荣盛房地产发展股份公司房地产新项目发展管理制度

1、房地产新项目发展管理制度第一部分 前言一、编制目的为适应公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提 高决策效率，规避投资风险，结合公司房地产开发业务规范等相 关制度，特制定本制度。二、适用范围本制度适用于公司全资拥有、控股或相对控股的房地产分子 公司和总公司发展部（以下简称发展部）在开拓新项目过程中涉 及立项报审、可行性研究报告报审、城市发展和住宅市场调研报 告报审及项目委员会审批等项工作范围。三、职责权属1、公司战略委员会负责本制度的制订、修改、指导和监督；2、本制度解释权、修订权归公司战略委员会所有。第二部分 操作规范一、部门职责（一） 项目委员会1、负责总公司发展部和分子公司新项目投

2、资意向 书、项目可行性研究报告和城市发展和住宅市场调 研报告的评估和决策意见审批；2、负责组织召开新项目论证会；3、负责合同文本或相关协议的审核。（二） 发展部1、负责新城市项目的拓展和投资意向书 、项目可行性研究报告和城市发展和住宅市场调研报告的 编写；2、负责分子公司新项目的立项评审和投资可行性 建议；（三） 分子公司负责分子公司管辖范围内新项目的拓展和 投资意向书 、 可行性研究报告 和城市发展和住宅市场调研报告 的编 写；（四） 其他职能部门 （工程系统、 财务系统、 研发系统、 营销策划系统、行政办公系统）负责出具所管辖系统专业评审意见；二、新项目发展信息通报 分子公司定期向项目委员

3、会及发展部通报新项目概况和进 展程度，发展部及时汇总整理包括发展部负责的新城市项目拓展 情况并在项目委员会月度例会上通报；如遇特殊情况发生，分子 公司必须及时通报发展部及项目委员会。新项目发展信息通报制式格式参见附件 1三、工作内容和流程（一）分子公司意向项目1、适用于分子公司为发起方的项目。分子公司发起报审时， 须向项目委员会及发展部同时提交由分子公司编写的项目投资 意向书；发展部根据项目投资意向书进行评估， 2 个工作日 内向项目委员会提交评估意见。项目投资意向书模板详见附件 22、项目委员会依据项目投资意向书进行评估，并结合 发展部意见决定是否立项， 5 个工作日内下达批复意见至分子公

4、司，并抄送发展部。3、如获得立项，则分子公司 15 个工作日内（视项目紧迫性 可适当延长）完成实地调查和研究工作，并向项目委员会和发展 部报送项目可行性研究报告 。如未获得立项，分子公司将根 据项目委员会批复文件安排下一步工作，工作流程终止。项目可行性研究报告模板详见附件 34、发展部依据分子公司项目可行性研究报告和对市场 的了解并通过与分子公司的沟通， 5 个工作日内向项目委员会提 交评估意见；5、项目委员会依据项目可行性研究报告进行评估，并 结合发展部意见决定是否需要发展部进行实地调研并出具项目 可行性研究评审意见 。如不需要，项目委员会则 7 个工作日内 下达批复意见至分子公司并抄送发展

5、部。6、如需要发展部出具项目可行性研究评审意见 ，发展部 需深入实地进行调研，分子公司须密切配合与支持，原则上 10 个工作日内向项目委员会提交项目可行性研究评审意见 。项 目可行性研究评审意见主要内容包括区别于分子公司项目可 行性研究报告的独立意见等。7、项目委员会依据发展部项目可行性意见和项目情况， 决定是否需要就专项问题征询相关职能部门意见。营销系统负责 项目及产品定位等问题； 工程系统负责地质构造勘查、 建安成本、 工程进度安排等问题；财务系统负责银行系统调查、公司资金筹 措和经济测算等问题；研发中心负责项目规划及产品设计配比等 问题。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司并抄送

6、 发展部。8、各相关职能部门须针对项目委员会专项问题及时反馈意 见，各职能部门反馈意见原则上需在 5 日之内报送项目委员会。 如 5 日内某相关职能部门未能向项目委员会提交反馈意见，项目 委员会将判定该职能部门无意见并书面告知该单位第一负责人 此判定结果。9、项目委员会依据分子公司、各职能部门相关意见和项目 综合情况，决定是否召开项目听证会。如不需要，项目委员会则 下达批复意见至分子公司，并抄送发展部。10、如决定召开项目听证会，项目委员会应向项目委员会委 员、分子公司或发展部、其他与会人员发出会议通知和项目可 行性研究报告 、各职能系统专业意见等资料，同时抄送公司其 他有关职能部门负责人。会

7、议通知包括会议召开的时间、地点、 方式。11、听证会由项目委员会出面主持。 具体内容和安排详见五、 项目听证会12、项目通过论证后，分子公司或发展部对各评委意见须予 以高度重视并跟进相关工作，须将跟进结果及时汇报项目委员 会，直至正式签署土地出让合同或正式合作协议。13、项目委员会对正式签约合同文本负有审核责任。如项目 委员会发现合同文本与项目委员会审批意见或听证会通过内容 有较大差异，须及时提请分子公司或发展部给予合理解释，同时 评估是否签约。只有项目委员会审批通过，才能签署土地出让合 同或正式合作协议。工作流程图相见附图一：一线公司投资意向书和可研报告上 报流程（二）发展部意向项目 发展部

8、意向项目除发起审批方为发展部外，其余类同以上工 作内容和流程。过程中除项目委员会特别授权外，分子公司不参 与期间流程。工作流程图相见附图二：发展部投资意向书和可研报告上报 流程四、论证报告 如报审项目立项，必须编写项目投资意向书 、项目可行 性研究报告。进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写 城市发展和住宅市场调研报告 。城市发展和住宅市场调研报告模板详见附件 4五、项目听证会1、会务组织：项目委员会负责听证会会务工作。2、会议主持人：项目委员会主任或副主任。3、评委成员：项目委员会成员、项目相关分子公司总经理 （新项目报审发起人为分子公司） 、发展部经理、其他有关职能部门负责人

9、以及委员会授权的其他参与人员。4、与会人员：评委、项目所在分子公司相关人员、发展部 成员、其他人员。5、会议形式：现场、远程会议。6、相关工作内容：（1）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会 才能召开。（ 2）项目委员会负责在听证会召开 3 个工作日前将项目 可行性研究报告和荣盛发展提交听证会项目概况表报送各 位评委。（ 4）评委应认真研究分析项目可行性研究报告和相关 资料，在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求相 关职能部门意见。（ 5）听证会召开前，项目委员会可就专项问题向公司职能 部门征求意见，并在听证会会上陈述。（6）听证会议程为：分子公司或发展部介绍项目可行性 研

10、究报告内容、其他与会人员质询、分子公司答复质询、评委 投票表决、授权工作人员唱票及项目委员会主任提出论证决策意 见。（7）评委应认真分析讨论项目的可行性，须于会议结束前 填写荣盛发展关于提请审议 * 地块项目投资可行性表决票 ， 详细写明对项目的评估意见、开发建议和评估结论。（ 8）项目委员会须于听证会结束后不超过3 个工作日内完成批复文件下发报审单位。项目委员会应于不超过 3 个工作日内 完成听证会会议纪要，并呈报项目委员会，评委、分子公司、发 展部经理、公司其他职能部门负责人。7、会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿 费用、餐费以及会务费用，由项目所在分子公司或发展部承担。 交

11、通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。荣盛发展提交听证会项目概况表制式模板详见附件 5荣盛发展关于提请审议 * 地块项目投资可行性表决票制 式模板详见件 6六、取得土地竟买资格或签署合作意向已获得项目委员会批复同意或已召开项目听证会并通过，分 子公司或发展部可参加土地招拍挂报名工作，可与合作方（土地 方）签署合作意向；七、签署土地出让合同或正式协议取得土地竟买资格确认书或签定项目合作意向书后，分子公 司或发展部及时向项目委员会汇报协议谈判等项目进展情况，必 要时，律师可介入项目谈判和合同（协议）起草工作。分子公司或发展部参加土地竟拍或与合作方（土地方）签署 正式协议前必须完成以下

12、工作：1、获得项目委员会审批、同意或召开项目听证会并通过。2、董事长授权最高土地报价和合作底限。3、报送董事会通过。董事会议案由董秘处负责起草。4、合同文本与项目委员会审批或听证会通过条件一致；若 不一致，分子公司或发展部要重新论证，并将论证意见报项目委 员会审批，必要时可提请原听证会评委重新论证。八、付款审批程序1、分子公司或发展部在取得土地招拍挂报名资格或签署合 作意向后，才可以申请并支付保证金或定金（诚意金） 。2、分子公司或发展部在签署正式合同（协议）后，方可按 照签约合同条款支付地价款。注：付款程序参见公司制度第三部分 附则1、本制度是公司房地产新项目发展的根本管理制度，适用 于分子

13、公司或发展部通过招拍挂、合作参股等方式取得土地。2、拓展新项目进展过程中，如出现与本制度不适应的情形， 可视具体情况由公司相关职能部门商议执行。3、本制度可根据公司发展和行业环境变化需要适时修改。4、本制度自执委会通过之日起执行。附件：附件 1：新项目发展信息通报附件 2：项目投资意向书附件 3：项目可行性研究报告附件 4：城市发展和住宅市场调研报告附件 5：荣盛发展提交听证会项目概况表附件 6：荣盛发展关于提请审议 * 地块项目投资可行性表决附件1:新项目发展信息通报表说明：1、填写范围：考虑重点介入和发展的项目， 从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列， 若签约后合作条件发生变

14、动也要求在此快报中反映；2、上报时间：每月10日、25日（遇节假日应以离 此最近工作日为上报时间） 以电子邮件形式传到公司发展 部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，发展部邮箱：FAZHANBU RISE.CN3、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影 响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化 内容。填填报日期：一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑其中：住宅容积率面积公建土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。合作

15、方式及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。备注填报单位填报日期：二、项目进展状况及工作计划详细内容项 目 进 展 状 况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备 签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦占八 '、八、难点项目进展的主要难点和焦点。项 目 发竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市 重大土地购买或其他投资。展 环 境 变 化竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政

16、府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的 提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素女口：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。附件2:项目投资意向书模板一、城市基本情况（一）、城市基本背景1、城市概况从地理位置、交通、经济方面概括性描述城市。（城市地理位置区位图）2、行政辖区概况描述城

17、市辖区情况，包括面积、人口，尤其是城市主城区辖 区规模和人口红利。3、交通条件描述城市交通概况，包括对外铁路、高速公路、国道、水运 和空运交通等，以及对内的城市主干线、和主要桥梁（对外交通 有重大效应），以及未来城市重要交通发展规划等。4、主要经济支柱及产业 经济结构（三产比率）及特点，特别是服务业及支柱产业发 展状况。（二）、城市宏观经济概况1、经济总量描述性文字，阐述城市经济总量 GDP发展状况，并注明数据来源。2、固定资产投资描述性文字， 阐述城市固定资产投资概况， 并注明数据来源。3、社会消费描述性文字，从社会消费总额方面概括性描述城市消费情 况，并注明数据来源。4、财政收入描述性文字

18、，概括性描述城市财政收入情况，并注明数据来 源。5、城市居民生活水平描述性文字，从城市居民可支配性收入、消费性支出和现有 居住水平 3 个方面概括性描述城市城市居民生活水平。6、2008年XX市主要预期目标描述性文字，说明下年度主要经济发展目标。7、城区中长期（或十一五）房地产发展规划 描述性文字，阐述主城区中长期（或十一五）房地产发展规划。二、房地产市场概况（一）、房地产投资开发概况1、房地产投资2、房地产开发概况 在建面积、新开工面积、竣工面积等（二）、土地市场近 1-3 年土地出让情况分析（土地出让面积、各地块成交价格、面积、容积率、建筑面积、楼面价、开发商、开发情况）（三）、商品房市场价格描述城市近两年来商品房市场价格及走势（原则上要求提供 图示），尤其是当年的商品房市场整体价格和项目所在行政区价 格情况，重点分析价格走势。（四）、市场供需分析每年新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、供销比 等，以及供应量和需求量的波动变化。（五）、市场版块分析1、市场版块划分2、区域版块供需分析3、区域版块价格和典型楼盘分析4、区域版块典型楼盘一览表区域版块项目名称项目规模产品类型价格面积区间销售状况开发商备注三、意向项目地块初步分析（一）、意向地块基本情况1、地块位置意向项目地块地理位置和在城市或所属行政区的地位