商品房工抵房操作指引(2019版)

1、XX 区域工抵房操作指引（ 2019 版）一、对工抵付款的要求1 、要符合关于下发 的通知的具体要求： （1）工抵付款属于正常的合同付款，依照正常的合同付款手续办理。（ 2 ）工抵金额原则上不得超过产值的90% ；质保金不得以工抵方式提前支付；特殊情况需报区域审批。（3）同一房源，只能工抵同一施工单位的合同付款；不得多家施工单位的付款用于工抵同一房源。 （4）只有取得施工单位开具的发票才能办理正式的工抵手续。2 、我司未按合同约定的付款期限支付款项，形成供应商对我公司享有的到期债权，我司与乙方同意用以物 抵债的方式支付欠款； 或，虽未到达合同约定的付款期限 （即债权未到期） ，但我司与乙方提前

2、约定以抵房的 形式支付乙方已经实现的产值。3 、项目公司成本部以及具体业务部门依据合同约定的付款期限并结合工程进度确定抵款的，抵款额度最大 限额为：乙方已经实现的产值 -质保金 /保证金 -应代扣代缴的税金。4 、工抵房源明细及房款总值由公司营销部根据项目的销售情况提供，并报平台营销管理中心审批后，方可 作为工抵房源。原则上此类房屋必须为滞销的、相对积压的房屋，抵款价格不得低于集团报备的销售底价， 特殊情况上报区域公司审批。5、工抵付款应满足合同付款要求，合同付款应满足累计付款W累计应付款W累计产值W合同（结算）值，不 符合要求的应依照借款合同流程处理。二、工抵的形式1 、全额抵房款的形式：

3、对乙方的欠款金额（含到期债权及未到期债权） ，足以抵偿工抵协议中约定的房屋价 款，以一次性支付房款的形式办理工抵手续。全额抵房款具体可分为直接工抵与第三人工抵：（ 1）直接工抵是将房屋直接抵偿给乙方，并与乙方签订商品房买卖合同。（ 2）第三人工抵是将房屋抵偿给乙方后，由乙方指定第三人作为实际买受人与公司签订 商品房买卖合同 ： 若在签署抵房协议书时， 乙方已指定第三人， 则由公司与乙方、 第三人共同签订 工抵房协议（附件 2）。 若在签署工抵协议书时，乙方未能指定第三人，则由公司先与乙方签订工抵房协议（附件 1），待乙方指定第三人购房人后，由乙方和该第三人向公司出具工抵变更房屋买受人确认函（附

4、件 4） ，由该第三人作为实际买受人同公司签订商品房买卖合同 。2 、仅抵部分房款（优先抵偿首付款）的形式： 对乙方的欠款金额（含到期债权及未到期债权） ，不足以抵偿 工抵协议中约定的房屋价款，需要以现金或按揭方式补足差额的工抵形式。1）部分抵房若以现金形式补足差额，可进行更名；若以按揭形式补足差额，则不可更名 （ 2 ）更名操作详见广深区域工抵房更名操作指引 。3 、对于跨项目工抵的形式，除按以上1、2 点操作外， 工抵房协议须使用附件 3 的版本。三、操作流程第一步：工抵房房源确定1 、当月 项目成本部 走完产值审批后，在发起付款申请单之前，工程款所属 项目工程部 负责与合作单位协商 工抵

5、房事宜， 成本部 负责提供可办理工抵房的当次应付款信息， 营销部 负责提供工抵房房源及价格。2 、工程部 与合作单位协商一致后，由 成本部 确定工抵房房源和抵扣款项，并负责协调合作单位出具工程 款抵房款申请单 （附件 5 ）及开具当次应付款全额增值税相应发票，并将XX 项目工抵单位情况明细表（附件 6）反馈给营销部， 营销部 对该房源进行销控管理，锁定该房源。3 、工程款抵房款申请单一式二份，工程款所属 项目成本 留存一份，工程款所属 项目财务 留存一份。 第二步：工抵房流程发起1 、工抵房源锁定后，由 成本部 发起工抵房 OA 审批流程，审批通过后，由 营销主导 与合作单位签订工抵 房协议，

6、 成本、法务、财务、招采等部门配合 。2 、工抵房协议需明确更名事宜，约定在双方签订协议后的一定期限内，施工单位需提供工抵房的最终买 受人，并与我司签署变更房屋买受人确认函 。工抵房更名严禁干扰案场正常销售秩序， 2019 年工抵房自 2020 年 1 月 1 日起可开始更名，更名截止时间为 项目竣备前 ，特殊情况需上报区域公司审批。如工抵房已 进行网签，则网签合同后不能更名。3 、工抵房协议一式四份，工程款所属 项目财务 留存一份，购房款所属 项目营销 部门留存一份，工程款所 属 项目成本 留存一份，交合作单位一份。第三步：工抵房抵扣款项支付1 、在工抵房流程审批通过后， 成本部 应将工程款

7、抵房款申请单 、工抵房协议 、OA 审批单、 XX 项目 工抵单位情况明细表及公司规定其他付款资料移交给工程款所在项目工程部，由 工程部 在 SAP 系统中发 起付款申请流程，并填写工程款抵房款信息。2 、在完成付款审批后， 项目工程 部经办人应将该次工程款支付全套资料移交给工程款所在项目财务人员。 项目财务 在资料审核无误后，办理相应的付款业务并通知销售管理人员和收款人员， 同时依据抵房协议和首 付款单据在 SAP 系统中做相应的帐务处理。3 、工抵房源的更名及正式网签商品房买卖合同的签订：在合作单位付清购房全款、确定买受人后， 项 目营销 部门按营销管理制度要求发起更名审批流程， 审批通过

8、后营销部门可与工抵房源买受人按正常签约流 程签订商品房买卖合同4 、工抵房退款：工抵房已将房源转至新客户，新客户交齐首付款后，多出的首付款按多收房款原则退款至 工抵方，由销售口径退款。待新客户款齐后，方可将工抵方剩余房款退出。5 、工抵操作流程中的注意事项：（ 1 ）成本部 应根据工程款的付款进度确定本次可办理工抵额度，签批时主要审核的本次可办理工抵的金额 是否正确，是否存在超产值付款，核对“工抵申请表”填列的准确性，申请抵债的房屋是否在抵债房源内。（ 2 ）财务部 审核相关手续包括：工抵申请表、工抵协议、乙方开据的发票、收款通知单、付款结算单和项 目付款单。工抵相应付款业务办理完结后，才能办

9、理工抵收款手续，财务部需留存每一笔工抵的协议并登记 工抵台账，记录工抵房屋和合同工程相关信息。（ 3 ）法务部 主要按照工抵条件审核抵房协议书各条款内容，在乙方指定第三人作为实际购买人时，应审核 其出具的更名确认函 。（4）“工抵”业务若涉及第三方买受人的，在签署工抵房协议时除需明确房屋合同值、所抵欠款金额等 要素外，如存在款项差异，需明确差额承担方。（ 5 ）与施工单位签订的每一单 工抵房协议 的签约方， 必须加盖施工单位的公章 （所加盖的印鉴应与 施 工合同预留的印鉴完全一致） 。（ 6 ）跨城市抵房原则双方各按50% 计算业绩，若抵房款涉及两个以上城市公司，须在融 E 单独汇报审批。（ 7 ）本管理规定只规定“工抵”事宜，房屋交易中涉及的其他事宜按商品房买房正常程序办理。“工抵”业务必须在成本部、财务部、营销部共同协调的前提下共同操作，严禁在部门内暗箱操作。（8）工抵房更名前后，工