购房送面积的猫腻

1、购房送面积的猫腻 “买房送面积”不过是鸡肋2011-2-11随着楼市成交的清淡，如何拉动销售成了开发商要考虑的事。不过，对于很多开发商而言，降价似乎永远不在解决问题的方法之列。如今，又有开发商玩起了“买房送面积”的伎俩，而且赠送面积的位置也从过去“顶层送阁楼、底层送地下室”，发展到了“入户花园变客厅、空中廊苑变房间”，甚至连飘窗也能摇身一变成为休闲区。其实“买房送面积”并不是什么新鲜花样，但对于“白送”这两个字，大多数购房者都没有什么抵抗力。比如近期上海宝山某楼盘送的面积达到了卖的面积的三分之一，而该项目在目前低迷的大环境下，平均每天也能卖出6套以上。俗话说“没有免费的午餐”，那些宁可楼盘滞销

2、也不愿意降价的开发商真会如此大方？买房送面积究竟便宜了谁？对于获得了几十平米赠送面积的购房者而言，乍一看是白赚了几十万甚至上百万元，不过这便宜却可能是食之无味弃之可惜的“鸡肋”，一方面赠送面积一般实用性都不会太高，地下室不通风、入户花园面积太小、夹层高度太低，这些“白送的空间”最后很可能只能沦为“储藏室”；另一方面，所谓羊毛出在羊身上，有赠送面积的房源单价一般要高于别的房源，而且随着赠送面积的加大，虽然整个楼盘表面上的容积率没有变化，但是实际居住空间必然会受到挤压。如果说鸡肋还只是让人无奈，那么当这些“馅饼”变成“陷阱”的时候，购房者可能会更加抓狂。由于赠送面积不会列入合同，因此如果在交房时开

3、发商变卦，购房者也只能吃哑巴亏。而且有些开发商会将其无权赠送的公用面积也作为赠送面积来吸引眼球，这也有可能引发业主之间的矛盾。更关键的是，由于对于赠送面积的改造并不符合规划设计，购房者甚至可能会面临“违章搭建”的问题。但对于开发商而言，赠送面积毫无疑问是打得响的如意算盘。一方面，购房者很买“白送”的账，只要挂出这一旗号，就能在不降价、甚至提价的情况下获得良好的销售速度。另一方面，开发商甚至从赠送面积中省下成本，由于赠送面积不计入容积率，其增加的只是很少的建筑成本，却能规避更高的土地和税费成本。如此好事，难怪他们乐此不疲。笔者认为，随着房地产政策的收紧，开发商打政策擦边球的行为也会愈加频繁，这不

4、仅有可能带来建筑安全性上的隐患，更可能直接影响到政策实施的效果，最后损害的还是广大购房者的利益。因此，有关监管部门在项目报建和审核过程中，应该更加严格控制此类情况的发生，同时也应该对现行的有关规定进行 适当的修改，以防止开发商继续打擦边球。对于购房者而言，虽然白送的面积看上去不错，但在选择这样的房源时，请务必多留一个心眼。对于开发商而言，如果真的想拉动销售，就不要再与购房者玩这种华而不实的把戏，实实在在的降价才是正途。购房送面积是否划算?小到几平方米的露台,大到十几平方米的入户花园,当前,各种样式的赠送遍布中山楼市,且花样越来越多。虽说送面积这招吸引了不少人看房与买房,可就有人不禁要问:“得到

5、额外的面积,这究竟是好事还是坏事?”从某种程度上讲,通过面积的赠送消费者确实从中得到实惠。如早已将赠送运用得极为娴熟的中信凯旋蓝岸与中信左岸,在算上赠送面积后其房价可以说是较为可观。又比如近期上市的宝嘉上筑,尽管其开价4400元/平方米,但算上赠送面积也低至近4000元/平方米。此外,由于赠送的面积往往不写入购房合同中,这意味着这一部分面积也不会为业主增添装修费与物管费。然而,天上也不会白白掉下馅饼。在房价高涨时期,面积小的户型难以满足业主的更多需要,出于促销的目的,有的开发商便利用业主的心理需求做文章,打出“买房送面积”、“一房变两房”的噱头,让购房者追涨出手。此外,由于赠送面积多半不写入购

6、房合同中,当中存在着不少风险。首先,有些赠送的面积属于公用面积,譬如庭院、屋顶花园等,该部分面积属于小区业主共有财产,开发商无权赠送,该赠送行为本身就是不合法的。其次,未来“赠送面积”发生重大的安全隐患、事故都将得不到法律的支持,即使“赠送面积”写进合同的附加条款,也没有法律效力。因此,一旦“赠送面积”出现任何事故以及产权纠纷都得不到法律支持,一切责任也都由当事人自己承担。最后,楼盘赠送的这种面积,产权证当中是不包括也不承认的,因此将来购房者遇上投资、抵押、转让、继承、拆迁等情况,法律不会认可这些赠送面积,只承认产权证上登记的面积。综上所述,购房者在买房时遇到这方面的赠送,还是不要轻易接受为好

7、。如果你是从实用出发愿意接受开发商的赠送面积,也要处理好赠送面积的权属,并要求附图,可避免不必要的纠纷破解开发商“赠送面积”谜局提要：正是为了防止开发商 “偷面积赠送”，政府才实施建设工程规划许可制度，对项目的规划设计予以审核、验收。事实上，开发商若要给购房者以实惠，应当合法建设并降低房价，让购房者真正获得低价合法的产权房屋。在以“新国十条”为开端的史上最强调控政策之下，各地楼市一度沉寂了下来。为了达到既不降价又能拉动销售的目的，开发商又开始大玩“赠 送面积”的花招。其实，“赠送面积”是楼市中常见的宣传噱头。在一般人看来，受赠总归是好事，但在现实中业主和开发商为此产生纠纷的也不少。赠的是什么面

8、积如果开发商真的有心让利，直接降低房子的单价就行了，何必拐着弯儿“赠送面积”。那么，开发商赠送的一般都是些什么“面积”呢？1、“偷面积”所谓“偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位面积的使用率，让购房者觉得“物超所值”。“偷面积”实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少了建筑的套内面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者，以增加项目销售的卖点。2

9、、违建面积部分开发商的 “赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”，使得房屋实际使用面积增大。3、侵犯共有面积开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。根据物权法规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商

10、所有，开发商等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。涉嫌虚假宣传所谓“赠送面积”，前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。由于开发商所“赠送”的面积是不计入容积率的，部分赠送面积甚至是涉嫌违法和侵权的面积，其赠送行为均属无效。即便其能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，但因为开发商在售房时便已经将赠送面积的成本摊到了房价中，“赠送”仍旧是有名无实，故涉嫌违法虚假宣传。只是相关部门长期以来对开发商“赠送面积”的宣传视而不见，进一步纵容了开发商。所获“面积”不牢靠因开发商对所赠送的面积往往不具有合法产权，因此不会也不可能写入房

11、地产证。而根据我国物权法规定，只有依法登记 并取得房地产证的产权面积才受法律保护。这就意味着开发商所送的面积并不受法律保护，不可能像房地产证登记的面积一样，可以用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，在遭遇纠纷时权益更是无法得到保障。损害他人利益由于开发商加建了 “赠送面积”，总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。又由于容积率与土地出让金的多少有关，调高容积率需要补交土地出让金，办理规划变更手续，部分“赠送面积”是开发商未经调整容积率违建而来的面积，开发商提高了容积率却没有补交地价，导致了国家财政收

12、入的流失。类似宣传应限制开发商“赠送”的面积既然不合法，为什么所有的购房者还趋之若鹜呢？原因很简单，反正是“赠送”的，有了总比没有好，不要白不要，这是几乎所有购房者共同的想法。因为一方面该面积表面上看是不计价的，另一方面“法不治众”，即便是违法搭建，估计也不会让业主整改。至于产权合法与否、容积率提高后的居住舒适度降低，一般很少有人予以关注，财政收入的流失更和业主无关。从这个角度来说，购房者自然愿意接受。正是为了防止开发商 “偷面积赠送”，政府才实施建设工程规划许可制度，对项目的规划设计予以审核、验收。所谓的“赠送”往往有名无实，涉嫌虚假宣传，应当予以明确禁止。比如成都今年就出台新的“规划管理技

13、术规定条例补充”，“高赠送空间”的楼盘被叫停。事实上，开发商若要给购房者以实惠，应当合法建设并降低房价，让购房者真正获得低价合法的产权房屋。买房赠送面积不是天上掉馅饼 有些原来就是你的有些赠送面积，原来就是你的房管局的工作人员表示，对于赠送面积，购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断。如果产品设计合理，买房人能得到额外使用面积，开发商房子也卖得好，可以说是一种双赢，但如果冲着“赠送”两个字盲目以为捡了便宜，冲动买房，万一赠送部分设计得不好，不能利用或对后期使用造成困扰，那就得不偿失了。专业人士透露，目前很多楼盘所宣传的赠送面积大部分是国家规定不计面积的。比如根据相关规定，入户花园以及没有封闭

14、的阳台算一半面积；露台是完全赠送的；地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。如果 开发商将这些也计入“赠送面积”，那只是在玩炒作的噱头罢了，只有像江北某楼盘那样，赠送3/4的阳台面积，那才算是真的赠送了购房者面积，得到了实惠。“天上掉下来的馅饼”不一定好吃笔者了解发现，绝大多数楼盘的赠送面积都不计入产权证，这就意味着这些赠送的露台、院子等只有使用权，像公共的楼顶平台等则属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。“实

15、际上真正赠送面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120m2的房子，开发商只收110m2的钱，那10m2才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。”房产局工作人员表示。江苏苏源律师事务所房地产部资深律师王炜提醒，购房者面对“赠送面积”的诱人“馅饼”，一定要保持清醒的头脑，认清三个问题：一、所谓“赠送面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，买房更应该重点关注房屋的质量、配套等要素；二、一些“赠送面积”，如阁楼等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、容易受热受潮等问题，一定要先看好再签合同；三、入户花园、挑高阳台等能否封闭起来，并非由开发商说了算，这取决于城管或物管是否批准。购买前这些最好以

16、合同的形式进行约定，否则今后很容易发生纠纷。而且，“赠送面积”不属于产权面积，今后如果遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益很难得到保护，容易产生纠纷。赠送的面积能收物业服务费吗？李先生问：我的屋顶是阁楼，阁楼顶部与地面高差约4米左右，而四壁是倾斜屋顶坡面，只有约半米为垂直墙面。当初与开发商签约时开发商没把阁楼部分计入销售面积，仅按复式两层楼的建筑面积写进合同，合同中标明的建筑面积为150余平方米。但物管公司要求在此基础上再加上阁楼面积约30平方米进行收费。物业公司认为，开发商与李先生之间在售楼阶段达成的关于销售面积的让步不应影响到物业公司按实际面积收费。请问：物业公司的说法有道理吗

17、？赠送的面积能收物业服务费吗？江苏彭隆律师事务所顾爱军律师：江苏省物业管理条例第二十二条规定，物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。江苏省物业服务收费管理办法第十五条规 定，物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。物业服务企业可按物业服务协议或买卖(租赁

18、)合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。业主、使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。从以上法律规定看，物业收费标准以房屋登记的面积作为主要的计算依据，在没有进行产权登记前，物业公司可依据房屋买卖合同记载的建筑面积计算。结合李先生陈述的实际情况，对于开发商赠送李先生的阁楼的面积是否需要收取物业管理费，主要取决于房屋登记簿有无登记。如果赠送部分的面积不属于房屋登记簿登记的面积，物业服务公司不应该收取相应的物业服务费用，如果没有办理产权登记，物业管理公司一般应当暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算物业服务费。房屋登记

19、以后，应据实结算，根据房屋登记簿登记的面积情况，多退少补。买房赠送面积成潜规则 揭秘:羊毛出在羊身上西部网讯 由于西安楼市近期价格走高，房屋销售量以往相比有所下降。为此，不少楼盘纷纷推出了一些买房赠面积的优惠条件，优惠的方式也是花样百出。既有“顶层送阁楼、底层送地下室”还有“入户送花园、空中送露台”。那么，开发商的宣传可信吗？这些买房赠送面积的优惠是真实惠还是开发商惯用的销售伎俩？记者就此进行了调查。买房送面积 羊毛出在羊身上记者首先来到了位于西安高新区某楼盘的销售中心。这家楼盘推出的优惠条件是买一层送一层。记者：LOFT多大？ 销售人员：有40到100多都有，适合投资的，挑高有5.3米。SO

20、HO6.7米。这家楼盘主打的是商用住宅，推出的是买一层送一层的LOFT和SOHO户型，听说记者买房，售楼小姐领着记者来到样板间实地查看。售楼小姐：这房子在2.8米高处我们做了预埋件，你可以全封闭也可以半封闭，搭出来一个楼上楼下，全封闭完可以做到80平米。记者：这现在是41平米，算面积咋算？售楼小姐：按单层卖。除了买一层送一层的，售楼人员还说，这里还有部分房型买房再单独赠送几平米的面积。而且销售的十分火爆，并让记者看一看样板间。售楼小姐：把这个位置送给这一户，这房子5.3米高，走廊只需要3.1米。把楼上的面积送给这一户了。看完漂亮的样板间后，见到记者对于购房送面积的条件十分心动。售楼小姐话锋一转

21、，倒出了购房送面积的奥秘所在，就是送的房子售价比不送面积的房子价格 要高出两千多元。售楼小姐： 46。85平米，不送买7700元，那个9300元送了8个平方，单价上去了，没有绝对赠送的，开发商这个算得很清楚的。见记者还在犹豫，这位售楼小姐又举了个例子，说出了实情。售楼小姐：本来卖1.1万一平米，如果你不要车，就按九千算。买房送房不是真的送，我说话比较直，就加到你单价里了。送露台送飘窗 露台飘窗本不属于建筑面积 听这位售楼小姐这么一说，看来羊毛真是出在了羊身上。那么，这种售楼方式在西安楼市是个别现象还是普遍存在。记者又走访了几家楼盘。随后，记者又来到西安浐灞新区附近的一处楼盘，这里销售的都是几百

22、平米的洋房别墅，开发商对外宣称：在这里买底层房送车库，买顶层房送露台。售楼小姐：这个面积是280平米，送50平米车库，这50平米是送的。记者发现这家楼盘推出的赠送面积的房子售价同样也是高于其他平层。但是高多少，售楼小姐却不细说，只说每平米会高一两千元。记者：贵在哪了?售楼小姐：贵在我刚才说了一层相当于别墅，顶层送的前后双露台，享受就不一样了，它是复式的，所以价位就有区别了。记者算了一笔账，以赠送车库和露台的房子为例，每平米高出1500元计算，250平米就的房子就要高出45万元，也就是说，房产商送给的车库和露台实际上还是你自己了价钱买来的，购房者并没有得到实惠，而事实上所谓的买房赠送阳台、露台、

23、入房花园、飘窗并不是开发商在“发善心”。因为按照2000年出台的国家标准房产测量规范第三条，不计算建筑面积的范围规定：房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算建筑面积。显然，这是开发商在欺骗购房者。偷换概念 复式送精装有猫腻随后，记者来到西安市南郊另一家尚未开盘的楼盘，在售楼部里记者看到，来这里买房的人络绎不绝，原来买这里房子带精装修。售楼小姐：现在卖五号楼，我们楼的性价比很好，现在是六千左右，而且是精装的复式。同一些楼盘一样，这家楼盘也有买房总送面积的优惠条件。售楼小姐：这种复式的户型，楼上都有一些赠送面积，因为一楼有过道，二楼没有过道，会把这算入室内，但不计入您面积，不算钱，算赠送面积

24、，非常合适。在现场记者看到，这家楼盘的层高非常低，尤其是二层只有2米1左右。按照国家标准房产测量规范第三条，不计算建筑面积的范围规定：层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室不计算建筑面积。而这里却是实 际面积来计算。记者：不超过2.2米，就应该按半面积收费嘛。售楼小姐：这个不是的，复式的开发商卖的就是面积不可能按半面积计算，如果按半面积计算，价位就不是这样了。同样，在这家楼盘，像45平米的房子也承诺是买一送一，每平米价格6000元，但是在签订合同时，合同上的面积和实际卖出的面积就不一样了。售楼小姐：合同实际面积多大？给你写45平方，单层的。只有给你写45平米的，你后期的物业大修基金才能按单层收，如果写90平米，你没法交。咱们合同上显示的单层面积价格是1万多。原来这家楼盘的房子单价实际上为每平米一万多元，远远高出了周围小区五六千元的售价，但因为打着复式的概念，有着买一送一的