元/仃/月的区间范围。从国内写字楼市场价格来看，柳州写字楼的租金价格仅为国内写字楼租金平均价格的40%左右。从租金价格层分析，柳州市内写字楼的功能价值总体水平较低。3、物业管理柳州市大多数写字楼的物业管理大多是自行管理； 请专门物业管理公司进行 管理的写

24、字楼不多，老的如华侨大厦、 新大地商厦等， 新开发的如阳光 100写字 楼、汇金国际等等。 华锡大厦、供水大厦和中交大厦由于大局部楼层为酒店客房， 楼内的物业根本上交给酒店进行管理。目前柳州市内写字楼的物业管理费收费，每个月13.3元/仃左右，如鞍山大厦收取的物业管理费每个月仅为1元/仃。其它一些档次较低的写字楼物业管理费用算入租金内一起收取。4、保安监控系统目前柳州写字楼配套有保安监控系统的不多， 前几年开发的有如高新区管委 会大楼、华锡大厦、供水大厦、中交大厦等；新近开发的工程如阳光100、汇金国际等等，其它大局部写字楼根本没有保安监控系统配套。5、空调系统柳州大多数写字楼配套有中央空调，

25、 如外运大厦、 龙城大厦、 中北超市大厦、 贸易管理局大厦、华侨大厦，以及当前正在开发一些高档写字楼等。二、柳州写字楼存在的主要问题、市场需求及开展前景1 、物业管理问题：在所调查的写字楼中只有少数是请专业的物业管理公司进行物业管理的， 它写字楼物业的管理是都是自行管理。 物业管理作为效劳性软件配套， 物业管理 的高效性与便利性在很大程度上直接影响到业主的办公效率，与住宅楼盘相比， 目前办公写字楼普遍缺乏标准的物业管理。 写字楼采用自行管理的方式固然可以 降低业主办公费用支出， 但其中存在的弊端也很多， 如租金管理和水电费管理混 乱、垃圾处理不及时、设施维护不到位，办公环境平安性不能保障等等。

26、写字楼 作为专业办公场所， 保安监控系统是平安的保障， 目前除了少数写字楼配套保安 测控系统之外，其它写字楼一概没有监控系统。2、配套问题大堂专业的大堂配套，是写字楼的形象所在。目前柳州市内的很多写字楼没有大 堂配套，即使有也不是专门用于商务办公用的，仅作为酒店大堂使用。 商务中心配套有专业商务中心的写字楼很少。智能化水平当前大局部写字楼都有 接入，很多办公写字楼的宽带需要租用者到电讯 公司申请办理，写字楼自身没有统一在各办公楼内接入宽带。3、停车问题写字楼的停车场车位数量配套日益显得重要， 但是目前远远不能满足现有业 主的需要， 近几年柳州市企业单位和私人拥有汽车的增长相当快。 而现有写字楼 停车是个很大的问题， 特别是城中区内的写字楼车位严重缺乏， 有些写